《公元物業管理文摘》（第153期）

非贏利共享型信息選編　　　第153期/20100626　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——湖南：規定空置房物業費按九折交納 ——武漢：規定空置房物業費首年可按七折交付 【行業要聞】 ——嘉興：開發商若“蒸發” 保修金歸業主 ——天津：建物業管理常態巡查機制 每月最少查三成 ——沈陽：資質不合格物業1至3年內不得接項目 ——成都：我市起草并公布房屋維修資金征求意見稿 ——襄樊：《襄樊市物業管理辦法》正式出臺 ——馬鞍山：物業專項維修資金交存標準下月調整 ——溫州：專管物業各種糾紛 全國首個民間團體誕生 ——太原：小區停車費實行政府指導價 【數據說話】 ——錦州：將對43家物業達標企業進行復查 【物管采風】 ——雙鴨山：不出示正規票據業主可拒交物業費 【學習平臺】 ——物業公司財務管理淺析 【業主之聲】 ——湘潭：九家物業服務企業昨被注銷資質 【自由論壇】 ——淺議有效提高住宅小區環境衛生質量的五個要素 【案例選編】 ——物業管理給發展商和業戶節約了五十萬元

【法規動態】

湖南：規定空置房物業費按九折交納

《都市快報》/20100615
昨日湖南省物價局、湖南省住房和城鄉建設廳共同出臺的《湖南省物業服務收費管理辦法》。從7月1日起，林林總總的物業服務將歸整成5項5等級的“菜單”式樣，由業主委員會經業主大會同意后實施“點菜”，在當地政府公布的指導價范圍內，與物業服務企業協商確定收費標準。在《辦法》第十九條明確：“已辦理交付手續但未使用的物業，物業服務費按照90%交納”。

武漢：規定空置房物業費首年可按七折交付

荊楚網/20100624
房屋交付后如無人入住，一年內物業費按7折交付；小區車位應優先滿足業主，外租每次最長不得超過6個月……昨日，備受關注的《武漢市物業管理條例》獲該市人大常委會通過?！段錆h市物業管理條例》共7章84條，對諸多物業管理問題進行了明確規定。 新條例將在報送省人大常委會批準后頒布實施。

【行業要聞】

嘉興：開發商若“蒸發” 保修金歸業主

王金海 張世安/人民網/20100610
昨天記者從市建委住房保障局了解到《嘉興市區住宅物業保修金管理辦法》由市政府批準，市區將施行物業保修金新規。開發商按照建筑安裝總造價2%的比例交納保修金，新建房屋在保修期內出現質量問題，而開發商不作為時，可動用物業保修金進行維修；如開發商賣完房子就人間“蒸發”，其交納的保修金，經公示后歸全體業主所有。

天津：建物業管理常態巡查機制 每月最少查三成

邵雋/人民網/20100619
昨日（18日），市物業辦下發《關于建立全市物業管理項目日常巡查通報制度的通知》，在全市物業管理項目中實施常態化巡查通報機制。各區縣物業辦每月巡查項目數量不得低于本轄區物業管理項目總數的30%，并保證每個項目每季度至少巡查一次，發現問題立即曝光并予以處罰。

沈陽：資質不合格物業1至3年內不得接項目

楊東溟 丁冬/《遼寧日報》/20100624
6月23日記者從沈陽市房產局了解到，沈陽市將對全市物業服務企業資質情況進行集中檢查，不合格企業在1-3年內將被禁止承接物業項目。按照要求，所有在沈從事物業管理的物業服務企業，須進行此次資質檢查。若在上一年度存在“十三種禁止行為”或者提報資料不符合資質管理有關規定的，將責令其于30日內完成整改;逾期未整改的或不參加檢查的企業，檢查結果評定為“不合格”。

成都：我市起草并公布房屋維修資金征求意見稿

《成都日報》/20100622
昨日，記者從成都市標準化研究院獲悉，由我市多家單位聯合起草的《房屋及其附屬設施設備維修項目分類》四川?。▍^域性）地方標準征求意見稿已經正式對外公布，面向社會各界公開征求意見和建議。市民可登錄成都市質監局網站查詢征求意見稿全文，并于7月30日前將反饋表發至成都市標準化研究院。電話：028-87570319。

