《公元物業管理文摘》（第148期）

非贏利共享型信息選編　　　第148期/20100411　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——北京：《北京市物業管理辦法(草案)》已獲通過 ——南昌：《南昌市物業管理條例》將于7月1日起實施 【行業要聞】 ——無錫：業主野蠻裝修物業要管 ——武漢：擅用物業公共位置 最高罰款20萬 ——青島：禁止野蠻裝修新規缺乏可操作性 物業難擔大任 ——佛山：現行的物業服務收費辦法將重新修訂并公布 ——廈門：精裝修住宅須戶戶驗收 將推行分戶驗收制 ——寧波：建委出臺物業糾紛快速處理方案做好“娘舅” ——吳江：減少物業與業主之間的矛盾 取消裝修保證金 ——重慶：渝北區2010率先啟動物業服務星級管理制度 【數據說話】 ——西安：小區停車收費須明碼標價 存電動車最高20元 【物管采風】 ——福建：成立首家物業糾紛法律服務點 【學習平臺】 ——溝通的藝術——親歷物業管理二三事有感  【業主之聲】 ——成都：“房屋業主投票表決平臺”開始推廣使用 【自由論壇】 ——物管企業人力資源研究 【案例選編】 ——新物業換大門門禁卡押金重收 律師表示屬于違規收費

【法規動態】

北京：《北京市物業管理辦法(草案)》已獲通過

李潔/《法制晚報》/20100408
近日《北京市物業管理辦法(草案)》獲市政府第64次常務會通過。今后北京物業管理將以首都標準設立物業管理服務行業準入門檻，努力改變物業公司小而散的現狀，不斷提升物業公司的服務水平。辦法將嚴格明確物業公司與城市公共服務部門間的職責界線，確保供水、供電、供氣、供熱等城市公共服務設施的維修管護工作安全有效進行。

南昌：《南昌市物業管理條例》將于7月1日起實施

魏星/《江西日報》/20100401
3月31日備受關注的《南昌市物業管理條例》經省十一屆人大常委會第十五次會議批準通過，將于今年7月1日起施行。新出臺的《條例》對業主權利和義務、業主大會及業主委員會以及前期物業管理、物業管理服務、物業的使用與維護等都作了詳細規定。眼下，南昌物業收取業主裝修保證金的情況非常多?！稐l例》實施后這類情況將不允許。

【行業要聞】

無錫：業主野蠻裝修物業要管

練維維/《江南晚報》/20100407
日前從無錫市物業管理中心與房屋安全管理處聯合召開的“房屋裝修安全管理工作推進會”上獲悉，今后全市所有的物業服務企業都將按《無錫市城市房屋安全管理條例》和建設部第110號《住宅室內裝飾裝修管理辦法》做好房屋安全管理的基礎性工作，及時發現、制止有關在房屋裝修中涉及拆改房屋柱、梁、板等主體承重結構的行為。

武漢：擅用物業公共位置 最高罰款20萬

望雋/《長江商報》/20100408
記者昨獲悉，武漢市出臺了房產行政處罰執行新標準。對擅自利用物業公共位置經營、且給業主造成損失的，按照有關法律規定，對違法單位可處最高20萬元罰款。據悉，新標準分別對房地產開發、房地產市場管理、物業管理、房屋安全管理、經濟適用住房、房屋租賃管理等共計8大類50項房產違法行為的處罰標準進行規范。

青島：禁止野蠻裝修新規缺乏可操作性 物業難擔大任

王愛科/《半島都市報》/20100406
為根治小區內的野蠻裝修行為，島城于上月底發布了禁止違法裝修方面的新規，根據新規住宅房屋在裝修前應向物業管理企業申報備案。但新規開始實施之后 ，記者調查發現，業主在室內咣咣砸墻，物業公司毫不知情的現象仍然多見。業內人士分析認為由于物業公司沒有處罰權和執法權，物業管理公司顯然難以擔當杜絕野蠻裝修的大任。

