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《公元物業管理文摘》(第162期)





公元物業管理文摘
非贏利共享型信息選編   第162期/20101214 公元物業管理有限公司
【法規動態】 ——廈門:物業管理新規明年6月實施 物業費標準不得擅提
  ——寧夏:寧夏物業管理條例明年2月1日起施行
【行業要聞】 ——廣東:推首批持證“驗樓師” 收樓記錄可當證據
  ——鞍山:《鞍山市城市住宅區物業管理辦法》修正案公布
  ——廣東:發布前期物業服務合同等三項示范文本
  ——沈陽:住宅小區公共道路場地可劃停車位
  ——寧波:不繳齊物業費將過不了戶 結清物業費成硬指標
  ——長春:《長春市物業專項維修資金管理辦法》明年1月1日實施
  ——杭州:召開“物業管理優秀項目”授牌表彰大會
  ——南寧:啟動物業企業年檢 未申報檢查將被通報批評
【數據說話】 ——成都:創新提出和諧物管九大衡量標
【物管采風】 ——福州:物業公司消防管理不到位 影響年終服務等級評定
【學習平臺】 ——開拓物業服務資源 促進企業多元發展
【業主之聲】 ——重慶:隨意泄業主資料 “黑物業”最高罰20萬
【自由論壇】 ——淺談質量控制在物業服務項目管理中的重要性
【案例選編】 ——業主權利沖突下物業公司有管理義務
【法規動態】
廈門:物業管理新規明年6月實施 物業費標準不得擅提
吳斯婷/《廈門商報》/20101203
  昨日上午,市十三屆人大常委會第二十五次會議表決通過了《廈門市物業管理若干規定(草案)》。新規還須經省人大常委會批準,并擬從2011年6月1日起施行,取代已實施了11年的《廈門市住宅物業管理條例》。新規提出,建設單位在購房合同中要注明前期物業管理服務的等級標準和收費標準,建設單位、物業服務企業不得擅自調高物業服務的計費標準。
 
寧夏:寧夏物業管理條例明年2月1日起施行
倪金鳳/寧夏新聞網/20101204
  近日,寧夏自治區十屆人大常委會第二十一次會議審議通過的《寧夏回族自治區物業管理條例》,對業主和物業公司享有的權利和承擔的義務做了詳細規定,它將成為寧夏區內居民和物業企業維護自身權益的有力武器?!稐l例》明確作出規定,實行酬金制的物業服務企業應當于每年第一季度公示上一年度物業服務項目的收支情況,本年度物業服務項目收支預算。業主提出質詢的,物業服務企業應當及時答復。
 
【行業要聞】
廣東:推首批持證“驗樓師” 收樓記錄可當證據
伍仞 李晶/《廣州日報》/20101207
  廣東省物業管理行業協會今年5月成立了房屋檢驗專業委員會,如今舉辦首期培訓班。近日廣東省物業管理行業協會在廣州市廣播電視大學開辦房屋檢驗從業人員資格培訓班,88名學員將成為廣東首批持證上崗的“驗樓師”。今后業主在收樓時,可以委托專業的驗樓師陪同檢驗房屋質量,萬一入住后就房屋質量和物業發生糾紛,作為獨立第三方的驗樓師的收樓記錄還能作為行業認可的證據,維護雙方的合法權益。
 
鞍山:《鞍山市城市住宅區物業管理辦法》修正案公布
崔治/《北方晨報》/20101201
  鞍山市人民政府令第168號昨日公布,《鞍山市人民政府規章修正案》于10月25日鞍山市第十四屆人民政府第73次常務會議審議通過。政府令稱,《修正案》自公布之日起施行?!缎拚浮钒ㄈ齻€部分:鞍山市人民政府修正了14件規章,刪去了17件規章關于解釋權條款的規定,廢止了17件規章?!掇k法》自公布之日起施行,其要求新小區按照總面積的3%配置物業用房,停車場設置不得“缺斤短兩”。
 
