物業管理典型案例

從一起案件談物業服務合同與小區車輛安全 


    [要點提示]　除非業主與物業公司另行訂立保管合同，一般情況下，二者之間應該是公共服務性質的物業服務合同法律關系，物業公司負有法定的一般注意義務。如果業主的車輛在物業公司管理范圍內被盜，物業公司只承擔因未能履行物業服務合同約定的安全防范義務而引起的車輛損失的相應法律責任。


　　[案情]　



    原告：王某，女，山東某監理公司東營分公司副經理。


　　被告：東營某物業服務有限責任公司。


　　東營區人民法院經審理查明：原告為東營某住宅小區的業主，被告是該小區的物業服務公司。2007年7月21日晚23時40分許，原告發現其居住的小區68號樓室內的一個電腦包被盜，包內裝有魯EAE797奧迪車鑰匙一把、酷派手機一部、小靈通一部、現金人民幣18000元以及各類重要文件和合同等。在原告處居住的人員遂撥打110報警并通知被告，被告方張某及保安人員到場。22日0時30分許，警方人員進入原告住處，此時，魯EAE797奧迪車尚停在原告樓下后院。被告遂安排保安人員巡邏排查。被告監控錄像顯示：22日2時19分左右，有一輛機動車外出。被告東門保安當班記錄載明：2時19分有一輛銀白色奧迪車外出，車號魯EAE797，經查有出入證，按規定放行。7月22日上午，原告及在原告家中居住的閻某、周某等人發現魯EAE797車被盜。10時10分閻某遂向東營市公安局東城分局報警。公安局偵查人員及被告方人員遂趕到現場。該車至今下落不明。


　　原告訴稱，作為物業公司，被告依法負有保護業主人身、財產安全不受損害的義務，且在原告明確要求被告履行保護原告財產安全、被告承諾保護的情況下，原、被告已形成車輛保管合同關系，因被告重大過失，致使原告遭受重大財產損失，被告應當賠償原告的全部經濟損失。除去保險公司賠償原告的373 670元外，原告尚有179 282.5元的損失，這部分損失應由被告賠償。


　　被告辯稱，原告所稱的“被告依法負有保護原告人身、財產安全不受損害的義務”于法無據，被告對此不僅沒有法定義務，而且沒有約定義務。原告稱原、被告已形成車輛保管合同關系的主張不能成立。假使原告車輛真的丟失，也是刑事犯罪和原告自身過錯造成的，被告沒有過錯。保險公司賠償原告373 670元是對原告車輛被盜損失的全部賠償。保險賠付與購置車輛之間費用的差價是原告自己選擇了放棄。原告對自己已放棄的權利無權再行向被告主張，不應得到支持。


　　[審判]


  　東營區人民法院認為，關于原、被告之間法律關系的問題，原告作為被告的業主，已向被告交納物業管理費，被告作為物業管理公司應按規定提供相應的物業管理服務，原、被告形成物業管理服務合同關系。原告提供的業主使用手冊明確載明物業公司只負責小區內的車輛管理，不負責車輛的保管保險責任，故原告主張原告交納的物業費包含安防費用，原、被告形成保管關系，理由不當，法院不予采信。原告主張其車鑰匙丟失后，被告承諾不讓車輛離開小區，其提供的錄音資料不能證明被告承諾為其保管車輛。


　　關于被告是否對原告車輛丟失承擔責任的問題，一審法院認為，原告在發現車鑰匙丟失后，即報警并通知被告，被告方人員亦到場，而此時原告的車輛尚未丟失，原告應預見到丟失車鑰匙繼而造成車輛丟失的后果，原告應對自己的車輛采取合理的保護措施卻未采取，且原告在車輛停放后將車輛的出入證置于車內，從而加大了丟失車輛的安全隱患；而被告作為物業管理公司對業主的車輛負有管理義務，在一般情況下，應盡到善良管理者的普通注意義務；在本案中，被告雖配有值班人員、巡邏人員，采取了一定的保安措施，但其在知曉原告車鑰匙丟失后，應對原告的車輛出入采取比一般車輛更加謹慎的注意義務，被告對原告車輛丟失未盡應負的注意義務。綜上，原、被告對造成原告車輛的丟失應負同等責任，被告對原告的損失應承擔50%的賠償責任。依照《 中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規定，法院判決：一、被告于本判決生效之日起十日內賠償原告王某車輛損失46 965元；二、駁回原告王某的其他訴訟請求。 


　　一審宣判后，被告不服，提起上訴。


　　二審法院查明的事實與一審相同。


　　東營市中級人民法院認為，在涉案車輛鑰匙丟失后，被上訴人及時報警并通知了上訴人，上訴人在知情的情況下，對被上訴人車輛的出入應盡到比一般車輛更加謹慎的注意義務，上訴人對被上訴人車輛的丟失未盡到應負的注意義務，對此，上訴人對被上訴人車輛丟失造成的損失應當承擔相應的責任。被上訴人在其車鑰匙丟失后，未積極采取相應的保護措施，對車輛丟失所造成的損失亦存有過錯，對此亦應承擔相應的責任，原審法院據此判決上訴人與被上訴人涉案車輛丟失所造成的損失各擔50%的賠償責任并無不當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條、一百五十三條第一款第（一）項、第一百五十八條之規定，判決：駁回上訴，維持原判。


　　[評析]


  　近年來，像本案這樣因小區內停放的車輛被盜而引發的索賠糾紛時有發生，已經成為物業管理糾紛中的一大熱點、難點問題。司法實踐中，如何界定這類糾紛的性質，是正確處理這類糾紛的首要法律問題。 


　　車輛被盜的糾紛盡管具體情況有所不同，但其共同的事實有：當事人之間即業主與物業公司之間存在合同關系，常被稱為“物業服務合同”或者“前期物業服務合同”，而且一方提供服務，另一方支付報酬，因而是雙務、有償的合同；車輛被盜后業主如果要求物業公司承擔責任，即使約定不清，也一定是合同約定的責任，即違約賠償責任，而不可能是法律規定的責任；丟車的業主與物業公司之間都是特定的，具有相對性，被損害的權利也具有相對性；從損害后果來看，無疑都是財產性質的。所以，物業公司與丟車的業主之間的糾紛無論定性、審理和判決依據都應當按照合同法的原則和規定進行。因此，因車輛被盜而引發的業主與物業公司之間的糾紛，是合同之債而非侵權之債。 


　　在明確合同責任的基礎上，還要具體區分合同的性質或類型。實踐中，業主和物業公司之間通常不會就車輛停放與管理問題成立專門的合同，而只會按照《物業管理條例》第二十一條成立“前期物業服務合同”或根據《物業管理條例》第三十五條第一款訂立“物業服務合同”。這兩種物業服務合同，通常具有一定的特殊性，即為一種集體合同及附合合同，表現為格式條款，單個的業主一般沒有自主選擇的余地，而且車輛保安的內容通常會作為物業服務合同的一項附加條款。在這種情況下，如何界定“物業服務合同”的性質便顯得尤為重要。對于“物業服務合同”的性質，目前審判實務中主要存在著“保管合同說”和“服務合同說”兩種觀點?！氨９芎贤f”認為業主與物業公司之間成立特約服務性質的車輛保管合同法律關系。在物業管理區域內存放的車輛，應當屬于車輛保管合同中的保管物；物業公司作為保管人對保管物負有特殊注意義務，即特定關系中所產生的善良管理人的注意義務，對于一切因自己過失而給保管物造成的損害，保管人都應承擔賠償責任，這種損害既包括車輛的被盜，也包括車輛的毀損，哪怕是劃傷?！胺蘸贤f”認為業主與物業公司之間成立公共服務性質的物業服務合同法律關系，物業公司負有法定的一般注意義務?！段飿I管理條例》第四十七條將這一注意義務表述為“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作”。除非業主與物業公司另行訂立保管合同，否則物業公司只承擔因未能履行物業服務合同約定的安全防范義務而引起的車輛損失的相應法律責任?！跋鄳笔侵高^錯在造成損失的原因力中所占的比例份額?？梢?，這兩種觀點的區別直接導致了賠償責任的大小與賠償金額的多少。如果業主與物業公司之間成立保管合同，那么，根據保管合同的規定，物業公司就要承擔車輛被盜的大部分甚至是全部損失；如果業主與物業公司只是成立服務合同的話，物業公司則承擔管理不到位的責任，即使賠償也只占實際被盜車輛的很小金額。筆者贊同“服務合同說”，主要原因如下：


　　第一，保管合同的實質構成要件，要求托管人實際轉移保管物的占有，并且在領取保管物之前事先通知保管人。從物業服務合同的形式來看，業主通過向物業公司每月繳納一定數額的管理費用，將車停在小區的指定位置。表面上看起來，物業公司好像已經實際管理車輛。但事實上，車輛管理權還是由車主本人掌握，并沒有實際轉移車輛的占有，車主還可以隨時使用車輛，并不需要事先通知物業公司。上述特征與保管合同的構成要件大相徑庭。


　　第二，從物業公司設立的目的來看，小區全體業主為了能夠獲得一個良好的居住環境，委托物業公司對其小區進行管理，提供服務。物業公司履行職能是基于小區全體業主的委托，履行職能的目的也就是為了維護好全體業主（或大多數業主)的共同利益，如小區環境衛生、安全等。維護好小區居民的財產安全也就是物業公司的一項重要職責。但是物業公司是否就負有絕對的安全和保管義務呢？這無疑是不現實的，事實上物業公司也不可能做到。正如世界上不可能有一勞永逸的安全手段一樣，物業公司也不能承擔起小區的所有安全任務。物業公司對小區只能盡到基本的安全義務，如安排保安對小區進行連續巡邏，安置必要的小區周邊監視裝置，實行門衛登記制度等。除此之外，除非物業合同中有特別規定或者是物業公司的重大過失和故意，否則，物業公司不再承擔責任。


　　第三，從權利義務相一致的原則分析，等價有償是民事活動的一般準則。物業公司作為盈利性的機構，自身要追求一定的經濟利益。此時，經濟利益的獲取，表現為物業公司通過提供優質、良好的物業服務，來贏得大多數業主的認可，從而獲取一定數額的物業管理費用。反過來，一定數額的物業管理費用也就在很大程度上決定了物業公司的服務手段和服務質量?，F實中，從小區停車費繳納的數額來看，通常是車主每月繳納數十到數百元不等的費用，該費用相對于車輛的價值而言，自然微不足道。當物業公司在已經盡到管理義務的情況下，再就車輛的價值進行賠償，顯然有失公平。另外，就停車費的性質而言，小區的資源歸全體業主所有，車輛地面固定停放位置屬小區全體業主所有，除對停車費有特別約定以外，停車費須納入物業維修基金，歸全體業主所有，以用于公共設施的維修、更新，也就是說業主的停車費仍然是歸業主所有，停車費并非保管費。物業公司作為小區業主的代理人，小區車位的劃定與使用實際上是為了全體業主的利益，保障小區內空間的合理使用。


　　需要指出的是，上文所談到的物業公司對于小區車輛的被盜不承擔保管責任，并非否定物業公司不承擔任何責任。因為物業公司的管理職責本身就意味著其應當擔負起維護小區安全的責任。若物業公司對被盜事件存在過錯，那么物業公司必須承擔責任。物業公司對小區車輛被盜減輕責任的前提，是自身已經盡到了應盡的管理義務，如確保專人巡邏，對于進出小區的車輛都進行必要的登記和詢問等。否則，物業公司就必須承擔因管理不善而導致車輛失竊的賠償責任。


　　當然，如果業主與物業公司事先有簽訂保管合同的明確約定，雙方當事人在自愿的情況下達成車輛保管的協議，此時，物業公司就當然地被賦予了保管車輛的義務，其對于車輛被盜就理所當然地承擔保管責任。


　　就本案而言，原告與其居住小區的開發商于2004年12月31日簽訂了前期物業服務合同，合同約定：該房地產開發公司聘用被告對該小區物業實施前期物業管理。2005年2月22日，原告簽署了小區業主臨時公約。被告向原告發放業主使用手冊，手冊載明了物業管理、物業管理服務費、安全護衛管理規定及智能系統管理、車輛管理等事項。其中車輛管理載明：本小區車輛進出實行登記管理，有車輛的業主、住戶請到物業管理中心辦理車輛進出證（卡），物業公司只負責小區內的車輛管理，不負責車輛的保管保險責任，提請業主保管好自己的車輛并加入車輛保險?？梢?，原告與物業公司之間并沒有成立保管合同關系，原告不能以被告保管不善為由，要求物業公司對此承擔責任。但是，基于雙方的物業服務合同關系，被告負有對小區公共秩序和小區業主財產的安全防范義務。特別是被告在知曉原告車鑰匙丟失后，應對原告的車輛出入采取比一般車輛更加謹慎的注意義務，因此物業公司對業主車輛丟失未盡到應負的注意義務，應承擔部分賠償責任。同時，原告在丟失車鑰匙后，對自己的車輛應采取合理的保護措施卻未采取，且原告在車輛停放后將車輛的出入證置于車內，從而加大了丟失車輛的安全隱患，也應承擔部分責任。 

