《東南商報》/20100427
我市的房屋將有專屬“養老金”了。從昨天開始，《寧波市物業專項維修資金管理辦法(草案)》在寧波市法制辦網站上公開征求修改意見，5月5日前，市民如有意見或建議，可向法制辦進行反饋。根據《辦法(草案)》，具有共用部位與共用設施設備的住宅、非住宅的房屋業主、購房人都應當交存物業專項維修資金，首期專項維修資金按照所擁有房屋的建筑面積交存。
100平方米小高層要交1.2萬元
據《辦法(草案)》，房屋首期專項維修資金，由業主、購房人按照所擁有房屋的建筑面積交存。
其中，未設電梯的房屋，業主、購房人按照每平方米建筑面積房屋建筑安裝工程造價的5%計算交存；設有電梯的房屋，業主、購房人按照每平方米建筑面積房屋建筑安裝工程造價的8%計算交存。未出售(包括出租、自用)房屋的專項維修資金，由開發建設單位交存。
那么這筆費用究竟有多少呢？“根據目前的造價測算，大致多層房屋每平方米60元，高層、小高層房屋每平方米120元。”市建委工作人員解釋，也就是說，如果是100平方米的房子，多層住宅的話，要交的首期維修資金就是0.6萬元；小高層、高層住宅就要交1.2萬元。
不過，這個造價是浮動的。“各類房屋上一年度的建筑安裝工程造價，由市和縣(市)造價主管部門會同同級房產行政主管部門，在每年3月底前公布。”工作人員說。
《辦法(草案)》還規定，辦法出臺前，這筆費用可以采取分期付款的方式來交存。“業主可以在本辦法施行起5年內，每年按不低于五分之一房屋首期專項維修資金交存，直至達到物業首期專項維修資金。”工作人員說，但如果業主大會另有決定的話，則按業主大會決定執行。
對于新建房屋，《辦法(草案)》則規定，首期專項維修資金由開發建設單位代收代交。“開發建設單位出售房屋時，應將專項維修資金的交存規定告知購房人，并在房屋買賣合同中予以約定。購房人應在房屋交付時，向開發建設單位結清應交存的專項維修資金。”工作人員說，如果購房人不愿意交存首期房屋專項維修資金的，開發建設單位有權按照房屋買賣合同的約定處理。
住房公積金可交專項維修資金
值得注意的是，公積金可以交存專項維修資金。“已交存住房公積金的業主，經本人或其配偶申請和住房公積金管理單位核準，可將業主及其配偶的住房公積金直接劃至業主專項維修資金賬戶。”工作人員說。
同時，如果在首期專項維修資金交存若干年后，業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額的30%時，業主應當及時續交到規定交存額或按業主大會決定辦理。
工作人員解釋，已成立業主委員會的物業，其維修資金的續交方案由業主委員會擬定，提交業主大會決定后，由業主委員會具體實施。尚未成立業主委員會的物業，其維修資金余額不足時，由專項維修資金管理機構通知業主按照首期物業專項維修資金標準補足。
業主自主管理或委托機構代管
業主交存專項維修資金后，又應該由誰，來怎么管理這筆費用呢？工作人員回答說，實行業主自主管理的，應當召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。“未成立業主大會，或業主大會決定委托政府設定的維修資金管理機構代為管理，或業主大會未明確業主自主管理的，其專項維修資金由政府設定的維修資金管理機構代為統一管理。”
《辦法(草案)》同時規定，專項維修資金賬戶應按小區、幢、單元(層)、戶設立，由維修資金管理機構在其委托的商業銀行開立專戶，建立專項維修資金網上辦理制度，接受市和縣(市)區房產管理部門的監督。“維修資金管理機構應當通過招投標方式公開選擇商業銀行開立維修資金專戶。”工作人員說。
那么，如果出現自然災害，或者因為拆遷等原因造成房屋滅失的話，業主已經交存的專項維修資金怎么處理呢？“可以憑原交存專項維修資金的票據，或有關證明向維修資金管理機構支取個人交存的專項維修資金賬戶余額，并由維修資金管理機構辦理賬戶注銷手續。”工作人員說。
專項維修資金可用于購買國債
大家都知道，專項維修資金的數目肯定很大。那這筆錢究竟能不能用于投資呢？答案是肯定的，不過有個前提，“在保證專項維修資金安全和正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將專項維修資金用于購買國債。”工作人員說，利用專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。