廣東:發布前期物業服務合同等三項示范文本
蜂巢物業網/20101125
  日前,廣東省住房和城鄉建設廳下發關于印發《前期物業服務合同》、《(臨時)管理規約》、《業主大會議事規則》等示范文本的通知,就本省統一使用上述三個文本作出明確通知。前期物業服務合同共由十章構成,主要包括物業基本情況、服務內容與質量、物業服務費用、物業的經營與管理、物業的使用與維護等主要內容構成。合同對于停車場收費項目、標準做出了明確的約定,同時新增加物業保修金的約定事項。
 
沈陽:住宅小區公共道路場地可劃停車位
劉立綱/《遼寧日報》/20101213

  備受市民關注的《沈陽市機動車停車場管理辦法》已經在該市政府第44次常務會上通過,并決定于明年1月1日起正式實施。該《辦法》對沈陽市機動車停車場的規劃、建設、經營、使用和管理進行了規范?!掇k法》規定,居民住宅小區的停車場不能滿足停車需求時,經業主大會決定,在不影響道路安全和暢通、不占用綠地以及消防通道的情況下,可以在住宅小區內公共道路或者其他場地設置停車泊位。

 
寧波:不繳齊物業費將過不了戶 結清物業費成硬指標
《現代金報》/20101130
  寧波市建委昨日發出消息;從2010年12月1日起,房屋過戶時須同時提交《房屋過戶物業服務費用結算清單》。也就是說,結清物業費成了房產過戶的硬指標。據了解,《房屋過戶物業服務費用結算清單》有兩種。一種是實施物業管理的住宅小區房屋過戶,須由房屋出售人填寫《房屋過戶物業服務費用結算清單》;另一種是未實施物業管理的住宅小區房屋過戶,由房屋出售人填寫《房屋過戶物業服務費用結算清單》。
 
長春:新《長春市物業專項維修資金管理辦法》明年1月1日實施
長視網/20101129
  今年3月,我市重新起草制定了《長春市物業專項維修資金管理辦法》。新《辦法》規定:維修資金的使用范圍控制在商品房屋和已售公有住房等物業共用部位、共用設施保修期滿后的維修和更新、改造。另外,(列公式打板)以往商品房交納維修資金的交存標準是“購房款的2.5%”,新《辦法》調整為“每平方米建筑面積交存維修資金的數額為本市上一年度公布的物業建筑安裝工程每平方米造價的7%”。
 
杭州:召開“物業管理優秀項目”授牌表彰大會
肖俊健/《都市快報》/20101209
  在昨天舉行的杭州市物業管理優秀項目授牌表彰大會上,耀江廣廈、蘭桂花園、南都花園等97個“杭州市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”的物管項目受到表彰。200多名物業管理行業代表參加了表彰會。目前,杭州市區共有物業服務企業400余家,從業人員達到6萬余人,有22家物業服務企業提升為國家一級資質企業。2萬平方米以上住宅小區物業管理覆蓋面擴大到了90%以上,規范服務達標率提高到了95%以上。
 
南寧:啟動物業企業年檢 未申報檢查將被通報批評
王煜霞/《南寧日報》/20101209
  近日南寧市已開始進行2010年度物業企業的監督檢查工作,凡未申報檢查的企業,除被住房局通報批評外還不得參加全市物業項目評優、投標;資質等級為一、二級的企業不接受監督檢查的,住房局將向該企業資質審批部門通報情況。此次活動將持續至2010年3月10日。凡2009年12月31日前取得該局頒發的三級及三級(暫定)物業資質證書的企業和在南寧從事物業服務的外地物業企業須參加監督檢查和資質證書換證工作。
 
