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《公元物業管理文摘》（第157期）

公元物業管理文摘

非贏利共享型信息選編　　　第157期/20100912　公元物業管理有限公司

【法規動態】	——北京：“免物業費”有時限規定 4種情形要繳物業費
	——長沙：物業維修金改按房屋面積收
【行業要聞】	——上海：噪聲投訴可否不再分門別類環保城管物業公安各管
	——溫州：兩《辦法》規范物管房屋防水防漏保修8年以上
	——南京：籌建物業紅黑榜選管家將有權威評判
	——昆明：小區有違建物管將受罰
	——銅陵：新物業服務收費細則10月施行
	——合肥：物業公司或實行12分制公攤費用不再另收
	——北京：物業項目交接管理辦法將發布
	——朝陽：不得以任何名義向業主收取裝修抵押金
【數據說話】	——常州：出臺住宅專項維修資金的交存新標準
【物管采風】	——太原：率先制定物業服務合同示范文本
【學習平臺】	——物業管理盈利模式的另類思考
【業主之聲】	——北京：規定物業評優須半數業主同意
【自由論壇】	——物業管理節能改造決策之探討
【案例選編】	——業主燃放點放鞭炮摔傷告物業物業終審被判擔責5%

【法規動態】

北京：“免物業費”有時限規定 4種情形要繳物業費
耿諾/《北京日報》/20100909
記者昨天從市住房和城鄉建設委員會了解到，《關于<北京市物業管理辦法>實施中若干問題的通知》已于近日發布，在前期物業管理期限中，業主不用繳納物業服務費，但這“免費的午餐”有限制，在4種情況下業主就算不與開發商進行交接，也要繳納物業費。據市住建委相關負責人介紹，前期物業管理期限是指從首戶業主入住起至全體業主與開發商完成物業共用部分交接為止的這段期限。

長沙：物業維修金改按房屋面積收
王夢穎劉珊珊/《三湘都市報》/20100908
別墅按200元/m²，毛坯商品房有電梯的120元/m²，無電梯的75元/m²；精裝修商品房有電梯的110元/m²，無電梯的65元/m²；經濟適用房有電梯的100元/m²，無電梯的60元/m^2……這是長沙新近出臺的從10月1日起實施的《關于調整我市物業維修資金交存標準的通知》中規定的房屋維修資金新標準，《通知》結束了維修資金以往按購房款2%-3%比例繳納的歷史，轉按住房性質、房屋面積、有無電梯等因素綜合確定繳納。

【行業要聞】

上海：噪聲投訴可否不再分門別類環保城管物業公安各管
翟烜/《京華時報》/20100815
日前，上海市環保局會同市公安局、市城管執法局、市住房保障房屋管理局四個部門聯合下發了《關于加強社會噪聲管理的通知》?！锻ㄖ访鞔_，各居委會、業主委員會應當充分發揮協調功能，對出現的噪聲污染糾紛，及時調處矛盾。物業服務企業發現業主或使用人違反法律規定或管理規約的，應當及時予以勸阻、制止，對方拒不聽勸阻的，物業服務企業應及時報告公安部門處理。

溫州：兩《辦法》規范物管房屋防水防漏保修8年以上
尤海峰/《溫州日報》/20100901
昨天溫州市召開第38次市政府常務會議，審議并原則通過了《溫州市住宅物業保修金管理辦法》和《溫州市物業專項維修資金管理辦法》等文件?！稖刂菔凶≌飿I保修金管理辦法》規定保修期自物業交付業主之日起計算，住宅屋面防水工程以及有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏不低于8年?！稖刂菔形飿I專項維修資金管理辦法》規定，新建房屋首期專項維修資金交存的比例為高層建筑、別墅6%，多層建筑5%。

