（滬房地資物[2005]74號）
各區縣房地局:
根據國務院《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》、《關于實施〈上海市住宅物業管理規定〉的若干意見》等有關法規、規章的規定，結合本市物業管理實際情況，我局對滬房地資物［2003］456號文的有關內容進行了修改，現將《業主大會議事規則》《業主臨時公約》《業主公約》示范文本印發給你們，自發文之日起施行，滬房地資物［2003］456號文同時廢止。
上海市房屋土地資源管理局
二○○五年一月三十一日
業 主 大 會 議 事 規 則
（示范文本）
第一章 總則
第一條 （制定依據）
根據《物業管理條例》和相關法規、規章，制定本業主大會議事規則。
第二條 （業主大會的組成）
本業主大會由本物業管理區域內的全體業主組成。
本業主大會設立的業主委員會為執行機構。
第三條 （業主大會宗旨）
本業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，保障物業的合理、安全使用，維護本物業管理區域內的公共秩序，努力創建“管理有序、環境優美、治安良好、人際關系和諧的居住社區”。
第四條 （物業管理區域基本情況）
一、業主大會名稱：
業主委員會辦公地址：
二、物業管理區域范圍（四至及附圖）：
三、物業類型：
（住宅、辦公樓、商業用房、廠房、倉庫、其他類型物業）
四、物業管理區域概況：
占地面積： 平方米，房屋總建筑面積： 平方米，其中住宅 平方米， 套，非住宅 平方米。
第二章 業主大會
第五條 （業主大會議事內容）
（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；
（二）決定選聘物業管理企業的方案及解聘物業管理企業；
（三）決定專項維修資金使用方案和續籌方案；
（四）決定業主大會訴訟事宜；
（五）選舉、罷免業主委員會委員；
（六）審議決定業主委員會的工作權限和活動經費；
（七）審查業主委員會和物業管理企業的工作報告；
（八）審議決定物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、收益方案；
（九）審議決定物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（十）改變和撤銷業主委員會的不當決定；
（十一）決定本物業管理區域內涉及業主共同利益的其他重大事項。
第六條 （業主大會會議形式）
業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，具體會議形式由業主委員會確定。
第七條 (集體討論議事的方式)
采用集體討論形式議事的,本業主大會選擇以下第 種方式:
（一）由全體業主參加業主大會會議;
（二）由業主推選業主代表參加會議。
推選業主代表參加會議的，業主代表產生方式如下：
1、
2、
3、
第八條 （業主代表的職責）
業主代表應當在參加業主大會會議3日前，就業主大會擬討論的事項書面征求所代表業主意見，并在業主大會會議上如實反映。
第九條 （業主大會表決形式）
本業主大會采用以下第 種形式進行表決：
（一）設投票箱：在物業管理區域內設投票箱，由業主自行將個人意見投入投票箱內，經業主委員會（換屆工作小組）統計匯總，公布表決結果。
（二）專人送達、回收意見：由業主委員會（換屆工作小組）組織有關人員逐戶派發、回收業主意見，經業主委員會（換屆工作小組）統計匯總，公布表決結果。
已送達的征求表決意見單，業主在規定的時間內不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權意見的，視為 。
第十條 （召開業主大會會議的條件）
業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會每 年召開一次定期會議。
有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：
（一）20%以上業主提議；
（二）發生涉及全體業主共同利益事項，需要及時處理的。
第十一條 （召開業主大會會議的程序）
業主大會會議按下列程序召開：
（一）會議籌備工作
業主委員會（換屆工作小組）做好開會前的準備工作。根據業主的提議，草擬議案、制定征詢意見表或表決票（選票）、核實業主情況。
（二）發布公告
業主大會召開會議前15日，由業主委員會（換屆工作小組）將會議的時間、地點、內容以書面形式向物業管理區域內全體業主公告。
（三）征詢意見或投票表決
采用書面征求意見形式的,業主委員會（換屆工作小組）應發放征詢意見表或表決票（選票），將業主大會議事內容書面征詢物業管理區域內業主意見或投票表決。
