共管式公寓物業管理能否走進我國

張際達 李國慶 /《中國建設報》/20100121

　　我國城市目前普遍實行的是以特定小區為邊界、全方位管理的物業管理體制。這種體制不僅難以滿足業主的服務需求，而且極易引發業主與物業管理公司之間劇烈的利益沖突。當我們尋求解決對策時，一個重要的參照維度就是比較和借鑒西方國家的相關經驗。

　　歐美業主董事會的組織目標與組織功能不同于我國。業主維權不是一個重大社會問題，業主董事會也沒有維護社會穩定的功能，其主要只能是制訂物業設施管理計劃，收集和研究業主的希望建議并加以落實，維護良好的居住環境，實現共管式公寓的保值和增值。

　　西方國家的住房形式主要有兩種，一種是獨立型別墅住宅，另一種是共管式公寓。獨立型別墅業主大部分都沒有加入業主委員會組織，他們在遇到需要共同處理的公共事務時召集臨時鄰里會議，與當地的工商會組織共同商討對策，一事一議。比如，居民為了提高住宅區出行安全性，就會召集會議討論增設路障或信號標志，獲得通過后向市場招標，該項工作完成后臨時會議也隨之解散。

　　而共管式公寓與我國的商品樓社區形式非常接近，因為兩者同樣有大量公共空間，例如車庫、電梯、花園、健身房、便利店、學校、郵局、銀行等各種生活配套、休閑娛樂以及商務配套設施，具有復合型的生活服務功能，同時又需要共同管理。共管式公寓一般建在交通便利、生活設施和娛樂場所配套齊全的繁華市區和新興的商業中心，建筑容積率大，土地利用率高，成本大大低于別墅式住宅。在房地產價格飛漲的城鎮化加速期，共管式公寓的出現使許多工薪階層獲得了選擇居住在城市中心的生活機會，不必每天奔波于城郊與市區之間，可以充分享受便捷周到的專業服務和豐富多彩的城市文明。

　　在共管式公寓中，業主擁有單元之內的獨立產權，但是整個住宅建筑由統一的物業公司維護和管理。共管式公寓的居民要召開業主大會，并選舉組成業主委員會，制定管理章程。業主委員會的商討內容多種多樣，活動范圍廣泛，不限于業主維權，最重要的是提供生活服務。例如制定新的建筑規劃，綠化環境，興建教堂，增建超市和康體中心，以改善居住條件，維護居住環境，實現不動產的保值與增值。

　　反觀我國的小區物業管理，是在實施住房商品化改革之后產生的新事物，它與實行物業市場化管理的西方國家有相似之處。中國作為一個城市化后發國家，可以利用后發優勢參考西方國家的相關經驗，避免走彎路，建立一個符合市場經濟規律的物業管理方式。