專項維修資金不能用于日常設備的維修養護


[案例]


廣州市海晶花園業主委員會對小區2008年3月到2009年3月期間的專項維修基金進行審計時，發現海晶物業管理公司在業主不知情的情況下，挪用了小區的物業專項維修資金5.4萬元。遂向物業管理公司要求在小區內公示專項維修資金的使用明細表并附上情況說明。物業管理公司稱5.4萬元維修資金是用于小區公共設施和設備的日常維護和保養，屬于正常合理使用范疇。業主委員會向物業管理公司發函要求物業管理公司返還被挪用的5.4萬元專項維修資金。海晶物業管理公司拒絕返還，業主委員會在業主大會的授權下作為原告將海晶物業管理公司訴至法院，要求被告海晶物業管理公司將5.4萬元專項維修資金返還給原告。


[爭議焦點]


1、物業管理公司能否將物業專項維修資金用于小區共用設施和設備的日常維修和養護？

2、業主委員會是否是本案適格的訴訟主體？


[本文觀點]


    一、物業管理公司將物業專項維修資金用于日常的公用設施設備的維修和養護違反了專項維修資金?？顚Ｓ玫脑瓌t。


    國務院《物業管理條例》第五十四條規定，專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！段飿I管理條例》第六十三條規定，違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。據此，專項維修資金的使用用途是法定的，只能專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得隨意改變其使用用途。如果違反了專項維修資金的“?？顚Ｓ谩痹瓌t，房地產行政主管部門有權對物業服務企業進行行政處罰。


    建設部、財政部發布的《住宅專項維修資金管理辦法》也對專項維修資金的使用辦法作了明確的規定。該法第十八條規定，住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。第三十七條規定，違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。那么，在本案中，物業管理公司將專項維修資金用于日常公用設設備的維修、養護是否符合“?？顚Ｓ谩钡囊幎?？


    國家發展改革委、建設部關于印發《物業服務定價成本監審辦法（試行）》的通知（發改價格[2007]2285號）第七條規定，物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。第九條規定，物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。根據上述規定，物業公用部位、共用設施設備的日常運行和維修費用包括在物業服務企業的物業服務定價成本之中，應由物業服務企業自行承擔。住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用不包括在物業服務的定價成本之中。因此，物業管理企業將專項維修資金用于日常設施設備的維修和養護違反了專項維修資金的“?？顚Ｓ谩痹瓌t，對全體業主構成侵權。海晶物業管理公司理應返還被其非法挪用的5.4萬元專項維修資金。


    二、業主委員會有權作為原告提起侵權之訴。


    2004年，廣東省高級人民法院審判委員會第160次會議通過了《關于業主委員會是否具備民事訴訟主體資格問題的批復》，該批復的主要意見為：經房地產行政主管部門備案登記的業主委員會，對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料，未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部位維護費及物業管理用房、商業用房引起的糾紛，以及全體業主與物業管理公司之間因住宅小區物業管理引起的糾紛，可以自己的名義提起訴訟。廣東省高級人民法院在此批復中明確了業主委員會的民事訴訟主體資格。本案中，原告是經房地產行政主管部門備案登記合法成立的業主委員會，物業管理公司違法使用專項維修資金的行為屬于“全體業主與物業管理公司之間因住宅小區物業管理引起的糾紛”，業主委員會可以以自己的名義提起訴訟?！段餀喾ā返?9條規定，建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。因物業專項維修資金屬于全體業主共有，業主委員會作為全體業主利益的代表，有權在業主大會的授權下，向法院提起訴訟。


[法院判決]


   物業公用部位、設施設備的日常運行和養護費用應由物業管理公司從業主繳納的物業服務費中開支，不得從專項維修資金中支出。被告的行為違反了物業專項維修資金“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t。原告作為全體業主利益的代表，有權在業主大會的授權下提起訴訟。被告非法挪用住宅專項維修資金的行為構成侵權。判令被告將挪用的5.4萬元專項維修資金返還給原告。

裝修管理案例分析


某小區物業管理處規定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶門關閉，以便裝修管理人員隨時檢查。一天，管理處工作人員在例行巡查過程中，見一裝修戶房門虛掩未鎖，內有施工的聲音，于是推門而入。發現裝修工人在滿是易燃物的施工現場吸煙，并且沒有按規定配備必要的消防器材。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時通知保安人員將裝修施工負責人帶到管理處接受處理。不久，業主知道了此事。遂投訴管理處工作人員在未經業主同意的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業主和裝修施工人的合法權益。同時表示將訴諸公堂。

注：1、該戶業主未簽署《裝修管理服務協議》。2、管理處認為施工單位違反了該小區裝修安全管理規定，要對其作出相應的處罰。


案例分析：


1、本案例中物業管理工作人員的行為，似乎是在根據相關法規和合同認真履行自己的職責和義務，制止違規裝修行為，消除安全隱患，維護廣大業主的共同利益，從表面看好象是合情、合理、合法的?？墒?，本案例中物業管理工作人員以裝修管理為由，在未經業主（所有權人）同意的情況下對私家住宅堂而煌之地“推門而入”。這一行為顯然有違我國憲法關于公民的合法財產以及人身權益不受侵犯的法律規定，侵犯了業主的合法權益，確有侵權之嫌。


2、物業管理人員在現場發現裝修施工人員的違規事實和安全隱患以后，按照相關法規的規定，將施工負責人帶到管理處接受處理（比如向其告知禁止行為和注意事項，發放〈違章整改通知書〉要求限期整改等），并沒有限制該負責人的人身自由的主觀故意和事實情節，不構成所謂的“非法滯留”。當然，如果這時出現施工人員拒絕到管理處處理的情況，物業管理人員也可以采取服務上門的方式履行“告知禁止行為和注意事項”以及其他法定義務。


3、《物業管理條例》第四十七條規定：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告?？梢娢飿I管理企業沒有行政處罰權，不能對施工單位“作出相應的處罰”。


4、業主未簽署《裝修管理服務協議》并不能說明業主沒有履行《物業管理條例》第五十三條規定的“事先告知物業管理企業”的義務，因為“事先告知”不一定以簽署協議為載體。也不構成業主對其住宅進行裝修的先決條件，這是業主的權利（在不違章的情況下）。


啟示與思考：


1、正所謂魔鬼出在細節處，物業管理人員在現場工作中往往容易忽略細節處的法律問題，于不知不覺中“闖紅燈”。尤其是在法律法規日趨完善，人們維權意識日益提高的今天，我們的工作人員更要注意時刻保持應有的法律意識。本案例中業主的房門是“虛掩”還是“緊閉”其實并不重要，重要的是現場工作人員是否養成了良好的工作習慣。在這種情況下一定要先表明身份和來意并征得同意后方可進入業主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推門而入”。 


2、物業管理工作人員在面對業主和各種外來施工人員的態度上應一視同仁。在實施服務過程中始終保持有禮有節，不卑不亢，體現出熱情服務、依法管理的職業風貌，避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。 


3、事實上作為物業管理常規業務的裝修管理工作，可以在多種環節加以控制。比如在物業銷售環節可以在銷售合同中的物業管理內容里加以明確，也可以在〈業主臨時公約〉中加以明確。業主入伙環節可以在業主辦理入伙手續時明確。業主大會、業主委員會成立時在〈業主公約〉加以明確，還可以在外來人員控制、裝修手續辦理以及日常巡查等環節加以控制和處理?？傊?，物業管理企業可以通過多種途徑履行自己的告知、制止、報告以及協助處理等法定義務，規避這類風險。


4、在處理現場違章裝修時，如果出現業主或裝修施工單位拒不配合物業管理人員正當的裝修管理工作時，物業管理工作人員可以在依法采取制止、勸告、發放〈違章通知書〉、向政府部門報告等措施的同時注意在每一個步驟收集有利證據，以使自己始終處于主動有利的地位。切忌采取過激行為，授人以秉。

    裝修導致滲、漏水，物業公司要不要承擔責任


    【案情簡介】 


　　原告 :小區業主　　 被告:小區物業公司 


　　原告訴稱居住在原告上層 10A的業主前年重新裝修房屋，由于改變房屋建筑結構，又忽視防水層質量，導致原告房屋出現零星滲水。原告多次向被告管理部工作人員反映，要求其對施工進行監督管理，以免對下層房屋造成更大的損失。被告的管理人員對此采取極不負責的態度，不采取相關措施，使得原告房屋由滲水發展為漏水，導致房屋墻壁變黑脫落、木地板腐爛變形，損失嚴重。被告是丙級資質的物業公司，依法不能管理高層建筑，而且被告聘請未取得物業管理資格證書的人員從事物業管理活動。正是因為被告的管理不善，導致原告房屋嚴重受損，并大幅貶值。房地產中介公司評估，原告的房屋因為上層漏水而至少損失人民幣40000元?；诒桓孢`反相關物業管理規定，未能履行物業管理服務合同的約定，管理、維修、氧化不善，造成業主損失，依法應當賠償損失。故訴至法院，請求法院判令：1.被告為原告的住宅恢復原狀；2.被告賠償原告因上層房屋漏水隱患而損失的人民幣20000元；3.被告承擔本案訴訟費。 


　　被告認為，原告所稱的房屋損失不是由被告的行為和過錯造成的，被告作為物業管理單位，已經依法履行了自己的管理義務，積極協助原告聯系和協調與相鄰 1OA業主的關系。原告的訴訟請求，缺乏法律依據和事實根據，應予以駁回。 


　　法院在審理過程中，依法追加上層業主為本案第三人。法院經過審理認為： 


　　一、原告基于被告在履行物業管理服務的過程中存在不當致使原告房屋遭受損失而向法院提起訴訟，因此是因物業管理服務合同而引起的合同糾紛，而非房屋侵權糾紛。 


　　二、未有證據證明被告在履行物業管理服務合同過程中存在違約而引致原告房屋受損。物業公司對業主室內裝修的質量問題不承擔法律責任。室內裝修是業主自主進行的，作為物業公司，其義務就是告知業主在裝修過程中不得有改變房屋結構等禁止行為并對禁止的行為予以制止。至于裝修的質量問題，物業公司不予以監管，也不承擔責任。本案證據表明，被告在第三人上層業主裝修申報時就已經履行了告知第三人不得改變房屋結構的義務。因此原告認為被告沒有履行監督第三人施工的義務缺乏事實依據和法律根據。 


　　三、被告對原告房屋漏水不承擔維修義務。根據《物業管理條例》的規定，被告作為物業管理單位，管理的范圍是大廈和小區的公共區域和共用設施設備，不包含業主私人所有的設施?！渡钲诮洕貐^住宅區物業管理條例》規定“房屋維修責任，按下列規定劃分 (一)室內部分，由業主負責維修，”業主房屋內的設施作為房屋的附屬物屬于業主所有，維修的責任也由業主履行和承擔費用，原告認為:引起原告房屋損失的水管屬于1OA業主所有，應由第三人負責維修。作為物業公司只有協調第三人進行維修的義務，不承擔直接維修的義務。 


　　四、原告在訴狀中已經講明了他的房屋損害發生的原因，即是由于相鄰 1OA業主的房屋管道滲、漏水導致的。被告是否具有物業管理資質與原告房屋漏水沒有因果關系，如果被告不具有相應的資質，應當承擔行政法上的責任，給業主造成損失的應當承擔賠償責任。但本案中，原告認為漏水是由于第三人裝修引起，因此被告是否具有資質與房屋漏水沒有因果聯系。 


　　五、依據民法通則的規定，原告與第三人之間的相鄰權糾紛，屬于另外一個法律關系，應該另案解決。原告訴訟的對象應該是 10A的業主。由于原告在訴訟中明確放棄將第三人列為本案被告，在舉證期限屆滿后，再對第三人提出訴訟請求，依法不予受理。 
綜上所述，法院依法判決駁回原告的訴訟請求。 


　　【簡要分析】 


　　一、在本案中，被告提供的證據證明，被告作為該小區的物業管理單位已經依法履行了職責，不存在因為失職經原告造成損失的事實。 


　　被告在 1OA業主裝修時，依法履行了對裝修的管理，監督1OA房屋的裝修辦理了申請手續，審查了裝修公司執照等資料，對裝修進行了監督，履行了管理職責，10A房屋裝修不存在改變建筑結構的行為。 
　　被告在接到原告的關于漏水的投訴后，派工作人員進行了查看，聯系 1OA業主，協調原告與1OA業主的關系，督促1OA業主進行維修事宜。被告的物業管理值班記錄對有關查看、聯系和協調等工作的具體時間及具體情況都進行了記錄。被告為維護原告的利益，已經積極協助相鄰業主進行相應的維修工作，被告的值班記錄中有明確的記錄。


