《公元物業管理文摘》（第178期）

　　不能隨便“撂挑子”、不能“一走了之”、“不愿走也不行”……昨天，合肥市房地產管理局公布了《合肥市物業服務企業退出物業項目管理辦法》，對物業企業退出管理出臺了具體的辦法和程序。如果合同期限未到，物業就想走，那物業企業應當在擬解除合同前90日，將擬退出原因、退出時間、同意承擔的違約責任以書面形式告知業主委員會。如果物業企業違規操作，則可能被“待崗”一年。 

　　在物業管理前期介入這個過程中，應該從以下三個方面加以重視與加強：
　　（一）參與物業規劃設計
　　從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。
　　規劃設計是各功能區能否形成完整、舒適、方便、安全的先天制約條件。一般情況，規劃設計時已考慮了房屋及配套設施兩個重要組成部分，但因種種原因，設計往往落后于科學技術的發展和人們生活水平提高而產生的要求。同時設計人員往往從設計角度考慮多，對物業管理方面考慮少。例如，每幢樓宇應預留空調、脫排油煙機等的位置。一般家庭擁有自行車或助動車、摩托車、小轎車等，則應考慮泊車位、車棚、車庫等。目前金華出現樓宇無車輛停放點或泊車位不夠等情況，給接管的物業管理公司帶來許多棘手問題。因此，在規劃設計階段，設計人員要充分聽取物業管理人員的意見，以提供良好的規劃設計方案。
　　物業管理公司從后期管理的角度，就物業的規劃設計以及建設中的工程選料和安裝方法等提出合理化意見，通過事前參與可避免一些后期工作中難以解決的問題，確保物業交付時沒有遺漏工程。
 　?。?）從業主的角度:參與審查建筑物設計圖紙，提出工程項目的改善及改良的建議。例如是否考慮了足夠的停車棚、車庫、泊位、是否考慮了商業配套用房和管理用房等。
　?。?）從管理的角度:分析物業建造的選料及安裝方法等，避免遺漏工程，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力。
　?。?）審查有關工程及設備的優劣，提供改良意見
　　例如維修檢查通道的位置及供電量的設計，避免日后維修工作中的麻煩，或因增加設備而影響其他設施的運作，以至于損害整個物業的外觀和形象。
　?。?）分析設計圖紙，提出有關樓宇結構布局和功能方面的改善建議
　　為了取得良好的規劃效果，物業管理人員應從以下幾方面著手提出合理化建議，以避免后期工作中難以解決的問題，確保物業交付時順利通過。
　?。?）優選方案。在規劃設計時應提出幾個可行性方案，從中挑選出一個最優方案。
　?。?）聽取意見。最優方案確定后，應聽取經驗豐富的物業管理人員的意見，對方案的不足部分修改、補充、完善。
　　（二）施工中的質量監理
　　在工程施工這個關鍵時期，開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。往往造成物業質量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長磨菇，嚴重影響了業主的生活質量，造成大量投訴，業主在找開發商解決不了問題的時候，往往遷怒于物業管理企業，拒絕繳納物業管理費，使物業管理公司成了“替罪羊”?；陂L期性考慮的物業管理企業提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個問題。避免了物業建成后給使用和管理維護服務帶來的缺憾。在前期介入之時，物業管理公司選派相應的管理人員介入施工質量管理，對土建結構、管線情況、設備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業中各種設備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業的工程質量，為以后的物業管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經濟效益，收到業主滿意，物業管理順利雙贏效果打下了基礎。
　　積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現問題，及早解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。為開發商大大節省了時間，提高了工質、工期及售后服務諸方面的信譽。以下是具體需要重視的方面：
　?。?）提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議；
　?。?）分析物業建造選料及安裝，要從降低隱患，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；
　?。?）審查有關工程及設備的優劣，提供改善意見。對維修檢查通道的位置及供電量的設計要仔細審核，以避免日后維修工程開展不便；
　?。?）提供機電安裝及能源分配的有關專業管理意見。比如，某些設備在安裝時就要考慮到將來檢查、維修時的方便，避免遺留隱患；
　?。?）提供功能布局或用料更改的有關專業管理意見。施工期內對樓宇布局或用料，從物業管理的角度提供有關意見，會令有關修改更能達到理想效果，最終可使日后管理期間的操作成本減少及物業經濟效益增長。比如，平頂房子的屋頂漏水問題、山墻的滲水問題和陽臺的倒翻水問題，這些問題的徹底解決，就必須有賴于建筑材料的過關和施工質量的過硬；
　?。?）幫助施工人員做好對樓宇材質方面的保護，不留下因施工對材質造成的損傷，比如，許多樓字的大堂、走道都是由大理石和花崗巖等高檔材料鋪就，而許多施工人員對它們的愛護很不到位，很多的油漆、膠水滴在上面也不及時清除，對以后的清潔、保養工作帶來了許多麻煩，甚至還會對材質帶來損傷；
　?。?）提前熟悉樓宇中的各種設備和線路。包括物業的內部結構、管線布置，甚至所用建材的性能等。物業管理公司選派相應專業的管理人員參與施工質量監理，提前熟悉該物業的各個部分，就能了如指掌，這樣以后的物業管理工作就有了扎實的基礎；
　?。?）檢查工程施工進度等。
　?、賲⑴c建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會。討論工程進度及基本設計的改動和改善方法，以配合將來的管理；"提供機電安裝及能源分配的有關專業管理意見。物業的價值及管理成效是與物業的機電設計、通訊設施及能源分配密切相關。當有關設備有更改時，物業管理人員應及時提供有關意見，這對物業設備的整體運作有很大的幫助；
　?、谔峁┕δ懿季只蛴昧细牡挠嘘P專業管理意見。物業管理人員從管理的角度對施工期內樓宇用料及布局，提出有關修改意見，以便日后管理期間的操作成本低。
　　（三）設備安裝及內裝修階段
　?。?）檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；
　?。?）配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量；
　?。?）提出遺漏工程項目的建議。
　?。ㄋ模┪飿I驗收、接管階段
　?。?）進行機電設備的測試檢驗，準備交接和驗收；
　?。?）指出前期工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。
　　此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓。安全工作在物業管理中占有重要地位，也是業主購房意向的重要因素，關系到物業管理公司的聲譽。物業管理人員的早期介入，使得保衛和防火工作在物業交付使用時做到沒有漏洞，安全系統設施完好無損，需要時及時投入使用，把小區安全納入城市這個大系統中去。人才是各行各業管理水平，技術水平和企業生存發展的重要保證。物業管理也是一樣，那些物業投入時才進入的物業管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導致很多不應有的失誤，也給業主留下了不好的印象，而物業的早期介入可以提前造就一批高素質的管理人才，在物業交付使用時及時提供于相適應的優質服務。
　　 以上分析可知物業管理公司在早期介入中及時提出的建議、意見，采納后能優化設計，有利于后期管理工作的順利進行。物業管理公司越早介入，對開發商越有利，許多不盡人意之處只要稍作改動，即會達到滿意的效果，而且在大多數情況下，都是既為開發商省去了一些不必要的支出，又為今后業主的生活帶來了方便，舉手之勞，多方得益。物業管理在我國作為一個迅速發展的朝陽行業，物管前期介入是今后行業發展的重要趨勢之一，應給予高度重視，并在理論研討和實踐探索的基礎上，達成共識。把物業管理的前期搞好，是把物管服務推向更為合理化、規范化的管理軌道的良好開端。