襄樊：《襄樊市物業管理辦法》正式出臺

耿琳 范黎/《楚天都市報》/20100625
業主代表不得少于35人、占用業主共有道路或其他場地停車的，業主大會決定是否收取場地占用費、如何解決開發建設階段遺留的問題……昨日，《襄樊市物業管理辦法》正式出臺，將于7月1日起正式實施?！掇k法》首次提出了前期物業管理、業主大會等新概念，這些新舉措將有助于業主、開發商和物業公司之間形成聯動，更有效地維護社區內公共設施的日常維護和管理。

馬鞍山：物業專項維修資金交存標準下月調整

《馬鞍山日報》/20100622
為了貫徹《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》精神，市政府于2010年5月25日出臺了《關于促進全市房地產市場持續平穩健康發展的意見》，規定馬鞍山物業專項維修資金交存標準嚴格按照《安徽省物業專項維修資金管理暫行辦法》執行。昨日，記者從市住建委獲悉：從今年7月1日起，馬鞍山物業專項維修資金交存標準首次統一按購房款總額的1%的比例交存，以商品房合同及網上備案確認書日期為準。

溫州：專管物業各種糾紛 全國首個民間團體誕生

葉錫環 苗麗娜/《錢江晚報》/20100623
昨天，記者了解到，溫州又開全國之先河。經溫州市民政局批準，協調溫州市小區各類社會矛盾的民間社團——溫州市業主和諧生活研究會近日成立。記者了解到，目前，溫州市共有60多個小區，申請加入市業主和諧生活研究會，“中間人”已協調了多起糾紛。

太原：小區停車費實行政府指導價

張璐/《山西晚報》/20100617
昨日，《太原市車輛停放服務收費管理規定》出臺，今后，停車場、存車處均要向市物價局申領停車服務收費價目牌，明碼標價，并使用統一發票。為了規范停車收費行為，今后，太原市機動車停放服務收費將分為三種方式，即政府定價、政府指導價、市場調節價，市物價局負責全市停車服務收費的監督和管理。

【數據說話】

錦州：將對43家物業達標企業進行復查

朱秋戌 李曉林/《錦州晚報》/20100624
自6月下旬至8月上旬，有關部門將對我市1995年至2005年被評為國優、省優的43家小區進行全面復查，如發現與稱號不相符、物業管理水平下降的將上報批準取消其達標資格。根據《關于開展全國物業管理示范項目和省物業管理優秀項目復查工作的通知》要求，對近年來已達國標和省標，取得榮譽稱號的，按規定條件進行全面復查和再驗收，涉及物業住宅小區達國標的7家、達省標的36家，包括20項檢查內容。

【物管采風】

雙鴨山：不出示正規票據業主可拒交物業費

廖玉秀/《雙鴨山日報》/20100622
2009年9月雙鴨山市正式啟用了雙鴨山市物業服務行業專用發票。發票正中處蓋有黑龍江省地方稅務局橢圓形印章，右上角蓋有雙鴨山市房產管理局物業收費票據監管專用章。凡是沒有兩枚印章標志的物業服務費票據屬非法票據。物業服務企業收取物業服務費時如不出具物業服務行業專用發票或者出具非法票據，業主可以拒付物業服務費。