【數據說話】
成都:創新提出和諧物管九大衡量標
《成都日報》/20101129
  我市在全國創新提出了和諧物管的衡量標準,并提出了“9化”來構建和諧物管。“和諧物管”的9大衡量標準:契約物管、標準物管、共管物管、人本物管、生態物管、智能物管、文化物管、陽光物管、價值物管。構建和諧物管的“9化”方法:信息公示化、宣傳系統化、教育制度化、監督常態化、溝通經?;?、矛盾預警化、糾紛屬地化、事件報告化、機制長效化。
 
【物管采風】
福州:物業公司消防管理不到位 影響年終服務等級評定
李錦清 魏旸艷/《福州晚報》/20101210
  由于目前的小區多數由物業公司管理,為了最大限度地消除小區的消防隱患,今年八九月份,福州市消防部門特地組織了4批培訓班,參加者多為物業公司的負責人,就是為了讓物業公司明白自身在消防安全工作中應承擔的責任。如果物業公司在小區消防設施管理中未盡責,將很有可能影響其年終服務等級評定。對于一些老小區存在的長期未解決的消防安全隱患問題,市民可撥打福州市政府便民服務熱線12345反映情況。
 
【學習平臺】
開拓物業服務資源 促進企業多元發展
韓芳 倪瑞聰/《中國物業管理》/2010年第9期
  從1981年在深圳成立第一家物業服務企業至今,物業服務行業在國內已經有了三十年的發展歷史,行業對于增加就業、改善人居環境和提高城市管理水平,構建和諧社會,維護社會穩定秩序作出了重要貢獻。
  在新的發展時期,如何利用物業服務平臺、客戶資源以及物業管理自身的專業優勢,向物業管理的上游和下游延伸產業鏈,給傳統的物業管理賦予新的內涵和外延,以提高物業管理的創富能力,尋求物業管理行業新的經濟增長點,帶動全行業經濟效益與管理規模的同步上升,對于物業服務企業而言有著重要意義。
  實觀多元發展的市場契機
  首先,隨著房地產開發市場的不斷發展,產品類型進一步細分,除了傳統意義上的普通多層、高層公寓以外,近幾年出現了保障性住宅和豪宅類產品,不同類型的房產品對于物業服務的要求也是不一樣的。在杭州,廉租房和經濟適用房的物業費用在 O.85-1.0元/平方米之間,業主對服務的要求相對較低;而豪華江景公寓、別墅;高端寫字樓等物業,物業服務費用在6-20元/平方米之間,對于物業服務的要求則相對較高。物業產品細分對物業服務提出新的需求,帶來新的發展契機。
  其次,物業管理市場不斷細分,呈現多元趨勢。近年來,企事業單位改制、后勤機關社會化等,給物業管理行業帶來了前所未有的發展契機。學校、銀行、醫院、商場、酒店等各類物業逐步列入物業服務范圍之內,擴大物業服務范疇,對物業服務的專業性提出了更高的要求,同時,也為專業物業月賂企業提供了發展的機會。
  再次,隨著房產市場硬件比拼高潮的結束,市場將進一步重視軟件服務。過去買房子,業主重視的是大環境、大配套,包括建筑立面、建筑材質、戶型及開發商品牌等,隨著房地產開發市場的不斷完善,在四年開發周期限制下,房地產開發的硬件比拼基本告一段落,同一價格序列的商品房硬件標準日趨同質化?,F在,很多業主更多的是關注物業服務企業長期的服務品質,要求是多層次、多方面的,除了公共安全、環境、工程維修等的需求以外,還表:現為對與居住相關聯的服務需求,比如家政服務、洗車服務、洗衣服務、健康咨詢服務、文化娛樂服務等。業主服務需求的提升以及消費能力的提高為企業的多元化經營提供了物質基礎和資源保障。
  需要開拓的物業服務資源
  物業服務涉及與業主居家、辦公相關的很多細節事務,從業主的裝修、搬家、居家生活到各類健康、娛樂及社區文化活動,因此,物業服務企業可以通過與各類社會資源合作,為業主提供各類多元服務。簡單歸納,可以分為以下三種:
社會合作資源。社會上各類專營公司及商家能夠提供專業服務的供應商如工程維修公司、廣告公司、電子商務公司、裝修公司、電梯公司、文化公司、旅游公司、票務公司等,如果說分眾傳媒僅僅利用電梯平臺就能創造一個上市公司,那么物業服務企業在這
  一方面的資源無疑是非常豐厚的。
  業主資源。業主資源是物業服務企業擁有最龐大的資源。圍繞業主的需求,不斷提供各類延伸服務,開拓經營思路,使企業可以獲得意想不到的回報。以南都為例,目前,南都物業以在杭州地區四萬戶,十二萬余名客戶作為主打客戶群體,不僅為業主提供物業服務,還為業主提供洗車服務、家政服務、會所服務、中介置換服務等綜合性服務,一方面使業主享受到多元的服務,另一方面,也使物業增加了多元收益。所以,物業服務企業的最大財富不是物業服務費用,而是每一位信任和支持的業主。
