劉揚/《北京日報》/20100424
昨天，北京物業管理行業協會發布了普通商品住宅物業服務成本，這是本市第一次公開物業服務成本，電梯能源費是成本中的“大頭”，一部電梯一年1.7萬余元，而管理服務人員平均月薪不到1700元。
2005年，北京市發改委和建委發布了《北京市物業服務收費管理辦法》，規定除危改回遷小區和經濟適用房小區在業主大會成立前的物業服務收費適用政府指導價外，商品住宅和非住宅項目均適用市場調節價，即由業主和物業服務企業協商確定收費價格。
雖然有文件支持，但現實中實現業主和服務企業共同協商確定物業收費價格的小區微乎其微，一方面業主入住時開發商已經聘用了前期物業公司，確定了物業費價格，業主改聘其他物業公司或者調整價格都需要成立業主大會，而且需要人數和所占面積“雙過半”同意的情況下才能實現；另一方面就是業主對物業服務成本不清楚，難以拿出調整物業費的依據。
隨著業主維權意識尤其是對物業服務知情權和監督權的要求明顯增強，越來越多的業主提出需要更多了解物業服務成本的信息渠道。北京物業管理行業協會相關負責人提出，按照國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》的規定，物業服務成本構成一般包括9項：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業管理區域清潔衛生費用；物業管理區域綠化養護費用；物業管理區域秩序維護費用；辦公費用；物業管理企業固定資產折舊；物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；經業主同意的其他費用。
這位負責人表示，這次發布的物業服務成本將構成物業服務成本的9項內容進行了細化，數據全部來自于市場抽樣，考慮城八區與近郊、遠郊區縣由于經濟發展不同而導致的物業服務需求有較大的差異，首次成本數據試采集項目均來源于城區，一共向城八區120個普通商品住宅項目發放了樣本采集表，共收回83份，其中78份為有效調查表。
記者注意到，在物業服務成本項目中，電梯能源費金額最高，每部電梯每年17198.02元，其次是電梯維護檢測費，每部每年9169.86元，而管理服務人員的平均月薪只有1656元。RJ047
普通商品住宅物業服務成本項目（部分）
項目:管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等
部分子項：[客服人員平均工資；工程技術人員平均工資；秩序維護員平均工資；保潔人員平均工資；園藝人員平均工資；加權平均數結果分別為：1967.71元/月·人，2224.41元/月·人，1589.64元/月·人，1182.84元/月·人，1318.76元/月·人；備注：為員工工資（含社會保險、公積金個人承擔部分及個人所得稅，不含節假日及日常加班費、獎金、過節費），影響該項費用主要因素有工作經驗、學歷、個人素質等]。社保費，養老20%；醫療10%；失業1%；工傷0.8%；生育0.8%；住房公積金12%。殘疾人保障金，殘疾人保障金：上年度本市職工年平均工資×60%×（本單位在職職工人數×1.7%-本單位安置殘疾人人數）
項目:物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費
部分子項:[電梯維護檢測費；電梯能源費；加權平均數結果分別為:9169.86元/年·部；17198.02元/年·部；影響因素主要含層高、品牌型號、投入使用時間、使用率]。避雷檢測費，70.00元/點·次；水質檢測費，1690.00元/單個樣本·次；
項目:物業管理區域綠化養護費
部分子項:[綠化能源費；綠化工具及材料費；加權平均數結果分別為0.21元/年·建筑平方米,0.19元/年·建筑平方米；影響因素主要含綠化面積、綠化等級、水費、農藥費、肥料費、機械費、燃油費、運輸費]
項目:物業管理區域清潔衛生費
部分子項：生活垃圾清運費；30.00元/年·戶
項目:物業管理區域秩序維護費
部分子項：對講機占頻費；100.00元/年·部
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2010/4/26 10:06:00