　原告向主管部門投訴，被告收到主管部門轉來的投訴調查函后，已經以書面形式，將被告事實的查看、聯系和協調工作詳細地向主管部門回復。被告一直在積極地履行自己的職責。 


　　二、物業公司及其工作人員的工作與成千上萬的業主的吃喝拉撒等有著密切聯系，每時每刻與廣大業主持續發生法律關系，因此極易產生爭議，甚至訴訟。這就是物業管理服務行業面臨的現實。業主的素質是多樣的，物業公司的管理水平也是多種的，經常會遇到個別業主將與物業公司無關或不屬于物業公司法定義務和合同義務范疇的事宜，強加于物業公司，因此物業公司最緊要的是切實做好各項管理服務工作，保全相應的證據，實現管理人性化、規范化和法律化，避免和回避法律風險，在訴訟中依法舉證，維護自身合法利益。 


　　本案中，被告提供的證據 —— 裝修的申報和審批資料、日常工作記錄及工作人員的證人證言等，實際就是被告保全的證據。物業公司應從此案件中吸取有關的經驗。 


　　物業管理單位在做好具體管理服務工作的同時，應加強對物業管理服務相關法律法規和具體案例的宣傳，提高業主的法律意識，減少爭議處理的成本和損失。

業主在物業管理區域內被搶劫，物業管理公司是否賠償？


【案例回放】


2004年6月，某業主攜帶20萬元現金在住宅小區門口遭歹徒搶劫，而距離事發地僅10余米的物業管理公司保安人員沒能及時攔截劫匪。該業主被搶劫后，一紙訴狀將物業管理公司告上法庭，要求悉數賠償損失以及精神撫慰金8萬元。物業管理公司認為，這些個案其實與住宅家中失竊的個案性質是一樣的。一般情況下物業公司是不承擔民事賠償責任的，因為，物業管理公司在物業管理區域內與業主、住戶之間不存在人身、財產的保管關系。不應擔負賠償責任，雙方爭論激烈。


【案例分析】


應該說，業主、住戶明白與物業管理公司在本物業管理區域內不存在人身、財產的保管或保險關系。但是，如果案發時，物業管理公司的員工近在咫尺，卻裝作視而不見，袖手旁觀，不敢挺身而出與歹徒搏斗，那就應該受到輿論的譴責，物業公司也應給其以紀律處分和行政處罰。


而這種處分和處罰的目的就是為了弘揚見義勇為，抵制邪惡的正氣，倡導敢于同違法分子作斗爭的價值取向，并非具有承擔民事賠償責任的義務。畢竟，法律是法律，道德是道德。物業公司的員工不敢挺身而出與歹徒搏斗，會受到道德的譴責，但他卻可以不負任何法律責任。


但是物業管理公司應負責一部分賠償的，這個責任不是民事法律的賠償責任，而是行政管理上安全防范的行政法律責任，應由物業管理行政主管部門按照有關的法律、法規給予警告、通報、罰款、吊銷有關物業管理經營許可證等行政處罰。


為了確保業主、住戶的安全，防止突發事件給業主造成的傷害，躲避不可預測的風險，一方面物業管理公司要經常告誡、提醒業主提高安全防范意識，以免讓歹徒有機可乘。一旦發生搶劫后，要及時向公安機關報案。同時物業管理公司也應該增加保安人員以及保安巡邏次數，加強安全防范的力度和措施，有效的防止案件的發生。


另一方面，在此同樣建議物業管理公司最好購買公眾責任保險，將所有承擔的賠償責任的風險轉嫁給保險公司。萬一發生因物業管理公司疏忽或過失行為而導致業主、住戶等其他人員利益受到損害時，也可由保險公司承擔相應的賠償責任。

業主在小區道路上摔倒，物業公司應該承擔責任嗎？


[案例簡介]


某小區居住的王老太雪后出門，在小區的步行街不慎跌倒，安全人員發現后立即將王老太送進醫院。經診斷為：右腿股骨頭粉碎性骨折，立即實施手術置換股骨頭。


手術后王老太提出：她是在小區內跌倒的，因為自己每月都交物業管理費，其中包括了小區道路的公攤，那么，她在小區道路上跌傷的醫療費用及精神損失費用應由物業管理公司承擔。幾經交涉，物業管理公司未做承擔，王老太一紙訴狀將物業公司推上法庭。


[案例分析]


案例涉及小區內發生個人原因引起的意外傷害問題。


（1）《中華人民共和國價格管理條例》是物業管理公司收費的依據，其中住宅小區公共性服務中包括了小區道路的綠化管理費，王老太所交物業管理費中的公攤是屬于正常的收費范圍。


（2）《民法通則》、《民法細則》中明文規定：凡因個人原因引起的意外傷害其責任自負。


（3）王老太雖在小區道路上跌倒，沒有他人傷害，且小區步行街積雪已打掃過，物業管理公司本職工作沒有延誤，小區的警示牌也已懸掛，王老太這種意外傷害的確是與自己不當心或一時路滑不適應造成，與物業管理公司沒有直接的關系。


（4）物業管理公司可以多方面關心王老太，但沒有權利和義務為其支付醫療費用及精神損失費。

走錯房門裝修誰擔過錯責任


【基本案情】

48歲的陳桂蘭最近剛剛花了4萬塊錢裝修了新買的房子。這天，她正在新裝修的家里得意地欣賞著自己的設計，突然聽到有用鑰匙捅門的聲音，她緊張地抓起雞毛撣子，躡手躡腳走到門邊，還沒等她反應過來，房門已經被打開了。陳桂蘭很是奇怪，為什么這個陌生男人會有自己家新房的鑰匙。原來陳桂蘭買的是E座這個門牌號的房子，而陌生男子聶原買的是F座的這個門牌號的房子。當陳桂蘭發現自己裝修的居然是F座聶原的房子時，頓時傻了。


為了挽回損失，陳桂蘭提出和聶原換房，但是聶原說自己為這房子花了不少心血，還特意請大師來看了風水，所以拒絕換房。原來，這個樓盤安裝的門鎖存在質量問題，開鎖的重復率高到了令人難以置信的程度！陳桂蘭認為這是由于該樓盤的門鎖有嚴重的問題，才導致自己裝修錯了房子，白白損失了四萬多塊，因此要求開發商賠償自己的損失。而開發商則認為走錯房門是陳桂蘭自己的疏忽，而且陳桂蘭走錯房門在先，所以拒絕賠償陳桂蘭的損失。無奈，陳桂蘭到法院起訴。


【判決結果】


法院按照過錯責任原則，認為陳桂蘭認錯房門，負擔主要過錯責任；開發商提供的防盜門存在質量瑕疵，承擔次要責任，最終判決開發商賠償陳桂蘭裝修損失8000元。


【法理評析】


陳桂蘭誤把聶原的房子當作自己的房子而進行裝修，對聶原來說，他并沒有因此獲得利益。恰恰相反，聶原原本擁有的對自己房子按照自己想法進行裝修的權利因此而受到了侵害，因為這樣一來，聶原如果再想裝修房子，就必須先拆除陳桂蘭所做的裝修，他將因此付出一筆額外的費用。對聶原來說，陳桂蘭誤裝修房子的行為侵犯了他對自己房子的所有權，是侵權行為。根據民法通則第一百零六條第二款，以及第一百一十七條第二款、第三款的規定，聶原可以請求陳桂蘭將他的房子恢復原狀，或者折價賠償；如果因為陳桂蘭的裝修而給聶原造成了其它重大損失的話，聶原還可以請求陳桂蘭賠償損失。當然，如果聶原愿意使用裝修，可以基于不當得利而支付一定的裝修款給陳桂蘭。


對陳桂蘭來說，她誤裝修了聶原的房子，固然主要是因為她本人的粗心大意，開錯了房門，但是另一方面，房地產開發商交付給她的房門鑰匙能打開聶原家的房門，也是重要原因。根據國家制定的防盜門技術標準規定，防盜門的門鎖互開率不得高于萬分之六。而本案中，門鎖的互開率明顯過高，要遠高于萬分之六。即使在萬分之六內，也是開發商提供的產品質量瑕疵，其瑕疵的民事法律責任還是要承擔，國家規定的開鎖率不是產品提供商的免責依據，只是行政機關對產品質量的行政監管和行政處罰的依據，作為防盜門的提供者，房地產開發商在民事責任上負有不可推卸的責任。


　　綜上所述，在本案中，陳桂蘭粗心大意，認錯房間，是發生這起糾紛的主要原因，負有主要責任；房地產開發商提供的防盜門有質量瑕疵，是發生這起糾紛的次要原因，負有次要責任。本案的損失一共包括陳桂蘭已花費的裝修費的損失，以及因聶原要求恢復原狀、賠償損失而支出的費用。這些損失應由陳桂蘭和房地產開發商根據各自應付的責任分別承擔?！　?

物業服務合同糾紛中的舉證責任


【案例】


    2008年1月6日，廣州市紫徽花園業主委員會與新控物業管理公司簽訂物業服務合同，約定由新控物業管理公司為紫徽花園提供物業服務，合同期限為2008年1月6日到2010年1月6日。楊慶華是小區第23棟2002房業主，房屋建筑面積為98平方米。從2008年3月起，業主開始拖欠物業服務費。物業管理公司經多次催繳無效后，向法院提起訴訟，要求被告楊慶華交納從2008年3月到2009年10月期間的物業管理費及滯納金。


    原告新控物業管理公司向法院提交了物業服務委托合同、物業服務資質證書等資料。被告認為原告提供的物業服務存在嚴重的瑕疵，因此拒交物業服務費。被告認為，原告僅僅提交了物業服務合同不足以證明其提供了合同約定的物業服務，原告還應舉證證明其提供的物業服務的具體內容，包括保安、清潔、物業維修養護記錄、綠化維護記錄等資料，證明其全面實際履行了合同義務。


【爭議焦點】


    原告是否應當提交保安、清潔、綠化和物業共用部位、設施設備的維護合同和記錄表?


【律師觀點】


    物業服務合同屬于繼續性合同，其舉證責任的特殊性決定了物業服務企業無需提交上述合同和記錄表。


    《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第五條規定：“在合同糾紛案件中，主張合同關系成立并生效的一方當事人對合同訂立和生效的事實承擔舉證責任；主張合同關系變更、解除、終止、撤銷的一方當事人對引起合同關系變動的事實承擔舉證責任。對合同是否履行發生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任?！卑凑蘸贤m紛“誰主張誰舉證”的原則，物業服務企業應對合同是否履行承擔舉證責任。物業服務合同的內容非常龐雜，包括對房屋共用部位和公用設施設備的日常管理和維修養護，對小區公共秩序的維護、小區的清潔和保安服務、綠化養護管理等綜合管理服務。其中涉及到各種專項合同內容和維修記錄表等資料文件。如果要求物業服務企業對其是否履行物業服務合同承擔舉證責任，是否應將上述的文件資料全部提交法院作為證據呢?   

