銅陵市物業服務收費管理實施細則（討論稿）

第一條 為規范我市物業服務收費行為，保障業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進物業管理行業健康發展，依據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》和國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》及省政府《關于規范物業服務收費的通知》（皖政[2004]92號）、省物價局、建設廳《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》，結合我市實際，制定本實施細則。
第二條 本細則適用于本市行政區域內經工商行政管理部門登記注冊、住房和城鄉建設委員會資質認定的物業服務企業對各類物業實施管理提供服務的收費行為。
第三條 本細則所稱的物業服務收費是指物業服務企業按照服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或者物業使用人所收取的費用。
第四條 政府提倡業主或業主委員會通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條 市物價局會同住房和城鄉建設委員會負責全市物業服務收費的監督管理工作。
第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第七條 物業服務收費包括綜合服務費、車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費和代收代辦服務費、特約服務費。
綜合服務費是指清掃保潔及垃圾清運、綠化養護、秩序維護、公共照明、通風、供電、給排水、電梯等共用設施設備運行、小修、養護所發生的人工、原輔材料費用等。
車輛停放服務費是指在指定的停車場地（含室內車庫）內，為維護保養場地設備設施、相關道路及管理所發生的人工、原輔材料費用等。
裝飾裝修垃圾清運費是指清理運輸住宅房屋裝飾裝修垃圾所發生的人工、運輸費用等。
代收代辦服務費、特約服務費是指物業服務企業受業主委托提供的戶內維修、家政服務、代收代繳服務等收取的費用。
第八條 根據不同物業的性質和特點，物業服務收費實行政府指導價和市場調節價管理。住宅小區物業綜合服務費、小區車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費實行政府指導價管理；別墅類（含聯排、疊加、雙拼）的綜合服務費、非住宅類物業服務收費、物業企業接受委托開展的代收代辦服務費、特約服務費等其他收費實行市場調節價管理。
第九條 實行政府指導價的物業服務收費，其利潤率不得超過物業服務成本的5%。
第十條 住宅小區物業綜合服務收費實行分等定價。市物價局會同住房和城鄉建設委員會根據服務等級、服務內容、和服務成本變動等情況，制定相應的基準價格及浮動幅度，并適時向社會公布。
第十一條 業主、業主委員會選聘物業服務企業之前，由開發建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同；建設單位在銷售物業之前，應當制定業主臨時公約，臨時公約不得侵害業主的合法權益。
第十二條 住宅小區的建設單位應當在銷售物業之前，擬定前期物業服務方案，確定物業服務等級，在相應的政府指導價范圍內，通過招標或與物業服務企業在前期物業服務合同中約定。建設單位與物業買受人簽定物業買賣合同前，由物業服務企業將前期物業服務內容、服務成本及收費標準報市價格主管部門備案。
第十三條 前期物業服務合同作為物業買賣合同附件，經物業買受人簽字確認。前期物業服務合同應當明確物業綜合服務費的計費方式、計費起始時間，并同時約定物業服務內容、服務標準，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
第十四條 業主委員會成立后的物業服務收費，由物業服務企業依據《銅陵市物業分等定級標準》，結合業主或業主委員會的意見確定本小區物業服務等級。住宅物業綜合服務收費標準由業主委員會經業主大會同意后，在政府指導價范圍內，對照規定標準與物業服務企業在物業服務合同中約定。物業服務企業實施收費前，應當報市價格主管部門備案。雙方約定不成的報市價格主管部門審定。
第十五條 實行市場調節價的物業服務收費，由業主或業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。
第十六條　物業服務收費可以采取包干制或酬金制等形式。
包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈利或者虧均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，節余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十七條　實行物業服務費用包干制的，物業綜合服務費用包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出包括：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業服務企業固定資產折舊；
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； 9、經業主或業主委員會同意的其他費用。
第十八條　業主或使用人自辦理物業交付使用手續之日起，應當按照物業服務合同的約定交納物業綜合服務費。出租或以其他方式交他人使用的物業，業主應及時到物業服務企業登記，物業綜合服務費用由業主或物業使用人按約定交納，但業主負連帶交納責任。
物業綜合服務費按照法定產權面積（房屋所有權證登記面積）計算；未領取房屋所有權證的物業，以銷售合同中的約定面積或房產測繪部門實測面積計算。
未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業綜合服務費。
第十九條 納入物業服務管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業綜合服務費由開發建設單位全額交納。
業主或使用人辦理入住手續后，連續六個月或六個月以上未入住的空置物業及入住后長期未使用的空置物業（水、電、氣均未使用），業主應當向物業服務企業書面備案，具體物業綜合服務費按省、市價格主管部門有關規定執行。雙方有約定的，從其約定。
對五保戶和實行生活低保的住戶，經業主委員會和物業服務企業雙方商定，可以減收或者免收物業綜合服務費用。