  物業服務公司自身資源,包括物業服務企業自身擁有的管理平臺。大型物業服務公司旗下會設置酒店公司、綠化公司、置換公司、電梯公司等,公司可以整合這些公司的管理資源,共享各類服務信息,比如CRM的客戶關系管理系統、物業管理軟件等。通過集合各類信息,全方位研究業主的需求,是做好業主服務的最基礎的工作。
  物業服務企業多元發展思路
  走規?;陌l展,拓展服務內容。五大行是物業服務行業走向規?;?、全球化的代表。比如世邦魏理仕(紐約證券交易所代號:CBG),是標準普爾500強企業,為全球最大的地產服務公司(按2005年的營業額計算)。它的前身世邦公司成立于 1906年,到1940年發展成為美國最大的商業物業顧問公司;魏理仕公司于1773年成立于英國倫敦。1988年4月,兩家公司合并成立了世邦魏理仕。世邦魏理仕原來主要站在乙方的角度,為業主提供物業管理方面的服務;伴隨公司的發展,公司開始將“為甲方服務”納入主營范圍。為全球地產業主、投資者及承租者提供綜合的地產服務,具體包括:物業租售的戰略顧問及實施、企業服務、物業設施及項目管理、按揭融資、評估與估值、開發服務、投資管理、研究與策略顧問等。
  開拓管理類型,細分市場,走專業發展道路。除了傳統的公寓、別墅、寫字樓管理,目前物業管理范圍已縱深到學校、銀行、醫院、商場、酒店、機埸等各類專業。在杭州,阿里巴巴引進了來自美國的專業工地管理商美盛沃利(Maison Worley Parsons),世貿麗晶城引進了全球老牌的服務式公寓經營商奧克伍德 (Oakwood),物業類型的細分,為不同專業的物業服務企業創造了更多的發展機會。而傳統的物業服務企業也需要在此過程中,根據企業特征,調整企業發展戰略,深耕專項物業類型,爭取在專項物業類型中成為全國乃至全球標桿型企業。
  開拓小區多種經營,延伸物業服務內容。2002年,深圳花樣年物業提出為客戶提供一站式服務,致力于為業主提供家居生活用品團購、房屋增值等有償服務。在物業小區內推進商業經營,以經營利潤來彌補物業收費的不足,開創小區多種經營的先河。近年來,很多規模型物業在很多方面做出了嘗試,為業主提供更多的服務內容。比如,小區可以為業主提供便利服務,包括開設便利店、藥店、照片沖洗、小超市、凈菜館、便民餐館、咖啡廳等;也可以為業主提供房地產中介服務,如代辦權證、房屋置換、資產管理等;還可以幫助業主提供代請保姆、看護病人、訂送報紙、人室清潔、植物租擺等工作。以上方面,大大豐富和完善了物業的服務范疇。
  縱深服務鏈,創建新型服務集成商。近年來,很多行業在原物業服務公司的基礎上,在關聯行業中擴大業務范疇。比如家居裝修裝飾行業、車輛裝飾及洗車服務行業、配送行業、社區廣告業、綠化種植業、環保產業等。環保產業近年來受到國家大力扶持,也是與物業管理行業聯系比較緊密的行業。在生態環境日益受到重視的今天,環保社區得到消費者的青睞。以收費的形式,建立區域性污水處理站,將污水處理后作為非飲用水循環使用,其中蘊育重大商機。在杭州,綠城旗下不僅設有物業服務公司,也有教育公司、傳媒公司、設計公司等,成為新型服務集成商的代表企業之—。
  多元發展不能忽略的宗旨
  以上內容從各個方面介紹了物業服務企業多元發展的思路,但是,物業服務仍是基礎,只有滿足業主對物業服務的核心需求與期望,注重企業品質建設,才能使業主真正認同延伸服務,切不可本未倒置。同時,物業服務企業開展多元服務的另一個目的是為了使業主更方便、更愉快,能夠幫助業主解決各種問題,因此,物業服務企業因謹慎選擇合作伙伴和延伸服務內容,不要盲目追求利益,導致業主的不滿。
  需要強調的是,以上所介紹的內容很大一部份超越了大部份物業服務企業現有的經營能力,多元化成功的案例即便在國外也是不多見的。既是多元發展,也是物業服務企業跨行發展的代名詞,能否經營成功需要企業花費較大的努力和代價才能實行。對于大多數的物業服務企業來說,獲得政府部門的關注和支持,給予一定的行業扶持政策;獲得業主的支持和認同,提高行業的社會地位,減輕物業服務企業從業人員的工作壓力,讓物業服務企業獲得更多的尊重,在很長一段時間內,是改善物業管理行業的主流方向。
 