 
    物業服務合同的特殊性質決定了其在訴訟過程中舉證責任的特殊性。從民法的合同分類角度分析，物業服務合同屬于繼續性合同。繼續性合同是指債的內容、非一次性給付即可完結，而是繼續地實現，其基本特色是時間的因素在債的履行上居于重要地位，總給付內容取決于給付時間的長短。因此，繼續性合同的舉證責任分配不應簡單機械地按照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》進行套用，否則會加重一方當事人的舉證責任，影響責任分配的公正性。

    
在諸如物業服務合同之類的繼續性合同的訴訟中，合同的繼續性決定了合同履行不是一次性履行完畢，而是隨著時間的推移而持續進行。如果嚴格遵守讓履行合同的一方舉證合同已經履行，則對于合同履行方而言過于嚴苛。因為履行方不可能將合同履行的每一時刻都予以記載，這也不符合繼續性履行合同的習慣。因此，在法院的審判實務中，法院會將部分舉證責任轉移于相對方，即由合同的相對方承擔合同沒有履行或者瑕疵履行的證明責任。這種舉證責任的轉換雖然沒有明確規定在各地高級人民法院的指導意見中，但因其考慮到繼續性合同的特殊性，同時也是出于對證據距離遠近的考量，從而在司法審判實踐中普遍適用。在繼續性合同糾紛案件中，如果要求合同履行方舉證其全面適當地履行了全部合同義務，在事實上很難實現。相反，如果要求接受履行方來證明對方沒有適當履行合同則相對較為容易，從證據距離上看，接受履行方離履行事實的距離較近，舉證時處于較為有利的地位。

在物業服務合同的審理過程中，法院在審查物業服務合同的合法性后，一般會要求業主就物業服務公司提供的物業服務質量瑕疵問題承擔舉證責任。如果業主能夠提交證據證明物業服務企業提供的物業服務嚴重不符合合同約定，質量存在嚴重瑕疵，則法院可能會酌情減少或免除業主交納部分物業服務費的義務。而物業服務企業不需要提交保安、清潔、綠化和物業公用部位、設施設備的維護合同和記錄表，是考慮到物業服務企業履行義務的長期性、瑣碎性和復雜性等特點，以及服務質量很難量化等原因。   


    
【法院判決】


    原告新控物業管理公司與業主委員會簽訂的物業服務合同合法有效，被告應按照約定交納物業服務費。被告沒有證據證明原告在提供物業服務過程中存在嚴重質量瑕疵。判令被告向原告交納從2008年3月到2009年10月期間的物業管理費及滯納金。


【延伸思考】


    對于物業管理合同糾紛中的舉證責任，法律并未專門做出規定，一般是依據《中華人民共和國民事訴訟法》關于“誰主張，誰舉證”的規定。但物業管理合同相對其他案件具有其特殊性。對于物業管理公司所履行的物管義務有無承擔或義務履行是否到位，往往要經過一段時間才能夠反映出來。因此，筆者建議應在物業管理活動中健全對物業服務的評價程序，對于物業服務的質量做出評估。而在目前評價機制尚未建立的情況下，法官可以根據舉證的難易與實際情況對舉證責任進行分配，以有助于對物業服務企業提供的物業服務質量進行判斷，綜合個案情況依法作出處理，以平衡當事人雙方的利益。

物業服務企業“賠”不起    幾則典型案例


    案例1：罪犯鐘某使用深圳“××花園”小區管理處簽發的過期《裝修出入證》進入該小區，開啟曾參與裝修的某住宅單位房門，將業主鄭某及其保姆殺害，并實施搶劫。法院認為該小區管理處沒有盡到合理限度范圍內的安全保障義務，與本案的發生有相當因果關系，應承擔補充賠償責任，賠償費用共計17萬余元。


    案例2：武漢××花園業主陳某在家中被殺，其家屬起訴物業服務公司疏于管理，應負賠償責任。經調查，罪犯是從樓宇頂層翻入陳某家陽臺實施犯罪的，該樓宇存在防盜呼叫系統未通、單元防盜門鎖用任伺鑰匙都可以打開、頂樓平臺防盜措施不力等問題，法院據此認定物業服務公司違反了保證樓宇安全的約定義務，其行為已構成單方違約，應承擔違約責任，判決物業服務公司賠償7萬余元。


    案例3：北京某小區業主張某，因在小區內與外來看房人員發生口角，被看房人招來數人打傷。張某依據物業使用管理維修公約的規定，以物業服務公司理應對業主的人身安全負有責任為由向法院起訴，要求物業服務公司承擔賠償責任。法庭調查表明，案發時物業服務公司的保安對進入小區的車輛進行了記錄，雖未能阻止毆打事件，但在毆打過程中，小區的保安勸阻毆打業主張某的看房人，事后還盡力協助公安機關偵破案件。一審法院據此認為：物業使用管理維修公約對物業服務公司的保安職責沒有做特別約定，物業服務公司只承擔一般意義上的保安責任。在本案中，物業服務公司已盡到了保安注意義務，對業主遭受的損害不承擔賠償責任，后原告不服上訴，二審法院維持原判。

    案例4：福建某縣鄭某在其租用的某商業城店鋪內被殺，其家屬上訴物業服務公司并要求賠償。主審法官認為：


    在物業管理中，安全服務的性質只是一種群防群治的安全防范服務，而不是廣義上的社會安全，因此不能要求被告確保商業城內所有財產和人身的安全。在本案中，被告為履行物業管理的安全防范服務，制訂了《商業城專業市場文明公約》等有關保安問題的制度規定，并切實履行了這些規定，而原告方無法提供被告方在物業管理中存在過錯的證據，因此被告就不存在連約及承擔違約責任的問題。


    在傳統觀念中，物業管理是一個風險很小的行業。但近幾年來，因在物業轄區內發生刑事犯罪導致業主人身財產損害，物業服務公司被告上法庭的案件日益增多，稍有不慎就會招來金額巨大的賠償風險。高額的經濟賠款給企業帶來巨大壓力。所以，如何規避此類風險已成為行業的當務之急。

    在物業服務企業面臨的法律糾紛中，人身傷害案件可能是最令人頭痛的一種。而人身傷害案中，刑事傷害案因其對被害人的損害最大，往往涉及巨額民事賠償，這是物業服務企業最不愿意面對的麻煩。因此，理清物業服務企業在刑事傷害案件中應付的法律責任，以及如何采取有效措施盡可能規避此類風險，是每一家企業都應非常重視的問題。


物業服務企業如何有效規避風險


    在避免構成侵權責任方面，物業服務公司主觀意愿上總是盡量防止侵權事件的發生，但問題往往出在制度的執行上。比如案例1中，物業服務公司對裝修人員的出入管理有明確的規定，說明公司對管理不善造成侵權是有一定認識的，正是落實防范措施不力造成了敗訴。因此，物業服務公司在制定安全保衛制度的同時，要特別注意落實這些制度。主要的手段大致有：通過普法教育、案例分析等方式對員工進行培訓，使員工充分認識到不認真執行公司有關制度可能帶來的危害；通過管理層人員的抽檢、不同崗位員工之間的互相監督等手段，對員工執行有關規定形成外在壓力，促使員工照章辦事；與業主、物業使用人建立良好關系，通過回訪、問卷調查等方式，從用戶方面獲得有關反饋信息，并及時采取糾偏措施。在規避違約責任方面，物業服務公司的經營者往往重視不夠，經?？梢园l其為了簽下合同或掙回面子等原因而夸大承諾，為日后被追究違約責任埋下了禍根。物業服務公司需要對以下幾個問題給予足夠的重視：


    首先《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)第36條規定：“物業服務企業應當按照合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！备鶕撘幎?，物業服務公司承擔相應法律責任的前提條件是：1．物業服務公司未能履行服務合同約定的義務；2．物業服務公司的違約行為導致了損害結果的發生。鑒于物業服務合同在法律中的重要性，物業服務公司在簽訂服務合同時務必謹慎擬定條文，不能粗枝大葉、草率從事，尤其是涉及到安全保障義務的條款更應慎之又慎，杜絕因條款的不嚴密而使物業服務公司承擔過多的法律義務。


    因此，在簽訂合同時應盡量避免對人身傷害責任做出承諾。物業服務公司在制定此類文件時，盡量避免出現“為確保業主的人身財產安全”等我們經?？梢砸姷降谋磉_方式，代之以“提供更好的公共安全服務”等責任指向不十分明確的字眼。


    其次按照《條例》規定，我們在合同中應約定常規的安全服務內容，如小區內是否安裝閉路監控電視，保安實行幾小時的值勤和巡視，如何緊急處理突發事件，是否實行封閉式管理等等。除此之外，合同中還應明確訂有風險排除條款，如“不承擔對業主或使用人的人身安全及財產的保管保險義務”等。這是因為物業服務公司對小區提供服務的內容主要是維護和管理房屋的共用部位、共用設施設備、公共場所的環境衛生和小區內的公共秩序，而不是對某特定業主的財產和人身安全承擔安全保障責任。合同訂立后，物業服務公司就必須按合同約定提供服務，如果未能履行義務致使發生傷害事件，就要承擔相應的責任；相反，如果物業服務公司完全履行了合約，在服務過程中不存在過失行為，那么，即使物業管理區域內發生了安全事故，業主也不能向物業服務公司主張賠償，而只能向侵害人追究責任。


    因此，不要制定不能執行的安全服務規定。在物業管理服務中，制定各項規章制度是為了通過執行它們來保證服務質量的。但很多物業服務企業往往為了表面好看，制定一些難以執行或者根本沒打算執行的規定?！┯凶锓高M入小區作案，這些規章制度就可能被認定為事實合同，而成為被受害者提起違約訴訟的證據。


    另外，提供安全服務要有清晰的記錄。民事訴訟中的舉證責任原則是“誰主張，誰舉證”，但由于起訴方要證明物業服務公司未盡到登記、巡邏等合同義務，客觀上相當困難，法庭審理時倒置舉證責任也很正常。因此，物業服務公司在提供安全服務時應特別注意記錄的清晰、完整，并妥善保管，以隨時備查。


    最后是強化企業全體員工特別是物業保安人員的法律意識，制定切實可行的規章制度，確保服務合同的履行。


    如何有效地履行物業服務合同，源于員工自覺的法律意識和強制的制度規范約束。法院審核的依據是物業服務公司員工是否恪盡職守地履行了服務合同。公司員工有否法律意識，反映在日常工作中的工作質量是大不一樣的，法律意識淡薄的員工工作中往往缺乏責任心，如保安人員該出去巡視的不去或少去，不該離崗的卻擅自脫崗離崗，一旦發生問題，風險就由此產生?！吧虾Ｅ髮W生家門口遇害案”就是這種情況，因為該物業服務公司已在服務合同中承諾保安有安全監控義務，但事發時物業保安均擅自離崗，且連接至門衛的電梯警鈴鳴響長約三分鐘都無人作為，這種不負責任的個人行為致使企業承擔了賠償10萬元的風險。所以要不斷教育員工強化法律意識，要讓他們明白自己的行為所產生的法律后果。與此同時，還需制定切實可行的制度、標準來規范員工的日常行為，以量化的標準來衡量物業保安員的日常工作質量，使他們懂得做到什么程度才能履行物業服務合同。在此基礎上，公司再輔之以品質保證部的強力督導，從而保證每個保安的工作質量符合物業服務合同的要求，確保合同的順利履行。


    請記住，物業服務企業賠不起！

    三案例看如何化解物業糾紛


    物業管理因與民生息息相關，頗受社會關注。盡管有不少物業糾紛為社會各界所議論，但身處權益、名譽糾紛之中，物業服務企業面對物業糾紛更是困擾不已，物業管理的本質目的是服務業主，為物業的保值增值盡心盡力，營造和諧社區、構建和諧社會是物業服務的最終目標。糾紛和矛盾的產生來自于業主、物業和社會等多方面，但面對各方之間的利益權衡，還是可以有效解決甚至巧妙得以化解的。物業服務企業形成正確的認識，通過有效手段消減物業糾紛，以此維護自身企業的發展權益。


    本文節選幾則最新案例，探尋物業服務企業面臨矛盾時的化解良方，以實踐經驗倡導有理、有據、有節的溝通，合理而巧妙地化解糾紛，維護自身權益和形象。


    一、新老業主更替，物業費何去何從？——巧用說詞，防止物業管理費無形中流失


    在采訪中，北京盈科律師事務所劉慧冰律師向記者介紹了這樣親身經歷過的一個案件：


    北京某小區A業主將房產轉售給新業主。新老業主更換本司空見慣，但原業主欠了物業服務公司幾個月的物業費卻成了無頭之主。老業主已搬離小區，物業服務公司為了追回物業費，要求新
業主補繳以避免不必要的損失，要求遭拒后，物業拒絕為新業主提供相關入住手續。雙方矛盾僵持不下。

    新業主認為：之前幾個月并未享受物業服務，沒有理由要交納物業費。自己購買房產合情合法，與物業服務公司本來是不相干的，又為何無端設置入住“門檻”？


    物業服務公司持有不同意見，認為所提供的物業服務本質上是為物業保值增值，維護了公共區域的環境，每一戶物業都是受益者，物業費都必須依法補交。房屋過戶時已經產生了事實上的債權轉移。所以不管物業是誰在使用，都要按照約定收繳物業費。

    最終，物業服務企業將新老業主一并告上法庭，對簿公堂之后，經審理，法院判定業主補繳物業管理費，并協助新業主找來老業主，由其繳納了房屋過戶前的物業管理費用。糾紛得以解決。


    點評：轉讓物業，須先行溝通業主結清費用。


    隨著當下二手房市場的活躍，相信遭遇過此類糾紛的企業不在少數。但位于北京CBD的金地國際花園物業管理處的陳主任就很少為此為難。他們是怎么做到的呢？據記者了解，首先這個社區有個明顯特點，物業業主關系較為和諧。溝通也甚為緊密，北京金地物業的做法是：從源頭上控制可能預期的風險發生。在和業主的交流中，對二手房屋的買賣，提前了解，如果要售賣，就會及時查清物業繳費情況。即使有個別欠費物業被過戶，也會對新業主擺明立場，告知債權轉移的事實，協助其與原業主磋商，補繳物業費。問題解決后，再開展日常的物業服務。


    北京市最新出臺的《物業管理辦法(草案)》第67條規定“業主轉讓或者出租物業時，應當將物業服務合同、管理規約等事項告知受讓人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將買賣或者出租情況告知物業服務企業。業主轉讓物業的，應當與物業服務企業、專業服務企業結清相關費用”。這也為解決糾紛提供了一個法律依據，有助于類似矛盾的解決。