佛山：現行的物業服務收費辦法將重新修訂并公布

佛山電臺/20100402
廣東省《物業服務收費管理辦法》昨天起實施。佛山市住建局有關負責人出席佛山電臺節目時透露，佛山市物價局和市住建局正在修訂佛山06年出臺的物業服務收費辦法，新辦法預計今個月出臺。屆時，物業管理收費標準、小區共有收益的監管等等都會有明確的指引。

廈門：精裝修住宅須戶戶驗收 將推行分戶驗收制

呂寒偉/《海峽導報》/20100401
今年廈門將全面推行分戶驗收制度，要求建設施工單位應會同施工監理單位，做到100%驗收。早在2007年，廈門就出臺了《住宅工程質量分戶驗收管理暫行規定》，開始試行分戶驗收。今后，島內的商品住宅要求精裝修，驗收的比例也要達到100%，在此基礎上監督部門再抽檢。

寧波：建委出臺物業糾紛快速處理方案做好“娘舅”

朱笑咪/《錢江晚報》/20100409
昨天，寧波市建委正式出臺了《關于建立寧波市物業服務糾紛快速處理機制的指導意見》，為物業和業主解決物業服務糾紛搭建了一個和平對話的平臺。根據《意見》，業主和物業發生矛盾，可由社區、街道進行調解，如果不成可請法院介入，讓雙方進行溝通，使雙方的利益得到最大限度的滿足，促進市場的公平公正。

吳江：減少物業與業主之間的矛盾 取消裝修保證金

365地產家居網/20100331
近日，吳江市住房和城鄉建設局明確，為維護業主合法權益，減少物業與業主之間的矛盾，今后該市將全部取消裝修保證金。據介紹，吳江住建局于今年3月22日與該市物價局聯合下發了關于取消裝修保證金的通知，這意味著，業主裝修新房時，不需要再向物業繳納任何裝修保證金。之前已經繳納過此項費用的業主，該市住建局已經要求物業管理部門，一個月內全部予以清退（從3月22日至4月22日）。

重慶：渝北區2010率先啟動物業服務星級管理制度

重慶搜房網/20100329
2010年3月26日，重慶市渝北區物業管理工作大會在犀牛賓館隆重舉行。2010年渝北區物業服務星級管理制度必將為渝北的物業管理帶來一個質的提升，2010年將對全區物業管理單位進行五星級管理，90分以上掛五星，85以上掛四星，80分以上掛三星，70以上掛二星，60分以上掛一星，60以下不掛星，單體限掛三星以下。

【數據說話】

西安：小區停車收費須明碼標價 存電動車最高20元

朱雪嬌/《西安晚報》/20100328
記者采訪了解到，很多小區的停車費標準并無公示，而且對業主不做解釋，面對業主的質疑，也有物業公司表示無奈。省物價局規定，物業小區停車費服務必須明碼標價，自行車等非機動車輛丟失或損壞，物業要承擔一定賠償責任。根據《陜西省物業管理區域內交通工具停放服務價格管理辦法（試行）》存電動車最高20元。

【物管采風】

福建：成立首家物業糾紛法律服務點

郭宏鵬 劉百軍/《法制日報》/20100406
記者6日從福州市臺江區人民法院獲悉，為著力解決逐年遞增的物業糾紛案件，該省首家法院物業糾紛法律服務點近日在臺江區房地產管理局設立。該法律服務點承擔的功能包括聯合房管部門加強對物業管理糾紛的調研，實現法院審判和行政管理協調一致；根據物業糾紛情況隨時派員前往服務點開展法律政策解釋宣傳工作，及時化解矛盾。

