物業管理典型案例

惡性沖卡事件及處理


    凌晨3點左右，某大廈停車場發生了一起強行沖卡的惡性事件。一輛三菱吉普車出停車場，車上人不肯交費并強行沖卡，將停車場的鋁合金欄桿徹底毀壞。還毆打執勤保安，后被增援的保安制服。警察到場后，車上人還惡人先告狀，說行駛證、錢、戒指、項鏈、手表等都被保安搶走了。之后警察將執勤保安和肇事者及其車輛帶去派出所。


    接到消息后，該管理處主任與該公司品質部保安主管立即趕到現場，初步了解情況，布置對被損壞設備及現場拍照，然后迅速趕往派出所。經與民警交涉，與執勤保安見了面，詳細了解事件發生經過，核實每一個細節，為下一步的處理爭取主動。之后應民警要求，與肇事者見面。協調解決。肇事者在會談過程中，堅稱大廈保安有搶劫行為。一再要求該物業公司表態，對此，物業公司認為，如果真有搶劫行為，則整個事件的性質完全變了，無法通過協調解決。鑒于雙方對基本事實的認定分歧太大，該物業公司決定退出會談，并通知民警，盡快進行錄口供、調查取證及驗傷工作。


    24日早上，該物業公司主管領導進一步明確了己方的立場：一、這次沖卡事件的責任在肇事一方，即車主；二、肇事者動手打人，如果驗傷后情況嚴重，物業公司將按法律程序進行處理；三、對于肇事者聲稱大廈保安搶劫一事，如果他們承認是酒后失言，物業公司可考慮接受調解。由于該物業公司態度堅決，有理有據，最終于24日中午前達成調解協議。除口頭認錯外，肇事者還賠償了停車場欄桿損壞費，并保證今后不再滋事(簽訂協議前物業公司送保安檢查驗傷，結果未發現異常)。


【點評】


1、在事件的處理過程中，該物業公司始終堅持在原則問題上決不退讓，司時為盡快解決問題，恢復正常工作，在一些枝節問題上靈活處理，達到了既維護了企業和員工利益，不留手尾，又速戰速決，減少時間上和精力上無謂消耗的目的。


  2、這是一起治安事件，及時通知和提交公安部門處理是非常妥當的。肇事者拿不出證據的指控是無效的，惡意誣告他人要承擔法律責任，公安部門處理也要講證據?？梢岳碇睔鈮丫S護自己的權益。

保安員致人輕傷被判故意傷害罪



    【案情】被害人林某及同事朱某帶小孩欲從禁止行人出入、僅供車輛通行的某住宅小區西側大門進入小區時，遭到守門保安員拒絕。朱某與林某堅持要從此出入口進入小區，并與保安員發生口角。值班保安即用對講機請求同事郭亮(化名)前來增援處理。同為小區保安員的郭亮前來支援同事時亦與被害人林某及朱某發生爭執，繼而發生打斗。保安員郭亮將被害人林某推倒在草地上，致使林某倒地時被地上的樹枝插進肛門，致使被害人林某肛門、大腸以及前列腺受損，經法醫鑒定被害人林某傷情為輕傷，郭亮當即被公安機關拘留：


一、問題：


    1、郭亮的行為違反了物業管理法規中的哪項規定?


    2、郭亮的行為是否構成故意傷害罪?


二，解析


    (一)郭亮的行為違反了《物業管理條例》第47條第2款的禁止性規定


    住宅是人們休息和生活的場所，是“家”的載體。因此，住宅區的安全防范工作關系到業主的人身安全與財產安全。為此，《物業管理條例》第47條第2款規定：“保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益?！北景钢?，郭亮作為物業服務企業雇請的保安人員，在阻止林某及朱某從機動車通行口進入小區時與其發生口角進而與林某發生打斗，造成林某輕傷，已經嚴重侵害了林某的合法權益。違反了《物業管理條例》的禁止性規定。


    值得一提的是，為規范保安服務，2009年9月28日經國務院第82次常務會議通過，《保安服務管理條例》自2010年1月1日起施行。該條例第30條規定：保安員不得有下列行為：(1)限制他人人身自由、搜查他人身體或者侮辱、毆打他人：(2)扣押、沒收他人證件、財物：(3)阻礙依法執行公務：(4)參與追索債務、采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置糾紛：(5)刪改或者擴散保安服務中形成的監控影像資料、報警記錄；(6)侵犯個人隱私或者泄露在保安服務中獲知的國家秘密、商業秘密以及客戶單位明確要求保密的信息；(7)違反法律、行政法規的其他行為。


    (二)郭亮的行為已構成故意傷害罪


    1、故意傷害罪的概念


    故意傷害罪，是指故意非法地損害他人身體健康的行為。具體而言，是指明知自己的行為會傷害他人的身體健康，并且希望或者放任這種結果發生的行為?！缎谭ā返?34規定：“故意傷害他人身體的，處3年以下有期徒刑、拘役或者管制。犯前款罪，致人重傷的，處3年以上10年以下有期徒刑；致人死亡或以特別殘忍手段致人重傷造成嚴重殘疾的，處10年以上有期徒刑、無期徒刑或者死刑。本法另有規定的，依照規定?！?br>

    2、故意傷害罪與非罪的界限


    (1)故意傷害與一般毆打行為的界限。故意傷害罪與非罪的界限，重點應把握故意傷害與一般毆打行為的界線。故意傷害他人身體健康的行為表現為兩種情況：一是對人體組織完整性的破壞：二是對人體器官機能的損害。而一般的毆打行為，通常只造成人體暫時性的疼痛，或神經輕微刺激，并不傷及人體的健康。當然，毆打行為不傷及人體的健康并非絕對，而只能是相對而言的。例如，朝人鼻子打一拳，有可能造成鼻青臉腫的后果；用手打一下，也可能造成表皮損傷。但這種行為都不屬于犯罪，不能以故意傷害罪論處，而只能依治安管理處罰條例予以行政處罰。 


    (2)輕傷害與輕微傷害的區分標準。故意傷害罪中的傷害，并不包括輕微傷害在內。在一般情況下，對被害人造成的損傷是輕傷還是輕微傷，決定了對行為人應否追究刑事責任、應否認定為故意傷害罪。區分輕傷害和輕微傷害，主要應根據以下原則來進行：凡是損傷伴有輕度器官功能障礙，受傷當時或治療過程中對生命均無危險，或治療后只使勞動能力有輕度下降的，都屬于輕傷：凡是損傷僅僅引起機體暫時和輕微的反應，基本不影響器官功能，一般均能自行修復的，就屬于輕微傷害(表皮擦傷、剝脫、小范圍的皮下血腫以及一些極輕微的骨折等)。輕傷害與輕輕微傷害區別的主要標志之一，就是看其能否自行修復。一般說來，輕微傷害不需要專門的手術治療，人體通過自身的代償功能便能使其復原，或者僅采取簡單的醫療手段和護理就能使傷勢很快痊愈。而輕傷害在通常情況下都必須進行專門的治療，有時還需要特殊護理。


    (三)郭亮致林某輕傷，已構成故意傷害罪


    本案中郭亮與林某打斗，是因郭亮阻止林某從住宅區車輛出入口進入小區并發生口角而致，郭亮與林某打斗時能夠預見到林某倒地可能造成的傷害，但其主觀上希望或者放任這種結果的發生?？陀^上造成了林某輕傷，其行為已觸犯了《刑法》第234條的規定，構成故意傷害罪。


三、提示


    保安員在提供服務的過程中與當事人發生沖突，進而造成傷害的事件時有發生。發生此類事件，物業服務企業和保安員家屬應當如何處理呢?以下是我接受本案郭亮的委托，作為其刑事訴訟辯護人所做的工作，希望對讀者有所啟發。


    接受委托后，筆者對案情進行了詳細的調查，走訪了案件相關當事人并在看守所會見了郭亮。郭亮1984年出生，陜西人。事發前，郭亮在物業公司工作表現及與同事關系一直很好。事發當天，郭亮正在小區巡邏，收到同事對講呼叫后及時趕到現場。案發小區的西門懸掛有“僅供車輛出入，行人請走人行通道”的警示牌。林某與朱某的宿舍在小區內，朱某抱著小孩擬從西門進入小區遭到門崗女保安的阻攔，朱某便罵女保安并將小孩抱放在車輛出口的閘口欄桿上，導致車輛無法通行。郭亮勸說朱某將小孩抱走遭到朱某的辱罵，郭亮便上前擬將小孩抱離閘口欄桿，朱某的同事林某見狀便向郭亮的肩部打了一拳。郭亮從閘口欄桿底下鉆出與林某扭打，導致林某倒地恰好被地上的樹枝插進肛門。林某血流不止，當即被送往醫院。筆者接受委托時，林某的傷情已鑒定為輕傷，郭亮已被刑事拘留。


    如前所述，郭亮致林某輕傷，已構成故意傷害罪(輕傷)。但根據《刑事訴訟法》的相關法律規定，此罪屬于自訴案件范圍，自訴人在宣告判決前，可以同被告人自行和解或者撤回自訴。也就說，對于本案，只要林某同意撤回自訴，郭亮即可免于被追究刑事責任。為此，筆者通過各種方式積極與林某就賠償問題進行協商，但林某提出的賠償數額過高，并堅持要追究郭亮的刑事責任，以致最終未能達成和解協議。在法庭上，筆者就受害人的過錯，被告的悔罪表現及被告所在單位愿意給予受害人經濟賠償等方面提出了對郭亮從輕處罰的辯論意見。最終，深圳市福田區人民法院判決郭亮犯故意傷害罪，判處有期徒刑8個月：賠償附帶民事訴訟原告人各種經濟損失共計人民幣21082.8元。郭亮未上訴。

開發商虛假宣傳構成不正當競爭案


    開發商在其發布的樓盤宣傳廣告中涉及到物業服務公司提供物業服務內容的，應根據其與物業服務公司簽定的合法有效的物業服務合同擬定廣告內容，否則其發布虛假廣告的行為構成不正當競爭，需承擔侵權責任。


    【案例介紹】


    廣州市A物業管理有限公司(以下簡稱A物業公司)持有建設部認定資質等級為一級的資質證書。曾獲得全國用戶滿意企業、廣州市優秀物業服務企業、廣州市質量管理獎等榮譽稱號，且公司名列廣東省服務行業“百強”企業，在廣州市物業管理行業界內享有較高的知名度。2010年2月，A物業公司發現廣州市東×房地產開發有限公司(以下簡稱東×公司)在其開發的“金×豪苑”售樓廣告書中，擅自使用A物業公司的企業名稱進行虛假宣傳。在該樓盤的折疊式樓書宣傳廣告封面上印有“東×公司榮譽出品”等文字，封底列明發展商為廣州市東×房地產開發有限公司，其中在題為“建房建樓建品牌”的內頁下方倒數第三行以黑體字方式突出“本樓盤由國家一級資質的A物業公司攜高檔和涉外住宅小區的管理經驗親情管理”字樣，在有房型圖介紹的內頁下方還注明“本資料僅供參考，一切以政府最后批核為準，開發商保留解釋修改權”。東×公司將此宣傳廣告在廣州市公共場所派發數百份。東×公司曾就“金×豪苑”的物業服務問題與A物業公司進行過協商，但后因未能達成一致意見，東×公司最終沒有聘請A物業公司提供前期物業服務。A物業公司認為，東×公司未經其同意，擅自在其印制的售房廣告書上印上A物業公司為其開發的樓盤提供物業服務的內容，構成了利用他人商譽欺騙消費者的不正當競爭行為，故向法院提起訴訟，請求法院判令被告東×公司在《南方都市報》上公開賠禮道歉，并賠償原告經濟損失人民幣10萬元。


    被告辯稱，其沒有實施不正當競爭行為，“金×豪苑”由其委托案外人廣州市品×房地產經紀有限公司銷售，涉訟樓書也是由品×房地產經紀有限公司委托印制。另外，原告所主張的賠償數額依據不充分，故要求駁回原告的訴訟請求。


    【爭議焦點】


    被告印制虛假廣告的行為是否構成不正當競爭?被告賠償原告損失的數額如何計算?


