《公元物業管理文摘》（第149期）

非贏利共享型信息選編　　　第149期/20100427　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——沈陽：業主不得以物業空置等理由拒付物業費 ——南昌：住宅維修資金管理使用有新規 【行業要聞】 ——寧波：房屋首期專項維修資金按建筑面積交存 ——金華：物業維修金交存有新規 ——北京：設市級拆遷統籌機構 統管拆遷物業糾紛等 ——銅陵：我市物業收費實施細則網上征求意見 ——山西：物業服務創優年調查業主滿意度 ——浙江：浙江省物業項目服務退出管理辦法試行 ——佛山：佛山市物業服務收費管理辦法草案公布 ——文登：將實行"菜單式"物業服務及收費模式 【數據說話】 ——北京：本市首次公布物業服務成本 【物管采風】 ——宜興：《全市物業服務企業達標創優活動意見》出臺 【學習平臺】 ——物管公司如何選擇適合自身的保險 【業主之聲】 ——哈爾濱：小區健身設施損壞需24小時內報修 【自由論壇】 ——前期物業管理的“滅火器” 【案例選編】 ——物管公司“候補”資質補正 前期合同有效

【法規動態】

沈陽：業主不得以物業空置等理由拒付物業費

郭宏穎/《沈陽日報》/20100422
4月21日沈陽市政府第十八屆36次常務會議原則通過《沈陽市物業管理條例（草案）》。其中市民來信來電、網上意見反饋有80%集中在“以物業服務質量為由拒交物業費”問題上。為此市政府法制辦將相應內容修改為“業主不得以物業空置、存在開發遺留問題或者無需接受相關物業服務等理由拒付物業費”，從而使規定更加明晰。

南昌：住宅維修資金管理使用有新規

魏星/《江西日報》/20100401
樓棟三分之二以上業主的簽名申請，經南昌市房管部門勘察評估后如達到維修條件，房屋維修資金即可劃撥使用。昨日南昌市房管局向社會公布新《南昌市已售直管公有住宅維修資金使用管理規定》，該規定對城區內已售直管公有住宅維修資金的管理、使用作出最新規定。同時《南昌市已售直管公房維修資金使用管理規定(試行)》廢止。

【行業要聞】

寧波：房屋首期專項維修資金按建筑面積交存

《東南商報》/20100427
從昨天開始，《寧波市物業專項維修資金管理辦法(草案)》在寧波市法制辦網站上公開征求修改意見，5月5日前，市民如有意見或建議，可向法制辦進行反饋。根據《辦法(草案)》，具有共用部位與共用設施設備的住宅、非住宅的房屋業主、購房人都應當交存物業專項維修資金，首期專項維修資金按照所擁有房屋的建筑面積交存。

金華：物業維修金交存有新規

徐朝暉/《金華日報》/20100419
浙江省金華市建設局4月16日發出通知，對房地產開發企業選聘前期物業服務企業以及物業專項維修資金交存等有關問題作出進一步明確規定。通知要求新建物業首次專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位在辦理房屋竣工備案前，按規定一次性交存專項維修資金，待物業交付時向業主收取。建設單位應當向購房人說明，并將該內容約定為購房合同條款。

北京：設市級拆遷統籌機構 統管拆遷物業糾紛等

王姝/《新京報》/20100419
統管拆遷、物業糾紛等北京全市住房建設領域的全盤業務；排查違法違規拆遷等行業突出矛盾。前日，北京成立綜治委住房城鄉建設協調委員會，擔負上述職責。“針對行業突出矛盾隱患，開展經常性排查整治。尤其是城鎮房屋拆遷及中介、物業服務糾紛，工程款結算糾紛導致的群體性事件等，必須列為排查重點。

銅陵：我市物業收費實施細則網上征求意見

郭月紅/《銅都晨刊》/20100331
從現在到4月10日，我市市民若對《銅陵市住宅小區物業服務收費管理實施細則》（討論稿）有什么意見、建議，可以登錄市民論壇溝通在線欄目發表。新修訂的《實施細則》（討論稿）加強了對物業服務企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。根據實際情況，對普通住宅小區物業綜合服務等級收費標準、車輛停放服務收費標準、裝飾裝修垃圾清運費收費標準等進行修訂完善。