　　案例描述：
　　王先生為某小區業主，小區業主委員會與物業公司簽訂物業管理服務合同，約定由物業公司為小區全體業主提供物業服務，并負責向業主或者物業使用人收取物業管理服務費、供暖費等費用，并且約定公寓房屋由物業公司按照建筑面積每月每平方米5.9元的標準向業主或者使用人收取。
　　另外，該物業管理服務合同還約定，業主或物業使用人應于每月10日前向物業公司交納物業管理服務費，如業主或物業使用人逾期交納物業管理服務費，自逾期之日起按應交費用每日千分之一支付滯納金。小區業主大會為了加強物業管理，維護全體業主的合法權益，制定了一份《小區業主公約》，該公約對業主應履行的繳費義務進行了明確規定。
 　　后王先生因欠債被訴，敗訴后房屋被法院查封拍賣。法院裁定王先生購置的房屋所有權及相應的其他權利歸唐某所有。王先生未向物業公司支付兩年期間的物業費。

　　法院判決：
　　物業公司起訴到一審法院，要求王先生交付物業費及滯納金。一審法院作出其給付物業公司兩年的物業費7115.13元，并支付1067.27元滯納金的判決。
　　一審法院經審理判決后，王先生不服，以房屋已被法院拍賣，拍賣前物業公司應與法庭協調，從拍賣款中扣除所欠物業費為由上訴。
　　法院審理認為，小區業主委員會與物業公司簽訂的物業管理服務合同合法有效，該物業管理服務合同及《小區業主公約》對業主王先生具有約束力。物業公司依約為小區提供了物業服務，王先生應交納相應的物業費。王先生上訴主張所欠物業費應從房屋拍賣款中扣除，沒有事實和法律依據，不予支持，并對其上訴請求予以駁回。一審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，維持原判。