《公元物業管理文摘》（第150期）

非贏利共享型信息選編　　　第150期/20100513　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——柳州：住宅專項維修資金管理暫行辦法實施 ——合肥：《物業專項維修資金管理暫行規定》出臺 【行業要聞】 ——東莞：住宅小區停車場要亮證收費 ——廣州：新規出臺保障業主知情權 購房合同須附小區規劃圖 ——石嘴山：普通住宅小區物業收費管理實施細則近日出臺 ——長沙：欲全面推廣物業城管 ——石家莊：啟動物業公司社會評價 嚴重者清出管理市場 ——寧夏：擬規定違反物業管理條例最高處20萬元罰款 ——福州：《福州市停車場管理辦法》六月實施 ——洛陽：業主將對物業進行評議 不合格物業公司將“下崗” 【數據說話】 ——東莞：最低工資上調兩成 物管再現生存危機 【物管采風】 ——南通：物管人員實行職業準入制 全部持證上崗 【學習平臺】 ——收益性物業管理的實踐 【業主之聲】 ——北京：業主公共決策平臺“十一”前建成 【自由論壇】 ——共管式公寓物業管理能否走進我國 【案例選編】 ——業主裝修擅改結構物業公司承擔連帶賠償責任

【法規動態】

柳州：市住宅專項維修資金管理暫行辦法實施

唐峰林/《柳州日報》/20100505
5月4日，柳州市政府委托市住房和城鄉建設委員會、市財政局召開新聞發布會，宣布《柳州市住宅專項維修資金管理暫行辦法》正式實施。按照《辦法》中規定，“未按本暫行辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人或被拆遷人”。

合肥：《物業專項維修資金管理暫行規定》出臺

張建亞 胡敬/中國廣播網/20100428
合肥市今天公布了《物業專項維修資金管理暫行規定》，這是安徽省首個相關規定，小區業主盼望多年的維修金啟用難問題將有望得到解決。今后合肥市物業小區的路面、上下水管道、電梯、二次供水、智能化系統、消防控制系統等需要更新或者維修的，經業主大會或者相關業主三分之二以上同意，就可以使用物業專項維修資金。

【行業要聞】

東莞：住宅小區停車場要亮證收費

《東莞時報》/20100430
昨日，東莞市物價局發布《關于規范我市機動車停放保管服務收費管理的通知》，明確機動車停車場一律要申領收費許可證才能經營，而占了停車場半壁江山的住宅小區停車場此次也被納入了申領范圍。此外新規中還調整了部分免收機動車停放保管服務費時限?！锻ㄖ芬?，7月底前經營者要辦理好收費許可證的申領或變更手續。

廣州：新規出臺保障業主知情權 購房合同須附小區規劃圖

魏凱 唐曉玲 張小余 夏利芬/南方網/20100512
開發商隨意提高建筑的容積率，變電站垃圾站該不該建在小區里，市政路穿過小區破壞小區怎么辦，類似業主維權問題比比皆是。不久前借著貫徹《城鄉規劃法》的機會，市規劃局出臺了一系列的規劃管理新舉措，寫成《廣州市關于貫徹實施〈城鄉規劃法〉的意見》后經報市府常務會議審查通過，這些舉措已經從今年5月1日正式生效。

石嘴山：普通住宅小區物業收費管理實施細則近日出臺

李剛/《寧夏日報》/20100510
近日《石嘴山市普通住宅小區物業收費管理實施細則》正式出臺，“看菜下單”的明碼標價模式將徹底終結物業亂收費?！都殑t》從本月起實施，將物業收費和服務標準分為7個等級?！都殑t》對住宅小區內業主交通工具泊位費、看管費等服務性收費實行政府指導價，并規定如果物業公司使用新的物業服務收費標準，需經小區三分之二以上業主同意，否則按原標準收費。