【業主之聲】
重慶:隨意泄業主資料 “黑物業”最高罰20萬
王予謙/《重慶時報》/20101201
  即日起到明年3月,渝中區房管局的整治行動全面啟動,正在全區十二個街道進行摸底調查,對于物業服務企業不能履行服務合同,隨意降低物業服務水平,更有一些黑物業根本沒有取得任何資質,區房管局提醒廣大業主,若發現物管公司存在以上問題,請立即撥打渝中區房管局物業管理處投訴電話:63844115,違規操作的物業公司最高將被處罰金20萬元,撤銷資質等級證書等處罰,而對于無任何資質的黑物業,將全部取締。
 
【自由論壇】
淺談質量控制在物業服務項目管理中的重要性
朱成立/中國論文聯盟/20080316
  物業管理經過20多年的發展,現已成為社會化、專業化、企業化、經營型的新型服務行業,它通過保安、清潔、維修等人員的服務,為業主和顧客提供了一個安定、良好的工作生活環境。使物業達到保值,而且增值的目的。      
  一、物業服務項目的現狀問題      
  物業服務項目管理作為服務行業具有服務行業的共性。其提供的產品是服務,是一種無形的產品,不易測量且也不能儲存,服務的生產和消費是一個過程并同時發生,其中一線職工對服務的質量起著關鍵作用。   
  物業服務項目管理的一線服務就是保安、清潔、維修等員工為業主、顧客等用戶提供的服務,在物業管理行業里有很多以前從房管所轉行的物業企業或個體小公司與承包戶(借用企業帳號與名稱而進行個體承包的個人),由于無系統的管理體系或一些其他的因素,如:上崗人員缺少培訓、人員素質參差不齊、責任心不到位或一味追求經濟效益等原因,因而行業狀況還存在:在策劃過程中物業管理公司服務意識、工作態度差,公司內部無相應的規章制度和培訓制度,無法根據業主/租戶/開發商所提出的要求開展工作。在實施過程中安全防范管理存在隱患,造成轄區有竊案或其他人身安全隱患產生;環境衛生狀況差,造成業主/租戶居住環境不夠理想;設備設施養護存在問題或維修不及時,造成業主/租戶生活不便,經常斷水、斷電或設備事故產生。在檢查過程中由于制度不全或缺乏有力的監督機制,造成人員紀律松散,從而使問題不斷產生。采取措施、持續改進過程中由于諸多問題的產生,包括業主、租戶提出問題或意見不能及時進行整改與答復,造成物業服務客戶滿意度在整個服務行業中排行倒數第三。
  二、有效實施物業服務項目管理的途徑      
  (一)質量手冊的確立   
  質量手冊是證明或描述質量體系的主要文件,規定了質量體系的基本結構,是實施和保持質量體系應長期遵循的文件,包括組織的質量方針和對所采用的質量體系標準的全部適用要素的描述。   
  物業服務項目管理作為服務性行業,是為業主、住戶或顧客提供各種服務,所以要確定組織的質量方針,為提供服務確立一個方向,來指導員工的行為。例如,我司確立“感恩業主,為業主提供價值,創造和諧城市生活”作為公司的質量方針,體現了在物業服務項目管理中追求為業主提供超值的服務目標,在服務過程中對業主心存感恩,業主是公司的衣食父母,盡心盡力,一心一意、想方設法滿足業主的各種需求,在服務結果上追求公司與業主、業主與業主、公司與員工、人與人、人與居住環境的和諧共存的一種境界,這充分體現了物業服務項目管理中服務的特色,也是新項目管理應用在新的商業環境中所論述的核心之一:“以顧客為中心的需要”,通過它才能更好地指導員工為業主、住戶或顧客提供服務,使得物業服務的過程有保障、有實施、有改進,并呈現出螺旋上升,不斷提升的過程,這也真正實現了質量管理的真正目的,即業主通過對物業管理企業的服務宗旨滿意、服務管理哲學滿意、服務價值觀滿意,使用戶在服務理念上得到真正的滿意。   
  (二)程序文件控制   
  組織通過質量手冊的確立,設立了管理目標。要實現這個管理目標就需要一系列的服務過程來完成。