【學習平臺】

物業公司財務管理淺析

劉巨國/中國論文下載中心/20100119
提高物業管理公司財務管理水平的幾點建議 　　（一）加強對物業管理公司的外部支持 　　1．政府部門應給予必要的支持 　　物業管理服務水平關系到居民居住環境的好壞，物業管理水平高，居民的居住環境才能安全、舒適。國家在大力支持經濟適用房的同時，有必要關注相關配套設施的建設，給予物業管理行業以必要的扶持。 　　2．制定一套會計準則實施意見作為開展會計工作的指導 　　當前，企業會計準則與小企業會計準則是指導我國會計工作的兩大基本準則，是我國會計人員開展會計工作的基本準繩。在實際工作中，對于企業具體會計科目的設置卻依賴于會計從業人員的經驗與職業判斷，依賴于公司的業務需要。對于物業管理公司來說，缺乏以往的經驗可以借鑒，當前的會計準則也沒有提供具體的指導意見，這就要求有關部門在了解、分析物業管理公司業務特點的基礎上，建立一套適用于物業管理公司的會計準則實施意見，保證各物業管理公司在會計體系建設過程中“有法可依”，使各個物業管理公司的會計賬簿、會計報表具有可比性。同時，還要保證各個物業管理公司在會計工作中具有足夠的自主權，可以根據實際情況靈活應用。因此，這套會計規范實施意見是一種引導和幫助，而不是強制性的實施規范。 　　（二）物業管理公司要努力提升自身的財務管理水平 　　1．物業管理公司要努力拓寬融資渠道 　　融資問題始終應該作為物業管理公司財務工作的一項重要內容，常抓不懈，努力開拓新渠道，開創新方式，滿足日常經營與項目投資的需求。從具體的融資方式來看，在未來一定時期內內部融資仍然是物業管理公司主要的融資方式，如何做好內部融資工作是解決物業管理公司融資問題的關鍵。物業管理公司要從提高自身經營管理水平出發，努力提高企業的盈利能力，只有保持良好的發展勢頭，原有的投資者才會增加投入的資本金，才能吸引新的投資者對公司進行投資。在公司盈利狀況良好的情況下，公司才能產生足夠的留存收益轉作對公司的投資，因此，提高企業的盈利能力是實現企業內部融資良性循環的關鍵所在。 　　在做好內部融資工作的同時，物業管理公司應該積極探索可能的外部融資渠道。銀行借款是當前物業管理公司可以選擇的外部融資渠道之一。物業管理公司要想取得較多的銀行貸款首先還是要立足于自身良好的經營狀況，提高盈利能力，降低公司的經營風險。其次，公司要恪守信用，在業主、同行業企業之間形成良好的聲譽，按規定辦理各項銀行存貸業務，逐步建立起良好的銀企關系。 　　2．提高物業管理公司的人員素質 　　人才建設始終應該放在公司發展中的首要位置，提高人員素質是提高公司管理水平的條件之一。公司財務管理工作不僅僅是公司財務部門的事情，而是關系到公司整體利益又取決于公司整體的一項管理活動。財務管理活動為公司經營管理籌集、分配所需資金，涉及到公司經營的整個過程。同時，財務管理活動受到公司經營狀況、公司規模等方面的限制，因此財務管理活動與公司經營管理活動密不可分。因此，要提高公司財務管理水平，為公司里財務管理活動營造一個好的融資環境需要所有員工的共同努力。在財務人員的培養過程中，首先要嚴把會計從業人員的準入關，堅決杜絕不具備會計從業能力的人員進入財務部門，要對會計從業人員加強思想道德教育，注重對會計人員職業道德素質的考察和培養，使公司財務部門成為一個思想覺悟高，專業技能強的部門。公司要鼓勵財務人員進行會計繼續教育和學習，及時更新自己的知識和技能。 　　3．積極拓展與開發新的投資項目 　　物業管理公司要在做好服務社區工作的同時，努力探索新的經營途徑，發現新的投資項目。物業管理公司要在立足自身服務項目的基礎上拓展服務范圍，通過與其他部門、單位的合作實現互利共贏。例如與城市商業銀行或者儲蓄所合作，為居民提供便利的自助服務金融機構，物業管理公司提供場所并負責機器設備與場所安全，銀行部門提供技術支持，這樣既能為居民提供便利服務，又可以開辟新的收入來源；物業管理公司還可以利用自身服務社區的優勢，創辦自己的家政服務公司，從事房屋維修、管道維修、室內裝飾、園林綠化等工作，通過增加服務項目來提高自己的收入等。