【學習平臺】

溝通的藝術——親歷物業管理二三事有感

張漢平/《中國物業管理》/2009年第十一期
物業管理工作是一項平淡而又艱巨、繁瑣又需細心的工作。通過十多年的物業管理服務實踐，我逐步認識到一個物業項目管理的好壞，關鍵要看企業、服務人員的工作指 導思想和方式方法。我認為：做事不僅要認真，而且還要用心，只要認真加用心的工作就會找到切入點，就會找到解決問題的辦法。上門溝通，是個笨辦法但也是一個有效的辦法2007年8月我入職的物業管理有限公司，在所管理物業小區中白云畔山花園小區就是一個明顯的典型案例，白云畔山花園就因極個別心術不正的業主混入小區業委會，借業委會維權之名在小區中生事，無理的利用業委會身份嚴重擾亂了物業管理工作，當時小區大字報、橫幅滿天飛，經常上報紙、電視，加上部分媒體為了炒作新聞 ，制造新聞熱點，沒有公正、公平、客觀、真實的進行正面的報道宣傳，為了達到轟動效應，甚至個別新聞媒體做出了移花接木、斷章取義、制造假新聞，從而造成小區業主對物業管理工作意見較大，使得前期多位物業管理經理在小區內無法開展工作，對物業服務公司的影響也較大。 　　我任職后首先對小區的基本情況進行了解后冷靜分析，并加以解決：第一步加強公司員工內部管理、學習、培訓，特別是中層以上管理人員服務意識及業務實操培訓，提高了物業服務水平。第二步親自帶領員工在小區綠化區內除雜草、雜物、對小區樓梯及一些隱蔽位置進行全面的沖洗、清理和整治。第三步同時組織公司全體秩序維護員 進行文明禮貌、規范用語模擬實操培訓，加強文明禮貌多問一聲好、多幫一把手、多敬一個禮的“三個一”培訓。培訓過程中分兩人一組，一人扮業主一人扮在崗人員進 行互問互答，之后交換角色進行現場培訓，從而帶動了整個秩序維護員隊伍文明執勤、禮貌服務的作風，掀起了文明服務質量月活動的高潮，讓業主看到了物業管理服務 水平的全面提高，給小區業主看到了希望，增加了信心。 　　為了能夠更加徹底的了解業主對小區管理工作的意見和看法，隨后組織了一次由我親自抽調24人組成的“融冰活動”的探訪小組，主要議題是“上門聽取業主意見，虛心接受業主批評，積極采納業主提出的合理化建議”。為了確保此次活動的成功，在活動開始前半個月，我親自編寫培訓材料及整理小區的相關資料，組織探訪小組人員進 行培訓，培訓的主要內容包括如何進行正確的語言表達，對小區業主提出的如：小區室內車位產權歸屬問題、藍印戶口問題、油煙排放問題、可視對講門鈴問題、外墻滲 漏問題、小孩上學等反響比較強烈的焦點問題進行總結歸納，進行統一口徑解答，整理成材料，并進行統一培訓，對員工培訓后要求員工分兩人一組進行模擬實操演練， 并分別以物業管理人員和業主身份進行互問互答，最后由我親自審查指正，達到探訪小組所有人員大都符合要求，并給探訪小組每人發放了準備好的培訓資料，24人共分12組，由我親自督陣，兩人一組，一人主要負責解答業主提出的問題，一人負責記錄，通過一個多星期利用晚上的時間對小區的所有住戶全部進行了探訪，探訪結束后組 織員工進行總結，特別是對業主提出的問題進行了歸納統計，并根據問題的輕重緩急進行逐步處理，針對問題較多的小區滲漏問題馬上與開發商協調進行了全面的維修， 可視對講門鈴問題更換了維保公司，請了專業的維保人員進行了徹底解決，并對提出的其它所有問題都逐步的予以解決，最終保證所有業主反映的問題事事有回復，件件 有落實。 　　