  GB/T19000-2000對過程的定義是:“一組將輸入轉化為輸出的相互關聯或相互作用的活動”。也就是說在闡述一個過程時,應該對該過程的輸入、轉化和輸出的一組相關聯的人員、資金、設施、設備、技術和方法等做出明確規定。因此這個程序文件是質量管理體系中最重要的組成部分,是為控制各項影響質量的活動而制定的各種文件,是質量手冊的支持性、基礎性文件,是對質量管理體系要素的策劃,也是質量管理體系有效運行的主要條件和依據,即在物業服務項目管理的過程中,通過物業管理企業的服務、經營、管理等行為讓業主、租戶得到滿意。   
  1、保安服務中的過程管理和質量控制   
  保安服務是通過對治安、消防和車輛管理等工作的控制為業主、住戶或使用人提供一個安全、舒適的生活環境,也是物業管理中最能體現服務與管理相融合的條件,它概括了項目質量控制的兩方面內容——專業技術和管理藝術兩方面,因此保安管理是物業企業的臉面,是物業企業管理水平的具體體現。在物業行業中也一直流行‘成也保安敗也保安’的說法,如果切實加強日常培訓和管理,就能有效杜絕或降低安全防范隱患的產生。   
  保安管理流程的各個環節是相輔相承、互相滲透的;封閉管理主要是針對人的管理,做好出入人員的管理有助于物業內部環境有序正常的開展。我們在正常情況下某住宅小區保安員對來訪的外來人員管理的工作過程是:   
  (1)外來人員進入小區時要敬禮、詢問。   
  (2)訪問業主的,與業主對講聯絡得到證實,憑有效證件登記后放行。   
  (3)執行公務的與管理處聯系,得到證實憑有效證件登記后放行。   
  (4)裝修施工人員的,出示小區臨時出入證,更換小區施工證登記后放行。   
  (5)速遞快件、郵件、盒飯人員,核對物品,聯絡業主得到證實登記后放行。   
  (6)通知監控中心,進行攝像跟蹤。   
  (7)對出樓人員進行檢查。如外來人員攜帶與進樓不一致的物品應詢問,并按有關規程操作。
  通過上述程序對外來人員進行嚴格控制,至少可防止小區內出現不安全因素,反之,不安全因素就會產生。例如:2005年夏季的一個夜晚,天氣比較悶熱,當值門崗(保安員)因未按平時培訓的工作程序方式進行操作,對一外來訪客未進行詢問與登記就直接放行,一小時后小區內有一底層業戶報警,說:“家中發生盜竊”,同時“110”警車也駛入小區。經過現場勘查和監控中心所回放的錄象帶顯示,最終發現竊賊是通過大門直接進入小區的,后經對崗位保安員進行盤問發現:該員工由于是頂崗隊員,同時他把該女子(盜賊)錯認成本小區業主,所以不該發生的事件發生了。沒多久,該盜賊在再次作案時被抓獲,但由于門崗未按規范程序操作所造成后果的影響已無法彌補。   
  同樣車輛管理是保安員對停車場設施設備及駕駛員和所駕駛的車輛進行管理,達到車輛停放有序,交通暢通的目的。我司的地下車庫對外來人員臨時停放車輛工作程序如下:   
  (1)發現有車進入地庫時,立即走向車輛并向司機敬禮。   
  (2)當司機開啟車窗時,用規范語言詢問來意。   
  (3)如需停放車輛的,應取出停車牌交司機。   
  (4)在車庫入口登記表中準確記錄相關內容并開啟擋車桿放行。   
  (5)通知車庫內保安安排車位。   
  (6)車輛到達地庫時,保安員應引導車輛按路線行駛,并指定車位停放。   
  (7)若車輛停放不規范,保安員應及時糾正。   
  (8)車輛出庫時,應按規定收取費用,并給予發票。   
  (9)司機付費后開啟擋車桿放行,待車輛完全離開道閘后放下擋車桿。   
  (10)若后面有緊跟車輛,應示意其停下并禮貌地要求其稍等。   
由于對進入車庫的每輛車保安員都能提供規范和統一的服務,而且保安員按照程序操作,所以減少了差錯的產生,從而確保了車庫內的秩序和道路的安全暢通,也讓進出的每一位司機得到了心理滿意:“該公司的保安服務就是不一樣”。
 