    【律師解析】


    虛假廣告，是指廣告內容是虛假的或者是容易引人誤解的，包括兩個方面，一是指商品宣傳的內容與所提供的商品或者服務的實際質量不符，另一方面就是指可能使宣傳對象或受宣傳影響的人對商品的真實情況產生錯誤的聯想，從而影響其購買決策的商品宣傳。這類廣告的內容往往夸大失實，語意模糊，令人誤解?！稄V告法》關于虛假廣告的規定較為原則簡略。其第3條規定：“廣告應當真實、合法?！钡?條規定：“廣告不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者?！?nbsp;《消費者權益保護法》第19條規定：“經營者應當向消費者提供有關商品或者服務的真實信息，不得做引人誤解的虛假宣傳?！碧摷購V告具有以下幾個特征：1、行為的違法性。虛假廣告違反了我國的《廣告法》、《消費者權益保護法》和《反不正當競爭法》等法律的有關規定，違背了公序良俗，損害了消費者或者其他生產經營者的合法權益，具有一定程度的社會危害性。2、內容的不真實性。虛假廣告之所以虛假，根本在于廣告的內容未能真實客觀地介紹有關商品或服務的情況，即廣告內容與實際商品或服務情況明顯不符。判斷一個廣告屬于真實廣告還是虛假廣告，主要根據受廣告影響或者引導的人如何理解，而不是根據廣告的制作者、發布者自己如何理解。也就是說只要廣告容易導致一般的消費者誤解，而不必消費者實際上被欺騙，便可認定為虛假廣告。3、手段的欺騙性。虛假廣告采取虛構事實、隱瞞真相等手段，故意欺騙或誤導消費者，使其產生錯誤的認識，進而購買其宣傳的商品或接受其宣傳的服務。


    針對目前在房地產銷售領域常見的虛假廣告情況，國家工商行政管理局專門制定了《房地產廣告發布暫行規定》，該規定第三條規定：“房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，符合社會主義精神文明建設要求，不得欺騙和誤導公眾?！钡谑艞l規定：“房地產廣告中涉及物業管理內容的，應當符合國家有關規定；涉及尚未實現的物業管理內容，應當在廣告中注明?！北景钢?，被告在“金×豪苑”的售樓廣告書中使用原告公司的名稱，實際上，被告并沒有聘請原告提供物業服務。普通消費者在獲取售樓廣告后，很容易誤認為“金×豪苑”是由原告這一知名物業服務公司提供物業服務，從而影響消費者作出購買決策。被告在房地產廣告中涉及尚未實現的物業服務內容，沒有注明實際情況，致使消費者產生誤解，違背了誠實信用原則，破壞了公平、誠實信用的市場競爭秩序。


    虛假廣告作為不正當競爭的一種方式，往往侵害了其他經營者的合法利益。 《中華人民共和國反不正當競爭法》第五條規定：“經營者不得采用下列不正當手段從事市場交易，損害競爭對手： (一)假冒他人的注冊商標；(二)擅自使用知名商品特有的名稱、包裝、裝潢，或者使用與知名商品近似的名稱、包裝、裝潢，造成和他人的知名商品相混淆，使購買者誤認為是該知名商品：(三)擅自使用他人的企業名稱或者姓名，引人誤認為是他人的商品； (四)在商品上偽造或者冒用認證標志、名優標志等質量標志，偽造產地，對商品質量作引人誤解的虛假表示?！钡诰艞l規定：“經營者不得利用廣告或者其他方法，對商品的質量、制作成分、性能、用途、生產者、有效期限、產地等作引人誤解的虛假宣傳?！比绻洜I者擅自使用他人的企業名稱發布廣告，進行引人誤解的虛假宣傳，則構成不正當競爭侵權，應承擔侵權責任。


    企業名稱是其擁有者最具特色、最基本的識別性符號。企業名稱權是受法律保護的人格權中重要的組成部分。在市場經營活動中，企業名稱是區分商品生產者、經營者或服務提供者來源的重要標志，它能反映出該企業或該生產經營者的商品聲譽及商業信譽。任何第三人若要使用必須取得合法所有人的同意。擅自使用行為不僅侵犯他人的合法權利，也是對消費者的欺騙，對市場競爭規則的破壞。本案中，原告作為在廣州市具有較高知名度和美譽度的物業服務企業，其企業名稱權依法受到法律保護，任何第三人需要使用原告的企業名稱，需經過原告的授權同意。被告明知未與原告簽訂物業服務合同，卻在銷售廣告中為了提高樓盤的吸引力將原告企業的名稱寫入廣告，明顯存在侵權的過錯，被告的虛假宣傳行為構成不正當競爭，應賠償因此行為給原告造成的經濟損失。被告辯稱，“金×豪苑”由其委托案外人廣州市品×房地產經紀有限公司印制的，但被告作為委托人應對售樓廣告中的相關內容的真實性負有審查、注意義務。廣州市品×房地產經紀有限公司作為受托人，其所為的民事法律行為的后果應由委托人承擔，因此，被告的辯解缺乏法律依據，法院應不予采信。


    被告賠償原告損失的數額如何計算?鑒于原告沒有提供證據證明其遭受的實際損失。根據《中華人民共和國反不正當競爭法》第二十條規定：“經營者違反本法規定，給被侵害的經營者造成損害的，應當承擔損害賠償責任，被侵害的經營者的損失難以計算的，賠償額為侵權人在侵權期間因侵權所獲得的利潤；并應當承擔被侵害的經營者因調查該經營者侵害其合法權益的不正當競爭行為所支付的合理費用。被侵害的經營者的合法權益受到不正當競爭行為損害的，可以向人民法院提起訴訟?！北景副桓娴木唧w賠償數額，可以由法院根據被告的過錯程度及被告實施虛假廣告行為的情節、所獲取的利潤等因素酌情確定。


    【法院判決】


    法院經審理認為，被告在售樓廣告中未經原告同意擅自使用原告企業名稱，進行虛假廣告宣傳，導致普通消費者誤認“金×豪苑”的物業服務公司是原告，破壞了誠實信用的市場競爭秩序，構成不正當競爭行為，被告應承擔賠禮道歉、賠償損失等民事責任。鑒于原告的經濟損失數額未能提供證據證明，法院酌定根據因被告侵權所獲得的利潤及原告調查侵權行為所支付的合理費用確定原告的損失賠償數額。據此，判令被告賠償原告人民幣10000元，被告于本判決生效之日起30日內在《南方都市報》(除中縫以外的版面)上刊登聲明，就其不正當競爭行為向原告賠禮道歉，聲明的內容須經本院審核，登報費用由被告負擔。

業主委員“當家”起糾紛 案例解讀


近年來，一些圍繞商品住宅小區業主委員會的話題，因為事關大多數居民的切身利益，引起社會廣泛關注。盡管有《物權法》《物業管理條例》等法律“撐腰”，但涉及業委會的各種爭議，仍然層出不窮。

在社區自治管理中，業主委員會角色有些微妙，有被看成“當家”的，有被看成“管家”的，還有被看成“敗家”的。而作為一方當事人，業委會在法院打官司也是司空見慣，下面讓我們來解讀幾則徐匯區法院的近期判例，看看業委會究竟扮演著一個怎樣的角色。


案由1

業主拒繳物業費

因為看多了業主與物業公司的恩恩怨怨，麥克花園的業主們在原物業公司撤離小區后，通過業主大會決定由業委會自行管理小區。滿以為這樣總可以擺脫煩惱了，哪知“自己人”當“管家”還是惹出了麻煩。業主張先生對業委會的維修、收費資格產生質疑，拒絕繳納物業管理費。無奈之下，業委會只得打官司將業主張先生告上法庭。

審理中，原告麥克花園業委會訴稱，麥克花園全體業主表決通過，決定對小區物業自主管理。張先生自2007年1月起未支付物業服務費及地面停車費，業委會請求判決被告支付物業管理費等2000元。被告張先生辯稱，自己沒有支付物業管理費和停車費是事實，但問題在于有沒有必要付費及付給誰。原告沒有營業執照、資質證書、發票、企業代碼證，對業主的物業無權維修，更無權收費。被告愿意在解決了房屋維修等問題及原告取得收費資格后，再支付相應的費用。

法院認為，相關證據顯示，原告自2007年1月1日起對麥克花園物業實行自主管理，業主也接受原告的管理和服務，故原告有權向被告收取相應的物業服務費及停車費。至于被告提出的房屋維修等問題，因不屬本案處理的法律關系，可另行與原告協商或起訴。


案由2

擅自簽約侵權益

漕華公司是滬上知名的華爾茲花園開發商，俞先生等是入住華爾茲花園十多年的業主。2009年9月12日，甲方漕華公司與乙方華爾茲花園業委會簽署了《協議書》《產權交接備忘錄》和《諒解備忘錄》各一份?！秴f議書》載明：甲方同意將其擁有的小區綜合樓第7層產權無償贈與全體業主，所有該7層物業范圍及設施均以現狀交付。乙方同意接受甲方贈與。甲方擁有的1－6層物業，經合法手續轉移給第三方，必須將本協議作為轉讓條件由第三方執行?！懂a權交接備忘錄》明確：上述第7層房屋用途登記為物業服務用房，乙方知曉該房屋存在租賃合同?！墩徑鈧渫洝费a充說明：華爾茲花園開發銷售時，該綜合樓及所在宗地是作為華爾茲花園的一部分進行總體規劃建設的，包括停車位也是整體規劃的，雙方明確各自的地面停車位使用范圍。

《協議書》《產權交接備忘錄》和《諒解備忘錄》一公布，小區業主頓時嘩然。受其他業主之托，俞先生提起訴訟，將華爾茲花園業委會與漕華公司列為共同被告，請求法院撤銷兩被告所達成的《協議書》《產權交接備忘錄》和《諒解備忘錄》。

俞先生的理由是，華爾茲綜合樓所占土地的性質為小區配套公建用地。根據規定，公建設施的產權應歸華爾茲花園全體業主共有。開發商與小區業委會簽訂的《協議書》《產權交接備忘錄》《諒解備忘錄》，不僅涉及到該房屋的產權確認、產權處置等事宜，還涉及到小區側門及崗亭的規劃設置以及車位的分配等事宜，均屬于涉及業主共同利益的重大事項，應由業主共同決定和經業主大會討論表決，而業主大會從未將上述權利授予業主委員會行使。華爾茲花園業委會作為業主大會的執行機構，未能依法履行其職責，在未經業主大會討論和決定的情況下，擅自決定與漕華公司簽訂這3份文件，違反有關法律，侵害全體業主利益。

法院認為，依據相關規定，原告作為業主，對小區的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。華爾茲花園小區《業主大會議事規則》規定，涉及物業管理區域內共用部位和共用設施的使用、決定業主共同利益的重大事項等屬于業主大會的議事內容。華爾茲花園業委會與漕華公司簽訂的《協議書》、《產權交接備忘錄》和《諒解備忘錄》，均涉及小區共同和共有管理權利部分的事項，然而兩被告沒有證據證明在簽約前，提請業主大會進行過討論和表決，剝奪了業主的知情權和表決權，程序上存在嚴重瑕疵，侵害了包括原告在內的小區業主的合法權益。漕華公司內部股權變更事宜不能對抗第三方。華爾茲花園業委會經合法傳喚，未到庭應訴，視為放棄訴訟權利。依照《物權法》的相關規定，法院判決撤銷漕華公司與華爾茲花園業委會簽訂的《協議書》《產權交接備忘錄》和《諒解備忘錄》。


案由3

業委會改聘物業

邱先生于2001年購買了一套位于襄陽南路的金環大廈房產。去年4月，現任業委會啟動物業管理換聘程序，新選聘了一家物業管理公司。邱先生等一些業主對業委會的做法并不認同，于是由邱先生出面，將金環大廈業委會告上法庭，請求撤銷金環大廈業委會作出的選聘新物業管理公司的業主大會決議。