南京：籌建物業紅黑榜選管家將有權威評判
朱福林/《南京晨報》/20100907
昨日，記者從南京市物業管理辦公室獲悉，由南京市物業管理行業協會牽頭組織的全市物業管理企業數據庫正在籌建之中。該數據庫相當于全市物業管理企業的“紅黑榜”，紅黑榜會記錄物業管理企業的各種情況，包括此前的一些負面信息。物管辦相關人士表示，全市物業管理企業數據庫建成之后，小區業主在選聘物業的時候，只要登錄這個數據庫，就可以將參選物業管理企業的各種資料盡收眼底。

昆明：小區有違建物管將受罰
馬雪榮/《昆明日報》/20100823
今后，小區內出現違法建設，如果物管不作為，同樣會受到處罰；施工企業及農村工匠參與建設手續不齊全的項目，也將受到吊銷資格證等行政處罰。8月22日，昆明市違法建設源頭治理工作會上提出，下月開始全市要從小區物管管理、施工企業以及農村工匠隊伍入手，繼續從源頭上整治違法建設。此次整治主要針對物業管理公司、建筑施工企業、裝飾裝修企業、農村工匠隊伍。

銅陵：新物業服務收費細則10月施行
郭月紅/《銅陵日報》/20100826
新修訂的《銅陵市物業服務收費管理實施細則》將于10月1日正式實施。新的《實施細則》將帶來諸多新變化:物業服務收費政府指導價的范圍縮小，只管普通住宅。物業收費標準與物業公司服務等級掛鉤。新的《細則》還對車輛停放服務收費標準、裝飾裝修垃圾清運費收費標準等進行了修訂完善。變化一:實行等級收費模式；變化二:收費方式更加靈活；變化三:運行水、電按實際支出分攤；變化四:共用部位經營要經業主大會同意。

合肥：物業公司或實行12分制公攤費用不再另收
強飛/《安徽商報》/20100903
今年10月省城將出臺《合肥市規范物業管理若干規定》。規定出臺之前合肥市物業主管部門與各區住建部門一起“南征北戰”，北上首都、南下福州，學習兩地的物業管理經驗。昨日取經歸來的合肥市房產局物業處相關人員向記者透露了未來《規定》可能出現的新變化。物業公司一年12分扣掉6分就罰你；草擬7項規范文件業主照著簽約不吃虧；公用電梯、公共照明統一納入物業費；該移交的都移交了嗎，開發商接受監督。

北京：物業項目交接管理辦法將發布
陳斯/《法制晚報》/2010904
今后，小區物業處于“真空”無人管理時，街道可組織啟動應急物業服務，保障業主基本生活秩序。上午記者了解到，應急物業按正常物業收費。市住建委昨天公布了《北京市物業項目交接管理辦法(征求意見稿)》。該辦法將于“十一”前正式發布。物業服務企業不履行交接義務、不按規定交接、擅自停止物業服務、拒不撤出物業管理區域、強行接管的，《北京市物業管理辦法》中明確規定，可處以最高10萬元處罰。

朝陽：不得以任何名義向業主收取裝修抵押金
朝陽市人民政府網/20100826
《朝陽市物業服務收費管理辦法(試行)》現已出臺。該辦法共五章、三十五條，分總則、物業服務收費的種類和方式、物業服務費用標準的制定和收取、監督檢查、附則。辦法第十六條規定：開發建設單位或物業服務企業不得以任何名義向業主收取裝修抵押金、保證金等，但經雙方自愿物業服務企業可向業主提供裝修期間的裝修垃圾清運等一系列服務，并協商收取服務費，服務費標準按建筑面積每平方米不超過10元收取。

【數據說話】

常州：出臺住宅專項維修資金的交存新標準
《常州日報》/20100826
記者25日獲悉，常州市房管、財政、物價和建設部門聯合頒布有關《通知》，調整了2008年3月24日以后取得土地的新建住宅項目的專項維修資金的交存標準。據了解，常州市住宅專項維修資金的交存新標準為：配備電梯的商品住宅，按照建筑面積每平方米120元標準交存，不配備電梯的商品住宅按照建筑面積每平方米60元標準交存；住宅小區內單一產權的獨立式住宅，按照建筑面積每平方米60元標準交存。