長沙：欲全面推廣物業城管

傅煜 徐遠綱 方顯紅/中國新聞網/20100505
面對城管執法力量不足，執法領域難以拓展等老問題，長沙縣創新思路，將城市管理服務外包給物業公司，讓其承攬試驗區星沙鎮包括環境衛生、園林綠化、市政維護等管理事務，同時協助城管執法。物業公司則組建了一支60人的巡查隊伍充當“城管”，全天24小時在大街小巷徒步流動巡查，即時勸導城區違章行為。

石家莊：啟動物業公司社會評價 嚴重者清出管理市場

《人民日報》/20100511
石家莊市近日將在全市范圍內啟動對物業公司服務情況的社會評價。有關部門將組織街道辦事處、居委會、物業管理專家、業主代表等，按照《石家莊市住宅物業基本服務標準》規定的細則，對居民小區內物業公司提供的服務進行綜合評價。未能通過社會評價的物業企業，嚴重者將被清理出石家莊物業管理市場。

寧夏：擬規定違反物業管理條例最高處20萬元罰款

裴艷/千龍網/20100512
5月7日，寧夏政府法制網公布了《寧夏物業管理條例（征求意見稿）》，聽取公眾對這部重要地方性法規草案的修改意見和建議。5月10日記者獲悉，在征求意見稿中，違反相關規定最高將被處以20萬元罰款。與11年前實施的《寧夏城市居住小區物業管理辦法》相比，新的物業管理條例將涵蓋更多內容。

福州：《福州市停車場管理辦法》六月實施

尹輔華/《南方日報》/20100413
市政府6日發布消息《福州市停車場管理辦法》經市政府第八次常務會議通過，將于6月1日起施行?！豆芾磙k法》規定居民住宅區規劃建設的停車場不能滿足業主停車需求時，經業主大會決定，可以在住宅區內公共道路或者其他場地設置停車泊位。停車泊位不得占用消防通道，不得降低住宅區綠化率，但居民住宅區停車場禁止停放大型貨車。

洛陽：業主將對物業進行評議 不合格物業公司將“下崗”

洛陽網/20100512
今日記者從洛陽市物業管理提升服務水平活動年動員大會上獲悉，我市已開出“猛藥”來治療困擾物業管理工作多年的“頑疾”。藥方一：2000年以前建設的小區全面“整容”；藥方二：業主評議物業服務的好壞，評議采取百分制，對于60分以下的不合格服務企業，業主有權說“不”，辦事處、社區居委會和業主委員將會取消該企業在轄區實施物業管理的資格。

【數據說話】

東莞：最低工資上調兩成 物管再現生存危機

搜房網/20100428
為了緩解廣東地區企業“用工難”問題，廣東省人力資源和社會保障廳上月19日公布了2010年最低工資標準調整方案，東莞市從今年5月1日起最低工資從770元/月調整為920元/月。此次調整對縮小收入差距保持吸引勞動力及緩解珠三角招工難問題有一定幫助，然而提高最低工資讓東莞市物業公司老總們卻一籌莫展，工資上調后，企業成本普遍上漲10%左右，生存形勢不容樂觀，

【物管采風】

南通：物管人員實行職業準入制 全部持證上崗

《新華日報》/20100511
經過專業培訓及考核，南通首批物業行業的項目經理、從業人員日前陸續領到上崗證。這意味著該市已建立起一套嚴格的物業從業人員準入機制，今后物業管理人員將全部持證上崗。根據規定，該市項目經理須參加每年組織的繼續教育培訓和考試，不合格者不得續聘。

