《公元物業管理文摘》（第154期）

非贏利共享型信息選編　　　第154期/20100719　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——侵權責任法：高空拋物傷人 全樓業主“埋單” ——福建：物業新規定 收費調整須“雙過半業主”同意 【行業要聞】 ——南京：今起禁止在住宅開辦公司 ——北京：避免各執一詞 物業服務將引入專家評估 ——臺州：《臺州市物業管理實施辦法》8月1日起施行 ——金華：市區下月調整前期物業費標準 ——撫順：正式施行物業管理投訴受理分級制度 ——濰坊：出臺系列辦法規范住宅小區物業管理 ——東莞：物業管理出新規定 收幾多物管費要同業主商量 ——南寧：物業專項維修資金交存出新規 【數據說話】 ——上海：敲承重墻擬最高罰20萬 住宅物業規定聽取意見 【物管采風】 ——南海：物業服務行業協會成立 投訴高物管將退場 【學習平臺】 ——項目經理應處理好工作中的四種關系 【業主之聲】 ——陜西：不滿意物業服務可隨時投訴 【自由論壇】 ——物業管理不可忽視的“社區公關” 【案例選編】 ——突降暴雨導致車輛被水浸 物業公司是否擔責

【法規動態】

侵權責任法：高空拋物傷人 全樓業主“埋單”

《深圳晚報》/20100702
7月1日起備受社會關注的《中華人民共和國侵權責任法》正式施行。侵權責任法規定，從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。根據這一規定，同一幢樓里的業主，如果不能證明自己不是侵權人，那么將共同為受害人的損失“埋單”。

福建：物業新規定 收費調整須“雙過半業主”同意

來建強/新華網/20100715
將于今年８月１日起實施的《福建省物業服務收費管理辦法》明確規定，物業服務不論在合同履行期間還是合同期滿后，物業服務成本因政策性因素或服務項目、內容發生較大變動時，如要調整收費標準，物業服務企業應在物業管理區域內的醒目位置就物業服務成本變動情況進行公示，必須經“雙過半業主”同意，由物業服務企業與業主在政府公布的指導價范圍內協商重新約定具體收費標準。

【行業要聞】

南京：今起禁止在住宅開辦公司

陳郁/《揚子晚報》/20100701
從今天起，如果你拿著住宅性質的房產證，去登記注冊公司，那么不好意思，工商部門將向你說“不”。因為從今天起，正式實施的《江蘇省城鄉規劃條例》中，明確規定“凡房屋產權證上的用途明確為‘住宅’的，一律不得核發營業執照。” 也就是說，想“破墻開店”，想隨便在小區里租個房子創業開公司統統不行了——工商營業執照申領這一關，過不去。

北京：避免各執一詞 物業服務將引入專家評估

劉文靜/《北京商報》/20100629
物業服務得好不好，收費高不高，小區里的公共設施管理得怎么樣……因為對這些問題各執一詞，常會使業主與物業企業產生矛盾，今后北京市將選聘一批物業評估專家，從專業角度給出公正評判，以幫助物業服務雙方解決問題。昨日，市住建委發布《北京市物業管理行業專家管理辦法》，負責物業管理行業專家資格的授予與取消，并負責專家的培訓、考核、監督和管理工作?！掇k法》將從今年8月1日起施行。

臺州：《臺州市物業管理實施辦法》8月1日起施行

肖梅梅/《臺州晚報》/20100630
為進一步推進我市物業管理工作，規范物業服務企業行為，提高業主自治能力，全新制定的《臺州市物業管理實施辦法》于6月28日正式出臺，其中涵蓋了業主自治、前期物業管理、物業服務、物業使用與維護等多個方面的內容和規定，并將從今年8月1日起施行，《臺州市城市住宅小區物業管理規定》同時廢止。

金華：市區下月調整前期物業費標準

徐朝暉 吳慧 何百林/《金華日報》/20100710
金華市區住宅小區前期物業服務收費標準調整方案昨天正式公布。從8月1日起，四級住宅小區多層物業費中準價由每平方米每月0.5元上調為0.7元，上浮最高不超過20%。住宅小區前期物業服務是指小區業主委員會成立前的物業服務，其收費實行政府指導價。市區的前期物業服務實行分等級收費，按照小區的配套和物業服務水準，共分為一、二、三、四共4個等級。

