寧夏：物業服務用房屬全體業主共有

潘從武/法制網/20101213

    目前寧夏全區實施物業管理的6000多萬平方米住宅小區中，普遍存在物業管理服務不規范，專項維修資金難歸集，治安、衛生等物業事項缺乏統一管理等難題。近日，寧夏自治區十屆人大常委會第二十一次會議審議通過的《寧夏回族自治區物業管理條例》，對業主和物業公司享有的權利和承擔的義務做了詳細規定，它將成為寧夏區內居民和物業企業維護自身權益的有力武器。

    業主與物業公司糾紛不斷

    物業管理與廣大人民群眾的生產、生活息息相關，涉及千家萬戶的切身利益。

    近年來，寧夏全區物業管理工作發展較快，目前全區有物業服務企業300多家，物業行業從業人員達20000多人。全區實施物業管理的住宅小區建筑面積達6000多萬平米，占全區住宅小區總面積的60%以上。 但物業服務發展不平衡、企業規模較小等問題，仍困擾著物業管理進一步發展。寧夏南部山區個別市縣至今仍無正規物業服務企業，物業服務的地域發展極不平衡；據介紹，在寧夏全區現有的物業企業中，取得國家一級物業服務資質的僅有3家；取得二級資質的有19家；剩下的全部為三級資質，其中大部分物業服務企業是開發商所屬。居民花錢買服務意識較弱，居民動輒以物業公司服務不到位為由拒交物業費。主管部門監管不到位；物業覆蓋面需提高；老舊小區因諸多遺留問題成為監管難題。特別是大多數住宅小區尚存在沒有設立業主大會和業主委員會，老舊、分散住宅小區缺乏配套設施，物業費收繳率低，業主與物業公司糾紛難解決等一系列問題。

    立法破解物業管理諸多難題

    寧夏自治區人大法制委員會副主任委員喻通向記者介紹說，建立和完善寧夏全區物業管理體制機制，切實保護廣大人民群眾的牧業管理、監督權利，推進業主自治與物業管理社會化、專業化和市場化進程十分必要。

    參與《寧夏回族自治區物業管理條例》調研、政策制定的寧夏自治區住房和城鄉建設廳房地產管理處處長劉延剛說，《寧夏回族自治區物業管理條例》針對寧夏全區物業服務管理中的熱點難點問題，以法律、行政法規為依據，重點突出了對物業服務管理各方合法權益的保護。明確規定街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織、指導業主大會的成立，和業主委員會的換屆工作，對業主大會、業主委員會的成立條件、程序和工作職責做了細化規定，同時對人數較少不能成立業主大會的物業管理區域如何做好物業管理服務工作進行了規定；規定了物業管理區域的劃分方法，明確規定物業服務用房屬于全體業主共有，任何單位和個人不得轉讓、抵押或者改變其用途；同時，將老舊小區納入城鄉建設規劃，作為物業管理重點范圍；并就提供物業服務方、開發商、住戶三方的權利義務做出了詳細規定。目的，就是為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善居民的生活環境。

    擅自提高物業收費標準業主有權拒絕

    該《條例》規定，業主委員會根據業主大會的決定，與通過招投標或者協議方式選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同。物業服務合同應當包括：物業服務用房的配置、使用、維修和管理；公共綠化的維護，以及公共區域內的環境衛生、相關秩序維護；車輛的停放管理；物業服務費用收取標準和方式；違約責任。

    寧夏自治區人大法制委員會副主任委員喻通介紹說，針對目前有的小區在物業服務管理中存在的物業收費難或是收費不公開的問題，《條例》明確作出規定，實行酬金制的物業服務企業應當于每年第一季度公示上一年度物業服務項目的收支情況，本年度物業服務項目收支預算。業主提出質詢的，物業服務企業應當及時答復。

    對于物業服務收費，《條例》作了詳盡的規定：物業服務收費應當由業主和物業企業按照國家和自治區物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定;實行政府指導價的，價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業類型、服務內容、服務等級和物價指數變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，并及時向社會公開。物業服務企業違反有關規定和物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、業主委員會或業主有權拒絕。