【物管采風】

太原：率先制定物業服務合同示范文本
胡斌/《山西晚報》/20100830
物業服務一直是房地產業糾紛頻出的領域，如何減少糾紛，始終苦無良策。29日，記者從市房產管理局了解到，太原首開全省先河，率先制定了《太原市物業服務合同》示范文本，這意味著以后物業公司和業委會簽訂物業服務合同時，有了明確的參照物，合同不再是“殘缺不全”或約定不明確的了。即日起，兩個物業服務合同示范文本開始征求廣大公眾意見。

【學習平臺】

物業管理盈利模式的另類思考
杜功文/《深圳物業管理》/2010年第8期
沒有利潤，難談發展。　　談物業管理的發展，必須說物業收入的構成。　　大家都知道，物業的收入主要是兩大塊，即管理費和停車費，這兩項收入總和占一個項目總收入的60％-85％，余下的就是一些利用公共資源所得的利潤。一個項目的盈利與否，決定權就在這兩塊。物業要發展，就要有持續不斷增加的利潤，但是管理費增加的難度不言而喻。停車費不管是場地還是費用，現在都早已飽和得有溢杯之勢，加上不斷增長的物價成本，導致現在物業行業發展遇到種種瓶頸問題。　　在這里我想談談騰訊的聊天工具QQ，這個軟件設立的最初構想就是一個簡單的聊天工具，大家現在都可以看到它的功能已經延伸到各行各業和角落?？梢哉f，只要有電腦的地方，一定有QQ。這樣，它的利潤就從四面八方狂涌而至，如今騰訊公司僅僅靠這個軟件就賺得盆滿缽滿。據統計，其中的農場游戲一項每個月就能給公司帶來近億元的利潤收入。　　全國的大小物業公司現在已經有成干上萬家，有幾個物業公司敢挺起腰板說，我公司一年利潤一個億？　　恐怕沒幾家。　　從這個例子中可以看出，物業行業走到今天，就是缺少高附加值的產品。管理費、停車費、攤位費，這些都是初加工產品，就像QQ的聊天功能一樣，只是本位的東西。況且這幾項有哪個可以由物業公司定價，形成自己的壟斷市場呢？細細想來，一個都沒有。物業公司所賣的產品多少年來都是一個基調：服務。但是許多業主卻對我們的服務不買賬，這從電影、電視、報紙、小品等各種媒體上就可以看出。于是我們每年的來年計劃都是了無新意的幾個字：提高服務或是提升業主滿意度。　　歌唱得久了，沒準就會成為紅色經典，口號喊得久了，絕對只會令人麻木。　　魯迅先生說，世上本沒有路，走的人多了，也就變成了路。物業行業從無到有，利潤的構成能否變換一下思路呢？　　回答是肯定的。　　先說管理費。管理費的收入按說是固定不變的，沒有創新的可能性。但是如果我們借鑒一下騰訊模式，就會發現不是沒有可能。特別是住宅類物業，如果能夠和軟件公司共同合作開發一些小區居民喜歡的像QQ農場那樣的游戲或實用軟件模式，把管理費和收費軟件綁定在一起，通過利潤和收費返點等方式，實現業主降低了管理費繳納標準，物業公司和軟件公司提高了軟件服務收入利潤，最終達成業主、物業公司、軟件公司三贏的目的，管理費總收入的提升不是沒有可能。　　對于寫字樓物業項目，行業提升交費率的方法是關注全體差異，注重個人化服務，什么是個人化服務呢？簡單說，這意味著當業戶進入時，物業公司能稱呼他的姓名：業戶到達物業服務中心時，能送上他喜歡的雜志：業戶繳款時，請稱呼他的姓名。這些僅僅是物業公司的基本工作，把基本工作做好后，后面的工作才能持續，增加物業管理費才有實現的可能。這些措施分別是客戶檔案信息化，產品設計互動化，服務設施多元化。隨著社會發展和分工越來越細化，客戶和業主對寫字樓的要求也越來越高，越來越嚴格，但是現在寫字樓的客戶檔案資料非常有限，登記的內容甚至連戶口簿都不如，而且很多客戶的過戶手續都沒有及時更新，這樣的檔案怎么可能知道客戶的真正需求呢？進一步說，怎么可能從客戶那里挖掘除去管理費以外的利潤空間呢？所以，寫字樓一定要建立詳細的客戶資料庫，并時時更新，盡可能地收集更多的客戶資料，把握每一個客戶的喜好和需求，從而滿足他們的要求。如果可能的話，寫字樓最好能制作每個客戶的智能卡，可讀取多種有用的客戶資料，如個人興趣愛好、食物偏好以及愿意接受的有償服務等等。對于物業公司來說，這不是什么難事，我們有大把選擇機會。　　所謂設計互動化是指物業公司和客戶共同設計服務產品。如今的社會是網絡社會，物業公司可以通過網絡平臺獲取客戶的各種興趣和偏好，針對客戶的個性化需求和自身能力重新定位寫字樓的功能及服務導向，真正做到寫字樓和客戶一體化，使客戶服務和物業管理水平保持一致?，F今寫字樓的管理和服務脫節現象早就是稀松平常的事，本來是一體化不可分割的東西，應該是“眾樂樂”，但實際上卻成了物業公司獨自跳舞的舞臺，節目又不是客戶愛看的那種，這就注定了結局的不歡而散。所以寫字樓引進客戶的互動，使客戶充分享受自己參與設計的服務標準及功能，使他們從中得到最大限度的滿足，物業公司也會從這里面得到自己想要的利潤空間。　　現在寫字樓的服務設施普遍單一，功能的單調使得利潤的多元化像紙上談兵一樣遙不可及，在這里我們可以借鑒一下美國夏威夷凱悅寫字樓的做法。它最大的特點就是善于給客戶提供多項服務選擇，如果你是個賽車迷，你隨時都可以坐上一輛法拉利賽車在私人賽車場過一把賽車癮：如果你想同海豚一起游泳，它可以為你提供與受過訓練的海豚一起去探測海底珊瑚礁的機會。當然，這都不是免費的，而且價格還不便宜。如果我們的客戶想在周末打一場高爾夫，或者踢一場足球，或者想和某個影視明星共進一場燭光晚餐，以我們現在的能力，能夠做到么？這從另一方面證明了客戶想花的錢，物業公司卻沒有能力掙，結果就落了個雞同鴨講，互相埋怨。　　關于停車費。作為物業公司，除了改用智能停車庫增加車輛放置數量以外(當然這需要一大筆費用，除非是先天設計，目前沒有哪家物業公司做得到)，行之有效的方法就是提高軟性收入，也就是和保險公司或車輛管理單位合作，利用物業公司得天獨厚的條件降低車主保險費用和出車成本，從而和車主達成雙贏局面，增加停車收入。　　以上觀點，僅是一家之言，希望能拋磚引玉，大家群策群力，共同努力找到更好的解決物業發展的瓶頸難題。