    二、原物業服務企業狀告105戶欠費業主，物業費——不可回避的話題和權益


    今年初，安徽合肥發生一起物業撤離后狀告105戶欠費業主的案件，曾引起一度的關注。同創物業自2002年進駐合肥橘郡萬綠園小區后，服務6年多，卻因入不敷出、經營癱瘓被迫于今年1月l
號撤離小區。不僅如此，物業服務公司撤離時(2008年12月底)，小區還有700多戶沒有繳清物業費。


    撤離后的同創物業將小區105戶嚴重欠費的業主告上法庭，這些業主欠費時間從1年多到5年多不等。被起訴后，不少業主繳納了物業管理費，但這物業服務企業無奈之舉的背后，透露著深深
的危機。


    和其他很多地方一樣，很多業主不交或拖欠物業管理費的原因很多，比如地下室漏水、前面高層擋住了陽光、樓下酒店油煙、噪音擾民、樓上商品房成了辦公用房，甚至有的業主因手機信號
不好也找物業……不難看出，這是一個老生常談的問題，即因開發商遺留的問題引發物業糾紛。開發商的過高承諾無法兌現，很多業主入住后頓感上當受騙，跟開發商協調解決不了問題，又想當然地認為物業和開發商是“一家”，往往就采用拖欠物業管理費的方式來抗衡。


    點評：物業服務糾紛中物業費問題需法制先行，多方聯動解決。


    據統計，物業費拖欠案件占物業費糾紛案件的70％以上。有業內人士提出：法院在審理物業糾紛案件時，必須在“業主有權拒絕交納物業費”和“業主必須按照物業服務合同交納物業費”兩種處理辦法中問，找到一個更妥當的處理辦法。同時法律條文對其做更明確的說明和規定，即可保護雙方的利益，實現法律效果和社會效果相統一的目標。


    三、一起由環境噪音引發的糾紛——關注新型物業矛盾，合情合理化解


    上海某小區前面有一個大廣場，每天早上，周圍小區居民便來廣場上跳舞、健身，一邊放音樂一邊操練拳腳，加上兒童的嘻笑叫喊，產生的噪音很大。住在附近小區的業主被噪音所打擾，紛紛打電話到小區物業管理部投訴，要求物業公司還他們一個安靜的環境。


    維護和創造一個良好的居住環境，是物業服務的職責。小區物業管理部得知該情況后，立即派工作人員與晨練隊伍進行交涉，但晨練的人們以“廣場不屬于你們所管”為由，不予理睬，有的人還破口大罵，言辭激烈……


    對此，管理部并沒有采取過激行為，與晨練隊伍發生直接的沖突。首先管理部就此問題向小區業主委員會做了匯報，聽取業主委員會的意見和建議；其次，以業主委員會名義書面向街道居委會和警署匯報此事，請求他們參與協調處理此事。管理部和居委會與晨練隊伍再次取得溝通，向他們說明：根據《上海市住宅物業管理規定》第二十六條(八)，發出超過規定標準的噪聲是損害公共利益的行為。告知他們影響他人休息是違反相關法律法規的，因此在廣場上跳舞、健身也要注意不發
出過多過高的聲音，以免影響其他居住物業內居民的休息。管理部就是這樣不厭其煩地擺事實，講道理，終于在居委會、街道、警署等政府部門的統一協調下，使問題得以解決。


    點評：新型物業糾紛日漸增多，巧妙化解有法可循。


    優秀的物業管理要時時為業主生活滿意度和舒適度考慮，在處理這件棘手的環境糾紛事件中，以業主的利益為第一出發點，盡自己最大的努力與廣場上的居民進行溝通，并充分利用平時與居委會、警署建立的良好關系，進行協調，避免了可能發生的沖突。如果管理部當時在第一次勸阻無效的情況下，采用過激行為強行制止居民活動，后果將不堪設想。


    近年來，隨著社會的發展，居民生活要求更多也更苛刻，尤其很多事關物業“軟環境”的需求，諸如本案例中的噪聲糾紛，還有日漸增多的手機(尤其是3G等)信號基站輻射的干擾等等，給物業服務提出了更多挑戰。找到合理方法是解決問題關鍵所在。例如，北京有些小區居民反映手機信號站有輻射，影響生活和人身安全，物業服務公司下發正式文件，告知經與電信公司和服務運營商鑒定，基站并不會對人體產生明顯影響，并出具相關鑒定結果。從而讓業主心里的“疙瘩”解開，避免很多不必要的糾紛產生。

案評物業服務企業的“通知”義務

案例掃描

    業主李先生家住的是1998年建成的商品房小區，位居一單元401室，小區實行物業集中供熱。2009年10月17日，是李先生最難忘的一天，因為他的家被泡在了汪洋大水里，足有20厘米深，屋里還彌漫著熱氣，很多東西漂浮在水里，李先生被這樣的場景驚呆了，大水像瀑布一樣順著墻縫，門縫四處流淌著，此時樓下共3戶的鄰居也大呼小叫的堵住了李家的門口。物業公司派人員前來協助救水，經過幾個小時的奮戰，大水是治住了，漏水原因是室內閥門破裂。眼下造成的包括李先生家共4個家庭的財產損失如何處理成為最大的問題，雖然經過幾番協商，但沒有達成一致意見，并各執一詞。與此同時樓下的業主將李先生告上了法庭，李先生把物業服務公司告上法庭，法院進行了合并審理，那么各方的損失如何來確定責任方則成為了本案的焦點。


    三樓業主：水是從四樓李先生家流過來的，造成我家的財產損失共3萬元，加之我們的租房費，誤工費共3500元應該由李先生賠償。二樓業主認為：水是從四樓李先生原始流出來的，但是從三樓直接流向二樓的，所以給自己家造成的損失4萬元應該由四樓李先生賠付。一樓業主認為：我家的損失2萬元，應該由李先生家賠付，物業公司也有責任，也應該賠償。


    李先生：水雖然是從我家泄露的，但不是我的過錯，我不承擔責任，這天是星期六，我周前就和家人去外地旅游了，不知道已經開始試水供熱。物業公司在試水之前沒有通知我家任何一個人，漏水給我家造成的損失應該由物業公司賠償，樓下三家的損失也應該由物業公司賠償。


    物業服務公司：李先生家漏水的責任應該由李先生家自負，給樓下鄰居造成的損失也應該由李先生家賠償，理由是該公司于2009年10月8日就在小區發出“通知”，告知小區將于2009年10月
17日、18日進行供熱試壓，請全體業主家中留人，否則造成本人或他人財產損失責任自負。李先生及其樓下業主的損失是由十李先生故意不在家中留人，且不告知物業管理處家中無人導致的巨大損失，何況物業服務公司也積極協助救水，因此對財產損失不負責任。


糾紛引關注


    每年的冬季，我國北方各地一年一度的“開栓供熱”都會如期啟動，供熱跑冒滴漏事件還在不斷發生。雖然大部分家庭因室內的洋洋暖意過著幸福甜蜜的生活，但也有部分業主因跑冒滴漏的事件造成財產和精神的雙重損失，家庭財物因被浸泡顯得凌亂不堪，業主的焦頭爛額到底應該是誰的責任。不少當事業主正在因遭受財產損失而尋求解決途徑，其中不乏選擇拿起法律武器為自己討個公道。


    一些比較突發的事件沒有得到及時的解決，給受害方的財產及生活帶來很大的損失和不必要的麻煩，筆者認為：主要原因是各方對自身的責任不是很明確。


    通過對這樣的一個案例進行分析，便于責任各方及早的認識到自己的責任，積極主動進行賠償，化解矛盾。


    本案中雖然各執一詞，但最終還是要依靠法律和證據來判斷孰是孰非，在訴訟領域，證據的作用是毋庸置疑的，物業服務公司的地位顯然是被指責的重點。是否應該承擔責任，主要取決于物業服務公司提供的“通知”義務的證明。物業公司提供了“通知”的文件，該“通知”文件確實張貼在小區公告欄直至目前。但最終法院認定物業公司應該承擔賠償責任，理由是物業公司的“通知”義務沒有盡責。


案件爭議焦點


    本案最大的爭議焦點是：物業服務公司履行“通知”的義務是否完整，如果公司的“通知”義務依法完成，沒有瑕疵，并有充分的證據支持，那么李先生家的財產損失及個樓下3個業主家造成
的財產損失應該由李先生負責賠償。也就是說如果物業服務公司“通知”義務合法完成，將免責。但“通知”義務如何能做到符合法律、法規及業主公約的規定且沒有瑕疵是大多數物業服務企業難以把握的尺度。而這類案件在司法實踐中法院審查的重點就是物業公司履行“通知”義務的形式要件和實質要件，對所有這些證據進行綜合判斷，最后作為法官裁判的事實依據。


律師點撥


    那么，這類案件如何能被判斷履行“通知”義務的合法及完整性呢，筆者總結了以下幾個層面的工作建議，一般意義上會被法院認定物業公司履行了“通知”義務盡責，列出以供了解，從而化解可能遇到的風險。

    1．在試壓前，應以書面的形式向全體業主發出“通知”，在供熱區相關媒體上發布“通告”。

    2．“通知”的內容要明確，并應留有物業聯系電話及緊急維修電話。

    3．“通知”應張貼于小區公告欄及居民通常經過的地方，容易被大多數居民看到。

    4．對于不常住業主或長期空置房屋的業主要進行電話通知或其他有效方式通知，并保留證據。

    5．試壓前進行逐戶敲門確認，與業主進行溝通。

    6．對于窮盡聯絡方式仍無法聯系的業主，應暫時關閉其進戶閥門。

    如果這個物業公司將以上6點建議融入工作程序，通常像這樣不該發生的事情都能有效的避免，在提升了物業服務質量的同時也減少了重大的經濟損失，可謂一舉多得。

物業公司未簽訂勞動合同  清潔工訴諸法律


    一、案情介紹
    方茹系臻臻物業服務有限公司(以下簡稱臻臻物業公司)所屬臻臻小區三街區清潔工。2005年1月由該小區居委會雇傭為清潔工，并由該居委會支付相應報酬，2006年1月小區物業管理由臻臻物業公司接管，由臻臻物業公司雇傭方茹并支付相應報酬。2008年3月3日方茹向某區勞動爭議仲裁委員會申訴，要求臻臻物業公司：1.繼續履行勞動合同，并簽訂無固定期限勞動合同；2支付2006年與2007年期間的最低工資差額人民幣及相應的經濟補償金若千元；3.支付上述期間的雙休日加班工資及經濟補償金若千元；4.支付上述期間的法定節假日加班工資及相應的經濟補償金若千元；5.支付2008年1月未簽訂勞動合同的雙倍工資若千元；6.支付2007年1 2月的工資及相應的補償金若千元；7.支付2008年1月1日至3月21日雙休日加班工資及相應的補償金若千元；8.為苗某某補繳2005年9月至2008年1月期間的社會保險金若千元；9.臻臻物業公司賠償方茹精神損失費若千元。2008年5月23日，該會裁決臻臻物業公司支付方茹2006年及2007年最低工資差額，對方茹的其余申訴請求，未予支持。方茹不服裁決，訴至法院，請求法院判令支持其上述九項請求。


  二、方茹訴稱
  方茹訴稱：自2006年起，我便與臻臻物業公司建立了事實勞動關系。臻臻物業公司是具有經營實體的獨立法人，而小區清潔工作又屬于物業公司主要的業務范圍，我作為勞動者，提供的清潔工作正是臻臻物業公司的業務組成部分。根據勞動法的相關規定，我與臻臻物業公司已經構成了勞動關系。據此，我請求法院依法支持我提出的合法訴訟請求。


    三、臻臻物業公司辯稱
    臻臻物業公司辯稱：方茹與臻臻物業公司是勞務關系。方茹原系臻臻小區居委會雇傭的清潔工，并由該居委會支付相應報酬。2006年小區物業管理由臻臻物業公司接管后，臻臻物業公司對原小區清潔工方茹也按勞務關系接管過來。支付給方茹的清潔費用實際上是臻臻物業公司向
居民代收后代為支付給方茹的。臻臻物業公司與方茹之間沒有管理與被管理的關系，對于工作完成情況、工作過程和具體安排及是否每天工作均由方茹自己決定。臻臻物業公司也未對方茹進行考勤和考核。事實上，方茹在臻臻小區若參與陽臺維修或去垃圾站清掃等勞務，臻臻物業公司均需另行支付報酬。雙方如果真是勞動關系，則根本不會出現這種另行付費的情況?？紤]到方茹等清潔人員在臻臻小區做清潔的時間比較長，為維護社會和諧，臻臻物業公司亦愿意協商給予一定補償。綜上，請求法院駁回方茹的訴訟請求。