（四）回收統計意見
業主委員會（換屆工作小組）根據第九條的規定回收業主意見，進行意見匯總或者票數統計。
（五）通報大會議事決定
業主委員會（換屆工作小組）在公告欄通報征詢意見或投票統計結果，接受業主的查詢和監督。
業主委員會（換屆工作小組）根據征詢意見或投票統計結果形成業主大會的議事決定，應當以書面形式在物業管理區域內公告。
業主委員會（換屆工作小組）應當做好業主大會會議書面記錄并存檔。
第十二條 （業主投票權的確定）
業主在業主大會會議上的投票權，按下列第 種計算方式確定：
（一）按首次業主大會會議上投票權的規定計算。
（二）
第十三條 （業主、業主代表的代理）
業主委托代理人參加業主大會會議的，應符合下列約定：
（一）業主是自然人的，可以書面委托物業管理區域內的其他業主或者 參加，但受托人代理份額不能超過物業管理區域內總投票權的 %。
（二）業主是單位法人的，可以書面委托代理人參加業主大會會議或者業主委員會。
業主代表需委托代理人參加業主大會會議的，其委托行為應符合下列約定：
（一）
（二）
第十四條 （提議再次召開業主大會會議的限制）
業主大會對所提議案已經作出決定的，業主在 月內不得以同一內容再提議召開業主大會會議進行表決。
第三章 業主委員會
第十五條 （業主委員會職責）
業主委員會除依法履行職責外，同時履行下列職責：
（一）擬訂選聘物業管理企業的方案;
（二）擬訂業主委員會的年度財務預算方案、決算方案，報業主大會決定；
（三）擬訂《業主大會議事規則》和《業主公約》修改方案，報業主大會決定；
（四）擬訂物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案，報業主大會決定；
（五）擬訂物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、收益方案，報業主大會決定；
（六）擬訂專項維修資金使用、續籌方案，報業主大會決定；
（七）對違反《業主公約》的行為進行處理；
（八）
第十六條 （業主委員會委員條件）
業主委員會委員應當符合下列條件：
（一）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；
（二）遵守國家有關法律、法規；
（三）遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務；
（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
（五）具有一定組織能力；
（六）具備必要的工作時間；
（七）
（八）
第十七條 （業主委員會組成和任期）
業主委員會設委員 名，其中主任1名，副主任 名。主任、副主任在全體委員中選舉產生。
業主委員會每屆任期 年，委員可以連選連任。
第十八條 （業主委員會會議）
業主委員會會議應當按下列規則召開：
（一）會議由主任或其委托的副主任負責召集。
（二）委員因故不能參加會議的，提前1日向業主委員會召集人說明。
（三）提前7日將會議通知及有關材料送達每位委員。
（四）做好會議書面記錄，并由主持人和記錄人簽字；涉及重要事項的會議由全體出席會議的委員簽字。
（五）會議有過半數委員出席，作出決定須經全體委員人數半數以上同意。
業主委員會做出的決定，應當以書面形式向全體業主公告。
第十九條 （業主委員會委員的的缺額補選）
業主委員會委員缺額人數超過委員總數 %的，應當在 月內召開業主大會，及時完成業主委員會委員的補選工作。
第二十條 （業主委員會委員的資格終止）
業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：
（一）建設部《業主大會規程》第三十條規定的情形；
（二）
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。
第二十一條 （印章的使用管理）
業主委員會應當建立健全印章管理制度。業主大會印章、業主大會財務專用章和業主委員會印章由業主委員會指定專人保管，并按印章管理制度使用。
第二十二條 （業主大會檔案資料管理）
業主委員會應當建立檔案資料管理制度。業主大會檔案資料，由業主委員會指定專人保管。
第二十三條 （業主委員會活動經費）
業主委員會活動經費用于下列開支：
（一）業主大會、業主委員會會議開支，計 元/年；
（二）必要的日常辦公等費用，計 元/月；
（三）有關人員津貼，共計費用 元/月，具體支付對象如下：
（1） ，費用 ；
（2） ，費用 ；
（3） ，費用 。
業主委員會開展工作的經費來源采用下列第 種籌集方式：
（一）每一業主每月按每平方米建筑面積交納 元；