庭審中，邱先生訴稱，金環大廈此前由一家港資公司提供物業管理服務。小區業委會換屆后，現任業委會將原物業公司趕走，在未經召開業主大會的情況下，擅自找其他物業公司承包小區的物業管理。原告提出異議后，于去年4月下旬看到一份選聘新的物業管理公司的業主大會公告。這份公告落款日期為2010年4月16日，此前他并沒有看到召開業主大會選聘物業公司的公告，也未收到表決票。被告的行為違反法律規定，嚴重侵害原告權益。

被告業委會辯稱，選聘物業公司的工作按照正規程序進行。業委會在之前向全體業主發出了表決票，超過三分之二的業主同意選聘新的物業管理公司。因為特殊原因，業委會無法直接向原告發放表決票，所以通過掛號信的方式將表決票郵寄給原告家人。統計表決時，居委會、街道房地辦等單位的工作人員都在場見證。

經查，為選聘新的物業服務公司事宜，被告于去年4月初向業主發放表決票時載明：請業主在2010年4月16日前將表決票投至投票箱內，逾期未投視為同意。金環大廈共有在冊業主82戶，被告發放表決票73張，回收68張，其中同意票67張。被告遂于2010年4月16日張貼公告，告知表決結果。

法院認為，原告未能提供確實而充分的證據，證明上述決議對其合法權益造成實質性侵害。因此，原告的主張缺乏事實依據。根據《物業管理條例》相關規定，業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。因此，被告雖未以集體討論的形式召開業主大會會議，但已通過向業主發放表決票的方式征求意見，其程序符合相關規定，并無不當。即便業主大會、業主委員會作出的決定違反了法律、法規，也應由物業所在地的相關行政主管部門責令限期改正或者撤銷其決定，而并非直接由業主來主張或行使撤銷權。因此判決駁回原告的訴訟請求。

凌晨天降豬肉砸壞車輛 物管被判賠償千余元


提起這事，家住沙坪壩區港城花園的張女士就連連搖頭，稱自己倒霉，“車好好地停在那里，突然樓上就飛了塊豬肉下來，不僅將車子的擋風玻璃砸得四分五裂，還反彈到車蓋上，砸出了一個坑?！币幌肫饜圮囋庥龅倪@場飛來“橫禍”，張女士就感嘆不已。

看著愛車被傷，張女士多次找到物業公司要求給個說法，而物業公司總是以各種理由推諉拖延，無奈之下，張女士只好一紙訴狀將物業公司告上了法庭。前日下午，沙坪壩區人民法院下達了判決書，張女士勝訴了。


凌晨天降豬肉砸壞愛車

1月22日，急著出門上班的張女士走到小區停車場正準備開車時，驚訝地發現，車竟然被砸了。

去年剛買的奧迪車前擋風玻璃已經四分五裂、緊挨玻璃的車蓋部分也被砸出了一個坑、雨刮也被損害了，車身四周散落著玻璃渣。

物業公司員工稱，凌晨五點左右，一塊如磚頭一樣大小的肥豬肉從樓上扔下來，正好砸中了張女士的車。

“這是塊厚度差不多有五六厘米的肥豬肉，像磚頭一樣大小，被塑料袋裝著一起扔了下來?！睔鈶嵉膹埮坑檬謩荼冉o記者看。


找不到“兇手”，誰買單

港城花園小區是高層建筑，每一棟都有31層，由于小區的攝像頭年久失修，所以豬肉究竟是從這棟樓上的哪個地方扔下已根本無法確認。

由于張女士買的車險不包括擋風玻璃這一部分，所以修車的費用全是由張女士自己掏的腰包：更換車前擋風玻璃，修理機蓋，雨刮及車貼膜處理共花費了近6千元。

而小區物業有限公司認為，張女士的車受損是由外人造成的，跟他們毫無關系。

“我是小區的業主，每個月按時繳納了300元的停車費，在他們的管轄范圍內，車子受損了，他們肯定負有責任，每次找到他們都是互相推諉、敷衍，簡直太不負責任了?！钡玫轿锕苋绱舜饛?，氣憤的張女士告訴記者。


小區車輛多次被“毀容”

“兩個月前，我的車才被人惡意扎破輪胎，也是停在小區的時候，物管也是說不關他們的事。這沒過兩個月，車子又出事了，我再也不敢把車停在小區了?！?br>
據記者了解，該小區的車輛被“毀容”已經不止一次了，今年春節期間就曾有六輛車相繼出事，被潛入行竊的小偷砸破車窗偷取財物，出事以后，物管就專門派人照看停車場了。


物管被判承擔20%損失

今年1月，沙坪壩法院開庭審理了此案，法官認為雖然雙方對于合同性質存在較大爭議，但由于原告張女士按時繳納了停車費用，車也是停在被告物業公司的管理范圍之內，他們應當對車輛損害承擔一定責任。

另外，作為小區的管理公司，卻未能充分預見附近高層建筑發生墜物時可能對停車場造成的危害，其管理肯定存在瑕疵的，因此，法院判決被告承擔全部損失的20%，即1千余元。

換物管拒交管理費 日籍住戶被判補交
 


稱不知道也沒同意小區換物管公司，常平某小區一日籍業主林先生四年多沒交管理費和水電費，被物管公司告上法庭。由于物管公司在小區內出具過更換物管公司的公告，最終東莞市第三法院判決林先生補交管理費及水電費9000多元。


2005年初，日籍人士林先生在常平鎮某花園購買了兩套商品房用于自住，購買房屋后林先生與物管有限公司簽訂了一份《業主公約》，雙方約定在業主委員會成立之前，水電費先由物業公司代付，然后再向林先生收取。 


2008年6月，該小區的開發商與另一物管有限公司共同向小區內的全體業主出具公告，說明小區的物管公司已變更，物管費用、水電費用等所有收費不再原物管公司收取。 


不久，新的物管公司發現，林先生自2005年8月份就開始拖欠管理費及水電費，便在林先生居住的房屋門前粘貼了一份《催款函》，但林先生依舊沒有交納相應的費用。2009年12月，物管公司將林先生起訴至法院。


法庭上，林先生表示自己至今未收到前一物業服務公司的通知，表示其未同意將小區的物業費收取權轉讓給現在的物管公司，所以其無權向自己收取相關費用。對此，物管公司提交了一組照片，以證明其已向小區內的所有住戶公示過該份公告。同時原物管公司也出具《證明》，稱將該小區經營期間所有權責全部轉讓給了開發商。 


最終，法院判決林先生應當向物管公司交納全部拖欠的物管費9219.64元。

開發商是否有權解除前期物業服務合同？



【案例掃描】


    2005年4月17日，開發商廣州市重益房產發展有限公司(以下簡稱重益公司)通過招投標方式選聘廣州如意物業管理有限公司(以下簡稱如意物業公司)為重益廣場提供前期物業管理服務。雙方簽訂了《重益廣場物業管理委托合同》，約定：委托管理期限自合同簽字、蓋章生效之日起至重益廣場業主委員會成立并依法選定物業服務公司后30日止。如意物業公司負責編制年度物業管理決算報告，每6個月向全體業主公布一次物業管理費收支情況。


    合同簽訂后，重益公司認為，《重益廣場物業管理委托合同》作為委托合同，委托人有權隨時解除合同。合同履行期間，如意物業公司沒有按照合同約定編制年度物業管理決算報告并每6個月向全體業主公布一次物業管理費收支報告，屬于嚴重的違約行為。重益公司于2009年11月15日向如意物業公司發出解除合同通知書，如意物業公司亦簽收了該通知，并明確表示不同意解除合同。


    對此，重益公司向法院提起訴訟，要求法院確認《重益廣場物業管理委托合同》于2009年11月15日解除；要求被告如意物業公司對已經收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物業費向原告重益公司提供決算報告。


    被告辯稱：首先，《重益廣場臨時管理公約》載明“在重益廣場業主委員會成立之前，除物業服務公司被取消資質及企業注銷外，重益公司不得變更物業服務公司”。重益廣場至今未成立業主委員會，被告持有三級物業管理資質，企業并未注銷，原告不得解除合同。


    其次，原告要求解除合同的理由之一是被告未依約提供年度物業管理決算報告，但被告提供的證據證明被告已履行了上述義務，且即使被告未履行公示義務也不構成根本違約，原告無權要求解除委托合同。


    第三，原告應依據約定程序解除合同。如被告的物業服務未達到管理目標，原告應先要求被告限期整改，但被告一直未收到原告關于限期整改的通知，在此情況下，被告無權直接要求終止委托合同。重益廣場也沒有出現l／2以上業主不滿意被告提供的物業服務的情況，因此，合同解除的條件未成就，請求法院駁回原告的訴訟請求。


    該案件的爭議焦點集中在：原告是否有權解除《重益廣場物業管理委托合同》?


【律師解析】


    合同解除具有以下幾個特點：1.合同解除適用于有效成立的合同，能解除的合同必須是合法有效的合同。2.合同解除必須具備一定的條件，禁止合同當事人在沒有任何法定或者約定根據的情況下人一解除合同。3.合同的解除必須有解除行為，必須要由享有法定或約定解除權的一方行使解除權，作出解除合同的意思表示。4.合同解除的效力是使合同關系自始消滅或向將來消滅。


    合同解除的方式分為法定解除和約定解除。法定解除是指合同成立之后，沒有履行或沒有履行完畢之前，當事人一方通過行使法定的解除權而使合同效力消滅的行為。對于法定解除權的行使，我國合同法采用了“根本違約”的標準。約定解除分為協議解除和約定解除權解除兩種情況。協議解除是指合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，當事人雙方通過協商解除合同，使合同效力消滅的行為?！逗贤ā芬幎?，當事人協商一致，可以解除合同。約定解除權是指當事人雙方在合同中約定，在合同成立之后，沒有履行或沒有完全履行完畢之前，由當事人一方在某種解除合同的條件成就時享有解除權，并可以通過行使合同解除權，使合同關系消滅?！逗贤ā芬幎?，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。


    本案中，《重益廣場物業管理委托合同》第二十九條約定：“如如意物業公司違反該合同中有關物業服務義務和物業服務質量的約定，未能達到約定的管理目標，重益公司有權要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目標的或出現1／2以上業主不滿意如意物業公司的服務時，重益公司有權終止合同?！备鶕贤獬南嚓P規定，雙方在合同中約定了合同解除的條件，即被告違反合同中關于物業服務義務和質量的約定，原告要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目標，或者在重益廣場出現1／2以上業主不滿意被告提供的物業服務時，原告有權解除合同。根據原告提供的證據材料，不能證明被告在提供物業服務的過程中，存在嚴重違反合同規定的行為，原告也沒有要求被告限期整改。重益廣場也沒有出現1／2以上業主不滿意被告提供的物業服務的情形。因此，合同約定的解除條件未成就，原告不享有合同的解除權。那么，原告是否享有法定解除權呢?根據合同法的規定，法定解除權采用的是“根本違約”的標準，即違約行為致使不能實現合同目的。本案中，被告沒有按期編制年度物業管理決算報告，并不構成對物業管理委托合同的根本違約，被告依約履行了物業管理委托合同的主要義務，因此，原告不能行使法定解除權解除物業管理委托合同。


    原告稱，《合同法》第四百一十條規定，委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。原告據此享有隨時單方解除合同的權利。那么，物業管理委托合同能否直接適用委托合同的相關規定呢?