特別是原業委會借公共面積分攤作文章，假借維權制造動亂，從而影響小區的和諧穩定，我特意安排畔山管理處通知十幾位意見比較大的業主，特別是原業委會林某，通過對話和上門探訪，并親自帶他們到現場測量（5棟）首層大堂面積114.5m2（大堂并擺放了5張條椅，為業主提供休息場所），每一層樓梯通道面積為29.7m2，電梯梯井 面積為2.93m2，每層樓的住戶是4戶，二層以上為5戶，總計是十層，加權平均分攤樓梯通道面積為29.7m2+電梯梯井面積2.93m2÷5戶為7m2/戶，首層大堂面積114.5m2除以整棟樓住戶49戶為3m2/戶，每戶平均分攤面積為10m2，因每位業主住房面積大小不同，分攤多少也就不同，令在場的業主深入了解。 　　此次“融冰活動”既教育了員工，提高了員工的綜合素質，而且又達到了為業主解決實際問題的作用，取得了非常好的效果，通過此次“融冰活動”后的民意測評，業主對物業服務公司的滿意率從原來的28%上升到89.8%以上。有理有節，不但進退自如而且不失尊嚴2008年4月初我接到擎山苑管理處上報說小區某棟1506房業主投訴因維修外墻搭建排柵而導致家中被盜，損失一臺手提電腦折算金額近萬元，已報警拿到了報警回執并要 求我公司給予賠償，當時我馬上安排下屬秩序維護員部吳振會經理及管理處余松主任到現場查看并做處理，但經過一個多星期的協調，此問題不但沒有處理好，反而該業主要求賠償的態度越來越強硬并稱其丟失的物品很多。我又專門安排一名公司高層配合以上二人開展工作，又經過十幾天商談，此事不但沒有好轉的跡象且此業主要求賠償越來越高，并一再聲稱他本人是律師，如果不給賠償將通過相關媒體曝光并通過法律途徑追回損失。我看下屬沒有辦法處理好只有親自出馬處理，經過我查看現場及走訪調查，發現其家中門和窗均未有任何損壞，當時發現其家中后天臺有腳印，之后我馬上召集原當值秩序維護員，并找到對面住戶施工的民工了解情況，對面民工說當天 15：00左右他看到對門業主當天是自己出門時不小心將門反鎖沒辦法進入房間，而從對面鄰居家的天臺通過排柵爬到自家的天臺，打開自家的天臺后門進入家中，我馬上將這些重要證據現場收集，并要求秩序維護員和民工寫經過做證明并按手印提供身份證復印件。 　　經查，該業主長期欠繳物業費，欠費金額超過了4千多元，找到以上重要證據后我馬上安排擎山苑管理處余主任與業主商談，并讓他把報警回執復印件拿來和損失物品詳 細清單寫好，讓其在清單上簽名按手印將身份證號碼寫上并附上身份證復印件，經過同報警回執比對，原報警回執上只寫了丟失筆記本電腦一部，價值近萬元，并沒有說丟失其它物品，而此清單上卻寫了子虛烏有的金項鏈、金戒指、現金價值計6萬余元，初步認定是訛詐，并安排余主任將證據原件復印后拿到業主跟前，將其報假案的后果與其說明，該住戶進行百般狡辯，我們當時準備報警處理且要通知相關媒體過來采訪并進行報道，其臉色突變，看我們要將此事認真擴大的情況下，不得不承認自己報 假案，想趁此事來敲詐物業服務公司，用敲詐的錢來抵扣所欠的物業費，并一再向我們認錯，后來看其態度比較誠懇，補交了原所有欠費而且做了書面保證，認錯態度較好，沒有再繼續追究。 　　通過這件事，公司員工更加明白，只有認真學習有關的法律、法規，才能夠維護物業小區廣大業主的利益和尊嚴。得到業主的認可、支持，才能夠更好的維護物業服務公 司正當的合法權益，使小區更加和諧、穩定，特別是對物業管理工作的開展更為有利，同時更有利于物業管理工作步入良性循環。