    《條例》還注重加強住宅小區的安全管理，在有關條款中規定了相應內容，規定物業服務企業應當制定物業管理區域內安全防范應急預案，對突發性事件采取應當措施，及時報告有關行政管理部門，并協助做好救助工作。

    近一兩年，隨著居民自購車輛的增多，圍繞小區停車位和停車費引發的糾紛越來越多。針對這一熱點問題，《條例》規定，物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位應當優先滿足業主、物業使用人的停車需要。在滿足業主、物業使用人的需要后，可將物業管理區域內的車庫、車位出租給物業管理區域業主以外的單位和個人，每次租賃合同期限最長不得超過6個月。物業管理區域內規劃利用停放車輛的車庫、車位尚未充分利用的，不得占用業主共有的道路或其它場地停放車輛。確需占用物業管理區域內業主共有的道路或其它場地停放車輛的，應當經業主大會同意并收取車位場地使用費，車位場地使用費屬于全體業主共有。停放車輛的，不得堵塞消防通道，不得妨礙他人和其他車輛正常通行。

    物業公司能否代收水電暖等相關費用？水電暖費到底如何收？《條例》給出了解決辦法：供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位，應當向物業管理區域內的最終用戶收取有關費用，并依法承擔分戶計量裝置或入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新責任。同時，以上單位可以委托物業服務企業代收有關費用，并按約定支付手續費。任何單位和個人不得強制物業企業代收有關費用和提供有償服務。

    業主多種行為受限制

    《條例》明確規定，在物業管理區域內，禁止出現損壞或擅自變動房屋承重結構、主題結構和房屋外觀；損壞或擅自占用、改建物業共用部位；損壞或擅自占用、移動、改裝共用設施設備；擅自改變房屋設計用途，影響相鄰關系人的生活；存放、鋪設超負荷物品、發出超過規定標準的噪音；存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；擅自改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；隨意傾倒或丟棄垃圾、雜物；損毀樹木、園林；違規飼養動物影響他人正常生活等行為。

    其中，違反《條例》規定，擅自拆改房屋承重結構的，由市、縣房地產行政主管部門依據職權責令其限期改正，恢復原狀，并處以5萬元以上10萬元以下罰款；給他人造成損失的，責任人應當依法承擔賠償責任。

    在《條例》中，明確要求業委會與物業企業簽訂物業服務合同，合同中須明確物業服務的內容和范圍。物業服務企業未能履行服務合同約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應承擔法律責任。若業主認為物業服務企業未履行合同約定，未盡到應盡的服務責任，可以拒絕交納物業費，并向主管部門投訴。同時，物業費是維持企業正常運轉、擴大經營的基礎。如果盡到自身責任卻遭遇業主逾期、惡意拒交費的情況，物業可請業委會勸告、督促業主及時交納，逾期仍不交納的，可向人民法院提起訴訟。

    物業管理實行聯席會議制度

    針對物業服務管理綜合性強，涉及多個部門的實際情況，為充分發揮相關部門的作用，《條例》規定“實行物業管理聯席會議制度”，并對物業管理聯席會議協調解決的事項做出了規定，有利于及時協調解決物業管理服務活動中的相關問題，推動物業服務管理健康發展。

    寧夏自治區住房和城鄉建設廳房地產管理處處長劉延剛介紹說，《條例》中明確提出，環保、價格、規劃、公安、民政等有關行政部門依據各自職責做好物業管理區域內的相關監管工作。街道辦事處、鄉鎮人民政府在房地產行政主管部門的指導下，具體負責組織、指導業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的管理糾紛，協調物業管理工作。這意味著，各有關部門將各自管理職能延伸到物業管理區域，并通過街道辦事處、鄉鎮人民政府的具體組織監管，形成一個合力，共同參與到物業管理中，促進寧夏全區物業管理日趨規范。