    當前，理論界通說認為，物業服務合同屬于委托合同的一種。但兩者還存在許多不同的地方。委托合同的雙方當事人可以隨時解除委托合同，而物業服務合同的解除需要有嚴格的條件?！段餀喾ā返谄呤鶙l規定，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人由業主共同決定。本案中，重益廣場尚未成立業主委員會，由建設單位與物業服務公司簽訂前期物業管理合同。但重益廣場已經交付使用多年，除了開發商還有其他業主也與如意物業公司簽訂了物業管理委托合同。如果重益公司單方解除了物業管理委托合同，勢必直接影響到重益廣場其他業主的利益。因此，開發商作為重益廣場的單個業主，無權單方解除涉及重益廣場公共利益的物業管理委托合同。如果重益廣場業主確實需要重新選聘物業服務公司，可以通過召開業主大會，選舉產生業主委員會，授權業主委員會進行。如果任由一方隨意解除合同，必然會造成重益廣場物業管理的無序或不穩定，從根本上造成對全體業主利益的損害，激化社會矛盾。


【法院判決】


    法院經審理后認為，《重益廣場物業管理委托合同》是原被告雙方當事人的真實意思表示，合同合法有效。雙方當事人應當按照約定履行自己的義務。合同約定被告應按期負責編制年度物業管理決算報告，被告未按期履行該項義務，對原告的該項請求被告亦表示同意，對此項訴訟請求法院予以支持。


    關于原告認為，自身作為委托人享有隨時解除合同的權利。法院認為，因本案糾紛屬物業服務合同糾紛，根據最高人民法院《民事案件案由規定》的規定，此類糾紛屬服務合同糾紛，而原告依據《中華人民共和國合同法》中有關委托合同的規定，要求解除雙方所簽合同，缺乏法律依據，不予支持。原告也未能提供證據證明其曾限期被告進行整改或出現1／2以上業主對被告的服務不滿意的情形，不予支持其要求解除合同的訴訟請求。并且本案所涉被告提供服務的物業區域中并非只有原告一個業主，其單方解除合同，會影響到其他業主的合法權益，不能給予支持。


    故判決如下：自判決生效之日起20日內，被告如意物業公司對已經收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物業費向原告重益公司提供決算報告，駁回原告的其他訴訟請求。

特殊侵權問題 


某管理處在大廈入口外墻安裝了一塊廣告宣傳欄，宣傳欄寬1米，長1.5米，重約8公斤。某天，氣象臺預報有臺風，該市為臺風預計登陸點，風力可能會超過10級，最高達12級左右。該天中午，臺風登陸將宣傳欄刮起，砸毀20米開外的奔馳車玻璃和窗戶，經修理花費將近2萬元，要求物業公司賠償……… 

經查，該宣傳欄系事發3年前安裝，原固定宣傳欄的4個螺絲，其中兩個已經銹蝕、滑牙， 經臺風長時間吹刮斷裂，釀成大禍。 



1、“不可抗力”是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。本案例中，臺風信息已經提前準確預告，物業公司作為專業公司應該預見到臺風登陸所造成的影響，提前做好防災工作，宣傳欄被刮起的情況完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成為物業公司免責的理由。 


2、對于建筑物等致人損害，作為特殊侵權行為，國家相關法律通過專門條款予以了明確?！吨腥A人民共和國民法通則》第126條規定：“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外?！币簿褪钦f，其所有人或者管理人除能證明自己沒有過錯的以外，均應依法承擔民事責任。此案例中，物業公司作為廣告宣傳欄的所有者，對宣傳欄疏于檢查，致使原固定宣傳欄的4個螺絲，其中兩個已經銹蝕、滑牙；并且在已經知道臺風將至時未做任何檢查和預防措施，所以應該承擔責任。 


 3 、此案例也提示我們：在物業管理日常工作中，應該忠于職守，做好設施設備巡查維修保養等常規工作，保證設施設備處于正常工作狀態。在面對臺風等災害性事故來臨前，應該體現專業公司應有的預見能力和預防能力，積極工作；而不能輕易、消極地以臺風、暴雨、冰雹等不可抗力為借口，而忽視履行自己應盡的安全防范義務。

業主室內報警 突發事件處理案例分析 



一天，某物業管理公司的值勤保安接到與住戶聯網的報警器發出報警信號，值勤保安隨即立即趕赴報警信號發出的住房家門口，值勤保安聽到住戶家中有響動的人聲，但卻敲不開門，于是值勤保安就用工具將門強行破開。門破開后，發現家中只有一位白發蒼蒼的老人，而報警信號則屬于報警器誤報，物業管理公司領導聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉，并負責修理好損壞的房門。后來業主就向物業管理公司提出了要求賠償的要求。那么，接到住戶家中報警信號后，是否可以破門而入？在什么情況下，物業管理公司可以破門而入？物業管理公司破門而入要承擔哪些責任？除了破門而入之外，是否還有其他更好的解決辦法？這一系列的問題就擺在了面前。 


無獨有偶我手中正好有一起物業管理公司接到報警之后未破門而入引起物業管理糾紛案例：在某花園發生了一起業主被殺案，兇手與被害者相約見面，被害者的丈夫得知后，報告給物業管理公司，并稱可能有事情發生。物業管理公司派出兩名保安員上門查看，在按門鈴無動靜的情況下，未強行進入室內查看，而是留守在門外，慘案恰恰就在這段時間發生。事件發生后，被害者的親人向物業管理公司提出要物業管理公司承擔管理不善的民事賠償責任。 


案例分析： 

1、本案主要涉及物業公司如何處理發生在業主室內的突發事件。難點在于難以確認是否存在“發生安全事故”，或存在需要采取緊急避險措施的事實。如果沒有發生，物業公司相關措施的合法性就存在問題。因此，物業公司應該采取措施提高安全事故的確認能力。 當有信息表明業主室內可能出現突發事件時，我們首先要確認事件的性質以及正在、未來可能造成的風險。在此之后我們才能決定物業公司采取哪些法定以及合同約定的措施包括緊急避險行為。當物業公司無法確認業主室內是否發生可能造成損失的突發事件時，應注意業主房屋周圍的現場保護，同時電話報警，聯系業主或者業主家其他人。 

2、緊急避險必須具備三個條件：
（一）必須是確實存在嚴重危險并且別無他法解救的情況下采取的；
（二）所損害的利益必須小于被保全的利益；
（三）采取措施必須得當，不得超過必要的限度。本次兩個案例中，我們結合上述條件來分析，無論案例一、還是案例二物業公司都需要確認是否是嚴重危險，還需要明確是否有其他的方法可以采取，從本案來講我們可以采取通知該業主家的其他人、報警、想辦法與屋內中業主溝通等方法。對于無法確認的情況，最穩妥的處理辦法是通知并配合專業部門進行認定，也可在上述方法采用后在決定是否采取緊急避險行為避免業主遭受更大的損失。案例一，保安員收到報警信號后，未做任何確認就貿然破門而入，這種做法未免有些唐突，容易構成侵權；案例二，物業公司接到求救信息后，除按門鈴外，并未做進一步確認、跟進或報警工作，沒有采取有效措施防止或減少客戶損失，存在管理過失的嫌疑，顯然也有些不妥。 

3、物業公司依據物業服務合同提供公共秩序維護服務，只要提供的服務滿足了合同的要求，則不應承擔違約責任?！段飿I管理條例》三十六條規定，物業管理公司應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業公司未能履行合同的約定，導致業主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 第四十七條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。這是物業公司的法定義務。物業公司采取急措施應適當，采取緊急避險行為要根據謹慎原則，正確地認識和理解自己應承擔的職責和義務，及時報告、協助公安機關處理，避免錯位、越位。 



啟示與思考：
  
    1、接到此類信息后，首先應設法確認事態局勢，比如及時察看現場或聯系當事業主。當確認危害正在發生時，在經得當事業主同意的情況下，可以協助業主采取緊急破門的方式以控制事態蔓延；如果一時無法聯系到業主，而又必須采取破門措施時，應邀請第三者（如業委會委員、其他業主等）到場，或向政府職能部門求助，做到既維護了業主利益，同時也合理規避了法律風險。 
    2、如果確有緊急情況，需要采取行動時還需注意：緊急避險行為實施的要件之一是為了免受正在發生的危險，而不是潛在的可能發生的危險。行為實施時應該盡可能邀請相關部門（如派出所、居委會）或者相鄰業主、業委會委員等相關人員在場證明。緊急避險行為應該是在確保員工安全的情況下實施，否則應該向相關專業部門求助，而不應該鼓勵“個人英雄”。 
    3 、隨著居家智能安防設施的使用和推廣（如居家報警系統），一方面減輕了物業公司安全管理的壓力，提高了居家安全系數；但另一方面也給物業公司帶來了新的問題，即一旦發生報警后，如果物業公司未有效處理或是處理過當，都可能會引發法律責任，此類風險應引起各地公司重視。 
    4、類似本案所及的突發事件在物業管理實際工作當中并非偶然，從長遠考慮，建議有條件的公司或項目可以通過業主書面授權的方式，明確在業主室內發生突發事件而又無法聯系到當事人時，可以授權物業公司或第三者負責處理，這樣比較有利于處理此類突發事件。   
    5、物業公司應在公共場合加強安全防范引導，提高業主安全防范意識，宣傳在突發事件發生時候的處理方法，物業公司在公共場合還應多宣傳報警、醫療等緊急事件的聯系電話讓業主熟知。

業主在消防疏散樓梯內堆放雜物，物業管理企業能否進行干涉？


   【案例】某商廈五樓是家百貨公司，公司職員為了圖個方便，將公司廢紙箱堆放在消防疏散樓梯內，打算堆積到一定數量時再搬回倉庫處理。物業管理公司發現后，提出消防疏散樓梯適用于消防事故發生時緊急疏散人群的，不能將紙箱堆放在樓梯內，雙方就此問題產生了矛盾。


   【解答】消防疏散樓梯是物業區域內共用設施，有特殊的用途，百貨公司不得將紙箱堆放在樓梯內，物業管理公司應當對此行為進行制止。    《物業管理條例》第50條規定，“物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法需要改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理相關手續?！蔽飿I管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，是滿足業主正常的生產、生活需求所必需的，其設計對于物業管理區域內來講是一體的，因而其用途不得隨意改變。如隨意改變其用途，不僅不能發揮其規劃設計的功能，而且還會該造成事故隱患。例如，共用走廊、樓梯是用于正常通行的，不得堆放雜物，否則會妨礙通行，還可能會引起火災；客用電梯不得作為專門運輸貨物的工具使用；停車場是用于停車用的，也不得堆放雜物或者建設違章建筑等等；消防疏散樓梯是用于消防事故發生是緊急疏散人群的，在正常情況下不得作為通行樓梯使用，也不得堆放雜物，造成堵塞等。百貨公司將紙箱子堆放在消防疏散樓梯內，存在安全隱患，該行為應予以制止?！段飿I管理條例》第66條，違反本條例的規定，擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的，“由縣級以上地方人名政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用?！毙袨槿藶閭€人的，處xxxx元以上xxxx元以下的罰款；行為人為單位的，處xxxx元以上xxxx元以下的罰款。


   對物業管理區域內的違規行為進行制止，是物業管理公司的職責范圍?！段飿I管理條例》第46條第1款規定：“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告?！钡?7條規定：“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作?！币虼?，物業管理公司發現百貨公司職工的違規行為后，依法予以制止，行為人應當糾正。

小區住戶失竊 物業公司管理被追責


物業公司收取了業主的管理費，卻未盡到應盡的管理職責，致使業主家中失竊。近日，湖南省湘陰縣人民法院對該縣首起因物業管理疏漏導致住戶失竊的物業服務合同糾紛案作出一審宣判，判決由湘陰精密物業公司賠償業主何女士夫婦30%的失竊損失3510元。


【案情回放】

何女士夫婦是湘陰縣精密現代城小區的業主。2010年7月21日，何女士向湘陰精密物業公司繳納了自2010年7月至2011年7月的物業費609元。2010年7月27日上午，懷孕的何女士出現分娩前兆，家人連忙將其送往湘陰縣康復醫院分娩。下午7時許何女士的父親回家取東西時，發現家中大門敞開，掛在客廳的液晶電視不見蹤影，房間里的衣服等物品翻得亂七八糟，一片狼藉。何父馬上意識到：“家中很可能被盜了”，于是立即報警，湘陰縣公安局的干警到達現場后做了詢問筆錄和現場勘驗檢查筆錄并對現場進行了拍照。由于現場留下的線索有限，該盜竊案至今尚未偵破。 