撫順：正式施行物業管理投訴受理分級制度

門樞 張智斌/撫順新聞網/20100709
為建立高效的物業管理投訴受理處理機制，即日起我市正式實施物業管理投訴受理分級制度。具體協調處理范圍包括未取得資質證書從事物業管理；未經業主大會同意擅自改變物業管理用房用途；未經業主委員會同意擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地、損害業主共同利益；擅自降低服務標準、未按合同約定提供質價相符的服務；將物業服務合同約定的全部事項一并委托他人；擅自承接或推出物業服務項目等行為。

濰坊：出臺系列辦法規范住宅小區物業管理

《馬鞍山日報》/20100622
近日我市出臺了一系列的辦法來規范住宅小區的物業管理。其中《關于進一步推進市區住宅小區物業管理市場化的實施意見》要求在各區對住宅小區的物業管理市場化先行試點，并在全市范圍內推廣?！对u標專家和評標專家庫管理暫行辦法》和《濰坊市物業管理招標投標管理暫行辦法》規定我市將建立物業管理評標專家名冊。而《濰坊市物業管理招標投標管理暫行辦法》則對物業服務企業資質及投標資格做出了嚴格的規定。

東莞：物業管理出新規定 收幾多物管費要同業主商量

張曉嘉/《廣州日報》/20100706
今年以來不少市民對物業管理費收費過高怨聲載道。從下個月開始，這種情況有望改變，物業費收多少，怎么收，物業管理公司都必須與業主協商而定。昨日，東莞市物價局公布了《東莞市物價局、東莞市房產管理局關于物業服務收費管理實施細則》，并將于8月1日正式實施?！都殑t》中明確了物業公共利益以后歸全體業主所有，市民入住小區將獲得更多利益保障。

南寧：物業專項維修資金交存出新規 6月29日為界限

周珂/《當代生活報》/20100702
昨日記者從南寧市住房保障和房產管理局了解到，為了進一步規范物業專項維修資金管理，做好新建物業和舊物業交存首期物業專項維修資金標準的銜接工作，6月29日，該局下發《關于實施<南寧市物業專項維修資金管理辦法>有關事項的補充通知》?！锻ㄖ芬幎?，在《辦法》實施前已辦理商品房預售許可、未辦理商品房現售備案的房屋，在該通知下發之日前已經交付業主使用的，以棟為單位，可按照20元/㎡的標準交存。

【數據說話】

上海：敲承重墻擬最高罰20萬 住宅物業規定聽取意見

《勞動報》/20100716
承重墻屢屢遭“摧毀”、業主大會召開難……這些本市住宅物業管理方面的頑疾有望得到根治。記者從昨天上午市人大舉行的《上海市住宅物業管理規定（修訂建議稿）》代表座談會上獲悉，法規將從制度方面彌補現行物業管理條例的諸多漏洞。據了解，《上海市住宅物業管理規定（修訂建議稿）》有意對出現敲承重墻的處以1萬－10萬元的罰款，情況嚴重的最高處罰可到20萬元。

【物管采風】

南海：物業服務行業協會成立 投訴高物管將退場

李慧君 麥志光/《南方日報》/20100630
昨日，南海物業服務行業協會正式成立，計劃采用優勝劣汰運作機制，將投訴居高不下物管公司退出市場。具體操作方法是，協會將聯合南海區建設局、工商局等部門，參與到物業企業資質審核環節。對于群眾反映強烈、投訴居高不下的企業，協會將建議有關部門不予核發資質和停止工商年審，讓其直接退出市場。此外，協會還將承接部分建設監督部門的職能，主要包括物業管理培訓、物業管理屏蔽等內容。