（二）共用部位、共用設施設備經營收益的 %合計 元；
(三) 。
經費收支帳目由 代為管理，經費收支帳目每 月在物業管理區域內公布一次，接受業主的監督。
第四章 附則
第二十四條 （業主大會議事規則的生效）
本議事規則經 年 月 日業主大會會議討論通過。
本議事規則的修訂經業主大會會議討論通過后生效。
本議事規則未盡事項由業主大會補充。業主大會通過的有關本議事規則的決定為本議事規則的組成部分。
物業管理區域附圖：
議事規則補充規定
業 主 臨 時 公 約
（示范文本）
為維護 （以下簡稱“物業”） 全體業主、使用人的合法權益以及公共環境和秩序，保障物業的安全與合理使用，制訂本公約。
本《業主臨時公約》對本物業管理區域內的各業主和使用人具有約束力。
第一條 （業主的權利與義務）
業主在物業管理活動中依照國務院《物業管理條例》以及相關法律、法規的規定，享受相應的權利，履行相應的義務。
第二條 （相鄰關系）
各業主同意，遵守物業管理法規、規章、制度，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。
第三條 （物業的使用）
業主、使用人同意按照下列規定使用物業：
（一）按照規劃管理部門批準或者房地產權證書載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。
（二）需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業管理企業，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。遵守裝飾裝修的注意事項，不從事裝飾裝修的禁止行為。
（三）在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共用部位和公共場所。施工期間應采取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業主或使用人日常生活造成的影響，晚間 時至次日上午 時和節假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生嚴重噪聲的施工。
（四）因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的安全使用以及侵害相鄰業主合法權益的，應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。
（五）安裝空調，應當按照房屋設計預留的位置安裝，未預留位置的，按照有關規定或者物業管理企業指定的位置安裝。
（六）合理使用水、電、氣等共用設施設備，不擅自拆改。
（七）使用電梯，遵守本物業管理區域的電梯使用管理規定。
（八）停放車輛，應遵守本物業管理區域車輛停放有關規定。
第四條 （使用物業的禁止行為）
業主、使用人在物業使用中，除應當遵守國家法律、法規的規定外，不得有下列行為：
（一）
（二）
（三）
（四）
（五）
（六）
第五條 （物業的維修養護）
業主、使用人同意按照下列規定維修養護物業：
（一）對物業專有部分的維修養護，不侵害其他業主的合法權益。
（二）因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時，業主或物業管理企業應事先告知相關業主，相關業主應給予必要配合。相關業主阻撓維修養護造成物業損壞及其他損失的，應負責修復并承擔賠償責任。
（三）因維修物業或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向物業管理企業提出申請，經書面同意后方可實施，并在約定期限內恢復原狀；造成損失的，應當賠償；
（四）物業在使用中存在安全隱患，已經或者即將危及公共利益及他人利益的，責任人應當及時應急維修；責任人不履行或者無法履行應急維修義務，且需進入物業自用部位應急維修的，物業管理企業可在通知公安機關或者居委會到場見證下實施應急維修，維修發生的費用由責任人承擔。
（五）建設單位應按國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。在保修期內出現的質量問題由建設單位及時解決。
建設單位拒絕修復或者拖延修復的，業主可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔。
第六條 （維修資金的籌集和使用）
業主應當按照下列規定籌集和使用維修資金：
（一）按照規定交納專項維修資金；
（二）專項維修資金的帳務由物業管理企業代管；
（三）專項維修資金使用和管理按照政府有關規定執行；
