金華：市區下月調整前期物業費標準

徐朝暉 吳慧 何百林/《金華日報》/20100710

    金華市區住宅小區前期物業服務收費標準調整方案昨天正式公布。從8月1日起，四級住宅小區多層物業費中準價由每平方米每月0.5元上調為0.7元，上浮最高不超過20%。

    收費調整已經勢在必行

    住宅小區前期物業服務是指小區業主委員會成立前的物業服務，其收費實行政府指導價。市區的前期物業服務實行分等級收費，按照小區的配套和物業服務水準，共分為一、二、三、四共4個等級。

    現行的收費標準是2005年制定的。5年多來，隨著居民生活水平提高，前期物業服務成本明顯增加。據測算，僅人員費用成本就增長60%左右，其他各項物業服務成本也有不同程度增加。

    據物價部門介紹，2005年調整收費標準時，為盡量減輕業主負擔，把住宅小區內的車輛停泊服務費、經營性用房出租費等其他物業服務收入沖抵了物業服務成本。根據國務院《物業管理條例》規定，這部分收入應主要用于補充專項維修資金，現在這部分缺口要通過調整收費標準來彌補。

    同時，定價方式也面臨新的調整。根據我省最新規定，普通住宅小區前期物業服務收費實行政府指導價，具體標準由物管企業或開發建設單位依據核定的中準價在浮動范圍內確定。而市區現行政策規定，浮動幅度由業主與物管企業協調確定。

    市物價局有關人士表示：“將浮動幅度確定權還給企業，也是此次調整物業收費標準的主要原因之一。”

    調價方案兼顧各方利益

    根據《浙江省價格聽證目錄》，前期物業服務收費不屬于聽證范圍。我市物價、建設部門前期通過媒體、網站、來信來電及書面等方式廣泛征求市民和相關部門意見，還召開了市區物業服務企業和社區代表座談會。綜合各方意見，大家認為物業服務成本在逐年提高，收費標準作適當調整可以理解，但要兼顧各方承受能力，調幅不能過高。有社區代表提出，收費標準提高，物業服務質量也要上一個臺階，只有提供質價相符的服務，才能取得業主理解和支持。管理部門應加強對物業服務企業監管，公開服務內容和標準以及經營性收入開支情況。

    根據昨天正式公布的調整方案，以每月每平方米為單位，住宅小區多層住宅中準價一級由0.15元調整為0.25元，二級由0.20元調整為0.35元，三級由0.30元調整為0.50元，四級由0.50元調整為0.70元。高層住宅物業服務收費按多層住宅的1.5倍計收，不含另行分擔的電梯、增壓水泵等高能耗設施運行所需電費。單體高層中準價為1元。浮動幅度原來為上浮30%，下浮不限；調整為上浮不超過20%，下浮不限。

    對照先前向社會征求意見的調價方案，最后公布的方案每月每平方米下調了0.05元。市物價局有關人士表示，降低調價幅度，主要考慮減少對社會的影響。征求意見方案的成本是根據成熟小區測算的，而前期物業服務所涉及的主要是新建成小區，基礎配套有一個完善過程，適當降低調價幅度也有體現兩者區別的考慮。

    停車費等同步調整規范

    在物業服務費調整的同時，小區其他收費標準也相應作了規范。物業企業受業主委托對房屋裝修中產生的建筑垃圾提供清運服務，可收取裝修裝飾垃圾清運費。房屋建筑面積80平方米以下的，每戶100至150元；80至120（含）平方米，每戶150至200元；120平方米以上的，每戶200至250元。排屋、別墅以及非住宅實行市場調節價。住戶自己清運垃圾不得收費。

    利用配套建設的停車場及指定場地提供車輛停泊服務的，可收取車輛停泊服務費，其中屬于小區配套服務的停車費實行政府定價，經業主同意面向社會提供停車服務的實行市場調節價。

    住宅小區停車費實行政府定價的，收費標準分地面停車場地和地下公共停車場地兩種。地面停車的，其中汽車長期停放，每輛每月40至70元；摩托車長期停放，每輛每月30元；汽車臨時停放，每輛每次2至4元。地下停車的，其中汽車長期停放，每輛每月80至120元；小型汽車臨時停放，每輛每次4元；大型汽車臨時停放，每輛每次6元。車輛臨時停放按日（24小時）計次，停放不足1小時（含）的不得收費，跨日停放但持續時間不足12小時（含）的按一次計收，超過12小時可重新計次。

    樓道燈電費已計入物業服務成本，不得再另外加收。安裝樓道燈分配器由業主承擔電費的，其電費每月按0.01元/平方米標準在物業服務費中相應扣減。

    物價部門強調，業主享受公共性服務，除了按期繳納物業服務費以外，不再分攤其他費用（價格主管部門另有規定的除外）。

    非前期物業服務小區參照執行

    從全省各市物業費標準來看，市區調整后仍屬全省中等水平，與地方經濟發展和居民收入水平相符。以多層住宅小區建筑面積100平方米的家庭為例，據物價部門測算，物業服務費標準調整后，一至四級小區每戶家庭全年將分別增加開支120元、180元、240元和240元，對多數居民而言影響不會太大。

    值得注意的是，市區按政策規定實行前期物業服務政府定價管理的普通住宅小區并不多，其比例還不到目前已建成住宅區的10%，而按規定實行市場調節價的別墅、排屋以及應成立業主委員會的普通住宅小區占了絕大多數。

    目前市區的實際情況是，多數住宅小區是符合業委會成立標準但沒有成立業委會，繼續參照政府定價管理的。為此，昨天同時發布的《金華市物業服務收費管理實施辦法》特別規定，應成立而未成立業委會的住宅小區，物業費由物管企業參照前期物業服務收費有關規定自行確定收費標準，但前提是要征得半數以上業主同意。

    物價部門表示，住宅小區物業服務的方向是市場化，業主維護自己合法權益的關鍵是建立和完善住宅小區的業主自治機制，成立業委會，在市場競爭中爭取質價相符的物業服務。