【業主之聲】

北京：規定物業評優須半數業主同意
馬力/《新京報》/20100910
北京市住建委近日發布《北京市物業管理示范項目考評管理辦法》，該管理辦法作為《北京市物業管理辦法》的配套政策，將于10月1日起施行。取得示范項目稱號滿一年且通過五星項目考評的，物業企業可申報參評全國物業管理示范項目。參加考評的項目必須投入使用2年以上，物業服務至少達到三級標準，并在申報前1年，沒有發生違法違規行為及重大投訴等。

【自由論壇】

物業管理節能改造決策之探討
李維善/《中國物業管理》/2010年第2期
從物業管理的角度看，物業服務企業所管理的樓宇項目中有不少已經運行許多年，其設計和設備選型的時間就更早。由于當時的設計理念和能源形勢決定了很多對節能問題都不夠重視，使用年限較長的既有建筑基本上都沒有按照節能模式來建設。這對物業服務企業的經營非常不利，也導致了能源費用在物業管理費用中往往占相當高的比例。　　通過節能改造來降低物業管理成本已經成為物業服務企業共同關注的問題。物業管理的節能降耗勢在必行，既有建筑的節能改造刻不容緩。本文結合物業管理工作的具體實踐，探討節能改造的決策過程。　　節能改造對象的選定　　節能降耗是一項有著鮮明約束條件的工作，因此在節能改造方案出臺之前，除了對選用的技術或產品進行調研以外，還要對被改造對象周邊的一系列約束條件進行全面的調查研究。之所以會出現需要進行節能改造的設備或系統，原因主要有兩個方面：　　1.設計選型時遺留下來的問題，例如：裕量過大，布局不合理等等；　　2.為了滿足經營的需求，建筑物使用的方式與設計初衷不同，并由此造成了能源浪費。　　因此，首先解決那些約束條件相應比較少的問題。例如：用T5熒光燈替代T8熒光燈，景觀照明采用光敏控制開關，樓道、樓梯內采用紅外開關，治理跑冒滴漏等等。解決這類的問題投資小，見效快，而且改造施工期間對正常使用和經營的影響比較小。　　然后再來解決設計施工不合理造成的能源浪費和提高能源效率的問題。例如：冷水機組的變頻改造，電梯的節能改造等等。這類節能改造決策過程中設計的相關方比較多，換句話說就是約束條件比較多，工作難度相應大一些。但是改造后產生的效益往往高于前者。　　對被改造設備或系統進行調研　　確定改造對象以后，就要組織對諸多約束條件的調查研究。約束條件分為，法律法規性約束條件，技術性約束條件，物業管理性約束條件等等。例如：對建筑物內公共區域內不同地段的照度進行合理化調節之前需要考慮：　　1.消防的約束，保證滿足消防條例中各項要求；2.保安監控的約束，保證達到監控錄像的技術要求；3.設計標準的約束，保證達到設計圖紙上規定的指標；4.物業管理協議方面的約束，保證協議中承諾的服務質量；5.本公司服務標準和理念的約束，滿足企標的要求；6.員工工作方面的約束，不增加勞動量；7.系統的約束條件，保證供電系統的正常運行，不影響電能質量；8.安全生產的約束條件，保證不影響員工的人身安全。　　對實用技術或產品的調研和選型　　完成上述調研以后，即可進入技術選型階段。這個階段的主要目的是確定什么樣的技術或者是哪一種產品能夠滿足上述約束條件，可以用來進行節能改造。　　本階段調研中要對技術和產品的功能，適用范圍等有比較詳細的了解，尤其要注意對副作用的考察。途徑有：　　1.對廠家的說明書，操作手冊閱讀以及在專業技術刊物，相關行業的資料，互聯網上查閱；2.通過已經使用企業的現場考察并且與主控技術人員進行交流，到節能專業機構的咨詢，找資深專業技術人員進行咨詢；3.