山西：物業服務創優年調查業主滿意度

胡斌 李韻 胡曼/山西新聞網/20100415
今日，記者從山西省住房與城鄉建設廳了解到，為進一步規范物業服務行為，增進業主與物業服務企業之間的溝通與交流，確定今年為物業服務創優年。今年我省將重點在住宅小區物業管理服務等級評定、物業服務企業投訴事項整改等幾個方面展開工作。市、縣房地產行政主管部門要對久拖未決的積案進行集中調處。

浙江：浙江省物業項目服務退出管理辦法試行

林偉 吳培均/《東南商報》/20100414
“因為小區物業費難以收齊，導致物業公司連年虧損，白云街道南雅小區的物業管理公司決定在合同到期后，不再與小區業委會續約。記者昨天從市建委獲悉，為了加強物業項目服務退出管理，規范物業服務企業退出行為，我省出臺了《浙江省物業項目服務退出管理辦法(試行)》。我市目前正在積極調研，力爭年內出臺對該辦法的實施細則。

佛山：佛山市物業服務收費管理辦法草案公布

尹輔華/《南方日報》/20100413
今后將對物管服務項目及收費進行量化，試行菜單式收費;裝修垃圾清運費首次暫定不超過300元/戶。昨日佛山市物價局公布《佛山市物業服務收費管理辦法(草案)》，市民可以在本周五(16日)前反映意見情況。而目前執行的《佛山市物業服務收費管理辦法》是4年前公布實施。

文登：將實行"菜單式"物業服務及收費模式

劉淑紅 鄒瑛/《威海晚報》/20100426
為規范物業服務收費行為，建立合理、公開、質價相符的物業服務收費機制，文登市擬實行“菜單式”物業服務及收費模式。4月23日文登市物價局邀請市區物業服務公司及業主代表，召開“菜單式”物業前期調研會議，要求各物業服務企業做好本小區成本測算，業主代表要廣泛征求業主意見，對“菜單式”物業服務及收費標準提出意見。

【數據說話】

北京：本市首次公布物業服務成本

劉揚/《北京日報》/20100424
昨天，北京物業管理行業協會發布了普通商品住宅物業服務成本，這是本市第一次公開物業服務成本，電梯能源費是成本中的“大頭”，一部電梯一年1.7萬余元，而管理服務人員平均月薪不到1700元。這次發布的物業服務成本將構成物業服務成本的9項內容進行了細化，數據全部來自于市場抽樣。

【物管采風】

宜興：《全市物業服務企業達標創優活動意見》出臺

韓良華/《宜興日報》/20100419
從現在起至年底，宜興市將組織開展物業服務企業達標創優活動，以提升物業管理整體水平。4月16日，宜興市住房保障和房產管理局牽頭召開會議，下發了《全市物業服務企業達標創優活動意見》?！秳搩灮顒右庖姟分貒@完善和規范物業服務、加強物業服務企業內部管理和建設這兩個方面，制定了具體的工作目標和考核標準。