【學習平臺】

項目經理應處理好工作中的四種關系

楊崇渝/山東物業管理網/20100224
物業管理企業的項目經理，等同于前線指揮員，其素質高低直接決定著小區物業管理服務的優劣和物業管理企業的聲譽，作用不可小視。結合自身的工作實踐，筆者認為，一個稱職的項目經理必須處理好以下四種關系。 　　處理好與下級的關系 　　項目經理在物業管理企業中屬于中層干部，自然需要以強烈的責任心，支持領導的工作，并盡心盡力與各部門協調配合。但筆者認為，對項目經理而言更重要的是處理好與下級的關系。 　　第一，了解員工，用其所長。 　　“物業管理處員工不一定是全部優秀人才的集合，但它可以是員工優點的整合”。這句話對筆者影響很深。每個員工都有其優點和缺點，作為項目經理，一定要了解員工，用其所長。筆者在初做“領導”時，一味抱怨員工素質低，達不到工作要求，當時一個上級對筆者說的一句話讓筆者至今記憶猶新：“如果你下面的員工個個都出類拔萃，我讓你來管啥子？！”。因此，作為項目經理，切忌一味抱怨自己的員工，因為這樣做只能說明一個問題：員工都是“孬火藥”，你可能也好不到那里去。 　　第二，關心員工，投桃報李。 　　沒有滿意的員工就沒有滿意的業主。尤其在物業管理這個“100-1=0”的行業，哪怕是一個員工帶著情緒上崗服務，都可能會給整個物業管理處工作帶來無法估量的損失。因此在堅持原則、制度的基礎上，筆者十分注意關心員工的生活。 　　記得2002年9月的一天，錦天佳園護管員李波突發重感冒，喉嚨紅腫，說話困難。我知道后立即帶著管理員登門看望，并扶到醫院，幫他掛號、取藥，看完病后又護送他回宿舍。李波回到宿舍，我們又提著一大袋水果送到他床前。他感動得淚水從眼角落下，聲音哽咽著說不出話來。當天下午他病情稍稍有了好轉，晚上就要上崗，我怎么勸，他也執意堅持。雖然這是一件很平常的事，但換來的是心與心的交融，而這種真情已經轉化為一種動力體現在今后的工作中，這種力量是無窮的。 　　筆者在管理處提倡“規范管理，親情服務”，其中也同樣包括對員工的服務。這樣做的目的只有一個――投桃報李，讓員工們將項目經理、管理處對他們的關心轉化到為向業主提供優質服務上，因為管理處的工作，畢竟是通過各個崗位、每個員工體現出來的。 　　處理好與業主的關系 　　在確保規范管理的前提下開展親情服務，也是處理好與業主關系的有效途徑。 住在小區的涂大爺夫婦已是80多歲了，兒女都不在身邊。我了解到以后，就經常主動地關心、幫助他們的生活。老人病了就送去醫院，老人做不動的事，就主動承擔。為此，老人常在電話里對在日本的兒子說：“你們放心工作吧，家里有物業管理，有事我去找他們……”后來，涂大爺的兒子從日本回渝，專門來管理處向我表示感謝，并握住我的手動情地說：“楊經理，我將父母拜托給你了！”這時，我從對方的眼神里看到了信任，是一種業主對物業管理服務的信任。 　　物業管理行業強調一種“安、暖、快、潔、便”五字原則，安全居首；另據業內調查，業主最關心的問題也是安全。雖說法律法規清楚講明“物業管理，不承擔業主人身和財產的保管和保險責任”，但管理處不能因此在安全工作上有任何松懈。為了讓護管員時刻繃緊安全防范這根弦，筆者不得不采取夜查的辦法來督促他們的工作。 　　在小區安全的前提下，筆者提倡對業主要真誠、親切。物業項目經理一定要具有親和力，讓業主愿意同你交往，愿意同你成為朋友，感情投入也是開展好物業管理的一個有利因素。所以，筆者不管是份內的還是份外的，只要有可能就會盡力幫助業主辦事。在小區巡視時，只要看到業主拿有重物，筆者絕對主動上前接過重物，送業主到電梯口，以此帶動管理處全體員工更加真誠地服務好業主。 　　處理好與開發商的關系 　　物業管理發展到今天，房地產開發與物業管理分業經營將成為必然趨勢和今后小區物業管理主要模式。但物業管理企業與開發商之間仍會有著千絲萬縷的聯系，必然要涉及到處理協調同開發商關系的問題。在這一方面，筆者有兩點體會： 　　第一，公平處事，不偏不倚。 　　由于個別不負責的媒體長期的負面宣傳，業主對開發商普遍存在程度不一的不信任心態。作為項目經理決不能“人云亦云”，在兩者有分歧和矛盾時，更不可為取悅業主或取悅開發商去偏袒任何一方，一定要站在公平公正、實事求是的立場上處理業主和開發商之間的問題。我堅信，絕大多數開發商不會把自己企業的聲譽當作兒戲，他們愿意聽取業主的合理建議和意見。而項目經理，一定要及時向開發商反映業主的意見（特別是在前期物業管理，業主委員會未成立之前），同時及時準確地向業主反饋信息，起好兩者之間橋梁的作用。 　　第二、大事清楚、小事糊涂。 　　作為物業項目經理在處理同開發商關系方面，不應提倡斤斤計較，寸土必爭的態度。如在處理維保期內的各種維修問題，由于開發商同承建商之間的方方面面的原因，普遍存在維修不及時問題。這個時候，物業管理要主動協調，甚至必要時及時為業主維修，以解燃眉之急。當然物業管理處也要有成本意識，具體問題具體分析、處理。出力不花錢或出力花小錢可以做，如出錢過多，應慎之又慎。畢竟物業管理行業最多不過是一個“保本微利”行業，何況維保期的確屬承建單位的責任，在這種情況下就應全力督促開發商，甚至直接督促承建單位派人盡快處理。 　　有些開發商有意無意間，時有占用小區公共場所侵害業主的公共利益的情況發生，在這個時候，物業項目經理就一定要站出來，為業主說話，給開發商耐心講解違規行為可能造成的后果，全力勸阻違規行為。相信開明的開發商均會理解和支持，甚至是感激物業管理公司的。如果不理不睬，或未預料到可能造成的后果，待到事態失控，上級、業主責怪你不說，開發商同樣要責怪你。這種“大事”，項目經理萬萬不可“糊涂”。