【法院說法】

盜竊案發生之后，何女士家人找到物業管理處，要求物業管理處賠償損失。但是由于雙方對于過錯程度的認定及損失金額的確定存在較大的分歧，最終未能協商一致。于是，何女士一紙訴狀遞交到法院，請求法院給個說法。

何女士認為，被告物業公司收取了業主的管理費，卻未盡到應盡的管理職責，致使業主家中失竊，所以應當承擔責任。根據調查了解，案發前精密物業公司所管理的精密現代城小區15棟至21棟之間靠西邊圍墻有一段缺口(案發后已修復)，物業公司沒有對這一段缺口進行修復，而且，物業公司的保安也未對進出小區的車輛和人員進行登記管理，從而推定物業公司未盡到應盡的管理責任。

被告物業公司認為自己已經履行了義務，沒有過錯。何女士的損失，應該由犯罪嫌疑人也就是小偷來承擔，而不應該由物業公司承擔。

湘陰縣人民法院審理認為，原告何女士依約按時向精密物業公司交納物業費，物業公司應當對小區內住戶的財產盡到合理、謹慎的注意義務。但是精密物業公司在其管理的小區內圍墻有損壞時，既沒有派人及時修復也沒有派人采取必要的安全防范措施，而且對進出小區的車輛和人員沒有進行適當的管理，門崗值勤形同虛設，其工作存在重大疏漏，對何女士家中財物被盜所造成的損失負有過錯，應當承擔30％的賠償責任。遂依法判決作出前述判決。

一審宣判后，精密物業公司不服，向岳陽市中級人民法院提起上訴。日前，岳陽中院作出了“駁回上訴，維持原判”的終審判決。至此，該案塵埃落定。


【案情分析】

    第一，雙方之間存在著合法有效的物業服務合同。這一點是雙方認同的，這一點也正是法院據以判定物業公司承擔責任的法理基礎。假設，雙方之間并不存在物業服務合同關系，那么何女士就不能以此要求物業公司承擔賠償責任。因為，既然雙方之間不存在合同關系，物業公司不是合同的相對方，就沒有合同約定的所謂“保管”義務，既然沒有義務，當然談不上責任。那么，對于何女士的損失，就只能直接由小偷來賠償了。至于小偷能否被抓到，那是后話。

    第二，在物業服務合同合法有效的前提下，被告物業公司是否存在過錯成為案件審理的關鍵。
  
    在此類案件中，物業公司一般通過構筑兩道防線來達到免除、減輕賠償責任的目的。第一道防線就是辯解自己已經按照合同的約定履行了管理義務，不存在過錯，所以不承擔賠償責任，真正應當承擔責任的是小偷，業主應該在案件偵破時向犯罪嫌疑人主張賠償。假如業主有證據證明物業公司存在過錯，物業公司無法繼續堅持自己沒有過錯，從而失守第一道防線時，它馬上退到第二道防線，繼續抵抗：在賠償數額上做文章。也就是說，退一步來講，就算物業公司存在一定的過錯，那也不是你業主說賠償多少就多少的。首先你業主必須證明自己受到了多大的損失，然后再根據物業公司在此案中的過錯程度來確定承擔多大份額的賠償。而界定物業公司的過錯程度，不是業主說了算的，是法院根據案子的實際情況斷定的。這就是物業公司的第二道防線。在這一道防線中，業主面臨兩個巨大的障礙：一、舉證證明自己的損失到底有多大，這一舉證有相當大的難度，一般人很難證明案發時自己家里藏有多少財物并且在案發時丟了多少。二、影響法官內心的天平，讓這把天平盡量往自己一方傾斜。要做到這一點同樣很難，因為法官為了減少案子上訴率，通常會小心翼翼地平衡原被告雙方的利益。輕微的傾向一方，意味著必然以犧牲另一方的利益為前提，同時更意味著案子被上訴到上級法院的幾率在提高。

    正是基于原告方(業主)面臨舉證的巨大壓力，為了平衡訴訟雙方當事人的權利義務，顯示公平，法院往往只要求原告方初步證明自己的損失即認為原告完成了舉證義務。如果被告對原告的損失數額有異議的，被告要提供證據證明該異議。舉個例子，業主拿出案發前幾天從銀行提出現金5萬元的提款回單以及記載有損失現金5萬元的派出所報案筆錄，以證明自己損失了現金5萬元。那么，如果被告認為原告損失的沒有這么多，只有損失了現金2萬元，那么被告應該提供證據證明這一主張。否則，法院一般會按物業公司的過錯承擔分擔這5萬元的部分損失。

    第三，在本案中，被告物業公司的過錯比較明顯。從法院調查的結果來看，被告疏于防范，在小區圍墻出現缺口后不聞不問，對進出小區的人員和車輛也沒有適當的管理，值勤門崗更是形同虛設，由此推定被告存在過錯。根據該過錯的程度，法院認定被告應分擔原告的損失的30％。在界定過錯程度及厘定賠償比例上，法官擁有一定的自由裁量權，但也不意味著法官就可以天馬行空隨意為之。對此類案件的判決中，我們觀察到在物業公司存在過錯的前提下，法院一般判決其承擔的賠償額度在10％一30％之間。

    但是，就算物業公司沒有過錯，法院也會出于平息事件、息事寧人、共建和諧社會考慮，要求物業公司給予“弱勢”的原告一定金額的經濟支援，雙方調解完事。


    【案例啟示】

    盡管因盜竊引起的物業服務合同糾紛最終進入訴訟程序的數量遠比盜竊案件少，盡管業主作為原告就此類糾紛進行訴訟可能面臨較大的困境，盡管物業公司最終承擔的賠償數額比業主的實際損失要小，但這些都不能成為我們工作麻痹大意或者心存僥幸的理由。

    為了防止盜竊案件的發生，物業公司在日常的工作中仍然必須時時提高警惕，做足安全防范措施，堅持完整、詳細地記錄每天的巡查、值崗情況。同時，也應該未雨綢繆，在日常工作中注意保存巡邏登記、來訪登記等與安防制度相關的資料，以便在發生糾紛時能及時提供證據，減輕自己面臨的法律風險。

業主沒理由不讓物業入室檢修
　

 　某物業公司2010年3月與開發商簽署《前期物業管理服務合同》，管理河東某小區。該小區8號樓5門101業主劉先生，自購房后始終未入住。由于該樓層其他鄰居的生活熱水閥門都在劉先生室內，給物業檢修帶來不便。而每次接到其他業主報修，物業公司準備進入劉先生屋內時，都遭到拒絕。后來，物業和燃氣公司發現該樓門燃氣管路存在泄漏現象，劉先生仍拒絕相關人員進入檢修。


　　2010年9月，物業公司將劉先生告上法庭，要求其協助、配合物業對位于其房屋內的生活熱水閥門及燃氣管路進行檢修、養護與管理。


　　物業公司認為，劉先生購房時已簽署《確認書》，閱讀《前期物業管理服務合同》，同意嚴格遵守《業主公約》；但其仍對工作不配合，嚴重阻礙物業公司正常行使管理服務職權，侵犯了其他業主合法權益。


　　庭審中，劉先生辯稱，物業以《前期物業管理服務合同》內容起訴，但該合同簽約雙方為物業和開發商，自己不是合同當事人，原告起訴主體不適格。


　　河東區法院審理查明，劉先生購房時簽署《確認書》，載明“劉某作為某小區業主，已經全文閱讀《前期物業管理服務合同》和《業主公約》條款，并理解、認同條款內容，同意嚴格遵守?！?br>

　　法院認為，被告簽署確認書后，對于《前期物業管理服務合同》及《業主公約》的全部條款內容之效力，依法應當及于被告。原告依據《物業管理服務合同》主張權利，主體適格。被告之抗辯于法無據，其應當按照約定配合原告對位于被告房屋內的樓門生活熱水閥門以及燃氣管路進行檢修、養護與管理。綜上，法院一審判決，支持原告全部訴訟請求。

樓上墜物砸車誰負責


案情介紹：


　　A先生居住的某小區對機動車輛的停放采取統一管理，即劃定固定的車位并收取一定的管理費用。某日，A先生下班回家將車停放在固定車位。當晚，物業公司的人上門告知，A先生的車被3層B住戶陽臺上跌落的花盆砸了。那么，A先生所遭受的損失是由B住戶還是由物業公司來負責呢？


法理分析：


    A先生的這一遭遇，是我國《民法通則》所規定的一種典型的特殊侵權行為，即建筑物致人損害的侵權行為。根據《民法通則》126條的規定：“建筑物或其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落致人損害的，它的所有人或管理人應當承擔民事責任。但能夠證明自己沒有過錯的除外?！?br>

　　這種侵權行為，必須具備幾項要件：1、必須有建筑物或擱置物、懸掛物致人損害的行為；2、必須存在損害事實，也就是說給他人造成了實際的人身或財產損失；3、致害行為與損害事實之間必須有因果關系；4、建筑物或擱置物、懸掛物的所有人或管理人有過錯，包括故意和過失。


　　在A先生的遭遇中，B住戶的花盆是與房屋相連的位于高處的附屬物，屬于典型的擱置物，除此之外還有空調等。因為花盆的跌落而造成A先生的車被砸壞，加害行為和損害后果之間存在直接的因果關系。


　　根據我國法律規定，對這種侵權行為歸責原則的規定，只要發生了事實的損害就推定所有人或管理人存在過錯，應當承擔民事責任。除非所有人或管理人能舉出證據證明自己沒有過錯，但是，事實上B住戶作為居住在房屋高層的住戶，應當注意到在沒有任何保護措施或保護措施不夠完善的情況下在陽臺上放置花盆，一旦遇到較大級的風或其他原因將很容易發生花盆跌落的情況。因此，B住戶在此事件中是有過錯的，應當對A先生的損失承擔全部責任。


　　雖然，A先生按規定交納管理費并停放車，與物業公司形成一種保管關系，物業公司對A先生的車負有妥善保管的義務和危險告知的義務。但是，在此事件中，并非是因為物業公司的過錯才導致A先生的車受損?；ㄅ璧牡?，是物業公司所無法預見和避免的，因此，物業公司不應承擔責任。


處理方式：


    在此事的處理上，如果A先生的車沒有辦理保險，那么A先生可以通過與B住戶協商的方式來解決自己的損失，如協商不成，也可以通過向法院提起訴訟，以司法程序解決。如果A先生的車已經辦理了保險，則可以通過保險理賠彌補損失，在理賠之后，由保險公司向B住戶行使追償權。如果理賠款仍不足以彌補損失，A先生仍可以對B住戶向法院提起訴訟，以獲取適當的賠償。

案件點評：


　　這件事情并不是A先生、B住戶和物業公司所希望發生的。要解決它，就必須住戶、物業公司一起盡到注意義務。作為住戶，在陽臺等地方放置物品時一定要做好保護措施，如焊接防護欄等；而作為物業公司，則應當在劃定停車位或其他固定區域時，盡可能離建筑物遠一些或加蓋護棚等。只有多方一起努力，才能防止此類的損害發生。