【學習平臺】

物管公司如何選擇適合自身的保險

李佳俊/《現代物業》上旬刊/2009年9期
財產險的選擇 　　目前保險市場財產類保險的保費計算方式一般以保險標的價值金額為基數乘以保險費率。對于財產保險，目前各家保險公司設定普遍費率在1‰-3‰。該物管公司所需保險的財產價值為650萬，以甲保險公司財產類保險費率1.8‰計算，其保費應為11,700元，以乙保險公司財產類保險費率1.9‰計算，其保費應為12,350元。就本文案例，兩家保險公司報價差異不大。建議物管公司在投保財產保險時盡量展示自己在財產保護上的得力措施，爭取在保險公司風險勘查人員進行財產標的風險評估時留下較好印象，從而使保險公司降低風險系數。風險系數降低，保險費率自然會相應降低。 　　責任險的選擇 　　責任保險是物管公司最大的保險需求。目前保險市場上普遍有公眾責任險和物管責任險可選擇。公眾責任險的保費計算方式為賠付限額乘以費率。物管責任險的計算方式有兩種，一種即以物管費乘以費率。但該種計費方式不為大多物管公司接受，目前以這類計算方式計費的比較少。另一類計算方式與公眾責任險一樣，但其費率標準要高于公眾責任險。對于管理水平不高的物業管理企業，筆者建議以投保物管責任險為宜。對于管理水平高的企業可以投保公眾責任險。本文中兩家保險公司都選擇以保額乘以費率的方式計算保費。乙保險公司的物管責任險方案與甲保險公司公眾責任險方案相似。但其物管責任險包含電梯責任險。乙保險公司方案只是一種變式，即它把電梯責任險的保費已計算在物管責任險內，故意以贈送的方式出現在方案中。但有一點必須明確，乙保險公司電梯責任險的賠付包括在物管責任險最高限額100萬以內。即當電梯責任事故賠付超過100萬的時候，物管責任險就不再保障了。以文中案例來看，甲保險公司公眾責任險保費12,500元，電梯責任險保費為40（部）×500元/部＝20,000元，合計保費為32,500元。乙保險公司物業管理責任險（含電梯責任）保費為32,800元。 　　兩家保險公司保費基本相同，但保障范圍卻不相同。物業管理責任保險中規定“因被保險人管理上的疏忽或過失而發生意外事故造成下列損失或費用，依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任，保險人負責賠償”。公眾責任保險中規定“因經營業務發生意外事故，造成第三者的人身傷亡和財產損失，依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任，保險人負責賠償”。兩個險種都可以對物管公司在物業服務過程中發生的突發事故的損失進行賠償。但是對突發事故保險的程度和范圍有不同，物業管理責任險大于公眾責任險。文中案例，既然乙公司物管責任險與甲公司公眾責任險保費基本相同，且乙公司保障范圍更廣，那么是否乙公司的方案更好呢？筆者認為管理5個小區，包括電梯責任在內，保險額度為100萬，實際上不滿足物管公司風險防范需求。 　　停車場責任險的選擇 　　目前國內部分城市明確規定住宅區停車場，尤其作為收費停車，必須辦理停車場責任保險方可營業。目前，各家保險公司針對單獨停車場營業場所制定的停車場責任險價格較貴，普遍在40-80元/車位。如按此價格購買小區停車場責任保險，對物管公司而言無疑是一筆極大的開支。對此，大部分保險公司均推薦物管公司選擇停車場責任險以公眾責任險或者物管責任險的附加險種購買。因為這種方式會使費率便宜許多，在30-50元/車位不等。以本文兩家保險公司方案分析，甲保險公司方案累積賠償限額為100萬，乙公司累計賠償限額為200萬，二者每車位保險費相差10元。該物管公司可根據大部分業主車輛實際情況選擇合適的限額。如業主的車輛價格普遍較高，那么物管公司則可選擇賠付限額較高的保險方案。 　　