【業主之聲】

陜西：不滿意物業服務可隨時投訴

姜美娟 文錦/《三秦都市報》/20100708
昨日記者從省住房和城鄉建設廳獲悉，《陜西省物業管理信息系統》將正式啟用，該系統主要實現了物業服務企業資質管理、物業項目管理。據了解，系統最大的亮點在于開設了“投訴”功能，每點開企業登錄頁面的用戶，均可對物業企業的每個項目進行投訴，用戶可在由企業各個服務項目組成的投訴列中選擇。隨后，輸入投訴內容、投訴人、投訴人電話后點擊投訴則投訴成功，等待企業處理回復……

【自由論壇】

物業管理不可忽視的“社區公關”

董慶強/《城市開發》物業版/第十二期
郭文臣教授在《社區公關，21世紀中國公關新視點》第一次提出了社區公關的概念：社區公關是指社區組織為了適應并改變環境，樹立良好的社區形象，通過開展有計劃、有組織的傳播溝通活動，使與其相關的社區公眾彼此真誠合作、互惠互利，建立一種和諧友善的關系。很顯然，社區公關的主體是社區的自治組織，也就是我們常說的居委會，目的是促進社區內部的認同感、歸屬感，提高社區在外的知名度、美譽度。 　　雖然從物業管理的行業法規角度上看，社區公關不是物業服務公司的義務，但是，在目前部分居委會人員和經費不足的情況下，作為社區物業服務主體的物業服務企業，如果利用自己在生活區服務中的獨特地位，在項目管理中積極應用社區公關的知識和方法來進行物業服務，提高物業管理在社區的“軟服務”能力，必將提升業主對物業服務公司的滿意度、忠誠度，從而提高物業服務公司的競爭力和品牌力。 　　首先是社區內部公關，主要可以采用以下措施： 　　一、創建富有特色的社區主題。社區主題主要指社區“理念”，就是為所在的社區樹立一個主題，樹立一種社區文化。社區主題類似一個人的靈魂，也是做好社區內部公關，提高社區歸屬感的重要步驟。 　　一般情況下，建設單位在銷售樓盤時會極力打造社區主題，例如：和諧家園在建立之初就是以建立“和諧社區”為主題。物業服務公司可以沿用建設單位的確立的主題，并將主題在社區公關活動中予以詮釋；當然，物業服務公司也可以同居委會或業委會商議建立新的社區主題，例如，北京回龍觀的云趣園就以“創建四方共管的陽光社區”為主題；當然還可以發動業主和住戶的力量，共同來確立社區的主題，這樣還可以調動業主和住戶的參與意識，并且達到宣傳社區主題的作用。建立了社區主題，就會使得社區的文化建設有了核心，社區公關有了宗旨和目的。 　　二、組織豐富多彩的社區活動。圍繞著社區主題，物業服務公司就可以開展一些活動。盡管物業服務公司現在也在開展一些社區活動，但是，大部分活動都是零散的，僅僅是為了做活動而做活動，沒有達到社區公關的目的。利用公關策劃的思路，從增加社區業主的歸屬感和認同感的角度上來策劃活動，對于提高活動的質量有著重要的意義。 　　例如，長城物業服務的和諧家園項目，開展了一系列以“強團結，促和諧”的社區活動。