【業主之聲】

成都：“房屋業主投票表決平臺”開始推廣使用

石少軍/搜房成都網/20100406
為廣大業主民主決策提供一個平臺，提高業主決策的效率和準確性，規范業主決策行為，化解糾紛和矛盾，切實提高業主參與物業管理活動的積極性和投票表決的效率，市房管局開發的“成都房屋業主投票表決平臺”于4月1日正式上線運行，同日還出臺了《成都房屋業主投票表決平臺使用規則》，為廣大業主使用該平臺提供了指引。

【自由論壇】

物管企業人力資源研究

全雄師/《現代物業新管家》/2007年1期
物管企業人力資源管理工作就是物業管理企業對員工的招聘、使用、培訓、晉升、調動、辭退，直到員工退休的一系列管理活動的總稱。目的是要科學、合理地使用人才，充分發揮人的作用，從而推動企業的發展和員工的成長。     眾所周知，物業管理屬服務型行業，具有技術含量不高、勞動密集的行業特點。在物業管理企業，人力不僅是一種資源，更重要的是一種特殊的資本性資源。物業管理企業的服務質量最終取決于企業的人員綜合素質，物業管理企業的品牌狀況也最終由企業的人員綜合素質來決定，有什么樣的人，就會有什么樣的品牌。越來越多的物業管理企業認識到人力資源管理工作的重要性，開始重視企業的人力資源管理工作。由于現實條件和實現途徑的制約，許多物業管理企業在“選人、用人、留人、走人”方面出現許多問題。本文嘗試從企業操作層面對物業管理企業人力資源管理工作普遍存在的問題及對策進行探討，希望能拋磚引玉。     問題一：企業缺乏人員規劃，需要招聘時往往提不出明確的人員需求     所謂人員規劃，就是要對本企業面臨的人員需求和供給情況加以估計，并考慮如果出現崗位空缺，如何找到合適的人來填補的過程。在這方面，有所考慮的物業管理企業不多。當人員發生流動，特別是骨干人員流失時，企業往往相當被動。也正因為平時缺少對人員規劃的思考，在企業的招聘申請表里，很難了解到企業對于招聘人員的具體要求。譬如對新聘員工的工資水平的要求、學歷的要求、工作經驗的要求等等，企業的招聘也只能滿足“找一個人填補空缺崗位”的低層次目標。     問題二：企業人員招聘管理系統過于簡單，招聘質量難以保證     前幾年，社會勞動力供大于求，很多物業管理企業走進了“工作難找，人員易招”的誤區，對招聘工作不重視。有些企業雖然重視招聘工作，但大多數也只停留在口頭上。企業沒有科學的工作分析，招聘條件不清晰，招聘渠道定位失誤，招聘方法不科學，重要崗位的招聘沒有科學的人事測量工具，錄用隨意性大，很少對招聘工作進行跟蹤、分析和總結。這樣的招聘管理系統很難保證招聘到合適的員工。     問題三：缺少一套公正的績效考核系統，員工的考核、晉升缺乏制度支持     企業的人力資源管理工作，必然涉及到員工的績效考核。在大多數物業管理企業，還沒有探索出一套適合本企業的、系統的、公正的績效考核系統，并形成制度。很多企業是沿用其他企業的，甚至是其他行業的績效考核制度，并沒有根據本企業的情況進行修改和完善。企業的績效考核，在很大程度上只是反映了某些主管的一些主觀看法。甚至在一些企業里根本就沒有績效考核這么一回事。企業績效考核制度的缺位，使企業的員工考核、晉升缺乏制度的支持。     問題四：直線經理人在企業人力資源管理工作中的缺位或參與不足，是制約物業管理企業人力資源管理水平的主要原因     管理的本質是人力資源的管理，一個好的領導者和管理者首先應該是一個好的人力資源管理經理。但是在很多物業管理企業當中，崗位分析與崗位評估、人力資源規劃、人員招聘與選任、人員使用、人員培訓、績效考核、人員激勵、人員薪酬、人員保護與福利、社會保險、勞動關系等人力資源管理工作好像只是人力資源部的事情，只是人事經理的主要職責，根本沒有直線經理人的人力資源管理概念。在一些企業的管理處人員招聘面試過程中，經常會發現管理處經理缺位的現象。直線經理人在企業人力資源管理工作中的缺位或參與不足，制約了物業管理企業人力資源管理水平的提高，很多企業的人力資源管理工作只能維持在傳統人事管理的狀態。     問題五：“招工難”，使企業降低了對員工的工作要求     隨著國家經濟發展，特別是長三角經濟圈的經濟崛起，從2004年中期開始，廣州的各行各業均感覺到“招工難”。在物業管理企業主要反映在助理人員和保安人員的招聘上，尤其是保安人員的招聘。廣州市各類保安學校曾是廣州物業管理企業保安人員招聘的重要來源。從2004年開始，其生源不斷減少，再加上公安部門強化了對保安學校的監管，不少保安學校被取消辦學資格，“招保安難”一時成為行業談論最多的話題。