筆者從事保險營銷時發現有的物管公司為節省開支虛報停車位或者減少保額。有的物管公司為節省費用取消了車輛被盜險。作為投保方的物管公司必須知道，目前各家保險公司針對車位不足額投保，出險時保險公司按車位投保比例賠付。因此，筆者建議物管公司應該足額投保，以真正規避風險。 　　意外險的選擇 　　雇主責任險和團體人身意外傷害險都能給企業的職工提供經濟上的保障，但二者卻屬于不同范疇的保險，其區別主要體現在：1、二者的被保險人不同。在雇主責任險中被保險人是雇主，而在團體人身意外傷害保險中被保險人是企業的雇員（職工）。2、二者的保險標的不同。雇主責任險的標的是雇主依法對雇員承擔的損害賠償責任，團體人身意外傷害保險的保險標的則是被保險人（雇員）的身體或生命。3、二者的賠償依據不同。雇主責任險的賠償依據是法律或雇傭合同，只有在根據法律或雇傭合同雇主應對雇員承擔經濟賠償責任時，保險人才負責賠償。團體人身意外傷害保險的賠償依據則是保險合同所約定的內容。保險人是根據約定的保險金額和被保險人的死亡或傷殘程度予以給付。 　　在雇主責任險中，保險人的賠償是代替被保險人（雇主）履行了應盡的賠償責任的一部分或全部。團體人身意外傷害中，保險人根據條款對被保險人進行給付，但這種給付并不能免除或減少投保的單位或雇主對被保險人應盡的賠償責任。從法律上講，得到團體意外險給付的職工仍可根據法律或雇傭合同再向雇主行使要求賠償的權利。但在實際生活中對于獲得了團體意外險賠付還向物管公司索賠的案例較少。團體意外險賠付的范圍較廣，對員工工作之外的意外也提供了保障。從員工福利角度考慮，建議企業購買此類險種。 　　物管公司內勤員工相對固定，筆者建議購買壽險公司一年期健康保險卡單，市場價格一般在100元左右，相對產險公司便宜。因為是卡單，所以購買生效后，就不能再替換。物管公司一線員工流動率比較高，建議為該類員工購買產險公司的團體意外險，其優點在于可以替換。自從2003年新保險法允許產險公司可以經營短期意外險后，各大產險公司紛紛大力拓展此類業務，并作為效益型險種發展。目前產險公司團體意外險、雇主責任險替換率在20%-35%之間。也有的產險公司團體意外險、雇主責任險以物管公司工資表為準，員工流動不影響承保，但僅限于投保人員較多的企業。以國內某保險公司總公司印制的意健險行銷手冊為例，該手冊注明300人以上的團體可采取不記名的方式投保，以出險當月工資表在冊員工為準。但如果被保險人數超過投保人數的5%，必須辦理追加投保人數，否則出險時就會根據投保單位實際人數按比例進行賠付。 　　在本文中，甲保險公司把物管公司人員按風險類別分為A類和B類。乙保險公司則根據該物管公司管理人員不多的特點，一攬子納入保險計劃。如該物管公司有意向選擇團體責任險，又覺得保費過高，可與保險公司協商調低保額，從而降低保費。筆者認為物管公司人員外出選擇乘坐飛機、輪船等方式較少，因此飛機、輪船等意外傷害保額沒必要設置那么高。相對而言，大部分員工的出行方式為汽車，根據公司財力，意外傷害一般選擇10萬元為宜，條件好的公司可適當提高保障額度。普遍來說，目前針對物管公司的意外傷害保險，其意外醫療一般保障額度為10,000元。由于意外醫療的賠付相對較高，因此物管公司要提高賠付額度，則保費提高較大。物管公司可根據自身情況選擇適當的保險額度。從兩家保險公司方案來說，甲公司方案保額較高，保費也較高。 　　最后，保險公司在確定保險費率前一般都會到物管公司各小區進行實地風險查勘。筆者建議物管公司應積極做好準備工作，以良好的狀態贏得保險公司風險評估員的認可。同時，物管公司在選擇保險方案時應結合自身財力，對保險公司的保費、免賠額以及保險公司的售前、售中、售后服務等多方面進行權衡。