通過有目的的社區活動，增強了社區互動，傳播了生活主題，增強了社區業主的凝聚力和歸屬感。 　　三、重視建立暢通的社區內部通道。物業服務公司要通過各種人際傳播溝通渠道和大眾傳播溝通渠道，如業主委員會、居民委員會、居民代表大會、協商議事會、建議箱、接待日、社區內部網站、社區報紙等上情下達，宣傳黨和國家的各項方針政策，社區的目標、任務、理念和便民服務項目、設施等；下情上呈，了解社情民意，尤其是社區居民的各種需要。 　　四、創建各類的社區組織。做好社區組織是做好社區活動的根本，只有通過社區組織的方式，才能更好的把業主從家庭中請出來，走進組織，走進社區。另外，通過組織，物業服務公司也可以更好的來傳播社區的主題。增強社區業主的歸屬感。社區組織的創建，可以從老年人入手，建立他們所喜歡的組織，例如，社區秧歌隊、舞蹈隊，然后向兒童開展，例如社區兒童之家，最后，讓社區的中年人參與進來，組織社區足球隊、籃球隊等?？傊?，各類組織要根據社區內不同人群的特點和喜好去建立，以達到凝聚人氣的作用。 　　五、組織開展社區公益服務。社區公益服務是社區價值和社區功能的重要體現。只有對社區內的弱勢群體（如社區內的智障人士）進行關照，才能體現社區大家庭的溫暖。社區內部公關就是要發動和組織社區各方面的力量，發現并照顧好本社區內的弱勢人群，體現社區的溫暖，增強社區的認同感和歸屬感。 　　最后要協調各方面的關系。在社區內部，除了有社區內部業主之間的關系，更有物業服務公司、業委會、居委會、社區組織、社區團體等之家的關系。社區內部錯綜復雜的關系的和諧發展，是創建良好社區的標準。物業服務公司在社區內部要積極協調做好各方面的關系。在此，北京回龍觀云趣園小區在長城物業的協調下，創建了“物業服務公司、居委會、業委會、社區黨支部”的四方共建模式，就取得了良好的效果。 　　此外，還有社區外部公關，相對較為簡單，卻不可忽視。 　　首先要協調好同政府部門和媒體之間的關系。物業服務公司要協助政府做好社會保障管理與服務工作、城市建設規劃與管理、社會治安、計劃生育等工作，要及時報告社區信息，使政府能夠隨時了解社區的。社區要加強與媒介的交往，一方面要主動向新聞媒介提供有價值的社區信息，另一方面還有主動邀請新聞媒介進行監督，采訪、報道社區的大事小情。 　　其次要組織業主參與社會公益，體現社區責任。動員和組織社區的公眾積極參與社會性公關活動，為社會公益事業做出貢獻。例如，長城物業組織社區的業主為貧困兒童捐書，為雪災和地震災害捐款等活動。為業主奉獻愛心提高了通道，同時提升了社區的形象。 　　在現階段，物業服務公司的社區公關應以內部公關為主，兼顧外部公關，主要是面向內部公眾開展各種服務，增強社區的凝聚力和向心力。當社區建設達到一定的層次和水平時，必然產生外部公關的需求。開展社區公關應找準切入點，循序漸進，最終實現繁榮社區、發展社區，塑造社區形象的目標。物業服務企業根據自身的優勢，積極開展社區公關，可有效為服務水平的提高注入新的動力。