《辦法(草案)》還嚴格禁止利用專項維修資金從事國債回購、委托理財業務、投資股票、期貨或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。“同時，專項維修資金增值部分除扣除必要的管理費用外，應當每年充入專項維修資金分戶賬。”工作人員說，維修資金管理機構應當在每年的3月底前將上年度的管理費用收支明細情況向社會公示，并接受查詢。
除了這些增值的資金外，還有哪些費用也必須轉入專項維修資金的呢？工作人員介紹，物業共有部分、共有設施設備的經營所得(業主大會另有決定的除外)、占用業主共有的道路或者其他場地設置的車位停放汽車收取的停車費、物業管理經營用房的租金或收益(但業主大會另有決定的除外)、共有設施設備報廢后回收的殘值、原有的物業日常維修費專用賬戶內的本金及利息、業主委員會或業主自愿籌集交存的款項、本辦法實施前，已繳存的公有住房售后維修資金、被拆遷房屋維修資金、電梯維修資金等款項、其他依法應當轉入的資金等都應該轉入專項維修資金。
共用部位、設備維修費用分攤
如果房屋出現問題，業主又該怎樣來使用這筆專項維修資金呢？工作人員解釋說，專項維修資金專門用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。“不過，并不是小區的一個地方要維修，整個小區的業主都必須為此買單。”工作人員說，房屋共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，有一個費用分攤原則。
也就是說，如果多幢房屋的共用部位、共用設施設備需要維修和更新、改造，費用由多幢房屋的全體業主按照房屋建筑面積的比例分攤；專屬單幢房屋業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該幢房屋的全體業主按照房屋建筑面積的比例分攤；專屬一個單元房屋的業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該單元房屋全體業主按照房屋建筑面積的比例分攤；專屬一個樓層房屋業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該樓層房屋全體業主按照房屋建筑面積的比例分攤。
《辦法(草案)》還規定，未建立專項維修資金賬戶或賬戶余額不足的業主應按照房屋建筑面積的比例分擔相關費用。而依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；應當由當事人承擔的因人為損壞房屋共用部位、共用設施設備所需的修復費用；根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的維修和養護費用等不得從房屋專項維修資金中列支。
中修以上須三分之二業主同意
不過，有些維修并不是說要維修就能維修的。根據《辦法(草案)》，實施物業管理的房屋，對全體業主共有的共用部位、共用設施設備進行中修及中修以上的維修、更新和改造的，由物業服務企業提出專項維修資金使用方案及費用預算并公示，經業主大會通過并報當地房產管理部門備案后實施。“對部分業主共有的共用部位、共用設施設備進行中修及中修以上的維修、更新和改造的，由物業服務企業提出專項維修資金使用方案并公示，經對該共用部位、共用設施設備具有共有關系的三分之二業主以上通過并報當地房產管理部門備案后實施。”工作人員說。
同時，未實施物業管理的房屋，由所在業主委員會或社區居民委員會提出中修及中修以上的專項維修資金使用方案及費用預算并公示，經該共用部位、共用設施設備具有共有關系的三分之二業主以上通過并報當地房產管理部門備案后實施。
此外，《辦法(草案)》也規定，實施物業管理的房屋，物業服務合同中未明確房屋共用部位、共用設施設備中修以下維修費用在物業服務費中列支的，該部分維修資金經業主大會同意，可以從業主維修資金賬戶內按年列支房屋統籌維修資金。
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2010/4/27 8:48:00