由于供求關系的變化，也使得部分企業產生了“管得嚴，人會走”的顧慮，對人員的管理畏首畏腳，顧慮重重，走向另一個極端。     問題六：沒有人才梯隊建設的明確規劃和制度，企業普遍出現人才斷層     要構建企業的人才梯隊，首先要對企業的人力資源現狀有充分的了解。這種了解，不是簡單的、主觀的了解，應該有相關的人力資源統計數據作支持。目前，物業管理企業有開展人力資源統計工作的還是不多。人才梯隊的建設，還涉及到企業及員工本人的職業生涯規劃等問題。這方面的工作，很多物業管理企業還是很薄弱的，由于沒有人才梯隊建設的明確規劃和制度，人才斷層問題在物業管理企業里是相當普遍的。 針對上述問題，結合所思，簡要地談一些個人的解決思路，以供討論。     對策一：統一企業人力資源管理的思想     從某種意義來說，企業的所有管理者，從總經理到最基層的管理人員，都是人力資源管理者，都應該在不同的層面參與招聘、面試、使用、培訓等一系列人力資源管理活動。這一思想，應該成為物業管理企業人力資源管理工作的出發點和歸結點。     對策二：物業管理企業要進行本企業的工作分析，在工作分析的基礎上做好人員規劃工作     通過工作分析，企業的主管人員應該能回答以下問題：我的企業有哪些工作？必須設置哪些崗位？在成本核算的基礎上，聘請什么樣的員工擔任這些崗位？我現在的員工是否滿足崗位要求？是否相對穩定？如果出現崗位空缺，從哪里補員？現在要做哪些準備？能回答這些問題，一旦企業需要招聘，就能夠明確提出招聘人員需求。     對策三：建立一套科學、完善的招聘管理系統和績效考評系統，形成制度     企業的招聘管理系統一般包括以下十個程序：第一，用人部門提出人員需求，人力資源部進行定編調查、審核，并與用人部門共同制定崗位分析；第二，人力資源管理部門選擇招聘渠道、方式，制定招聘計劃和預算；第三，人力資源管理部門匯總報分管總經理審批；第四，人力資源部門實施招聘并收集應聘材料，安排初試進行甄選；第五，用人部門及主管總經理進行復試，增加對重要崗位測試的廣度和深度；第六，匯總各方意見，做出初步錄用決定，人力資源管理部門向擬錄用人員介紹有關企業的基本情況、崗位的具體情況、錄用后的待遇、職業規劃等，并達成合作共識；第七，錄用前的準備：體檢、核實相關證件、資料等；第八，試用，試用期滿后，用人部門進行考核并提出是否正式錄用的意見；第九，正式錄用并簽訂勞動合同；第十，對招聘工作進行總結。 對于企業的績效考核系統建立的問題，在行業還沒有成熟經驗的情況下，物業管理企業可以以管理處為單位進行試點，對績效標準、考評方法、評估工具等進行實驗，最終形成本企業的績效考核系統。     對策四：要做好直線經理人與人力資源部門在企業人力資源管理工作中的角色定位，發揮各自的重要作用     在企業人力資源管理的日常工作中，我們往往有這樣的體會：當需要組織人員招聘時，最好由用人部門提出詳細的用人需求；有用人部門主導的人員面試，比較容易挑選到合適的員工；有直線經理人參與的培訓，效果往往較為理想。為什么呢？因為用什么人，什么樣的人適合部門或公司發展的需要，直線經理人（即非人力資源經理）是最清楚的。我們應該看出，直線經理人不僅要參與人力資源的管理，還必須在企業的人力資源管理中占主導地位。那么，人力資源管理部門的角色和作用又是什么呢？人力資源管理部門的角色和作用就是通過建立企業的人力資源管理制度，以協助和建議的方式，去支持直線經理人實現組織的目標。譬如在人員招聘過程中，承擔對后備人選的物色、協助參與面試，進行人才測評等等。但在測量入圍人員對本企業文化和核心價值觀的認同和適應性這個問題上，企業應當賦予人力資源管理部門一票否決權。     對策五：正確認識“招工難”現象，改變企業的管理觀念和用人觀念     “招工難”是市場經濟發展過程的客觀矛盾。所謂難，往往是難在人力供給緊張時，用人力供給充裕時的用人標準進行招聘和用人。這種觀念是不現實的。在人力供給緊張或者是人力成本上升時，企業就應該改變管理觀念和用人觀念。如增加技術防范的投入以減少人員需求、選用下崗工人擔任服務崗位、降低物業助理的招聘門檻等等。隨著經濟的發展，服務業的就業門檻將會不斷下降。當然，就業門檻的降低，企業培訓的壓力就會加大。但“招工難”不應該成為放松員工要求的借口。     對策六：加強人力資源統計工作，引導員工的職業生涯規劃，規劃公司的人才梯隊     物業管理企業應對本企業的人力資源現狀進行全面摸底，加強人力資源統計工作，在掌握本企業人力資源的基本數據的基礎上，結合公司的未來發展規劃，開展對員工職業生涯規劃的引導工作，規劃公司的人才梯隊建設，有意識、有目標、有層次地培養公司人才。