【業主之聲】

湘潭：九家物業服務企業昨被注銷資質

新浪房產/20100625
根據根據建設部《物業管理條例》、《物業服務企業資質管理辦法》規定，湘潭市房產管理局自2009年11月至2010年3月對全市109家物業服務企業進行了目標管理責任考核。在考核中發現有少數物業服務企業存在不按規定申請核定物業服務企業資質等級、不參加年度目標管理責任考核等現象，市房產局物業科對于存在上述問題的9家物業服務企業予以注銷資質。

【自由論壇】

淺議有效提高住宅小區環境衛生質量的五個要素

搜房網/20090225
住宅小區環衛工作的整個管理過程都是人的因素起主導作用，主要體現在主管人員與操作人員之間的管理與協作關系上。只有把制定精確的工作標準與考評細則、設計合理工作流程、多角度的作業指導書、全面的績效考評、互動的交流學習培訓這五個要素有機地運用到日常管理工作中，就能有效提高住宅小區環境衛生質量。 　　要素一 精確的工作標準與考評細則 　　標準化管理與操作是確保工作質量長期穩定的基本要求，工作標準的制定要有一定的可操作性和可考評性，既要使操作人員自己應工作到什么程度，避免其工作疏漏；又要使主管人員按照工作標準進行考評，來控制工作質量。 　　制定工作標準要在確保全面準確的基礎上，將能夠分解細化，能夠量化的盡可能量化：比如細化工作內容，環境衛生工作內容包括清掃、保潔、生活垃圾的收集、分類、存儲、清運等，其中清掃保潔工作內容又包括：道路硬鋪裝、草坪、樓道等；再比如工作標準的量化，道路、人行道無污漬，每200平方米痰跡控制在一個以內；道路、硬鋪裝垃圾滯留時間不能超過半小時；綠化帶每100平方米煙頭控制在一個以內等。 　　為進行有效的控制，考評細則選擇的應當是關鍵性的控制點，作為考評依據。 　　實踐證明：將環境衛生管理的工作內容按照可操作性和可考核性原則，進行細化量化并且提煉出關鍵點，就可以制定出可知、可感、可辯、可驗的精確工作標準及考評細則，工作標準及考評細則，工作標準及考評細則還應依據業主（住戶）的需求變化做相應調整。 　　要素二、估計合理的工作流程 　　為了達到精確的工作標準，應先設計工作流程。工作流程的設計可以使員工了解自己在工作中所處的位置，使工作標準轉化為具有很強操作性的具體工作。 住宅小區的環境衛生主要是外環境和樓道，為了兼顧業主（住戶）、操作人員與管理人員三方面，分別設計了三種操作人員的工作流程：第一種是外環境的清潔收運工作流程；第二種是樓道的清潔收運工作流程；第三種是外環境和樓道組合清潔清運工作流程。工作流程隨著季節、作息時間、收集分類存儲方式、清運次數等的變化要做相應調整，比如，采用垃圾箱存儲方式，業主（住戶）把垃圾自己投放到垃圾箱，而采垃圾袋裝化收集方式，則需要操作人員主動上樓收集垃圾袋，這樣樓道的清潔收運工作流程要做相應調整。 　　要素三：多角化的作業指導書 　　作業指導書是對工作流程的進一步細化，有利于指導操作人員的工作，有利于主管人員的有效控制質量，有利于業主（住戶）、操作人員、主管人員分別制定作業指導書。 　　人性化清掃保潔標準作業指導書：爭取業主（住戶）的共同參與是抓好清潔工作的根本保障，為此我們制定人性化清掃保潔標準作業指導書。一方面是以業主（住戶）為中心，經常與他們進行互動的零距離的溝通，獲得他們的支持，使他們自覺遵守保潔管理規定；另一方面要不打擾住戶，比如，配電子門鑰匙、在業主（住戶）上班前或下班前打掃好衛生等等。 　　不間斷清掃保潔標準作業指導書：北方夏季清掃保潔的理想時間為14小時，北方冬季清掃保潔理想時間為11小時，清掃保潔全過程應該是連續不斷的，必須把中午、下午及晚上三個時間段的日常清掃保潔空檔連續上，具體作法可采取由操作人員輪流值班完成，采用串休的方式彌補值班時間，休息人員分擔的責任區衛生由其他操作人員以互助形式完成。 　　循環清掃保潔標準作業指導書：每一個具體清掃保潔內容都有一定的周期規律，科學地安排使用體力，做好循環清掃保潔。比如夏季樓道清潔要求玻璃每月擦一次，樓道每月清拖兩次，扶手、護欄、地腳線每周擦一次，每天對樓道進行清掃，把這幾項內容按周期合理組合優化，制定出循環清掃保潔標準作業指導書。 　　績效考評作業指導書：為了有效的指導和規范主管人員進行績效考評，要把考評內容、考評方法、考評頻次、考評時間、獎懲機制、競爭機制、合作機制、等融入到每一種考評工作流程中，制定出績效考評作業指導書。 　　要素四 全面的績效考評管理 　　績效考評主要是依據工作標準和考評細則，結合工作流程和作業指導書，通過對每一不工作流程的控制最終使整改流程不出漏洞。具體的工作就是主管人員對操作人員的工作效果、工作效率、工作態度、團結協作、清掃保潔知識、質量服務意識等實施全面考評。 　　我們采用日檢、周檢、月檢、抽檢、查檢、問卷調查、回訪等靈活多樣的方法進行績效考評，還創造出了撲克牌隨機抽考法，即在操作人員劃分明確的責任區的基礎上，按責任區責任人編碼，粘連到撲克牌上，然后在實際的績效考評中隨機抽取，對全體操作人員進行周期性考評，取得了良好的實際效果。 　　考評之后還有現場考評以及日評、周評、月評、全體操作人員考核完畢后實行打分排序、末尾淘汰，通過連續性的、周期性的、循環往復地進行績效考評，從形成完整的閉合的考評體系。