（四）業主在轉讓或者抵押其物業時，所交納的專項維修資金繼續用作物業的共用部位、共用設備設施的維修、更新。
第七條 （物業轉讓、出租的相關事項）
業主轉讓或者出租物業時，須將本公約作為物業轉讓合同或者租賃合同的附件。業主轉讓或者出租物業后，當事人須將物業轉讓或者出租情況和通訊方式書面告知物業管理企業。
第八條 （業主提交通訊聯系方式的義務）
業主應當向建設單位、物業管理企業提供聯系地址、通訊方式。
第九條 （利用物業設置設施獲利的歸屬）
利用物業共用部位、共用設施設備從事經營的，應當在征得相關業主和物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。
按照前款規定獲取的收益，納入專項維修資金。
第十條 （未按規定交付有關費用的責任）
業主未按規定交付物業服務費的，物業管理企業可以在物業管理區域內公布物業管理服務費整體收交情況，并注明欠交費用的業主室號進行催討；仍不支付的，物業管理企業可以依法向人民法院起訴。
第十一條 （業主違反物業使用禁止行為的處理）
業主違反本公約第四條規定的，物業管理企業有權制止；業主拒不改正的，物業管理企業可以采取下列第 項措施予以制止：
（一）禁止施工人員進入物業管理區域；
（二）
（三）
第十二條 （連帶責任）
物業使用人違反本公約的，相關業主承擔連帶責任。
第十三條 （公約的制定）
本公約由建設單位制定，在物業銷售時向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與物業建設單位簽訂買賣合同時，應當書面承諾遵守業主臨時公約。
第十四條 （公約的效力）
本公約自本物業管理區域內的首套物業銷售之日( 年 月 日)起生效，至業主大會成立并通過《業主公約》后終止。
承 諾 書
本人（單位）已詳細閱讀并理解建設單位 制定的《業主臨時公約》，同意遵守本公約內的一切條款，如有違約，愿承擔相應違約責任。
特簽署本承諾書
購房人簽章
年 月 日
業 主 公 約
（示范文本）
為維護 （以下簡稱“物業”） 全體業主、使用人的合法權益以及公共環境和秩序，保障物業的安全與合理使用，制訂本公約。
本《業主公約》對本物業管理區域內的各業主和使用人具有約束力。
第一條 （業主的權利與義務）
業主在物業管理活動中依照國務院《物業管理條例》以及相關法律、法規的規定，享受相應的權利，履行相應的義務。
第二條 （相鄰關系）
遵守物業管理法規、規章、制度，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。
第三條 （物業的使用）
業主、使用人同意按照下列規定使用物業：
（一）按照規劃管理部門批準或者房地產權證書載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。
（二）需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業管理企業，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。遵守裝飾裝修的注意事項，不從事裝飾裝修的禁止行為。
（三）在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共用部位和公共場所。施工期間應采取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業主或使用人日常生活造成的影響，晚間 時至次日上午 時和節假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生嚴重噪聲的施工。
（四）因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的安全使用以及侵害相鄰業主合法權益的，應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。
（五）安裝空調，應當按照房屋設計預留的位置安裝，未預留位置的，按照有關規定或者物業管理企業指定的位置安裝。
（六）合理使用水、電、氣等共用設施設備，不擅自拆改。
（七）使用電梯，遵守本物業管理區域的電梯使用管理規定。
（八）停放車輛，應遵守本物業管理區域停車場使用規則和停車協議。
第四條 （使用物業的禁止行為）
各業主、使用人在物業使用中，除應當遵守國家法律、法規的規定外，不得有下列行為：
（一） ；
（二） ；
（三） ；
（四） ；
（五） ；
第五條 （物業的維修養護）
業主、使用人同意按照下列規定維修養護物業：
（一）對物業專有部分的維修養護，不侵害其他業主的合法權益。