【案例選編】
業主權利沖突下物業公司有管理義務
 
  案例描述:
  原告陳某系上海某小區15號樓602室業主,被告上海Y房地產開發有限公司(以下簡稱Y房產)系小區開發商,被告上海L物業管理有限公司(以下簡稱L物業)于2007年7月起負責小區物業管理。原告入住該小區后,發現其所在的15號樓和24號樓之間存在籃球場,其認為拍球產生的聲響會嚴重影響休息,遂向L物業等有關單位反映,L物業在籃球場上注明了開放時間為早八點至晚八點,并適時派工作人員對在限定時間外進行活動的人員進行勸阻管理。
  其后,原告又要求撤除該球場,但始終未果,原告遂訴至法院,其認為即使在指定的開放時間,原告和其他業主也需要休息、生活,籃球場的噪聲已經嚴重損害了原告和其他業主的身心健康,故請求:1、判令兩被告撤除設立在該小區15號樓、24號樓之間的籃球架;2、判令兩被告賠償精神撫慰金1元;3、判令兩被告承擔本案訴訟費用。訴訟中,被告Y房產、L物業均辯稱,其沒有實施對原告的侵權行為,請求駁回原告的訴訟請求。
  經法院審理查明,在被告Y房產提供的規劃總平面圖上,小區15號樓和24號樓之間,確有一半場籃球場。該籃球場現為開放式半球場,未進行營業性出租或其他用途。
 