【業主之聲】

哈爾濱：小區健身設施損壞需24小時內報修

陳程/哈爾濱新聞網/20100420
為加強全民健身工程建設、設施使用和管理，市政府近日正式下發了《哈爾濱市全民健身工程管理暫行辦法》?！掇k法》規定，受贈單位發現健身設施損壞的，24小時內向生產企業或維修企業報修，對未及時修復的健身設施應張貼警示說明，以防止健身者再次使用造成傷害。

【自由論壇】

前期物業管理的“滅火器”

康琪雪/中國物業管理協會網/20080612
近年來，隨著物業管理行業的快速發展，相關各方的矛盾、糾紛也呈上升趨勢，特別是前期物業管理階段，由于是建設期的業主（建設單位）向最終業主（住戶）過渡的物業管理，各種問題尤為突出。我們可以通過以下兩個案例窺見一斑。2003年7月，福州市海景花園業主因對“老管家”信源物業管理公司不滿，決定結束前期物業服務合同，另與新三澤公司簽定新的物業服務合同。但信源公司以當初簽定合同的是開發商，必須由開發商提出移交為由拒絕被“炒魷魚”，甚至出現流血沖突。2004年1月，上海錦灝佳園發生業主與物業管理公司劇烈沖突事件，業主的不滿歸結為：小區不開正門，不論步行還是機動車只能走側門，給業主造成極大不便；物業管理公司強行拆掉業主封露臺的欄桿；綠地被物業管理公司改成停車場；公共維修基金帳戶使用情況一直未公開；破壞業主之間的聯絡等等。2003年9月1日，《物業管理條例》正式實施，為物業管理活動提供了有力的法制保障，在此基礎上頒布的《前期物業服務合同（示范文本）》也必將成為熄滅物業管理糾紛火焰的一股清泉。 　　第一，示范文本中明確規定了物業管理服務的內容（第二條、第三條）并在附件中規定了服務的質量標準。這就讓前期物業管理企業意識到自己不是壟斷目前所管理的小區，而是要珍惜自己已得到的服務管理權，所提供的服務不但要符合約定的內容更要符合各方面的質量標準。示范文本第五條“單個業主可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定”，避免了前期物業管理合同對所有的業主提供“一刀切”服務，有效地滿足了不同業主的特殊需要，真正做到“以人為本”，同時將一些業務分散交易，而不是強迫所有業主必須“享有”的做法，更彰顯公平，避免業主以自己不需要某項服務為由拒交物業管理費。 　　第二，示范文本中明確規定有關費用的收費方式、用途、業主繳費責任及費用公開等事項。物業管理的收費問題是一直困擾各物業管理企業的“老大難”，也是物業管理糾紛的頑疾之一，多數小區的物業管理費收繳率僅有80%，不少小區不到50%，一提及此往往是物業管理公司和業主各執一詞，難分對錯。示范文本中第七條明確了業主的繳費責任，同時第六條、第八條明確了物業管理公司公開使用物業服務資金用途的義務。費用的公開化不但讓業主放心，同時也能贏得業主的理解，是物業管理公司與業主之間重要的溝通渠道。 　　第三，示范文本中明確了有關物業經營與管理的責、權、利。除了第九條、第十條關于停車場收費的方式和權利、義務的規定以及第十一條有關會所收費的規定外，值得注意的是第十二條中明確了物業管理區域內屬于全體業主所有的停車場、會所及其他物業共用部位、公用設備設施統一委托物業管理公司經營，經營收入按約定分配。這將減少諸如樓頂廣告以及廣告收益歸屬而引起的糾紛，保護了業主的產權也維護了物業管理公司的經營權。 　　第四，示范文本中規定了物業的承接驗收事項（第十一條至第十七條）。住房質量問題也一直是物業管理的難為之處，業主將畢生儲蓄傾囊而出，自然希望住上讓自己放心的房子，物業管理公司也希望業主不要將本不屬于自己責任范圍的問題強加在自己頭上。因此，對于物業管理公司來說，做好物業的接管驗收可以大大減少日后關于住房質量的糾紛，一方面保護了業主的權益，另一方面明確了各方的質量維修責任，保護了自身權益，避免了夾在開發商和業主之間的尷尬。對于業主來說，協助物業管理公司進行有關的驗收無疑會保護自己的正當權利，避免出現房屋質量糾纏不清的煩惱。 　　第五，示范文本中明確了物業的使用和維護事項（第十八條至第二十四條）。首先無論是物業管理公司還是業主都應遵守臨時公約以及就公共設備、公共秩序、環境維護等方面的約定。業主和物業管理公司都有義務維護良好的公共環境，減少相關糾紛的產生。其次，物業管理公司的管理要著重于小區的公共部位，而不應侵犯業主對其私有財產進行處理的權利，如案例中業主由于害怕被盜在露臺或窗戶加防盜欄，如果不是在公共部位且不影響其他業主的利益，物業管理公司不應以影響美觀為由強加阻攔。再次，確因維修或公共利益臨時占用道路、場地的，無論是物業管理公司還是業主都要征得相關業主的同意，這是對業主權利的保護。明確這一點就不會出現案例中小區只開側門不開正門的現象，也不會有將綠地改為停車場的事情發生。最后，裝飾裝修中出現的糾紛也很多，對物業管理用房的處理和使用用途也有引發矛盾的案例，因此示范文本中明確相關的權利和責任有利于避免這些矛盾。 　　第六，關于專項維修資金，示范文本也作了相關規定。由于專項維修資金數目巨大且直接涉及物業的保值增值，其所引發的糾紛和出現的違法問題也十分嚴重。專項維修資金被挪用；被建設單位或物業管理公司掌握，不能按業主意愿使用；住房共用部位或設施設備的大、中修及更新改造不能及時進行等都會嚴重侵害業主的利益，明確專項維修資金的繳存、管理、使用和續籌可以大大減少相關問題的產生。 　　第七，示范文本中關于違約責任的規定細化清楚，第二十九條至三十四條清晰地規定了業主和物業管理公司的違約責任。許多糾紛是由于合同的違約責任不明確引起的，違約責任全面清楚是減少糾紛的重要措施。 　　第八，示范文本中還規定了其他事項（第三十五條至第四十二條）。尤其是第第三十五條：“本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止；但在本合同期限內，業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止。”和第三十六條：“本合同期滿前 月，業主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協議；雙方未能達成協議的，甲方應在本合同期滿前選聘新的物業管理企業。”對于解決案例中出現的“老管家”“炒”不走的糾紛有重要的意義。 　　以示范文本為參考簽訂的前期物業服務合同對建設單位（開發商）、物業管理公司和業主明確各自的角色，進一步保障各方的的合法權益必將起到積極的作用。在示范文本中還提到多樣化的服務，進一步體現了行業的成熟和進步。