【案例選編】

突降暴雨導致車輛被水浸 物業公司是否擔責

案件回顧： 　　廣州市蒙悅房地產開發有限公司將其開發的蒙悅花園出售給業主后，于2008年1月14日與廣州蒙悅物業管理有限公司簽訂了《蒙悅花園物業服務委托合同》，將該小區的前期物業管理委托給蒙悅物業管理有限公司，委托管理服務期限自2008年1月14日至2011年1月14日止，委托管理的物業服務區域包括小區的地下停車場。王澤是小區21棟701房的業主，其購買的廣州本田雅閣轎車停放在小區地下停車場內，每月向物業管理公司交納停車費350元。 　　2009年7月12口夜間，廣州市突降暴雨，因蒙悅花園所處的位置系當晚積水較嚴重的地區，加之小區地下停車場入口與小區外圍公共道路平齊，造成地面積水向停車場倒灌。囚蒙悅物業管理有限公司未及時采取排險措施，僅于7月13日4時22分撥打119消防報警電話，隨后又撥打了排水公司電話求援，但積水已無法控制，涌入停車場，造成小區供電設施短路，進而引起輸入電線路疊鑼保險爆炸跳閘，抽水泵無法往外排水。因積水的灌入，將小區3.7米多高的地下停車場淹沒，停放在停車場內的車輛全部被淹，其中包括王澤所有的本田雅閣轎車。停車場積水排除后，王澤委托拖車公司將其車輛送至廣州本田4s維修店進行修復，該公司出具的結算單及修理發票，確定車輛修理費為110800元。事發后，王澤多次與物業管理單位協商車輛的維修費承擔問題，雙方無法達成一致意見。王澤遂作為原告訴至法院，要求被告廣州蒙悅物業管理有限公司賠償車輛維修費110800元。 　　被告廣州蒙悅物業管理有限公司認為廣州的特大暴雨屬于不可抗力，被告無法預見，因此應免除其賠償責任。況且，被告在發現車庫浸水后撥打了消防報警電話，并組織了拖車公司進場拖車，其已經盡到了物業管理公司應盡的管理和注意義務，無須承擔賠償責任。

案件爭議焦點： 　　1．突降暴雨導致車輛被水浸是否構成不可抗力? 　　2．被告在處理車庫浸水過程中是否存在過錯，應否承擔賠償責任?

法院判決： 　　車輛受損并非屬不能預見、不能克服，作為車輛管理人的被告在此緊急情況下，未及時采取排險措施，直至2009年7月13日才撥打119消防報警電話，顯然如此之長的時間如果被告能夠采取一些有效的攔水措施或者通知車主的話，車輛不可能全部被淹，被告未盡善良管理義務，導致車輛受損，并非不可抗力所致。被告主張車輛被水淹屬不可抗力所致的觀點不成立，法院不予支持。判令被告廣州蒙悅物業管理有限公司賠償原告車輛維修費110800元的90%，即99720元。