第二十條 開發建設單位分期開發、分批交付使用的普通住宅小區，原則上執行同一個收費標準。小區配套設施和綠化環境未能到位的，物業綜合服務費應當按不高于約定標準的50%執行，具體比例在前期物業服務合同中約定，差額部分由物業服務企業與開發建設單位協商解決。
第二十一條 住宅小區內，規劃配置用于停放的共用車位、車庫，由物業企業提供管理服務的，可按照規定標準收取車輛停放服務費。
住宅小區內確因車多、車位（車庫）少，為緩解停車難的問題，經業主大會同意，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，可按照規定標準收取停放車輛停放服務費，其收入的分配，按照本細則第二十五條規定執行。
建筑區劃內，規劃用于停放車輛的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
對進入小區執行公務、檢修、救護車輛等臨時停放不得收取停車費。
第二十二條 住宅小區的電梯、水泵、中央空調等運行電費除物業服務合同另有約定外，物業服務企業應當單獨列帳納入代收代支費用，按實際支出和約定方式公開合理分攤。業主委員會未成立前，由開發建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中約定。
第二十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
第二十四條 設有集中供暖系統的物業小區，按照“以收抵支、收支平衡”的原則，由物業服務企業提出收費方案，經業主委員會同意后收取，同時，實施收費前應將具體收費標準報市價格主管部門備案。業主委員會成立前，由開發建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中合理約定。物業服務企業在供暖期結束后，應向業主公布收支情況，結余部分結轉下一供暖期使用。
第二十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意，按照規定辦理有關手續。業主所得收益30%用于補貼物業服務收費，70%納入專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第二十六條 業主或使用人裝飾裝修房屋的，裝飾裝修單位或裝飾裝修人應在裝飾裝修前與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議，服從物業服務企業的管理。裝飾裝修單位或裝飾裝修人應當交納裝飾裝修垃圾清運費，裝飾裝修垃圾清運費實行是最高限價管理。經建設單位批準的，業主在改變房屋內部結構時，拆除墻體產生建筑垃圾清運費由業主和物業公司另行約定。
物業服務企業不得向業主（使用人）和裝修單位（裝修人）收取任何形式的裝飾裝修管理費、保證金。
不產生裝飾裝修垃圾的或自行處理裝飾裝修垃圾的不得收費。
第二十七條 物業服務企業應當按照國家發改委、建設部《物業服務收費明碼標價規定》規定實行明碼標價。在物業管理區域內的醒目位置，制作公示牌，將企業名稱、收費對象、服務項目內容、服務等級標準、計費方式、收費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、舉報電話12358等進行公示。
第二十八條　物業服務企業每半年應以書面形式向業主、物業使用人公布物業綜合服務費、經營性收益、電梯、水泵、中央空調的運行電費分攤、物業維修資金等收支情況，接受業主委員會、業主、物業使用人和價格主管部門的監督。
實行物業綜合服務費用酬金制的，物業服務企業應每年不少于兩次向業主大會或業主公布物業服務收費的收支情況。物業服務企業或業主委員會可以按照物業服務合同的約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
為及時掌握物業服務成本收支情況，市物價局會同市住房和城鄉建設委員會每年選擇一定數量的有代表性的住宅小區作為成本監審對象，對其物業服務成本進行監審。物業服務企業應當積極配合并如實提供服務成本資料，不得弄虛作假。
第二十九條　物業綜合服務費按每月、每平方米收取，經與業主約定可以預收，預收期限原則上不得超過六個月。
第三十條　物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項外包給其他專業服務企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。
第三十一條　物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第三十二條　業主、物業使用人、開發企業，應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業綜合服務費。違反物業服務合同約定逾期不交納物業綜合服務費用的，業主委員會應當協助物業服務企業督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。
物業發生產權或使用權轉移時，業主或物業使用人應當及時結清物業服務費用。
第三十三條　物業服務收費實行收費許可證制度。物業服務企業在收費前，應當申請《安徽省經營性服務收費許可證》，亮證收費，并遵守年度審驗制度。物業服務企業無證收費的，業主、物業使用人、開發企業有權拒付。
第三十四條　市物價局和市住房和城鄉建設委員會應當加強對物業服務企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業服務企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第三十五條　本細則實施前，已簽訂物業服務合同尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。
第三十六條　本細則由市物價局和住房和城鄉建設委員會負責解釋。
第三十七條　本細則自2010年　月 　日起執行。原銅陵市物價局和房地產管理局印發的《銅陵市物業服務收費管理實施細則（試行）》（銅價房〔2006〕72號）和市物價局印發的《銅陵市普通住宅物業綜合服務費政府指導價（暫行）》（銅價房〔2006〕77號）同時廢止。

附件一：銅陵市普通住宅小區物業綜合服務等級收費標準
附件二：銅陵市住宅小區車輛停放服務收費標準
附件三：銅陵市住宅小區裝飾裝修垃圾清運費收費標準

附件一：

銅陵市普通住宅小區物業綜合服務等級收費標準

單位: 元／㎡．月

附件二：

銅陵市住宅小區車輛停放服務收費標準

單位：元/月

銅陵市住宅小區外來車輛臨時停放收費標準

計費單位：元/次