（二）因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時，業主或物業管理企業應事先告知相關業主，相關業主應給予必要配合。相關業主阻撓維修養護造成物業損壞及其他損失的，應負責修復并承擔賠償責任。
（三）因維修物業或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向業主委員會和物業管理企業提出書面申請，業主委員會和物業管理企業應在接到申請之日起 日內作出是否同意的決定；逾期不作出決定的，視為同意。
業主、使用人臨時占用、挖掘道路、場地的，須在約定的時間內恢復原狀；造成損失的，應當賠償。
（四）物業在使用中存在安全隱患，已經或者即將危及公共利益及他人利益的，責任人應當及時應急維修；責任人不履行或者無法履行應急維修義務，且需進入物業內部應急維修的，物業管理企業可在公安機關或者居委會到場見證下具體實施，維修中發生的費用由責任人承擔。
（五）建設單位應按國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。在保修期內出現的質量問題由建設單位及時解決。
建設單位拒絕修復或者拖延修復的，業主可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔。
第六條 （維修資金的籌集和使用）
業主應當按照下列規定籌集和使用維修資金：
（一）業主應當按照規定和本公約約定交納專項維修資金；
（二）專項維修資金的帳務由 代管；
（三）專項維修資金使用和管理按照政府有關規定執行；
（四）業主在轉讓或者抵押其物業時，所交納的專項維修資金繼續用作物業的共用部位、共用設備設施的維修、更新。
第七條 （維修資金不足時的籌集）
專項維修資金不足首次籌集資金佘額的30％時，按下列方式籌集：
（一） ；
（二） 。
第八條 （物業維修和更新的實施）
物業共用部位、共用設施設備和相關場地的維修及更新符合下述情形之一的，由物業管理企業直接組織實施，費用按規定列支。
(一)屬規定的急修項目；
(二)物業發生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況；
(三)經安全鑒定機構鑒定的危險房屋；
(四)出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修房屋的情形；
(五)物業維修和更新費用在 元以下；
（六）
物業共用部位、共用設施設備和相關場地的維修及更新符合下述情形之一的，經業主委員會或者業主小組書面同意后，由物業管理企業組織實施，費用按規定列支。
（一）物業維修和更新費用在 元以上 元以下；
（二）
（三）
第九條 （物業轉讓、出租的相關事項）
業主轉讓或者出租物業時，須將本公約作為物業轉讓合同或者租賃合同的附件。業主轉讓或者出租物業后，當事人須將物業轉讓或者出租情況和通訊方式書面告知物業管理企業。
第十條 （業主提交通訊聯系方式的義務）
業主應當通過建設單位、物業管理企業或者直接向業主委員會提供聯系地址、通訊方式。
第十一條 （利用物業設置設施獲利的歸屬）
利用物業共用部位、共用設施設備從事經營的，應當在征得相關業主、業主大會和物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。獲取的收益，按下列第 種方式處理：
（一）納入專項維修資金；
（二） ；
（三） 。
第十二條 （未按規定交付有關費用的責任）
業主未按規定交付物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交付，業主逾期仍不交付的，業主委員會或其委托的物業管理企業可以在物業管理區域內公布物業管理服務費收交情況，并注明欠交費用的業主室號進行催討；仍不交付的，業主大會或其委托的物業管理企業可以向物業所在地人民法院起訴。
第十三條 （業主違反物業使用禁止行為的處理）
業主違反本公約第四條規定的，物業管理企業有權制止；業主拒不改正的，物業管理企業可以采取下列第 項措施予以制止：
（一）禁止施工人員進入物業管理區域；
（二） ；
（三） 。
第十四條?。ㄟB帶責任）
物業使用人違反本公約的，相關業主承擔連帶責任。
第十五條 （公約的修改）
本公約由業主委員會根據業主大會的決議修改。修改后的公約，經業主大會通過之日起生效。
第十六條 （生效日期）
本公約自 年 月 日起生效。
業主大會蓋章
上海市房屋土地資源管理局
2005-01-31
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2008/7/3 15:19:00