幼童高墜致死誰之過


    【案例】
    王女士居住于廣州市金×泉大廈1502室，20l0年8月13日上午7時12分，她上完早班后打電話叫其7歲的兒子下樓吃早餐，半小時后兒子仍沒有下樓。王女士覺得有些不妥，遂趕回家，卻發現一部電梯已被卡在三樓。無奈，她只好要求廣州市菲×德物業管理有限公司(以下簡稱菲×德物業公司)的管理人員打開另一部電梯上樓?；氐郊液?，王女士發現兒子已不在家。遂四處尋找并報案。8時30分左右，王女士的兒子被他人發現倒在金×泉大廈西側地面上的血泊中。事發后，經廣州市公安局天河分局鑒定，王女士的兒子屬高墜致死，排除刑事案件的可能。王女士認為，菲×德物業公司不顧住戶方便，兩部電梯(沒有準用證)平時只開一部，且經常發生故障。事發當天，正是因為電梯發生故障，她兒子才步行樓梯，而樓梯窗口又過矮，且沒有任何防護設施，以致造成她兒子墜落死亡。王女士找到金×泉大廈的開發商廣州市金×房產發展有限公司，要求賠償未果，遂將菲×德物業公司和開發商告上法庭，要求兩被告承擔喪葬費、死亡補償費及精神損失費合計326401元，兩被告對此承擔連帶賠償責任。
    法院至案發地現場勘察發現，原告所居住的大廈樓梯通風窗口距樓梯地面最近點僅70厘米。該通風窗口高151厘米，寬147厘米，沒有加設任何防護網及設置醒目警示標志。
    被告一菲×德物業公司辯稱：我公司不可能預見到王女士的兒子會從樓梯的通風窗口墜落死亡，其死亡完全是意外事件，并非是由于我公司有某種違法行為造成的，與我公司電梯發生故障之間沒有任何因果關系，我公司的行為不符合一般侵權行為所必須具備的四個構成要件，不應對王女士的兒子的死亡承擔民事責任。原告作為其兒子的監護人，未履行法律規定的監護義務，應對其兒子的死亡承擔全部責任。請求法院
判決駁回原告的訴訟請求。
    被告二廣州市金×房產發展有限公司辯稱：原告現所居住的金×泉大廈已經竣工驗收合格。并被評為優良工程。我公司對原告兒子的死亡沒有過錯，不應承擔任何法律責任。況且，原告兒子的死已經被公安機關鑒定為“意外死亡”。原告將我公司列為被告顯然是錯誤的，請求法院駁回原告對我公司的起訴。


    【爭議焦點】
    l、原告的父母是否應承擔監護不力的責任?
    2、兩被告是否應承擔侵權賠償責任?承擔責任的比例如何分攤?兩被告是否應承擔連帶賠償責任?



    【律師解析】
    一、原告的父母應承擔監護不力的過錯責任
    《中華人民共和國民法通則》第十六條規定：“未成年人的父母是未成年人的監護人?！钡谑藯l規定，監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。監護人不履行監護職責或者侵害被監護人的合法權益的，應當承擔責任；給被監護人造成財產損失的，應當賠償損失。本案中，原告作為孩子的父母對未成年人負有法定的監護職責，監護人
應認真審慎地履行監護義務。該小孩在下電梯時沒有成年人陪同，原告作為其父母未盡到應有的注意義務。因原告兒子年幼，無法正確判斷和識別風險，導致從高樓墜亡，原告作為其法定監護人，應承擔相應的法律責任。
    二、兩被告應根據其過錯按照比例承擔侵權責任。兩被告不應承擔連帶責任
    在《侵權責任法》頒布之前，本案應根據最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件運用法律若干問題的解釋》第三條第二款處理。該款規定，兩人以上沒有共同故意或共同過失，但其分別實施的數個行為間接結合發生同一損害后果的，應當根據過失大小或者原因力比例各自承擔相應的賠償責任。2010年7月1日頒布的《侵權責任法》實施之后，本案應根據該法第十二條規定進行處理?！肚謾嘭熑畏ā返谑l規定：
“二人以上分別實施侵權行為造成同一損害，能夠確定責任大小的，各自承擔相應的責任；難以確定責任大小的，平均承擔賠償責任?！痹摋l是規范無意思聯絡的數人侵權行為。所謂無意思聯絡的數人侵權，是指數個人行為事先并無共同的過錯，而數個行為偶然結合導致了同一受害者遭受了同一損害。無意思聯絡的數人侵權的各行為人的行為相互間接結合而致使損害后果的發生，其損害后果發生的原因不具有同時性，通常是相互繼起，各自獨立，但互為中介，數行為分別構成損害后果的直接原因或間接原因。無意思聯絡的數人侵權行為的民事責任不是連帶責任，而是根據行為人過錯大小或數行為人損害結果發生的原因力比例承擔相應的民事責任，即按份責任。而無意思聯絡的數人侵權的各行為人之間在主觀方面不存在共惡性，并以讓數人侵權行為中的一人因他人的主觀過錯和侵權行為而對他人所造成的損害后果承擔賠償責任，顯然違背公平原則及過錯責任原則，因此對此類型侵權行為的行為人就不應適用連帶責任，而是各自只對自己的行為承擔責任。具體地說，能夠確定責任大小的，各行為人各自承擔相應的責任；難以確定責任大小的，平均承擔賠償責任。責任大小的確定，可以綜合考慮過錯程度、原因力大小等因素。
    本案中，被告一與被告二分別實施的侵權行為之間沒有意思聯絡，事先無共同的故意或共同的過失，只是兩被告的行為偶然結合而導致原告兒子的死亡，兩被告不構成共同侵權，應按照過錯的大小和原因力比例各自承擔責任。被告一菲×德物業公司作為為金×泉大廈提供物業服務的企業，應按照物業服務合同的約定，認真履行物業服務的責任，包括對大廈的共用設備電梯履行日常的維修養護義務。被告菲×德物業公司在對電梯進行日常維護過程中，兩部電梯平日只有一部能夠正常運行，且經常發生故障。事發當天，正是由于其中一部電梯發生故障，被告沒有及時組織人員搶修，也沒有及時開通另一部電梯，以致造成原告兒子在步行樓梯下樓時不慎墜樓死亡。被告菲×德物業公司未能認真履行物業服務職責，該過錯行為與原告兒子的死亡有直接的因果關系，應承擔主要賠償責任，即50％的責任。
    被告二廣州市金×房產發展有限公司作為金×泉大廈的開發商，應保證其開發建設的房屋適合人體居住，保障居住人的人身安全。大廈雖然通過了竣工驗收，但竣工驗收標準并不能作為房屋不存在設計、施工瑕疵的惟一依據。被告二沒有按照《住宅設計規范》進行設計施工。根據建設部發布的《住宅設計規范》(GB 50096—1999)3.9.1規定，外窗窗臺距樓面、地面的高度低于0.90米時，應有防護設施，窗外有陽臺或平臺時可不受此限制。窗臺的凈高度或防護欄桿的高度均應從可踏面起算，保證凈高0.90米。被告興建的金×泉大廈樓梯通風窗口距樓梯地面最近點僅0.70米，沒有設置任何防護設施，違反了住宅設計標準的規定。被告應當預見樓梯通風窗口過低，可能會發生損害后果，但卻從未采取任何防范措施，致使原告兒子墜樓死亡，被告的這種過錯行為與原告兒子的死亡有直接的因果關系，被告二應負次要賠償責任，即30％的責任。


    【法院判決】
    法院經審理認為，本案屬于無意思聯絡的數人侵權，應適用《侵權責任法》第十二條規定，根據侵權人的責任大小各自承擔責任。被告菲×德物業公司未能認真履行電梯的日常維修養護義務，明顯存在過錯，該過錯行為與原告兒子的死亡有直接因果關系，應承擔50％的主要責任。被告廣州市金×房產發展有限公司作為大廈的開發商，違反《住宅設計規范》設計施工，導致建筑物存在嚴重安全隱患。樓梯通風窗口過低，被告沒有采取相應的防范措施，致使原告兒子墜樓死亡，這種過錯行為與原告兒子的死亡有直接的因果關系，被告二應負30％的次要賠償責任。原告對其兒子監護不力，對事故的發生也有過錯，也應承擔20％的責任。原告兒子死亡產生的死亡賠償金、喪葬費、交通費總計人民幣274300元。判令被告一賠償原告274300元的50％即137150元，被告二賠償原告274300元的30％即82290元，原告本人承擔274300元的20％，即54860元。

案評業委會提價被撤銷

【案例掃描】


2009年1月25日，廣州市惠錦花園業委會與廣州市惠錦物業服務公司(以下簡稱惠錦物業公司)簽訂《惠錦花園物業服務合同》，約定惠錦物業公司為惠錦花園小區提供物業服務的管理范圍、業主應向惠錦物業公司支付物業服務費，物業服務費住宅為每月1.5元／平方米、合同期限為2009年1月25日到2012年1月25日三年。2010年5月8日，基于物價上漲、員工工資上調等因素，物業服務成本也大幅度攀升，惠錦物業公司因成本增大導致經營虧損而要求上調物業服務費，惠錦花園業委會以公告的形式張貼《關于上調物業服務費征求業主意見的公告》，其主要內容是惠錦物業公司要求將物業管理費從1.5元／平方米上調至1.8元／平方米。就是否提高物業服務費收取標準問題，業主委員會決定采用書面征求意見的形式召開業主大會，向惠錦花園內業主發出書面征詢表，并回收征詢意見表進行統計。8月15日，惠錦花園業委會與惠錦物業公司簽訂《惠錦花園物業服務合同變更協議》，約定自2010年9月1日起物業服務費住宅為每月1.8元／平方米、合同到期日為2012年1月25日等內容。8月16日，惠錦花園業委會發出2010年第23號公告：經征詢廣大業主的意見，物業服務費從1.5元／平方米上調至1.8元／平方米，自2010年9月1日實施。

該小區的鄧先生等五位業主不同意業主委員會擅自與惠錦物業公司簽訂的《惠錦花園物業服務合同變更協議》，他們認為《惠錦花園物業服務合同》一經簽訂，不得隨意變更。業主委員會不能通過發出征詢意見表的形式，提高物業服務費的收費標準。五位業主作為原告向法院提起訴訟，要求法院判令撤銷被告惠錦花園業委會作出的2010年第23號公告。

被告惠錦花園業委會辯稱，《物權法》和國務院《物業管理條例》規定，經過人數和面積雙重過半數的業主同意，業主大會可以決定“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”?！痘蒎\花園物業服務合同》雖然規定物業服務費為1.5元／平方米，但是由于物業服務成本的大幅度攀升，物業服務公司入不敷出，可以依法按照《合同法》變更合同規定。本次提價全面征詢了業主的意見，回收的征詢意見表經過專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，符合法律規定，因此，業委會作出的2010年第23號公告合法有效，請求駁回原告的訴訟請求。


【案件爭議焦點】

    1．物業服務合同簽訂后，能否變更收費標準?
2．被告業委會作出的2010年第23號公告是否合法有效?