【學習平臺】

收益性物業管理的實踐

仇慎謙/《住宅與房地產》/20080507
收益性物業管理的內容相當廣泛，既有房屋出租、商業服務等經營內容；又有結構、裝修、設備維修等技術內容；還存在著清潔、保安、綠化、交通等日常服務；同時還得代表產權人和使用者與政府有關部門、公共事業部門、社會團體等組織就有關問題進行協商。而其中最重要的服務在于房屋出租和其他附屬性的商業服務。房屋的價值不能庫存，若當天租售不出去，就失去了當天價值回收的機會，即使第二天出租率為100%，也無法回收前一天的空置而造成的損失。因此，收益性物業管理的經營和服務要特別講求時間效應。本文進行的這方面的討論，撇開房屋的出售不談，僅以房屋租賃為例，并結合我在剛剛通過全國優秀管理大廈檢查的（深圳）航空大廈的實踐，就這方面的經營策略作些探討。 　　一、關于提高出租率和保持租金價格之間的關系。 　　收益性物業的經營目標，一般是在維持一定的租金價格水平的基礎上通過提高出租率來完成的。在目前深圳市寫字樓空置率很高的情況下，如果硬要堅持高的租價就會造成大面積空置，相反，如果片面追求出租率而過分降低價格，其整體收益并非最佳。 在租金價格和出租率這一對矛盾中，對前者的調整處于比較主動的地位。通常認為，租金價格理應相當于營運成本、規定的稅費和一定的投資回報率之和，而實際上它主要取決于同類物業的市場供求，尤其是同地區、同類型物業的市場供求。 　　我們每年都要制訂租金方案，在確定方案之前，首先進行市場的調查和分析，了解同類物業的出租價格和出租情況，然后結合自身的物業進行定位。在制訂經營策略時，并不是盲目地追求100%的出租率，而是適當地形成一定的空房比例，使得房屋調整有一定的余地。航空大廈的價格定位比電子科技大廈低，但比北方大廈、華聯大廈為高，航空大廈每年的出租率都保持在95%以上，取得了較好的經濟效益。 　　二、關于對客戶的選擇和裝修問題的處理。 　　在選擇航空大廈的客戶時，我們十分注重客戶本身的實力和影響。因為，有足夠的經濟實力，才能按時繳付房租；并且客戶本身的影響力可以吸引更多的客戶來租賃或游覽該物業。如航空大廈內商業部分有深圳最具影響力的深圳免稅商場，有領導女裝新潮的“蒙迪愛爾”、“淑女屋”，有男士西裝的名牌“皮爾·卡丹”、“華倫天奴”專賣店；還有銀行、娛樂、餐飲、三星級酒店等多種配套設施，吸引了大客戶入住辦公。目前航空大廈寫字樓只有四層是零散客戶，其余全是整屋或半屋被大客戶租用的。 　　房屋裝修檔次不僅和出租率有關而且也和租金水平高低密切相關。大客戶進駐一般都需要裝修，以顯示自己的風格和品味。在出現這種情況時，我們寧愿補貼客戶一定的裝修費而不降低租金價格。因為，大客戶租用時間較長，如果起始期間租金定低了，即使第二年有一定的遞增率但遞增的幅度也不會太大；這樣做，也是為了和老客戶保持平衡，不致因對新客戶的降租而沖擊整個大廈的租金價格體系。 　　三、關于因勢利導開展“一業為主，多種經營”的問題。 　　收益性物業管理有兩個寶貴資源，一個是房產資源，一個是客戶資源。大廈內的客戶來自四面八方，行業五花八門，在他們那里能得到各行各業的信息，他們手中有很多可以合作的項目。收益性物業管理要注意挖掘客戶這方面的潛力，具體做法是： 　?。?）利用大廈周邊的位置開展廣告業務 　　住在航空大廈的客戶素質較高，經濟實力雄厚，比較注重宣傳自身的企業形象。開始對廣告宣傳沒有一定的規劃，任憑客戶自己發展，在大廈周圍出現了各種各樣的宣傳廣告，既影響了大廈的形象，廣告效果也不理想。針對這種情況，我們成立了文化傳播公司，統一規劃大廈周圍的廣告位置，幫助客戶進行策劃、制作和發布，既規范了客戶的行為，提高了宣傳效果，也開拓了業務、增加了收入。 　?。?）利用自身優勢，成立專業性公司 　　在滿足航空大廈管理需要的同時，也鍛煉形成了一支較強的工程設備維修隊伍。我公司于1992年就獲得了市勞動局頒布的“電梯維修保養安全認可證”，近兩年先后承接了社會上多臺電梯的維修保養業務。針對目前市場電梯業務發展較快的情況，我們決定成立了電梯工程公司，開展電梯的銷售代理、安裝、維護保養、零配件供應等一條龍服務。幾個月來已簽訂了近百萬元的業務合同，而其中有一部分是用戶的業務或用戶提供信息的業務。 　?。?）搞好停車場經營，開展配套服務項目 　　航空大廈的綜合功能帶動了整個小區的繁榮，每天來往車輛流量在3000輛次以上。為此，我們先后設立了日夜停車場、地下高級停車場，并開展專用車位的停放與保管工作。針對來往車輛大多是高級車輛，需要經常清洗和保養的狀況，我們投資成立了汽車美容中心，購買了進口設備進行汽車美容項目，開業以來，大受客戶歡迎。 　　四、關于提高綜合服務質量與管理規范化問題。 　　收益性物業管理的各項經營活動離不開物業管理高質量服務的支持，我們公司除做好經營工作外，還注重服務質量的提高，建立行政管理、經營運作、工程運行、樓宇管理和消防治安管理五大運行體制，編寫了20余萬字的規章制度和各種操作規范、工作標準，全方位地規范了員工、客戶的工作程序和聯絡渠道，保證了客戶的問題及時解決。目前航空大廈已連續5年被評為深圳市消防先進單位，連續3年被評為深圳市文明大廈，今年又被推薦評比全國優秀管理大廈。設備系統完好率達到100%，客戶滿意率95%以上。正是因為如此的服務，才使得航空大廈的出租率保持在95%以上，取得了較好的經濟效益。

