物業管理節能改造決策之探討

李維善/《中國物業管理》/2010年第2期

　　從物業管理的角度看，物業服務企業所管理的樓宇項目中有不少已經運行許多年，其設計和設備選型的時間就更早。由于當時的設計理念和能源形勢決定了很多對節能問題都不夠重視，使用年限較長的既有建筑基本上都沒有按照節能模式來建設。這對物業服務企業的經營非常不利，也導致了能源費用在物業管理費用中往往占相當高的比例。

　　通過節能改造來降低物業管理成本已經成為物業服務企業共同關注的問題。物業管理的節能降耗勢在必行，既有建筑的節能改造刻不容緩。本文結合物業管理工作的具體實踐，探討節能改造的決策過程。

　　節能改造對象的選定

　　節能降耗是一項有著鮮明約束條件的工作，因此在節能改造方案出臺之前，除了對選用的技術或產品進行調研以外，還要對被改造對象周邊的一系列約束條件進行全面的調查研究。之所以會出現需要進行節能改造的設備或系統，原因主要有兩個方面：

　　1.設計選型時遺留下來的問題，例如：裕量過大，布局不合理等等；

　　2.為了滿足經營的需求，建筑物使用的方式與設計初衷不同，并由此造成了能源浪費。

　　因此，首先解決那些約束條件相應比較少的問題。例如：用T5熒光燈替代T8熒光燈，景觀照明采用光敏控制開關，樓道、樓梯內采用紅外開關，治理跑冒滴漏等等。解決這類的問題投資小，見效快，而且改造施工期間對正常使用和經營的影響比較小。

　　然后再來解決設計施工不合理造成的能源浪費和提高能源效率的問題。例如：冷水機組的變頻改造，電梯的節能改造等等。這類節能改造決策過程中設計的相關方比較多，換句話說就是約束條件比較多，工作難度相應大一些。但是改造后產生的效益往往高于前者。

　　對被改造設備或系統進行調研

　　確定改造對象以后，就要組織對諸多約束條件的調查研究。約束條件分為，法律法規性約束條件，技術性約束條件，物業管理性約束條件等等。例如：對建筑物內公共區域內不同地段的照度進行合理化調節之前需要考慮：

　　1.消防的約束，保證滿足消防條例中各項要求；2.保安監控的約束，保證達到監控錄像的技術要求；3.設計標準的約束，保證達到設計圖紙上規定的指標；4.物業管理協議方面的約束，保證協議中承諾的服務質量；5.本公司服務標準和理念的約束，滿足企標的要求；6.員工工作方面的約束，不增加勞動量；7.系統的約束條件，保證供電系統的正常運行，不影響電能質量；8.安全生產的約束條件，保證不影響員工的人身安全。

　　對實用技術或產品的調研和選型

　　完成上述調研以后，即可進入技術選型階段。這個階段的主要目的是確定什么樣的技術或者是哪一種產品能夠滿足上述約束條件，可以用來進行節能改造。

　　本階段調研中要對技術和產品的功能，適用范圍等有比較詳細的了解，尤其要注意對副作用的考察。途徑有：

　　1.對廠家的說明書，操作手冊閱讀以及在專業技術刊物，相關行業的資料，互聯網上查閱；2.通過已經使用企業的現場考察并且與主控技術人員進行交流，到節能專業機構的咨詢，找資深專業技術人員進行咨詢；3.依據本企業技術人員和專業員工的經驗。

　　完成上述調研以后，選型決策就容易多了。建議不要盲目采用“高新技術”。剛開發出來的新產品由于未來得及經受實踐的全面考驗，一旦出現故障往往與開發過程有關，物業服務企業的技工很難入手。因此選型時要認真調研技術（或產品）的成熟程度。

　　認真組織試運行

　　應該盡可能通過試用，租借的方式對節能產品進行試用。通過試運行，可以使我們的技術人員和員工增長感性知識，了解到很多文字資料上看不見的技術特性。還可以通過試運行了解到大量的數據和資料，還要了解到價格和施工費用等等，為最后的決策提供可靠的依據。

　　在試運行期間，尤其要關注這項技術或產品對現有設備和系統是否有不良影響。否則改造完成后會帶來很大的后患。

　　例如：某商廈采用了一種照明節電裝置，初試感到節電效果很好。投入運行幾個月后，發現日光燈管的壽命大幅度降低。結果一方面節約了電能，另一方面購買日光燈管的費用大幅度上升，員工的工作量急劇上升，根本達不到預期的目的。商廈最后棄用了這個產品。

　　例如：某物業服務企業對電動機進行了變頻改造，節電效益比較明顯。由于初始調研不全面，使用了一段時間后變電室內的補償電容器都壞了。經測試發現是變頻器在運行中向低壓電網反饋了大量的高次諧波，由此導致電容器的壽命大幅度縮短。于是企業只好再次投資對高次諧波進行治理。

　　節能效益測算

　　節能效益的測算必須是有據可依的，以真實地反映出節能改造的資金投入和產出效益之間的關系，這直接會最終的決策。節能效益的測算依據來源于試驗運行中采集到的運行數據和物業服務企業掌握的運行規律。測算的結果應能夠明確地反映出：

　　1.改造后經多長時間的運行，工程產生的節約效益能夠超過改造的整體投入；2.這項技術或者產品全壽命期間產生的總經濟效益。

　　當完成上述測算，未發現重要的否決性因素后，即可開始編寫可行性報告。提醒一點，報告中除了節能效益以外，還應對改造施工對物業管理正常運行的影響，對人力資源的需求，企業員工能否掌握這項新技術或者新產品等等非技術因素進行全面論述。

　　綜合評價正確決策

　　做完了前面的那些“功課”以后，作出最終的決策就容易得多了。此時決策層考慮的問題已經不在技術方面了，而要注重考慮以下幾個方面：

　　本企業員工在此次改造中是否存在勞動風險；

　　此次節能改造施工會不會得到業主委員會的認可；

　　企業的資金是否能夠支持此次改造；

　　改造以后會不會影響本企業的收入；

　　投資回收期是否能夠控制在兩年內；

　　如果討仍然沒有發現問題，決策層就可以“拍板”。

　　確定方案

　　方案是計劃中最為復雜的一種，一般應包括指導思想，主要目標，工作重點，實施步驟，具體要求，各類保障等內容。方案的制定應由物業服務企業的工程負責人牽頭，由各專業負責人和專業工程師負責編制。方案要經過各相關專業各和各相關部門的審核，以消除管理中的盲區。

　　方案中應對人員職責，安裝要求，調試方法，測試手段，試運行周期，數據采集，數據分析，各類保障，專業配合等等內容有較為明確的陳述，使員工在按照方案執行的時候基本上處在有章可循的狀態下，使整個改造過程在物業服務企業可控的狀態下安全進行。

　　方案的編制應由物業服務企業的工程負責人牽頭，由專業工程師執筆并會同客務，財會，保安的專業的人員共同編制。

　　盡管建筑物的用途，設備配置各不相同，運營方式也存在著很大的差異，但是在節能改造決策程序這個問題上，仍有著很大的共性。正確的決策可以大幅度減少物業服務企業節能改造工作中的風險，使有限的資金產生更高的節能效益。