    四、法院判決
    法院認為，建立勞動關系應當簽訂勞動合同，對于未簽訂勞動合同的雙方當事人是否建立勞動關系的認定。應當結合雙方權利義務的履行情況判斷其是否符合勞動關系的構成要件。方茹原為小區居委會所雇傭的小區清潔工，只是之后由臻臻物業公司接管，但此舉并沒有改變方茹的勞務性質。而根據方茹自述及其提供證人的證詞亦證明方茹工作時間、方式等由其自主安排。方茹是以完成一定工作量為前提具有承包性質的勞務工，其與臻臻物業公司之間建立的是勞務關系，應按民法通則的相關規定予以調整。方茹雖堅稱臻臻物業公司對其進行管理監督，但其并無充足證據證實雙方之間確實存在人身依附關系，故本院不予采納。據此，本院認為，方茹要求臻臻物業公司基于勞動關系與其恢復勞動關系、簽訂無固定期限勞動合同、支付未簽無固定期限勞動合同期間的雙倍工資等訴訟請求，缺乏依據，本院不予支持。方茹要求臻臻物業公司賠償精神損失費若千元的訴訟請求，于法無據，法院不予支持。臻臻物業公司表示為維護社會和諧，愿意支付方茹2006年及2007年的法定假日加班費，無不可。綜上，本院判決如下：臻臻物業公司支付方茹2006年及2007年最低工資差額、法定假日加班費，駁回方茹的其余訴訟請求。


    五、評析
    本案爭議的核心問題在于方茹與臻臻物業公司之間的關系到底是勞動關系還是勞務關系。這兩種法律關系的區別與確認關系
著爭議當事人享有權益內容的差別。
    勞動關系是指用人單位與勞動者個人之間依法簽訂勞動合同，勞動者接受用人單位管理，從事用人單位安排的工作，成為用人單位的成員，并從用人單位領取勞動報酬和受勞動保護的社會關系。這種社會關系受勞動法等相關法律調整后，就成為在用人單位與勞動者之間依法產生的勞動權利和勞動義務的法律關系。依照勞動法規定，建立勞動關系須簽訂明確雙方權利和義務的書面勞動合同，且合同應包括勞動合同期限、工作內容、勞動保護和勞動條件、勞動報酬、勞動紀律、勞動合同終止的條件、違反勞動合同的責任和雙方自主協商的約定條款。在實際生活中，勞動者與用人單位之間沒有簽訂書面勞動合同的現象相當普遍。這種不簽書面勞動合同的情況，只要雙方實際履行了勞動權利和義務，就形成了事實上的勞動關系。換而言之，欠缺書面勞動合同這一形式要件，并不影響勞動關系的成就。
    勞務關系是指兩個或兩個以上的平等主體之間就勞務事項進行等價交換過程中形成的一種經濟關系。其主體是不確定的，可以是法人之間的關系，也可以是自然人之間的關系，還可以是法人與自然人之間的關系。其內容和表現形式是多樣化的。勞務關系是由兩個或兩個以上的平等主體，通過勞務合同建立的一種民事權利義務關系。該合同可以是書面形式，也可以是口頭形式和其他形式。其適用的法律不是勞動法，而是合同法。勞務關系、勞務合同是一種顧名思義的通俗稱呼，在合同法中沒有這類名稱。勞務合同與勞動合同不同，沒有固定的格式，必備的條款。其內容可依照合同法第十二條規定，由當事人根據具體情況自主隨機選擇條款，具體約定。
    生活中，事實勞動關系與勞務關系容易相混淆。事實勞動關系是勞動關系的一種特殊形式，它只是勞動關系表達形式上發生了變化，但其所表征的社會關系的性質仍是勞動關系，其反映的仍是勞動法律關系。為了更好的在理論與實踐中區別事實勞動關系與勞務關系，我們對它們的區別和聯系進行如下分析：
    (一)事實勞動關系與勞務關系的聯系
    第一，兩者均屬于人與人之間社會關系范疇，受法律調整后形成具有特定權利和義務內容的法律關系。第二，兩者關系的雙方主體是相近的，一方是勞動者，另一方是用工者。第三，兩者產生均應存在合同關系，且勞動者一方履行合同的主要內容是提供勞動力，其目的是為了取得相應的報酬，且合同的表現形式通常都是口頭約定，而非書面形式。第四，兩者一般表現為雙務、有償合同關系。
    (二)事實勞動關系與勞務關系的區別
    第一，主體不同。事實勞動關系的主體是確定的，一方必定是作為自然人的勞動者，另一方必定是用人單位。而勞務關系的主體是不確定的，雙方均可能是自然人法人或非法人組織。第二，關系不同。事實勞動關系屬于勞動關系，它反映兩個主體之間以特定財產關系為內容的經濟關系和特定的人身關系。這種特定的人身關系是一種從屬關系，一種行政隸屬關系，它反映當事人之間形成的管理與被管理、支配與被支配的社會關系。勞務關系屬于平等主體之間的民事合同關系。勞務關系中提供勞務的一方并不是另一方的成員。勞務關系中的用工者雖然有督促檢查勞務提供者提供約定勞動的權利，但這種權利不是管理行為，其實質是對對方勞務質量的檢查驗收。勞務關系只體現為特定的經濟關系，彼此之間不存在隸屬關系。第三，法律不同。事實勞動關系主要由勞動法調整，勞務關系則主要由合同法為主的民法調整。第四，待遇不同。事實勞動關系中的勞動者除獲得工資報酬外，還有保險、福利待遇和參與單位相關民主管理的權利等。而勞務關系中的勞務提供者，一般只能獲得勞動報酬，沒有保險、福利等待遇，更不用說有權參與單位的相關管理了。
    具體到本案來說，清潔工方茹原為臻臻小區居委會所雇傭的小區清潔工，只是之后由臻臻物業公司接管，但這并沒有改變原來的勞務法律關系。方茹自己也承認“有垃圾就掃，沒垃圾就不掃”，而且方茹提供的證人證詞也證明方茹在工作時間、方式及是否每天工作等方面并不是接受臻臻物業公司的安排和管理，而是由其自主安排的?；谏鲜鍪聦嵑拖嚓P法律規定，法院認定方茹與臻臻物業公司之間建立的是勞務關系、應按民法通則和合同法的相關規定予以調整的判斷是正確的。
    近期出現了幾起業主委員會與執行秘書之間就薪酬等發生勞務／動糾紛的案例，也涉及到這兩種法律關系的區分和認定問題(文中人名、公司名等均為化名，切勿對號入座。若有雷同，純屬巧合)。

近日，住房和城鄉建設部在其官網上公布《業主大會和業主委員會指導規則》（以下簡稱《規則》），對業主大會和業委會事宜進行規范。

其中涉及到社區居民關心的業委會成立時間等焦點問題；還對業主大會、業委會的成立、籌備以及履行的職責等作了詳細規定，同時對物業所在地的政府部門所承擔的指導和監督內容作了詳細規定。

該《規則》已于今年1月1日起施行，本報記者走訪物業公司、業主、房管局、居委會等；就《規則》中業主們關心的部分條例，鑫金橋律師事務所主任律師劉愛國也給出了解讀，旨在為廣大讀者兼業主解讀今后小區業主自治行為最權威的“游戲規則”。

專業解讀

新規的關注焦點在哪？



交房面積過半可召開業主大會

【案例】

市民楊城買了一套房，小區共30棟住宅樓，交房時開發商稱還有7棟樓未達到交房條件；不過，交付使用的住房建筑面積大于75%。不少業主提議，盡快召開業主大會，以規范小區的物業管理等事宜。

【律師觀點】

新小區什么時候召開首次業主大會，一直是很多業主關心的問題——除了《物權法》及《物業管理條例》對業主大會召開條件的規定外，按《規則》第八條：物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應及時報送籌備首次業主大會所需的資料。

據此，楊城所在的小區，開發商交付使用的住房建筑面積，超過了該小區總面積的一半，已符合成立業主大會條件，業主可要求建設單位準備召開首次業主大會的材料——（第九條）房產部門或街道辦，應在收到申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組；（第十五條）籌備組要在此后的90日內完成籌備，組織召開首次業主大會會議?！?br>


先期入住可先組業委會

【案例】

某小區分三期開發，目前三期尚在建設中?？紤]到一、二期已有大部分居民入住，業主代表到當地房管部門遞交成立業委會材料。房管部門表示，由于小區還未完成全部開發，目前還不能成立業委會。

【律師觀點】

在《規則》實施之前，房管部門的做法是對的。

《規則》第十六條：劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。

也就是說，同一個項目，一期先入住的業主，可以不等后期業主入住，先成立業主大會，并選舉產生業主委員會。物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。值得注意的是，推選及表決辦法，應當在業主大會議事規則中規定。

委員任期不得超五年

【案例】

 某小區業委會任期已滿，但原業委會主任既不組織召開業主大會進行換屆選舉，也不移交其所管的資料、公章等。不少業主想開會組織換屆，原業委會主任通過拉攏、給好處費等各種手段進行阻撓，此舉引起部分業主不滿。

【律師觀點】

《規則》第三十二條規定：業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任。

（第四十八條）業委會應當自任期屆滿之日起10日內，將保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會；（第四十七條）并在任期屆滿前3個月，召開業主大會會議，進行換屆選舉；（第五十七條）逾期未換屆的，可由物業所在地的居委會組織換屆選舉工作。

（第五十六條）業委會和委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業委會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

不交物業費失“話語權”

【案例】

 某小區業主王佳，多次拒交物業管理費。小區業委會換屆，王佳報名參選業委會委員，投票當日，鑒于之前王佳故意拖欠物業管理費，不少業主對王佳投了否決票。  

【律師觀點】

目前，如果業主不繳納物業費，物業通常通過起訴該業主來解決。而業委會也只能對業主的行為進行勸解，并沒有強制措施。

而根據《規則》第二十條：業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金，以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。也就是說，如果業主惡意不交物業費、維修資金或是其他損害業主共同權益的行為，其就有可能失去“話語權”，或是在小區內行使管理權時受限。

業委會費用全體業主付

【案例】

 業委會從小區廣告收益中拿錢出來作為業委會委員的交通、通訊等辦公費用。

此舉遭到許多業主質疑，“業委會怎能不經業主大會討論，就私下確定辦公費用的定額?！?br>
【律師觀點】

一直以來，業委會在為全體業主辦事時，除了勞心勞力，多少都會花掉一些交通、通訊費，業委會從小區公共收益中拿出部分錢，作為辦公費用無可厚非，但具體拿多少，不能由業委會自己定。

《規則》第四十二條規定：業主大會、業委會工作經費，由全體業主承擔。工作經費可由業主分攤，也可從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定，工作經費的收支情況，應定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

各方觀點

業委會的權責明晰了業主的責任也該明晰

管轄部門

文件暫未下發

就此，記者采訪了昆明市房管局、物管協會、部分街道辦事處及部分居委會的負責人，各方均表示：還沒看到正式的文件，不過在網上已經看到了這個文件，他們也正在了解和解讀階段，詳細情況還要等省建設廳下發正式文件后才清楚。

“目前協會正在對近幾年積累下來的相關物業問題進行調查，同時向業主、物業方面收集意見，調查結果及回饋意見出來后，有關《規則》的內容，會召開新聞發布會進行通告?！崩ッ魇形飿I管理行業協會副秘書長李進發表示。

律師

《規則》更具可操作性

劉愛國認為，《規則》明確牽頭組織主體，同時明確指導監督部門，“業主的主動參與意識不強、組織主體不明確，造成業主大會成立難度大；同時業委會監督機制不完善，開展活動不夠規范，常常引發業主與業委會之間的矛盾?，F在街道辦事處組織主體明確后，但愿能有效解決這些問題?！?br>
記者了解到，在2003年印發的《業主大會規程》（建住房〔2003〕131號）中，便規定了業主大會的成立程序。

劉愛國認為，從實際操作看，《規則》更具可操作性，一些新亮點比以往相關法規有所突破，“比如明確規定了成立業主大會的操作過程的期限，從發起到成立，今后小區成立業委會最快在5個月內就可完成；此外，《規則》還規定了業委會資格的自行終止與表決終止的情況，可以減少癱瘓業委會的存在?！?br>
“針對達不到《物權法》規定的二分之一表決要求不能成立業委會的情況，新《規則》第五十八條創造性地提出‘因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責’?！痹趧蹏磥?，這一提法在法律上會帶來爭議，但不失為解決問題的權宜之計，“但能不能實施好，就看地方行政主管部門執行的力度了?！?br>
業委會

