前期物業管理的“滅火器”

――《前期物業服務合同（示范文本）》意義分析

康琪雪/中國物業管理協會網/20080612

    近年來，隨著物業管理行業的快速發展，相關各方的矛盾、糾紛也呈上升趨勢，特別是前期物業管理階段，由于是建設期的業主（建設單位）向最終業主（住戶）過渡的物業管理，各種問題尤為突出。我們可以通過以下兩個案例窺見一斑。2003年7月，福州市海景花園業主因對“老管家”信源物業管理公司不滿，決定結束前期物業服務合同，另與新三澤公司簽定新的物業服務合同。但信源公司以當初簽定合同的是開發商，必須由開發商提出移交為由拒絕被“炒魷魚”，甚至出現流血沖突。2004年1月，上海錦灝佳園發生業主與物業管理公司劇烈沖突事件，業主的不滿歸結為：小區不開正門，不論步行還是機動車只能走側門，給業主造成極大不便；物業管理公司強行拆掉業主封露臺的欄桿；綠地被物業管理公司改成停車場；公共維修基金帳戶使用情況一直未公開；破壞業主之間的聯絡等等。2003年9月1日，《物業管理條例》正式實施，為物業管理活動提供了有力的法制保障，在此基礎上頒布的《前期物業服務合同（示范文本）》也必將成為熄滅物業管理糾紛火焰的一股清泉。

    第一，示范文本中明確規定了物業管理服務的內容（第二條、第三條）并在附件中規定了服務的質量標準。這就讓前期物業管理企業意識到自己不是壟斷目前所管理的小區，而是要珍惜自己已得到的服務管理權，所提供的服務不但要符合約定的內容更要符合各方面的質量標準。示范文本第五條“單個業主可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定”，避免了前期物業管理合同對所有的業主提供“一刀切”服務，有效地滿足了不同業主的特殊需要，真正做到“以人為本”，同時將一些業務分散交易，而不是強迫所有業主必須“享有”的做法，更彰顯公平，避免業主以自己不需要某項服務為由拒交物業管理費。

    第二，示范文本中明確規定有關費用的收費方式、用途、業主繳費責任及費用公開等事項。物業管理的收費問題是一直困擾各物業管理企業的“老大難”，也是物業管理糾紛的頑疾之一，多數小區的物業管理費收繳率僅有80%，不少小區不到50%，一提及此往往是物業管理公司和業主各執一詞，難分對錯。示范文本中第七條明確了業主的繳費責任，同時第六條、第八條明確了物業管理公司公開使用物業服務資金用途的義務。費用的公開化不但讓業主放心，同時也能贏得業主的理解，是物業管理公司與業主之間重要的溝通渠道。

    第三，示范文本中明確了有關物業經營與管理的責、權、利。除了第九條、第十條關于停車場收費的方式和權利、義務的規定以及第十一條有關會所收費的規定外，值得注意的是第十二條中明確了物業管理區域內屬于全體業主所有的停車場、會所及其他物業共用部位、公用設備設施統一委托物業管理公司經營，經營收入按約定分配。這將減少諸如樓頂廣告以及廣告收益歸屬而引起的糾紛，保護了業主的產權也維護了物業管理公司的經營權。

    第四，示范文本中規定了物業的承接驗收事項（第十一條至第十七條）。住房質量問題也一直是物業管理的難為之處，業主將畢生儲蓄傾囊而出，自然希望住上讓自己放心的房子，物業管理公司也希望業主不要將本不屬于自己責任范圍的問題強加在自己頭上。因此，對于物業管理公司來說，做好物業的接管驗收可以大大減少日后關于住房質量的糾紛，一方面保護了業主的權益，另一方面明確了各方的質量維修責任，保護了自身權益，避免了夾在開發商和業主之間的尷尬。對于業主來說，協助物業管理公司進行有關的驗收無疑會保護自己的正當權利，避免出現房屋質量糾纏不清的煩惱。

    第五，示范文本中明確了物業的使用和維護事項（第十八條至第二十四條）。首先無論是物業管理公司還是業主都應遵守臨時公約以及就公共設備、公共秩序、環境維護等方面的約定。業主和物業管理公司都有義務維護良好的公共環境，減少相關糾紛的產生。其次，物業管理公司的管理要著重于小區的公共部位，而不應侵犯業主對其私有財產進行處理的權利，如案例中業主由于害怕被盜在露臺或窗戶加防盜欄，如果不是在公共部位且不影響其他業主的利益，物業管理公司不應以影響美觀為由強加阻攔。再次，確因維修或公共利益臨時占用道路、場地的，無論是物業管理公司還是業主都要征得相關業主的同意，這是對業主權利的保護。明確這一點就不會出現案例中小區只開側門不開正門的現象，也不會有將綠地改為停車場的事情發生。最后，裝飾裝修中出現的糾紛也很多，對物業管理用房的處理和使用用途也有引發矛盾的案例，因此示范文本中明確相關的權利和責任有利于避免這些矛盾。

    第六，關于專項維修資金，示范文本也作了相關規定。由于專項維修資金數目巨大且直接涉及物業的保值增值，其所引發的糾紛和出現的違法問題也十分嚴重。專項維修資金被挪用；被建設單位或物業管理公司掌握，不能按業主意愿使用；住房共用部位或設施設備的大、中修及更新改造不能及時進行等都會嚴重侵害業主的利益，明確專項維修資金的繳存、管理、使用和續籌可以大大減少相關問題的產生。

    第七，示范文本中關于違約責任的規定細化清楚，第二十九條至三十四條清晰地規定了業主和物業管理公司的違約責任。許多糾紛是由于合同的違約責任不明確引起的，違約責任全面清楚是減少糾紛的重要措施。

    第八，示范文本中還規定了其他事項（第三十五條至第四十二條）。尤其是第第三十五條：“本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止；但在本合同期限內，業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止。”和第三十六條：“本合同期滿前 月，業主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協議；雙方未能達成協議的，甲方應在本合同期滿前選聘新的物業管理企業。”對于解決案例中出現的“老管家”“炒”不走的糾紛有重要的意義。

    以示范文本為參考簽訂的前期物業服務合同對建設單位（開發商）、物業管理公司和業主明確各自的角色，進一步保障各方的的合法權益必將起到積極的作用。在示范文本中還提到多樣化的服務，進一步體現了行業的成熟和進步。