依據本企業技術人員和專業員工的經驗。　　完成上述調研以后，選型決策就容易多了。建議不要盲目采用“高新技術”。剛開發出來的新產品由于未來得及經受實踐的全面考驗，一旦出現故障往往與開發過程有關，物業服務企業的技工很難入手。因此選型時要認真調研技術（或產品）的成熟程度。　　認真組織試運行　　應該盡可能通過試用，租借的方式對節能產品進行試用。通過試運行，可以使我們的技術人員和員工增長感性知識，了解到很多文字資料上看不見的技術特性。還可以通過試運行了解到大量的數據和資料，還要了解到價格和施工費用等等，為最后的決策提供可靠的依據。　　在試運行期間，尤其要關注這項技術或產品對現有設備和系統是否有不良影響。否則改造完成后會帶來很大的后患。　　例如：某商廈采用了一種照明節電裝置，初試感到節電效果很好。投入運行幾個月后，發現日光燈管的壽命大幅度降低。結果一方面節約了電能，另一方面購買日光燈管的費用大幅度上升，員工的工作量急劇上升，根本達不到預期的目的。商廈最后棄用了這個產品。　　例如：某物業服務企業對電動機進行了變頻改造，節電效益比較明顯。由于初始調研不全面，使用了一段時間后變電室內的補償電容器都壞了。經測試發現是變頻器在運行中向低壓電網反饋了大量的高次諧波，由此導致電容器的壽命大幅度縮短。于是企業只好再次投資對高次諧波進行治理。　　節能效益測算　　節能效益的測算必須是有據可依的，以真實地反映出節能改造的資金投入和產出效益之間的關系，這直接會最終的決策。節能效益的測算依據來源于試驗運行中采集到的運行數據和物業服務企業掌握的運行規律。測算的結果應能夠明確地反映出：　　1.改造后經多長時間的運行，工程產生的節約效益能夠超過改造的整體投入；2.這項技術或者產品全壽命期間產生的總經濟效益。　　當完成上述測算，未發現重要的否決性因素后，即可開始編寫可行性報告。提醒一點，報告中除了節能效益以外，還應對改造施工對物業管理正常運行的影響，對人力資源的需求，企業員工能否掌握這項新技術或者新產品等等非技術因素進行全面論述。　　綜合評價正確決策　　做完了前面的那些“功課”以后，作出最終的決策就容易得多了。此時決策層考慮的問題已經不在技術方面了，而要注重考慮以下幾個方面：　　本企業員工在此次改造中是否存在勞動風險；　　此次節能改造施工會不會得到業主委員會的認可；　　企業的資金是否能夠支持此次改造；　　改造以后會不會影響本企業的收入；　　投資回收期是否能夠控制在兩年內；　　如果討仍然沒有發現問題，決策層就可以“拍板”。　　確定方案　　方案是計劃中最為復雜的一種，一般應包括指導思想，主要目標，工作重點，實施步驟，具體要求，各類保障等內容。方案的制定應由物業服務企業的工程負責人牽頭，由各專業負責人和專業工程師負責編制。方案要經過各相關專業各和各相關部門的審核，以消除管理中的盲區。　　方案中應對人員職責，安裝要求，調試方法，測試手段，試運行周期，數據采集，數據分析，各類保障，專業配合等等內容有較為明確的陳述，使員工在按照方案執行的時候基本上處在有章可循的狀態下，使整個改造過程在物業服務企業可控的狀態下安全進行。　　方案的編制應由物業服務企業的工程負責人牽頭，由專業工程師執筆并會同客務，財會，保安的專業的人員共同編制。　　盡管建筑物的用途，設備配置各不相同，運營方式也存在著很大的差異，但是在節能改造決策程序這個問題上，仍有著很大的共性。正確的決策可以大幅度減少物業服務企業節能改造工作中的風險，使有限的資金產生更高的節能效益。