【律師解析】

    物業服務合同可以經法定程序進行變更
    物業服務合同是由業主委員會代表全體業主與物業服務企業簽訂的，是物業服務企業收取物業服務費的基礎性法律文件。調整物業服務收費標準屬于對合同價款內容的變更，應遵循《合同法》中關于合同變更的相關規定。
    合同變更指當事人約定的合同內容發生變化和更改，即權利和義務變化的民事法律行為。合同內容的變更，是指在合同成立以后，尚未履行或尚未完全履行以前，合同當事人就合同的內容達成修改和補充的仲裁機構變更合同內容。根據《合同法》的規定，合同變更須具備以下條件：(一)原已存在有效的合同關系，合同變更是在原合同的基礎上，通過當事人雙方的協商或者法律的規定改變原合同關系的內容。(二)合同變更應經過雙方當事人協商一致?！逗贤ā返谄呤邨l第一款規定：“當事人協商一致，可以變更合同?！痹趨f商變更合同的情況下，變更合同的協議必須符合民事法律行為的有效要件，任何一方不得采取欺詐、脅迫的方式來欺騙或強制他方當事人變更合同。如果變更合同的協議不能成立或不能生效，則當事人仍然應按原合同的內容履行。(三)合同變更必須遵守法定的方式?！逗贤ā返谄呤邨l第二款規定：“法律、行政法規規定變更合同應當辦理批準、登記等手續的，依照其規定?！币来艘幎?，如果當事人在法律、行政法規規定變更合同應當辦理批準、登記手續的情況下，未遵循這些法定方式的，即便達成了變更合同的協議，也是無效的。
物業服務合同關于對物業服務收費標準的調整屬于合同內容的變更，依法應經過合同當事人協商一致。業主委員會成立之后，由業主委員會代表全體業主利益與物業服務企業簽訂物業服務合同，但業主委員會只是業主大會的執行機構，實際承擔交納物業服務費義務的是單個業主。因此，業主委員會在變更物業服務合同時也應召開業主大會，根據業主大會的決議來進行合同內容的變更。關于調整物業服務收費問題，廣州市物價局和廣州市國土資源和房屋管理局聯合發布了《關于進一步加強我市住宅物業服務收費管理的通知》(穗價[2010]99號)，該通知第六條規定：“住宅物業交付使用之后，物業服務收費按商品房買賣合同或物業服務協議的有關前期物業服務約定執行。物業服務企業與業主需要調整物業服務具體收費標準的，實行市場調節價，由物業服務企業與業主雙方依法約定，但應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。住宅物業小區已依法成立業主委員會的，物業服務收費由業主委員會根據業主大會的決定，與業主大會選聘或續聘的物業服務企業在物業服務合同中約定?！备鶕ㄖ幎?，業主委員會可以根據業主大會的決定，調整物業服務的收費標準。


    決議未經人數和面積雙重過半數的業主同意，應屬無效
    按照《物權法》第七十六條規定，調整物業服務收費標準屬于可“由業主共同決定”的第七項，即“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，并且按規定“應經過人數和面積雙重過半數的業主進行表決通過”。
本案中，業主大會的召開采取的是書面征求意見的形式，由業主委員會向業主發放《關于提高物業服務收費的征詢意見表》征求業主意見。根據意見表的回收統計結果，惠錦花園共有業主為2356人，半數即1178。被告經統計同意提價的業主人數為1185人，已經超過半數。五位業主原告認為，被告的統計結果不真實，要求法院進行復核。經法院抽取的10張同意票進行審查，其中1票無業主簽名、7票簽名與實際業主不符。法院要求被告提交業主的授權委托書或實際簽名人與業主的關系的證明，被告未能提交。經法院調取業主的資料進行詢問，發現10張同意票中，只有2張同意提價，其他8張業主明確表示不同意提價?；诒桓嫣峤坏恼髟円庖姳碇袠I主意見真偽不明，致使法院對被告提交的征詢意見的真實性產生合理懷疑，被告提交的征詢意見表不能作為定案的依據。1185張同意票扣除8張不同意票為1177張，未達到總人數的半數。因此，可以認定同意提價的業主人數未達到總人數的過半數?！段餀喾ā返谄呤藯l規定，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。因被告統計的結果未能達到法律規定的人數和面積雙重過半數的比例，被告作出的決議應予以撤銷。


【法院判決】

    法院經審理后認為，被告業委會提交的業主征詢意見表中1185張表示同意提價，但經法院抽取其中的10張表示同意的意見表進行審核，發現10張意見表中8張業主明確不同意升價，因此，同意升價的業主人數未能達到總人數的半數。且被告出示的征詢意見表的真實性值得懷疑，法院不能將此作為定案依據。被告作出的公告，不符合“有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”的規定，應予撤銷。遂判令撤銷被告作出的2010年第23號公告。

探析小區車位所有權糾紛案


    案情簡介：龍騰房地產公司于2007年開發建設了龍騰花園小區，并與龍騰物業簽訂了《前期物業服務合同》，在與業主簽訂的《房地產買賣(預售)合同》中約定小區車位歸開發商所有。2008年業主辦理了人住手續，龍騰花園小區業主委員會于2009年3月份成立。業委會成立后，發現龍騰物業不僅將地下車位出租收益按照4：6的比例與開發商龍騰房地產進行分成，還將小區地面空地改造了20個車位，用于出租收益，收益用途未知。業委會多次與龍騰物業及龍騰房地產公司交涉，要求將全部車位收入返還給全體業主，均被拒絕，最終業委會將龍騰物業和龍騰房地產公司一并起訴至法院。


    原告業委會訴稱：龍騰花園小區的停車位屬于龍騰花園全體業主共有，其收益自然應當屬于全體業主，被告龍騰物業和龍騰房地產公司卻私自瓜分，此外，龍騰物業在未征得全體業主同意的情況下，擅自改變小區空地為車位，并獲取收益，其收益也應當屬于全體業主所有。請求法院認定龍騰房地產公司與龍騰物業簽訂的《車位管理協議》無效并請求龍騰房地產公司和龍騰物業返還全部車費管理費。


    被告開發商辯稱：龍騰花園社區內規劃的停車位按照法律規定屬于開發商所有，且開發商在與全體業主簽訂《房地產買賣(預售)合同》時，已經明確約定了規劃停車位屬于開發商所有，自己與龍騰物業公司之間關于停車位管理及收益分配的約定亦符合法律規定，此外，龍騰花園小區業委會沒有訴訟主體資格，請求法院駁回原告的訴訟請求。


    被告物業服務公司辯稱：龍騰花園社區內規劃的車位屬于開發商所有，自己與開發商之間簽訂的《車位管理協議》合法有效，按照該協議，自己有權獲得規劃車位30％的收益。此外，由于龍騰花園社區車位緊張，在不影響消防、通行等情況下，自己積極主動將小區內的空閑地方規劃成停車位，方便了全體業主，且該部分車位的收益也全部用在了小區內公共部位維修養護等用途上，因此也不存在返還該部分收益的問題。


    法院判決：法院經過開庭審理，查明事實如下：龍騰房地產公司與業主之間簽訂的《房地產買賣(預售)合同》中明確約定了規劃車位屬于開發商所有；龍騰房地產公司與龍騰物業簽訂了《車位管理協議》，約定了車位的管理、收益分配等問題；龍騰物業取得的規劃外車位收益用于了小區內公共設施設備的維護等用途。最終法院主持三方當事人進行了調解，業委會在了解了相關法律法規及事實真相后，決定撤回起訴。


    案例分析：


    本案主要涉及小區內車位所有權歸屬，開發商、物業服務公司關于車位收益分配合同的效力，業委會是否有權就車位問題提起訴訟等問題。下面逐一進行分析：


    一、小區內規劃車位的歸屬問題


    《中華人民共和國物權法》第七十條規定，“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！钡谄呤龡l規定，“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有?！钡谄呤臈l規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有?！?br>

    最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定，“建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區分；(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用；(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列人該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物?！钡诹鶙l規定，“建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位?！?br>

    從上述法律規定可以看出，不管開發商與業主之間是否在《房地產買賣合同》中約定了“小區規劃內車位屬于開發商所有”，小區規劃內的車位原則上均屬于開發商所有，除非業主能舉證證明開發商已經將車位成本攤入房價或者已經將車位作為公共面積分攤到專有房屋面積中，由此可知，本案中規劃內的車位屬于龍騰房地產公司所有。此外，本案中龍騰物業未經業主大會同意，便擅自將空地改為車位的問題，雖然是為了全體業主的共同利益，且在法院的調解中妥善解決了，但其在運作程序上欠妥，物業公司本來是為全體業主做好事，卻引來了誤解，建議物業公司在今后的工作中，加強物業管理法律法規的學習，在物業服務過程中，嚴格遵守法律法規的規定，從而能夠更加規范的為全體業主提供專業的物業服務。


    二、開發商與物業服務公司關于車位收益的分配問題


    根據《合同法》等法律規定，當事人簽訂合同生效的條件如下：1、意思表示真實；2、具備法律所要求的形式；3、不違反法律、行政法規的強制性規定，不損害社會公共利益。此外，《合同法》第五十二條規定，“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益：(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規的強制性規定?！钡谖迨臈l規定，“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的；(二)在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷……”


    本案中開發商對于其擁有所有權的車位與物業服務公司簽訂的關于車位收益分配的《車位管理協議》沒有違反法律的強制性規定，是雙方真實意思的表示，合法有效，業委會主張《車位管理協議》無效的訴訟請求不成立。


    三、業主委員會是否有權起訴要求物業服務公司將車位恢復原狀


    《物權法》中，對業主委員會是否有訴訟主體資格，沒有直接做出規定，但因此不能否認她的訴訟主體資格；作為民事法律的一般原則，法不禁止的，視為有權?！段餀喾ā返谄呤藯l二款規定：“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷?！币簿褪钦f，如果業主大會或者業主委員會作出的決定侵害了業主的合法權益，受侵害的業主完全可將業主大會或業主委員會作為被告訴至法院，請求人民法院依法撤銷業主大會或業主委員會作出的決定。即業主委員會可以作為被告身份被提起訴訟?！段餀喾ā返诎耸龡l規定，“業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條第一款規定，“業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持?！庇袑＜覍W者認為，除上述法律明確規定業主委員會可以作為原告起訴外，其余事項，業主委員會必須經過業主大會的明確授權才能提起訴訟。鑒于現實生活中召開一次業主大會非常不易，從現行法律規定的角度出發，筆者認為應當將業主委員會定性為民事訴訟法上規定的除自然人、法人之外的其他組織，只要是涉及全體業主公共利益的糾紛，業主委員會就有權提起訴訟，而不必要事事都必須經過業主大會的明確授權。此外，由于業主委員會不是法人，沒有獨立的擬制人格，其行為的后果、責任，應當由全體業主共同承擔。


    從上述法律法規規定可以看出，本案中業主委員會有權起訴物業服務公司要求其將車位恢復原狀，但基于本案中龍騰物業公司出租車位的收益已經全部用在了全體業主身上，故法院調解解決了爭議。

物業管理區域傷人事故法律責任分析


　　物業管理區域內共用部位及設施發生傷人事故的原因多種多樣，受害人既可能是小區的業主或物業使用人，也可能是小區外來的其他人員，其中涉及物業管理企業與受害人、物業管理企業與業委會等多重法律關系。本文試圖探討物業管理企業在何種情況下才應對傷人事故承擔責任。

　　一、物業管理區域共用部位和共用設施的范圍

　　要分析物業管理區域內共用部位及設施發生傷人事故的法律責任，就要首先確定物業管理區域內哪些屬于共用部位和共用設施。只有確定了共用部位和共用設施，才能依照合同約定認定物業管理企業是否盡到了相關的管理義務。

　　建設部在一九九八年制定的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第三條，用列舉的方法給共用部位和共用設施下了定義，“共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體，柱、梁、樓、板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等?！?br>
　　關于物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線的相關管線和設施設備的相對性問題，在學術界還有爭議，但無論產權歸誰所有，根據《物業管理條例》第五十二條之規定，供水、供電、儲蓄所、供熱、通訊、有線電視等單位應承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。也就是說，公用事業單位是物業管理區域內相關管線和設施設備的法定管理者，由于這些管線和設施設備發生的傷人事故應由公用事業單位承擔相應的責任。

　　物業管理區域內業主違反行政法規和業主公約違章搭建的構筑物不屬于共用部位和共用設施。因為私自建造行為本身就是違法的，建成后又是為了自用，雖然搭建在共用部位之上但這并不能改變其自用部位的性質。物業管理企業對這些違章搭建的行為沒有行政處罰權，所以在物業委托合同未明確給物業管理企業設定訴訟義務的情況下，只要物業管理企業已通過勸告的方式加以制止、并將有關情況及時向有關行政部門做了報告，就已經盡到了管理者的義務，不存在合同違約的行為，也不存在侵權的過錯，不應對事故承擔責任。受害人不能苛求物業管理企業必須采取訴訟方式來制止違章搭建行為或必須實際達到了制止違章搭建的結果。

　　二、共用部位及設施發生傷人事故的法律責任分析

　　從法律關系上分析，建設單位或業委會與物業管理企業之間是委托合同法律關系，建設單位是作為最初的業主或者最大的業主與物業管理企業簽訂前期物業委托合同的，行政法規只是規定了前期物業委托合同對廣大業主的效力并限定合同的有效期，而業委會也是代表廣大業主和物業管理企業簽定物業委托合同的，所以業主實際是合同的一方當事人。當業主受到傷害后存在合同法律關系與侵權法律關系的競合，業主既可基于合同法律關系起訴，也可基于侵權法律關系起訴，而小區外的其他人與物業管理企業之間不存在任何合同關系，所以其在人身受到傷害后只能以侵權法律關系起訴物業管理企業。