【案例選編】

物業管理給發展商和業戶節約了五十萬元

案例分析： 　　某房產發展商在上海某地塊建造一個小巧玲瓏的中高檔商品住宅小區，當進入電梯選型與采購談判階段卻犯了愁。由于采購十臺高層電梯費用相當昂貴，選擇怎樣的電梯對物業銷售前景關系重大，且主管人員尚缺乏這方面經驗。于是發展商特意請教早期介入的物業管理公司。物業管理公司對此十分重視，盡心盡力投入協助。專業人員根據本物業管理公司幾百個不同型號電梯的管理經驗、市場情況，結合發展商所建物業的實際需要，向發展商提供市場上不同型號電梯的資料和安裝維保方面的政策文件，建議使用某合資品牌電梯。發展商在作了大量分析比較之后，還請其他專家出點子，結果最終采納了物業管理公司的建議。 　　但是，在與電梯供貨商價格談判中卻僵持不下。這時，發展商又向物業管理公司求援，物業管理公司不嫌麻煩，再出金點子，當參謀：價格不變，但根據供貨規則，請供貨商再配合供應相應的附件。當發展商再度與電梯供貨商談判時，有理有據提出要求，電梯供貨方雖然一下子要增加50萬元成本，但鑒于發展商在理由上十分充足，難以駁倒，看來碰到了內行，只得誠服地在合同上簽字認可。由于物業管理公司巧妙周旋，出色當好參謀，發展商佩服地說：物業管理為我們發展商和小區的業主多撿到了50萬元的利益。

案例點評： 　　物業管理企業在早期介入中當發展商的“好參謀、好幫手、好朋友”不是一句空話，而要適時向發展商提供有價值的意見或建議，幫助發展商解決工程中的疑難雜癥。不僅如此，還會遇到一些相關關系的協調，如何協調，頗具個性化，少不了技巧。物業管理前期介入的作用主要有： 　　一、從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理,為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。 　　二、積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。 　　三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規范做好接管驗收工作，確保物業理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。 　　此外，物業管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致的不應有失誤，給業主留下不好的印象。

閱讀： 17142 次     2010/6/25 9:41:00