律師觀點： 　　一、突降暴雨導致車庫雨水倒灌不屬于民法規定的“不可抗力”。 　　根據《中華人民共和國民法通則》第一百五十三條規定：“不可抗力指當事人不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”第一百零七條規定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任，法律另有規定的除外。”不可抗力是免除民事責任的法定事由，構成不可抗力必須具備以下要件：一、不可預見的偶然性。不可抗力所指的事件必須是當事人在訂立合同時不可預見的事件，它在合同訂立后的發生純屬偶然。在正常情況下，判斷其能否預見到某一事件的發生有兩個不同的標準：其一是客觀標準，即在某種具體情況下，一般理智正常的人能夠預見到的，該合同當事人就應當預見到。其二是主觀標準，就是存某種具體情況下，根據行為人的主觀條件，如當事人的年齡、發育狀況、知識水平、職業狀況、受教育程度以及綜合能力等因素來判斷合同當事人是否應該預見到。二、不可控制的客觀性。不可抗力事件必須是該事件的發生是因為當事人不可控制的客觀原因所導致的，當事人對事件的發生在主觀上既無故意，也無過失，主觀上也不能阻止它發生。當事人對于非因為可歸責于自己的原因而產生的事件，如果能夠通過主觀努力克服它，就必須努力去做，否則就不足以免除其責任。 本案中，根據廣州市新聞媒體的報道和氣象臺的提示，事發日前后，廣州市將普降暴雨。而且，根據廣州市在每年六、七月份都會發生季節性局部暴雨的通常情況，被告對于暴雨來襲應是根據日常生活經驗可以預見的。而且暴雨導致積水灌入停車場至入口處高3.7米的停車場被淹沒并非瞬間發生，這個過程需要一定的時間。在此期間內，物業管理公司是可以采取一些有效的措施加以防范的，故暴雨并不必然導致停車場被淹沒，并非完全不能克服的客觀情況。被告廣州蒙悅物業管理有限公司作為具有二級資質的專業物業服務企業，依據其多年從事物業管理的經驗和蒙悅花園逢暴雨必被水淹的實際情況，在大暴雨來臨時，應當能夠預見到地下停車場有被路面積水灌入的可能。然而，案發當晚長時間下暴雨，并未能引起被告的重視，存積水灌入停車場時未采取電話通知、播放小區廣播等方式通知業主，也末采用沙袋筑壩攔水等方式防止積水進入停車場，其行為屬于未盡合理注意義務和充分的防御責任。凡是基于外來因素發生的，而事件的發生雖是客觀的，但當事人能夠預見而由于疏忽或過失沒有預見，或者未盡最大努力加以防止的，不屬于“不能預見”和“不能克服”的客觀情況，故被告不可抗力的辯解不能成立。 　　二、被告在履行保管合同的過程中存在過錯，應承擔賠償責任。 　　本案屬財產保管合同引發的糾紛。依據《中華人民共和國合同法》第三百六十五條規定：保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還保管物的合同。保管合同以提供勞務為標的，以實際交付保管物為合同成立標志，既可有償也可無償。在車輛保管合同中，保管人應為保管物提供符合一定要求的保管場所，保證保管場所符合約定用途，處于適用狀態，并承擔保管場所的養護與維修義務。本案中，地下停車場的經營是有償的，停車場是一個封閉的場所，設有專職的管理人員，對于車輛的停放具有一定的安全保障功能。原告的車輛停放在小區的地下停車場內，并每月按時交納了停車費，原告即與被告之間形成保管合同關系?！吨腥A人民共和國合同法》第三百六十九條規定：保管人應當妥善保管保管物。第三百七十四條規定：保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任，但保管是無償的，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔賠償責任?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。被告作為停車場的管理者，對保管物負有謹慎管理的義務，在暴雨倒灌車庫后，應及時采取及時有效的救濟措施，如電話通知登記月保的車主至停車場取車，將車輛駛離停車場。被告雖然事后報警求助，但因平時準備不足，麻痹大意，未能及時有效地排除雨水對車輛造成的損害，應承擔過錯責任。因本案財產保管合同涉及的保管物為車輛，具有一定的特殊性，車輛交由被告保管，但仍由原告掌控，故原告對車輛仍有一定的管理責任。原告沒育盡到合理的注意義務，對其車輛被淹也有一定的過錯?！吨腥A人民共和國合同法》第一百二十條規定：當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。原告車輛受損產生的損失，被告的過錯是主要的，應承擔90％的賠償責任；原告過錯較小，應自行承擔10％的損失。

閱讀： 18288 次     2010/7/19 9:47:00