【業主之聲】

北京：業主公共決策平臺“十一”前建成

劉揚/《北京日報》/20100428
選聘物業企業、選舉業委會成員、動用公共維修資金，或者其他需要業主投票表決的事項，今后都可以通過業主公共決策平臺來投票，就可以對討論的事項表達‘同意’、‘反對’或‘棄權’的意見。記者昨天從市住房城鄉建設委獲悉，這個網絡平臺今年“十一”前就可以建成，而且平臺的建設和維護費用都不用業主“掏腰包”。

【自由論壇】

共管式公寓物業管理能否走進我國

張際達 李國慶 /《中國建設報》/20100121
我國城市目前普遍實行的是以特定小區為邊界、全方位管理的物業管理體制。這種體制不僅難以滿足業主的服務需求，而且極易引發業主與物業管理公司之間劇烈的利益沖突。當我們尋求解決對策時，一個重要的參照維度就是比較和借鑒西方國家的相關經驗。 　　歐美業主董事會的組織目標與組織功能不同于我國。業主維權不是一個重大社會問題，業主董事會也沒有維護社會穩定的功能，其主要只能是制訂物業設施管理計劃，收集和研究業主的希望建議并加以落實，維護良好的居住環境，實現共管式公寓的保值和增值。 　　西方國家的住房形式主要有兩種，一種是獨立型別墅住宅，另一種是共管式公寓。獨立型別墅業主大部分都沒有加入業主委員會組織，他們在遇到需要共同處理的公共事務時召集臨時鄰里會議，與當地的工商會組織共同商討對策，一事一議。比如，居民為了提高住宅區出行安全性，就會召集會議討論增設路障或信號標志，獲得通過后向市場招標，該項工作完成后臨時會議也隨之解散。 　　而共管式公寓與我國的商品樓社區形式非常接近，因為兩者同樣有大量公共空間，例如車庫、電梯、花園、健身房、便利店、學校、郵局、銀行等各種生活配套、休閑娛樂以及商務配套設施，具有復合型的生活服務功能，同時又需要共同管理。共管式公寓一般建在交通便利、生活設施和娛樂場所配套齊全的繁華市區和新興的商業中心，建筑容積率大，土地利用率高，成本大大低于別墅式住宅。在房地產價格飛漲的城鎮化加速期，共管式公寓的出現使許多工薪階層獲得了選擇居住在城市中心的生活機會，不必每天奔波于城郊與市區之間，可以充分享受便捷周到的專業服務和豐富多彩的城市文明。 　　在共管式公寓中，業主擁有單元之內的獨立產權，但是整個住宅建筑由統一的物業公司維護和管理。共管式公寓的居民要召開業主大會，并選舉組成業主委員會，制定管理章程。業主委員會的商討內容多種多樣，活動范圍廣泛，不限于業主維權，最重要的是提供生活服務。例如制定新的建筑規劃，綠化環境，興建教堂，增建超市和康體中心，以改善居住條件，維護居住環境，實現不動產的保值與增值。 　　反觀我國的小區物業管理，是在實施住房商品化改革之后產生的新事物，它與實行物業市場化管理的西方國家有相似之處。中國作為一個城市化后發國家，可以利用后發優勢參考西方國家的相關經驗，避免走彎路，建立一個符合市場經濟規律的物業管理方式。