【案例選編】

業主燃放點放鞭炮摔傷告物業物業終審被判擔責5%

案例描述：　　2008年正月初五晚上8點左右，孟女士和丈夫去小區物業規定的3個燃放點之一的北門燃放鞭炮。孟女士走到燃放地點時，一不留神，失足掉進一水池內（池深1.5米，池內無水），當即動彈不得。物業公司的保安叫來急救車，將孟女士送到了醫院。經醫生診斷，孟女士的右脛骨、腓骨骨折，住院花費各項費用2萬余元，孟女士也因此在家休息近6個月。這樣算起來發生醫療費、誤工費等損失7萬余元。　　孟女士認為，自己是配合物業工作才到北門放鞭炮的，但物業沒有按承諾設人管理，也沒設置安全警示標志等，對自己摔傷存在過錯，應承擔50％的賠償責任。



法院判決：　　河西區法院一審認為，物業公司在提醒業主到指定地點燃放鞭炮后，應將其工作完善，做好安全提示和管理工作。孟女士作為業主，應對周邊的環境相當了解，在放鞭炮過程中，也應注意自身安全。為此，在該事故中，孟女士應承擔主要責任，物業承擔次要責任，孟女士的合理損失，物業承擔5％的責任。故法院判決物業公司賠償孟女士醫療費、誤工費等3800余元。一審判決后，孟女士不服，向天津市二中院提起了上訴，二中院終審駁回上訴、維持原判。

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