 

  法院判決:
  本案的爭議焦點之一在于被告L物業是否具有拆除小區公共籃球場的義務?L物業作為物業公司本身不是小區公共籃球場的建設者,也不是所有者,其對于該籃球場的運營負有何種義務,是否應成為本案被告并承擔責任,系本案所要判斷的重點問題。
  一審法院判決駁回原告陳某的全部訴訟請求。判決后原告不服提起上訴。二審法院判決駁回原告上訴,維持原判。

 
 

  判案分析:
  第一,物業公司對于業主權利沖突具有一定的管理義務。行使業主權利應在必要的限度內進行,否則將會與其他業主的權利產生沖突,并發生對其他業主權利上的妨害。對于業主針對共有部分行使共有權而與其他業主權利發生沖突的,因物業公司對于共有部分負有物業管理義務,且若物業公司能夠以一定措施、行為協調該項沖突,排除妨害的,物業公司對此即負有管理消解義務。
  本案中,因原告所處的15樓與24號樓之間存在的籃球場設置符合規劃要求,所有權人為小區全體業主,實際使用人系小區業主等不特定對象,籃球場和籃球架的存在本身不具備違法性,故小區的其他業主有權對其進行使用。但由于該籃球場的位置比較特殊,從一般人理解持續的拍打籃球聲可能會對于原告的休息構成一定的影響,其他不特定業主使用籃球場進行鍛煉、娛樂的權利在某些情況下會與原告的休息權利發生沖突,而該項沖突完全可以通過設置籃球場的運營時間或配備隔音設施等方式予以協調,相應妨害也可以據此排除,故被告L物業對業主使用籃球場負有管理義務。
  第二,物業公司的管理義務以能夠消除業主權利沖突為限。物業公司的管理義務并非沒有邊際,其不僅要將越界的權利進行必要約束,也要保障該項約束不至于矯枉過正,故物業公司管理義務的履行應以權利沖突中出現的妨害排除為限,即只要在履行管理義務中設置的一定約束可以消除妨害,物業公司即不得再加重該項約束。
  一般有形妨害是否排除往往可以通過普通人觀察判斷,但由于本案權利沖突中出現的妨害系噪音妨害,此類妨害為無形妨害,其是否排除一般很難直接判斷,往往需借助專業鑒定進行認定。若由于客觀原因無法鑒定的,則宜結合實際情況判斷現有措施是否足以排除妨害,并確定物業公司是否有加重措施的管理義務。
  本案中,被告L物業已經在原告要求下注明了籃球場的開放時間為早八點至晚八點,并適時派工作人員對在限定時間外進行活動的人員進行勸阻管理,然而原告仍認為其休息權利受到妨害,要求對于籃球場、籃球架予以徹底拆除。審理中,原告也曾申請對該球場人員活動過程中產生的噪聲進行鑒定,但因該鑒定缺乏國家標準和實施鑒定的條件,環境檢測部門未予受理。
  綜上,從常理上進行判斷,籃球場于早八點至晚八點開放,作為一個正常人,原告的休息時間可得到滿足。故原告以存在噪聲污染以及其受到損害為由,主張其休息權等合法權益受到侵害,要求撤除造成侵權之物,其對此應承擔繼續舉證的責任?,F原告在訴訟中沒有提供證據證明其所稱的休息權受到損害的事實,其主張被告L物業侵權,依據不足。而且,倘若一概支持原告要求拆除籃球場、籃球架的訴訟請求,必將會影響其他業主使用小區公共健身設施的權利。故應認定L物業已經盡到了必要的管理義務,且已經排除了相應噪音妨害,更不存在對于原告權利的侵害。據此,原告的訴訟請求不應予以支持。

 


閱讀: 16040 次     2010/12/14 13:50:00



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