【案例選編】

業主裝修擅改結構物業公司承擔連帶賠償責任

案例分析： 　　周女士與張先生是樓上樓下的鄰居，周女士住在樓下，張先生住在樓上。兩家辦理了入住手續后分別開始裝修。在裝修期間，張先生發現，樓上的周女士在樓上不停地砸他家的屋頂。經了解，原來樓上的周女士家為了為了建造一座錯層樓梯，擅自將樓板也就是張先生家的屋頂打透，并截斷了變截面梁的主鋼筋兩根，輔筋數根，致使樓板的承重梁結構受到嚴重損壞。樓板的承重梁結構受到損壞后，張先生曾多次與周女士和她家的裝修人員進行交涉，要求其暫停裝修并依法恢復原狀。周女士并沒有理會張先生提出的要求，仍然繼續裝修。因為房屋得不到修繕，屋頂隨時都會跌落碎石的危險，張先生只能停工。張先生向小區物業公司投訴無果后，決定把周女士及小區物業公司一起告上了法庭。

法院判決： 　　法院經審理認為，被告周女士在裝修自己的房屋時擅自拆改房屋結構，其行為違反了有關法律規定。由于被告周女士的拆改行為，致使原告不能入住自己的房屋，給原告造成一定的經濟損失，對此應承擔賠償責任。被告物業公司在收取原告和被告交付的裝修保證金后，未能盡到監督和管理責任，造成被告周女士對房屋結構拆改，因此被告物業公司應在收取的保證金的范圍內承擔責任。因此判令：一、被告周女士對其房屋拆改部分按房管局房屋安全鑒定檢測中心所出具的鑒定報告的要求，委托有資質的施工單位進行修復、恢復原狀，由被告物業公司委托有資質的單位驗收，上述費用由被告周女士承擔。二、被告周女士賠償原告張先生因未能入住房屋的經濟損失17000余元，物業費共計3000余元。被告物業公司在收取裝修保證金的范圍內對上述費用承擔連帶責任。

律師觀點： 　　律師認為，在本案中，被告周女士應對本案負主要責任，物業公司承擔連帶賠償責任是合理的。《廣東省物業管理條例》第五十五條明確了損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；破壞或者擅自改變房屋外觀；違法搭建建筑物、構筑物；損壞或者擅自占用、改建物業共用部位等行為列為物業管理區域內禁止行為。若給他人造成損害的，應依法承擔民事責任。而物業公司未能對周女士的裝修行為進行有效的全過程監督管理，也未責令周女士限期整改，并未及時處理原告張先生的投訴，從而造成被告周女士違法裝修，并擴大了原告的損失。因此在本案中承擔連帶賠償責任。

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