【案例選編】

新物業換大門門禁卡押金重收 律師表示屬于違規收費

案例分析：     2009年5月，崔大嬸領著小孫女去動物園游玩回來后發現小區大門緊鎖，有家回不去了，原來當月該小區業主委員解聘了原物業公司，聘請了新的物業公司為小區提供物業服務，但新物業公司進駐小區的當天即以進出小區大門損壞為由，更換了所有出入門及門禁系統，同時在小區門口公告要求業主向其繳納押金，辦理新的門禁卡，否則業主無法通行的責任自負。 　　當天與崔大嬸有相同遭遇的業主有很多，大家很憤慨，原來小區業主在入住時，已向原物業公司繳納過門禁卡押金，但原物業公司撤離時并未退還業主繳納的押金，并且經業主了解業委會與新物業公司簽訂《物業管理服務合同》時已經明確有關業主與原物業公司之間的關于權利義務的約定對新物業公司繼續有效，小區業主認為，新的物業公司未經全體業主同意擅自更換門禁系統，導致原來的門禁卡不能用了，物業公司重復收取門禁卡押金的行為侵害了業主的利益，并就此問題向律師咨詢。

律師解讀：     《物業服務收費管理辦法》第11條規定，實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。 　　物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3.物業管理區域清潔衛生費用；4.物業管理區域綠化養護費用；5.物業管理區域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業管理企業固定資產折舊；8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.經業主同意的其它費用。 　　物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支。本案物業公司對于小區大門及門禁卡系統的更換，系屬于小區公用設施的更新和改造，該費用應以專項維修資金予以列支，因此該物業公司收押金缺乏法律依據。 　　業主可向行政主管部門投訴，如物業公司拒不改正，業主有權推舉代表向法院提起訴訟；已繳納押金的業主，有權要求物業公司予以返還。

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