居委會協調幫扶很重要

昆明各小區的業委會，從見諸報端的各個事件中不難看出，他們在反對與支持聲中舉步維艱，反對聲來自對“業委會從何而來”的質疑。

“冷漠得讓英雄流淚”，對于開展業委會工作遇到的困難，北市區一小區業委會成員柳先生發出這樣的感嘆?！兑巹t》讓柳先生看到了希望，“有政府這個‘娘家’，以后工作估計就好做了?！?br>
業委會在進行籌備工作時，柳先生和籌備組成員征得了超過70%業主的同意，業委會成功備案，卻在開展工作時遭遇信任危機，“人家還以為我們拿了好處”，柳先生說，“如果有居委會的幫忙，開展工作時應該會得到更多居民的支持?！?br>
?？祷▓@北區業委會主任周維剛對《規則》的看法和柳先生一致，“雖然有了娘家，但施行起來，如何協調居委會和業委會的關系又是個問題?！?br>
“對于業主與物業公司之間的矛盾，居委會如果處理得好，那是娘家，處理得不好，那就是婆家了?！敝芫S剛笑言。

業主

贊成“縮短成立業委會期限”

從2008年4月28日進行籌備，到2009年7月23日備案成功，德緣小區南區的業委會用了一年多的時間，這個速度已經算快的了，但《規則》中體現的業委會成立最長流程——是五個月。

“加快業委會成立的步伐，我贊成?！钡戮壭^南區業主劉紅芬認為，“這樣一來，業主對業委會籌備組工作效率的要求就更高了?！?br>
物業

業主的責任確定也該明晰

回顧公司創辦10年來走過的物業路，昆明金馨物業管理有限公司董事長趙辰域說“走得跌跌撞撞”。

就是這份在許多人眼里還很“新鮮”的《規則》，早在去年年底，趙辰域和公司員工就專門探討過。對于探討完后的感受，趙辰域說“部分內容細化了，明確了，但權利范圍及責任的界定還不夠?！?br>
有著“國家注冊物管師”身份的趙辰域認為，有《規則》內容做參考后，業委會在實際的工作中就能夠很好地明確自己的工作范圍，“可減少一些越權事件的發生，也方便了物業的工作開展，不過《規則》太多的強調了業主大會和業主委員會的權利和職責，個人認為也應該加強業主履行責任義務的意識?！?

排水管堵塞滲漏 物業公司被判賠17547元


　天降暴雨，樓頂排水管道被異物堵住，雨水順墻滲溢到了居民家中，導致一戶人家物品受損。本市楊浦區法院對這起“樓頂排水管堵塞滲漏案”作出的一審判決認定：物業公司對房屋共用部位未盡到養護責任，應據實賠償受損居民人民幣17547.15元。 

　　原告沈某是一住宅小區501室業主，一天凌晨，他在一場暴雨中發現，雨水滴滴嗒嗒從樓上滲入到了他的家中，床墊、竹席、毛巾毯、被子、電風扇等都不同程度地被水浸濕，裝修一新的房間也遭到一定的破壞。沈某沿著滲水一路查了上去，最終發現是樓頂的排水管道被一只飲料瓶堵住，致使雨水不能從管道排出，沿著屋面縫隙從上而下流入了他家。于是，沈某找到物業管理公司要求賠償，但物業公司認為是自然原因造成了這起事件，沈某就將物業公司告到法庭。 


　　法院審理后認為：樓頂排水管道是房屋的共用部位，作為物業管理公司應對管區內的住宅共用部位、共用設備實施定期養護，保持其良好的狀態，但由于物業管理公司疏于管理，致使樓頂落水管被異物堵塞，造成暴雨時排水不暢，給原告家庭造成了損失，對此，被告物業公司應當承擔賠償責任。

物業案例分析：一起環境噪音糾紛

某小區前面有一個大廣場，系政府投資建造和治理。廣場上有花壇、石階、噴泉，是一個可以休閑健身的好地方。所以天天一大早，四周小區居民便來廣場上跳舞、健身，并一邊放音樂一邊操練拳腳，加上兒童的嘻笑叫喊，廣場上噪音很大。住在靠近廣場的小區業主被噪音所打攪，紛紛打電話到小區物業治理部投訴，要求給他們一個安靜的環境。

維護和創造一個良好的居住環境，是物業治理部的職責。小區物業治理部得知該情況后，立即派員與晨練隊伍進行交涉，但他們以“廣場不屬于你們所管”為由，不予理睬，有的人還破口大罵，揚言假如治理部再加干預，他們就要動武……

對此，治理部并沒有采取過激行為，與晨練隊伍發生直接的沖突。首先治理部就此問題向小區業主委員會做了匯報，聽取業主委員會的意見和建議;其次，以業主委員會名義書面向街道居委會和警署匯報此事，請求他們參與協調處理此事。治理一級建造師部和居委會與晨練隊伍再次取得溝通，向他們說明：根據《上海市住宅物業治理規定》第二十六條，發出超過規定標準的噪聲是損害公共利益的行為。告知他們影響他人休息是違反相關法律法規的，因此在廣場上跳舞、健身也要注重不發出過多過高的聲音，以免影響其他居住物業內居民的休息。治理部就是這樣不厭其煩地擺事實，講道理，終于在居委會、街道、警署等政府部門的統一協調下，使問題得以解決。


分析：優秀的物業治理不僅僅是對物業加以治理。治理部在處理這件棘手的環境糾紛事件中，以業主的利益為第一出發點，盡自己最大的努力與廣場上健身、跳舞的居民進行溝通，并充分利用平時與居委會、警署建立的良好關系，進行協調，避免一起可能發生的沖突。假如治理部當時在第一次勸阻無效的情況下，采用過激行為強行制止居民跳舞、健身活動，后果將不堪設想?？梢娢飿I治理部在處理緊急突發事件中，與四周居委會、警署取得溝通是非常必要的。

小區空地是公用空間　物業強劃車位無效


    順義區一業主胡先生認為物業公司擅自在小區空地上劃分車位，并強迫業主交納車位租金的做法違反法律規定，將北京某物業管理有限公司推上被告席。記者昨天獲悉，順義法院支持了胡先生的請求。
 
    據胡先生介紹，在未經過小區業主委員會及業主大會同意的情況下，物業今年單方決定在小區內道路和樓前空地上劃 分車位，并將車位出租給區內業主，向業主收取泊位租金，每車位年租金為960元。2005年3月18日，物業在小區內張貼通知，要求辦理2005年停車泊位租用協議，對于不辦理此項協議的車輛，保安人員拒絕放行。4月1日，自己迫于無奈與物業簽訂了停車泊位租用協議，并交納了停車費960元。胡先生認為，物業公司在沒有任何有關此項收費的法律依據及有關主管部門對該園區停車泊位協議收費批準手續的情況下，采取強制脅迫手段迫使自己簽署的該協議嚴重侵犯了自己作為業主的權益，故向順義法院提起了訴訟，要求：依法確認原、被告所簽租用協議無效，判令被告返還原告非法收取的停車費960元，賠償誤工費300元。 

    順義法院審理后認為，住宅小區內的道路和樓間（前）空地，為區內全部業主的公共用地。物業管理企業對該部分用地沒有所有權，也無法定的處分權和收益權。 

    法院認為原告與被告簽訂《停車泊位租用協議》系無效合同，被告應將收取原告的泊位租金返還給原告。原告主張被告賠償其因訴訟而產生的誤工費，沒有法律依據，法院不予支持。 

“進”“出”受阻，物業公司狀告業委會獲勝訴


原告：上海實發物業管理有限公司（以下簡稱實發物業公司）
被告：上海市徐匯區金環大廈業主委員會（以下簡稱金杯大廈業委會）
第三人：上海新富物業發展有限公司（以下簡稱新富物業公司）


案情：實發物業公司和金環大廈業委會于2003年1月23日簽訂《物業管理服務合同》，約定由金環大廈業委會委托實發物業公司對襄陽南路489號金環大廈進行物業管理，合同期為2003年2月1日起至2005年1月31日止。實發物業公司依約于2003年2月1日零時派員前往金環大廈履行合同時，因前期物業管理單位新富物業公司不肯辦理移交，致合同無法履行。鑒于在這之前于合同簽訂后，有部分業主在一份“業主意見”中簽名表示對實發物業公司的管理能力、水平及服務質量不了解，否定業委會的選聘決定，并認為選聘物業公司應召開業主大會表決。新富物業公司便以此為由，認為已簽合同無效，拒絕與實發物業公司便利交接。
法院認為，金環大廈業委會作為全體業主代表，與實發物業公司所簽的《物業管理服務合同》形式合法，內容也未違反國家法律和行政法規的禁止性規定，應為合法有效，并不因部分業主存有異議而致使該合同喪失有效或得以解決。金環大廈的業主對業委會選聘實發物業公司作為金環大廈物業管理公司的決定有意見，應當通過合法途徑進行；且這都是業委會與小區業主的內部關系，不能作為新富物業公司住張所簽的合同無效，并拒絕與實發物業公司辦理交接的抗辯理由。新富物業公司系金環大廈前期物業管理公司，至業委會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時，前期物業管理服務合同即告終止，繼續占有有關物業管理資料和設施是非法的?，F實發物業公司要求履行合同，金環大廈業委會亦同意履行，實發物業公司的訴訟請求本院僅予以支持，在執行中難以實施；鑒于第三人新富物業公司已參與訴訟，故為減少訟累，予以一并處理。致使雙方合同不能履行的障礙在于第三人新富物業公司不愿撤離金環大廈，不向實發物業公司辦理交接，新富物業公司對引發糾紛負有責任，應負擔相應訴訟費用。
注：此案已由新富物業公司向一中院上訴，正由一中院復審。


筆者觀點：這是一件發生在《物業管理條例》實施之前的案例。不同的是，選聘、解聘物業管理企業的職責，之前是由業委會履行，之后則是由業主大會經所持投票權的2/3以上業主通過。然而，在《條例》實施前后，相同的是，經由業委會（代表業主與業主大會）同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同的，此前的企業原由的合同已經終止，契約關系已經不復存在，因此，其必須按時退出，并將相關資料移交給業委會。但是，可以說在物業管理市場的形成初期，便就有企業不是這樣做的，而是“賴著不肯走”，從而形成為一家要“進”、一家不“出”、雙方“僵持”的糾紛局面，乃至雙方的保安對壘、劍拔弩張。物業管理市場的這種無序狀態必須予以節制。為此，物業管理企業應從這個案例中得到如下啟示：
一、 善待“進”、“出”。要作觀念的轉變，尤其是發展商屬下的物業公司所管理的由其發展商開發的項目，必須認識到這么一點，那就是隨著產權的轉移，管理歸屬同樣會起變化。對于此類企業而言，有兩條途徑可以選擇：一是認認真真、兢兢業業地為業主管理和服務，千方萬計、用心良苦地在服務中避免和減少瑕疵，讓絕大多數業主來認同你們的服務。再說，你們參與了早期介入，進行了前期物業管理服務，又有著同發展商熟悉的得天獨厚的條件，在業主大會成立之后的續聘選擇上，無疑會得到優先的考慮；二是不會或者不去珍惜前期物業管理階段的努力機會，不好好去理順同發展商之間諸如房屋質量等的相關責任，自認為此項目非己莫屬，高枕無憂，連大多數業主已有不滿之意尚且“莫知莫覺”，那么“出”已是早晚的事情了，也可以說是一種咎由自取。如果說，在《條例》之前由業委會選擇而問題多多的話，那么，在《條例》實施之后的今天，2/3業主的抉擇就是硬道理了。何況，企業在項目上的“進”、“出”系市場行為，“進”和“出”乃是常事?！俺觥?，有的則并非如此，雙方還有一個合適或者不合適的選擇標準，比如管理成本的高與低，雙方履約的“爽”與“不爽”等，業主大會會作合適與否的選擇，企業同樣會作合適與否的選擇，留與走，以合適為宜，天經地義。
二、 善待“自己”。上海徐虎物業經營有限公司總經理王和平說得好，他們在“出”時，對接盤企業做到“扶上馬，送一程”，在2003年，他們主動 “出”了3個項目計有7萬平方米，卻又贏得了新的市場，“進“了近50萬平方米。由此可以這樣說，在“進”和“出“的當口，正是企業塑造品牌的絕佳機會，該“出”即“出”，再“扶上嗎，送一程”，就是企業的誠信行為，就必然會贏得市場的良好口碑。反之，倘若人家已經：“休”了你，你還“賴著不肯走”，或者是一走了之，同下家企業不接觸、不溝通、不移交，那么，人家還怎么能來認同你是一家有著良好管理服務素質的企業，還有何誠信可言呢？所謂種瓜得瓜、種豆得豆，為使自己不“出”，要緊的是在合同期內努力，而去搞什么名堂。有句老話叫：皮之不存，毛將焉駙，即此理也。
三、 善待業主。業主自治管理是新生事物，尚需通過實踐不斷予以完善。業主自治管理又是一種群體抉擇行為，運作之中還存有種種難度，這是顯而易見的。也正因為如此，我們的物業公司便就應當更加尊重和愛護業主自治管理的權利，尤其在業主大會作出了合法性的抉擇后，我們務必要遵而守之，而不要再在業主中間去搞什么“花頭”。比如，最近有家企業在參加了經2/3業主決定的招投標后，因未被選中而說業委會的“不合法”，還在業主中間去搞認同它的簽名活動。很顯然，企業是無此權利的，也因有可能會引起“業主斗業主”的不良后果而是不允許的。試想，要是你這樣做了，業主之間意見有了分歧，即使你留下，你還能服務好嗎？要是你走了，人家進來又能服務好嗎？況且，你同樣可能在今后去“進”二手盤子，面對如此狀態，你不也要花大力氣，也難以服務好嗎？中海物業管理（上海）有限公司總經理韓文選嚴之有理：在“進”和“出”的時候，企業要多多為業主著想。