【案例選編】

“候補”資質補正 前期合同有效

案例分析： 　　穗鑫物業管理有限公司于2007年6月成立，于2008年11月取得三級物業服務資質，并接受開發商穗鑫發展公司委托為廣州市穗鑫花園提供前期物業服務，約定服務期限為2007年7月到2010年7月，住宅部分的收費為每平方米每月1.8元，業主在每月的12日之前交納物業服務費。  　　王家俊是小區23棟業主，于2007年12月開始拖欠物業服務費。經穗鑫物業管理有限公司（以下簡稱穗鑫公司）多次催繳，業主以穗鑫公司沒有取得物業服務資質合同無效為由拒絕交納物業服務費。穗鑫公司多次催繳未果后，于2009年9月21日將業主訴至法院，要求被告王家俊交納從2007年12月到2009年9月期間的物業服務費及相應的滯納金。

爭議焦點： 　　物業服務企業不具備物業服務資質，其與開發商簽訂的物業服務合同是否有效？

律師觀點： 　　一、物業服務企業雖不具備物業服務資質，但不宜直接認定物業服務合同無效。 　　國務院《物業管理條例》第三十二條規定：“從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格；國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度，具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。”第六十條規定：“違反本條例規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。”根據上述規定，如果物業服務企業沒有取得物業管理資質證書而從事物業服務的，應受到行政主管部門的行政處罰，這屬于行業監管的行政法管理范疇。在民事法律領域，如果物業服務企業沒有取得物業服務資質而為業主提供了物業服務的，是否有權向業主收取物業服務費呢？ 　　《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第四條規定，合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常務委員會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據?！段飿I管理條例》屬于國務院頒布的行政法規，違反行政法規的合同是無效的。那么，物業服務企業沒有取得物業服務資質而為業主提供物業服務的行為是否屬于違反行政法規的“強制性規定”呢？ 　　2009年5月13日施行的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條規定：“合同法第五十二條第五項規定的‘強制性規定’，是指效力性的強制性規定。”2009年7月7日，《最高人民法院印發<關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見>的通知》第十五條規定：“人民法院應當注意根據《合同法解釋（二）》第十四條之規定，注意區分效力性強制性規定和管理性強制性規定。違反效力性強制性規定的，人民法院應當認定合同無效；違反管理性強制性規定的，人民法院應當根據具體情況認定其效力。”第十六條規定：“人民法院應當綜合法律法規的意旨，權衡相互沖突的權益，諸如權益的種類、交易安全以及其所規制的對象等，綜合認定強制性規定的類型。如果強制性規范規制的是合同行為本身即只要該合同行為發生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，人民法院應當認定合同無效。如果強制性規定規制的是當事人的‘市場準入’資格而非某種類型的合同行為，或者規制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對于此類合同效力的認定，應當慎重把握，必要時應當征求相關立法部門的意見或者請示上級人民法院。”物業服務資質制度屬于規制物業服務企業的“市場準入”資格的管理性強制性規定，法院在審理該類民事糾紛時應慎重認定此類合同的效力，不宜一律認定未取得資質期間的物業服務合同無效。 　　二、物業服務企業后來取得了物業管理資質，應適用合同效力的補正原則認定合同有效。 　　司法實踐中經常出現這樣的問題：物業服務企業簽訂合同時雖然不具備相關的資質，但在合同簽訂的一段時間后取得了相關的資質，那么其所簽訂的合同效力如何認定？對此，筆者認為應適用合同效力的補正原則來加以解決，即當事人事后取得相關資質的，可以認定合同有效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第五條規定：“承包人超越資質等級許可的業務范圍簽訂建設工程施工合同，在建設工程竣工前取得相應資質等級，當事人請求按照無效合同處理的，不予支持。”由此可見，資質問題可以通過一定的方式補正。本案中，穗鑫公司雖然在簽訂合同時沒有取得物業服務資質，但是在合同履行一段時間后取得了物業服務三級資質證書，具備了物業服務行業市場準入的條件，可以認定其與建設單位簽訂的前期物業服務合同是有效的。

法院判決： 　　原告在2008年11月之前雖未取得物業服務資質，但其根據與開發建設單位簽訂的物業服務合同提供了物業管理服務，被告也實際享受了原告提供的物業服務。且原告于2008年11月已經取得了三級物業服務資質證書，證明原告已經具備了相應的物業服務條件。因此，被告應當按照前期物業服務合同的約定向原告交納物業服務費。固法院判令被告向原告交納從2007年12月到2009年9月期間的物業服務費及逾期交納的滯納金。

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