小區業主不統一裝玻璃怎么辦


案情介紹： 

　　劉元是小區內的一位業主，有一次她在媒介中發現一種玻璃可以增加室內光線，且隨外部溫度變化能夠調節室內溫度。于是她幾經周折買了此種玻璃，未經物業公司同意，拆除原有玻璃，將新買玻璃安裝上去，結果因玻璃顏色與整個小區玻璃色彩反差很大，嚴重影響小區整體統一的布局，就此管理處向劉元提出異議。
　　劉元自有道理，產權是我自己的，我自家的玻璃愿意什么顏色就什么顏色，拒不拆換。之后管理處多次協調、回訪，本著"著重調解"的原則向劉宣傳了《民法通則》，《業主公約》、《管理條例》等，最后劉元意識轉換，拆除了有色玻璃。 

　　點評： 

　　1、業主裝修應遵守小區內的裝修規定，填寫裝修申請表，并經物業公司批準后方可進行裝修，劉元未經物業公司同意，擅自裝修本身就與《業主公約》相抵觸。
　　2、《民法通則》規定：個人利益與集體利益發生沖突時，應放棄個人利益，保持集體利益，劉元的有色玻璃與小區整體統一形成反差，如若任其作為，其它業主也效仿所為，小區的統一，整潔將被破壞。
　　3、人與人之間需要溝通，只要我們管理人員把管理工作做到家，動之以情，曉之以理，相信會取得業主的理解和支持。 
　　4、裝修違規造成業主受傷產生糾紛 

　　案情介紹： 

　　狹窄的能道，陡陗的扶梯，悶熱的空氣，加上出租人的修房使惠民路某號舊式里弄房屋更顯得混亂、破舊。居住二樓前廂房的葉第太一手搖著蒲扇，一手提著飯鍋下樓燒午飯，嘴里嘮叨著："大熱天修什么房子，越熱越是扎鬧猛。"正說著走著，突然在二樓通道處她右腳踏透樓板，懸掛在半空中，動彈不得，頓時引起全幢居民議論紛紛。 有人說：房管所修房拆除未設防護措施，造成葉老太傷害，應承擔全部責任房管所修房拆除樓板之前已提醒居民要小心通行，老太跌傷是自己大意，責任自負。究竟誰應承擔責任呢？
　　某區房屋糾紛仲裁委員會受理此案后查明：惠民路某號舊里弄房屋系房管部門直管公房，二樓能道處板因年久失修，損壞嚴重，房管所接居民報修后正派修理。因二樓樓道狹小，房管所拆除舊樓板后，即派一名女工看護，并再三告誡居民留意。事發時，維修人員都外出吃飯，看護女工因難忍炎熱，在樓板處擱置一塊板后即下樓。恰巧此時葉老太下樓行經此處，未注意腳下"機關"，一腳踏空造成傷害。經向診治醫院查核，葉老太實際支付醫療費、護工費共計850元。仲裁委員會在調解無法達成一致的情況下，裁決由房管所承擔損害賠償的主要責任，一次性賠償葉老太太醫療，護工、營養等費用820元。 

　　審理與評析： 

　　這個案例涉及的是出租人修繕房屋時疏于防范的法律責任問題。
　　根據《上海城鎮公有房屋管理條例實施細則》第52條規定，房管所在房屋修理中的"施工現場應設置安全標志"。 
　　本案中房管所雖事先提醒居民注意，并派人看護現場，但看護女工離開時未設置安全標志，防范措施不嚴，以致造成葉老太傷害，應負損害賠償的主要責任。葉老太明知二樓樓板正在修理卻未加注意，亦應承擔相應責任。
　　據此，仲裁委員會根據《關于貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第144條、第145條規定，確認房管所未盡防范職責，"侵害公民身體造成傷害，應當賠償醫療"及護理費用，同時充分考慮雙方在本案中應承擔的責任，做出了以上裁決，是恰當的。 

私改暖氣跑水索賠泡湯 

 

　　因家中暖氣跑水，家具地板被浸泡，陳先生狀告開發商索賠1.2萬元。3月30日，北京崇文法院一審以陳先生裝修時曾擅自拆改暖氣設備，應承擔全部責任為由駁回了其起訴請求。

　　2003年底，陳先生搬入新購買的一套商品房中，并于2004年9月對房屋進行了裝修。

　　2004年12月15日下午4點多鐘，陳先生下班回家，發現家中暖氣跑水，雖然陳先生趕快堵水，可家中的家具、木地板、書籍等物品還是被水泡了。此后物業維修人員趕到現場，將暖氣閥門關閉，止住了跑水。

　　陳先生就自己遭受的損失與物業管理部門進行交涉，沒有得到滿意的結果，于是將房子的開發商――北京某房地產開發有限責任公司告上法庭。

　　陳先生認為暖氣跑水發生在房子的保修期內，根據物業管理公約的約定，該公司物業管理部門應在保修期內履行保修義務，并承擔相應費用。

　　開發商則稱，2003年11月公司把住房交給陳先生，經過陳先生驗收，暖氣設備沒有問題。陳先生違反裝修管理規定，擅自拆改暖氣設施設備，違章操作，造成暖氣跑水，故不同意陳先生的訴訟請求。

　　法院經審理查明，陳先生未經物業管理部門同意，就將廚房、衛生間等處的暖氣設備及部分管道進行了改裝。

　　所以，陳先生家中暖氣跑水造成其財物受損，是其擅自拆改暖氣設施設備所致，應由自己承擔全部責任。

業主家進水責任歸誰？ 
 
進水原因

　　首先需要說明的是，本文所涉及的案例——業主家進水，以致裝潢設施受損，其原因不是由房屋質量造成的。這里主要探討的是：業主、相鄰關系以及物業公司在這一案例中引發的三者之間的法律關系，這樣由誰擔責的答案不外乎有以下三個因素

　　1.　業主自己當初裝修不當；

　　2.　樓上業主裝修或使用不當；

　　3.　物業公司服務管理不善。

 

狂風暴雨來臨

　　那是一個臺風肆虐的夜晚。整個小區、每幢樓宇都在接受著瓢潑大雨給予地無情沖刷和考驗。

　　凌晨一點左右，已經入睡的501室業主陸先生忽然被天花板上掉下的滴水驚醒，他連忙查看房屋，發現天花板、墻面已有大量水漬，且還在不斷加劇和蔓延。從現場分析來看，水源應該是從樓上601室流下來的。陸先生正好有樓上業主陳女士的手機，就立馬打了過去。還好電話通了，但陳女士告訴陸先生，她不在家，她的家也不可能進水，因為她出門時都已檢查過窗門房門，沒有必要回家再查看房屋，隨即掛斷了電話。

　　此刻，才一會兒功夫，陸先生家的客廳也出現了滲水，這讓他感覺事態遠比想象的更為嚴重。見陳女士推脫，他連忙打電話給物業。物業維修人員在第一時間及時趕到。經分析，滲水確是因樓上601室所致，而現在601室家中無人，物業雖有應急預案，但在相關人員還沒到場并確定方案的情況下，不能貿然進入601室。物業開始給陳女士打電話，但陳女士還是不相信家中會漏水，要等天亮才回來。情況緊急，陸先生只能撥打110。民警趕來來了，再次打電話給陳女士，要求其立即回家。

　　這時，陸先生的家已經水溢四處，家里所有能用來盛水的器具都用起來了，但是，依然趕不上水勢蔓延的速度。周圍鄰居也趕來幫忙，拿來器具投入人水大戰。同時鄰居也打電話給陳女士，述說這里的情況。陳女士終于認識到了事態關系自己。答應馬上回家。

 

幾種原因分析

　　一場水浸房屋，把陸先生家的裝修搞得面目全非，也把陳女士的家搞得傷痕累累。

　　征得陳女士同意后，物業把封閉的落水管打開，從水管的雨水斗里發現里面有大塊的木頭和其他雜物，可以斷定，這是陳女士當初在裝修房屋時，施工隊“坼爛污”留下的。

 

由此得出的結論是

　　事發當天突發特大雨水，遠遠超出了正常水量；

　　水管的雨水斗里有異物導致無法排解如此特大的流水量，而封閉的雨水斗更造成排水困難。

　　地漏又被封堵，致使從水管的雨水斗處外溢的水無法正常排水。

 

各自辯解理由

　　責任該由誰來承擔呢？

　　陸先生是無辜受害者，要求賠償理所當然。

　　陳女士也認為自己是受害者。開發商交付房屋時該陽臺就已經封閉了，因此屬于內陽臺性質，自己用櫥柜封閉水管、雨水斗和地漏，也是根據內陽臺的性質理所當然封閉的，并無不妥，且物業也沒有提示不應該封閉落水管和地漏，自己沒有過錯。

　　要讓物業公司承擔責任，那就更是叫屈了。他們是中途接手這個小區的，整個小區當初就是全部封閉的內陽臺，不少業主已經將水管、雨水斗及地漏都封閉了。物業再發整改通知已是不現實；陸先生家裝潢受損完全是樓上陳女士家漏水所致，而漏水不又是她自己裝修不當所致；再說，物業在她家裝修時不可能派人日夜守候當監工，更無法知道水管的雨水斗處會有異物，而幾年下來正常的雨水是不會造成水管、雨水斗堵塞的，而出事那天偏偏是幾十年不遇的特大雨水。物業平時已經疏通了公共管道，事發當天也及時趕到了現場進行了處置，事后也為陸先生額外做了清掃等工作，因此物業只要盡職就不應該承擔責任。

 

法院起訴

　　些后物業協調了陸先生和陳女士處理后續事宜。陸先生很明確，要求物業和陳女士賠償他的全部了裝修損失。幾次協調未果后，陸先生將陳女士列為第一被告，物業列為第二被告，一同告上了法庭，要求兩者共同賠償其裝修損失、誤工損失等18000余元。

　　本案的爭議焦點主要圍繞責任的認定展開。為此，法院委托上海市有關質檢部門進行了司法鑒定。鑒定部門上門查看、調取了有關資料，得出的結論為：601室陽臺水管進入了垃圾雜物，影響了排水通暢，恰逢當天暴雨，以致來不及下泄的雨水從水管的雨水斗中泛出；且當初601室業主在裝修時，將該雨水斗和地漏全部封閉在自己自制的櫥柜內，以致不能及時發現雨水從雨水斗泛出，水也無法盡快從地漏排出；而物業在管理小區過程中也有一定的疏漏。

　　至于修復費用，經過再次鑒定結論費用為6068元。

　　據此法院判決結果為：601室的陳女士承擔本次進水事件的70%責任，承擔的費用為4247元；物業公司承擔30%責任費用為1971元。鑒定費用也按此比例各自承擔。

 

后續報道

　　本案到此并未了結。

　　601室陳女士在賠付了樓下501室的損失后，認為既然法院判了物業有一定的責任，那么，對自己家的損失也應負有責任。于是，一紙訴狀又將物業告上了法庭。要求物業賠償其裝潢費、誤工費及已經賠付給樓下501室的費用等各項損失共計35360元。法院按照程序也對陳女士家進行了鑒定，結論為修復費用在9385元。法院按照上次的法律文書，判決物業公司對陳女士承擔30%的責任，賠付2815元及其他的鑒定費等相關費用，駁回了其他的訴訟請求。

 

結束語

　　一起進水案件，引發多起訴訟，累計耗時跨了二年，各方都已筋疲力盡；同時陸先生為此也與陳女士結下了怨，而陳女士二次訴訟下來賠付和承擔的各項訴訟費用幾近12000元；作為物業公司賠付金額雖然不是很高，但也不得不為本案買了二次單。

　　筆者接到類似這樣的進水案例已有多起。受損業主或告相鄰業主或告物業公司，那么物業在這樣的進水案件中究竟是否擔責，擔什么樣的責？法院在本案自有詮釋法律并運用自有裁量的權利。

　　那么，作為業主和物業公司該如何各自避免類似遭受損失，注意安全防范呢？本文如果算是一把鑰匙，但愿能開啟閱者的思索和啟迪之門。