　　按照《物業管理條例》的規定，“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！彼噪p方在物業委托合同中的約定是判斷物業管理企業是否履行了義務，是否應承擔違約責任的重要依據。

　　上文已論述了共用部位和共用設施的法律規定，但法律規定并不排除當事人之間的約定，當事人可在法定的范圍內有不同的約定，如果合同約定的管理范圍是部分共用部位、共用設施或者管理的內容是專項服務，而發生的事故也與約定的管理范圍、管理內容無關，那么物業管理企業就不應承擔違約責任。例如，合同約定物業管理企業只提供保潔和綠化服務，他人在使用共用健身設施過程中受到傷害就不能要求物業管理企業承擔賠償責任。所以，物業管理企業是否應承擔違約責任，要看物業委托合同的具體約定。

　　受害者在侵權之訴中常常依據《民法通則》第一百二十六條和最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規定要求物業管理企業承擔損害賠償責任，但適用這兩條法律規定的前提必須是物業管理企業是致害部位或設施的管理人，這也要看物業委托合同的具體約定。由此可見，物業委托合同不僅在合同糾紛中有重要的意義，而且在侵權糾紛中也有非常顯著的作用，合同對管理范圍和管理內容的約定會直接影響侵權訴訟的成敗。

　　物業服務不同于一般的消費服務，建設單位或業委會與物業管理企業之間是基于相互信任建立的委托合同法律關系，物業管理企業只向特定的業主群體提供服務，小區外的其他人并不是服務的對象，其也不能僅以個人意愿就與物業管理企業訂立物業委托合同。居民住宅小區是一個相對封閉的環境，小區外的其他人如未經允許或編造理由進入小區后發生事故，其本身就存在過錯的情況下不應承擔責任。

　　三、兩種特殊情形下傷人事故責任的法律分析

　　1、非物業管理企業的過錯未驗收交接的共用部位和共用設施發生的傷人事故

　　物業管理企業與建設單位須就共用部位和共用設施實行查驗交接，這既是物業管理企業的義務也是建設單位的責任。但實踐中物業管理企業往往尚未完成全部的交接驗收，就已實際接管了小區并提供物業服務，其中的原因常常是建設單位不能夠提供有關資料。

　　共用部位和共用設施的資料對于維護管理有著非常重要的作用，但物業管理企業有可能因某一設施沒有驗收交接就不繼續履行合同，在非自身原因導致不能交接的情況下，物業管理企業在保留意見的前提下先行提供服務不是失職，相反是一種負責任的表現。從合同關系分析，如未完成驗收交接的責任不能歸物業管理企業，而是由于建設單位不能提供相應的資料或者經驗收不合格，那么建設單位在履行合同中有瑕疵，其不完全履行的行為必然影響到物業管理企業管理義務的履行，這些共用部位和共用設施發生的與驗收交接事項有關的事故，應由建設單位承擔責任；從侵權關系分析，如不能驗收交接的責任不在物業管理企業，且無法防止事故的發生，只要已將有關情況告知了業委會和公眾，那么物業管理企業對事故的發生就沒有過錯，不需承擔責任。

　　2、維修資金不到位導致不能及時維修引發的傷人事故

　　共用部位和共用設施的大修、改造就必然會牽涉到維修資金的運用問題，維修資金不論是由房地產行政主管部門還是由業委會管理，其運用事先都要經過審批。如果維修資金管理者堅持不予批準或長期拖延審批時間，致使共用部位和共用設施因得不到及時的大修而造成了人身傷害事故，那么物業管理企業是否應該對事故負責呢？

　　首先應當肯定，共用部位和共用設施的大修、更新、改造，按照規定應當動用維修資金，物業管理企業沒有任何義務在資金管理人尚未批準的情況下墊資進行大修。但對于侵權之訴而言，物業管理企業是否盡到了嚴格的管理義務，還要看是否已采取了措施阻止事故的發生或在不可能阻止的情況下將危險對公眾進行了適當的提示。所以，提示并不是小事，物業管理企業應在平時的工作中多運用告示與業主保持溝通。

車庫水淹新奔馳 物業賠償86萬


   只因突降暴雨，物業措手不及，以致車庫進水，致使業主停在里面的一部新款奔馳車被全部淹毀。業主一氣之下將物業公司告上了法庭。近日，黑龍江省高級人民法院終審判決物業公司將奔馳車修復成被水浸泡前的原狀，如不能按規定期限履行，就要賠償業主修車發生的各項實際費用86.73萬余元。
    
    李剛是哈爾濱某花園小區的業主，2003年7月2日李剛在買房的同時同該小區的物業公司簽訂了《車位租賃合同》。合同約定：租期一年，自2003年8月21日起至2004年8月20日止。合同又規定該小區的《車庫管理制度》作為本合同組成部分，與本合同具有同等法律效力。合同簽訂后，李剛依約定向物業公司繳納了租金8000元，取得了住宅樓地下停車場的車位使用權。

    2004年7月10日正好是休息日，勞累了一周的李剛呆在家里，打算美美地和家人過一個周末?？墒瞧咴鹿械奶鞖鈪s說變就變，早上還艷陽高照，到了中午不知怎么就開始陰霾蔽日了，不久天空突然降起了大暴雨。大雨來勢洶洶，為歷年所僅見，持續的時間也很長，地面的積水迅速上漲，很快就倒灌進了地下車庫。

    當物業公司的工作人員反應過來，車庫內的積水已經末過了腳踝。物業迅速組織人手向外排水，但雨下得太大了，水勢不斷上漲，物業排水的速度根本趕不上水漲的速度。等到李剛得到消息趕到車庫時，車庫內的水位已有一人多深，根本進不去了。當時李剛差點昏過去，自己剛買不久的一輛新款奔馳車正停在車庫里，水這么深，車算是完了。

    雨停后，物業把水排凈，李剛第一個沖進了車庫，只見自己的奔馳車水淋淋地停在車位上，里外已經全部被泡得不成樣子。李剛當即要求物業公司給個說法，修車并賠償損失。但物業認為，天降暴雨致使車庫被淹，是不可抗力，物業公司不應承擔損失。協商不成，2004年9月，李剛將物業公司和該小區的開發公司訴至哈爾濱市中級人民法院。

    李剛認為，因被告哈爾濱某開發公司提供的地下車庫不符合車庫用途，且物業公司管理不當，致使車庫進水將原告停放在車庫的奔馳轎車淹沒，受損嚴重，經濟損失巨大。且當天，自己本人在家，物業絕對有時間在車輛被淹末之前通知自己到車庫取車，然而沒有人去通知李剛。根據自己同被告物業公司簽訂的《車位租賃合同》及相關文件和法律規定，物業公司有保證租賃物符合法律規定的車庫用途的義務，同時對車庫內存放車輛有保管義務。由于物業公司未履行相關義務，給自己造成重大經濟損失。故請求：1、判令物業公司因違約行為，賠償給原告造成的車輛本身損失98萬元（以最終鑒定結論確定的損失為準）;2、判令物業公司因違約行為，給原告造成車輛無法使用的實際支出損失（自2004年7月12日起至車輛能夠修復可使用止，每日按500元計算），承擔違約責任；3、判令開發公司對物業公司給原告造成的損失承擔連帶責任。

    案件受理后，經李剛申請，法院委托鑒定機關對受損車輛進行了鑒定，鑒定結論為：李剛的奔馳轎車受損嚴重，基本恢復車的原貌所需要更換正廠零部件的市場總價格約為85.5萬元，修理工時費約為12336.00元。

    法庭上，被告物業公司辯稱：車輛損失系因不可抗力造成的，2004年7月10日當天出版的報紙的氣象信息為陣雨，雨量不大，因此當天的大暴雨是突發性的，災害性的，被告方無法預測，且公司組織50余人全力搶險，已盡到積極的管理義務。此事件屬不可抗力，物業公司應免責。

    被告哈爾濱某開發公司辯稱:不同意原告訴訟請求，車庫設計及施工符合要求。

    根據案件審理的需要，法院依法調取了黑龍江省寒地建筑科學研究院對該小區地下停車場所做的鑒定書。鑒定結論為：小區門口周圍地勢相對低洼，導致大面積匯水，以及雨水量超過該處市政排水系統排水能力和井篦排水不暢，是當時地下車庫出現雨水倒灌的主要原因。小區住宅樓地下停車場排水設計符合規范要求，未發現設計不當之處，排水系統施工基本符合設計要求，并具備使用功能。

    至此，雙方爭議的主要焦點集中在：一、物業公司是否盡到物業管理義務，本案中造成車輛被淹的原因是否屬不可抗力；二、開發公司開發建設的地下停車場排水設計是否存在缺陷，施工是否符合設計要求。三、開發公司是否應承擔連帶賠償責任。

    哈中院審理后認為:物業公司做為車庫出租方及物業管理部門，應當按照約定保持租賃物符合約定的用途，承擔地下車庫物業管理養護與維修義務。案發當日的暴雨，雖然具有不可預見性，但物業公司未盡合理注意義務及充分的防御職責。按照雙方當事人的陳述，在雨水倒灌的過程中，物業公司有充分的時間通知原告到地下停車場取車（事發當天是法定假日），如將車開出地下停車場，將不會造成原告的奔馳轎車被水淹沒的損害結果的發生。由于被告東方物業公司主觀上疏忽，僅僅是通知其工作人員到車庫入口筑壩攔水，當本案原告通過鄰居得知車庫進水時，此時水深將近1米，原告無法進車庫取車。在雨水倒灌的過程中，被告東方物業公司采取措施不力，汽車被水淹沒的將近48個小時后，才將汽車從車庫中拖出。原告的財產損害結果的發生，被告東方物業公司具有過錯，應負賠償修復責任。

    凡是基于外來因素發生的，而事件的發生雖是客觀的，但當事人能夠預見而由于疏忽沒有預見，或者未盡最大努力加以防止，不可抗力不能成立。被告物業公司做為專業的物業管理部門，對雨季可能危及其利益是可以預見的，雖然物業公司采取了一定的抗災措施，但未盡到最大的謹慎和最大的努力。故，物業公司不可抗力的主張沒有事實及法律依據，法院不予認可。

    關于原告主張被告開發公司，建設的地下停車場不具備車庫使用功能，不是合法建筑，應承擔連帶賠償責任。經法院調取的證據證實，該車庫排水設計及施工符合設計要求，具備車庫使用功能。對原告的該項請求，法院不予支持。綜上，2005年10月，哈爾濱中級法院一審判決：被告哈爾濱某物業管理有限責任公司將原告李剛所有的奔馳轎車修復成被水浸泡前的原狀，所需要修復及更換的零部件均應是修復奔馳汽車的指定機構及奔馳汽車的正廠零部件，所更換下來的舊部件歸物業公司所有；駁回原告其他的訴訟請求。

    判后，李剛和物業公司均不服，向黑龍江省高級人民法院提出上訴。近日，黑龍江省法院終審判決，維持一審民事判決主文及案件受理費和鑒定費部分，如物業公司未按一審判決主文規定的期限履行義務，賠償李剛因修復車輛發生的實際損失金額85.5萬元及修理工時費12336元，合計金額867336元。廢棄的車輛零部件歸物業公司所有。

談項目經理的應變能力與角色意識


由于每個物業項目管理的特殊性，常常發生意想不到的情況，項目經理要有妥善應對和處理偶發事件的隨機應變、因勢利導和發現、解決問題契機的能力與素質。同時能力與素質又與項目經理的所處的角色密切相關。


項目經理的應變能力之一——事事具細


    項目經理在接管項目前應充分做好準備工作，但是準備再好的項目經理，也很難料想或防止項目偶然事件的發生。事事具細是項目經理常用的一種解決問題的方式之一。例如：項目經理在解決一起小區物業與業主的糾紛過程中，在進行分析時，往往被表面現象蒙蔽，很長時間不能解決，使公用設施造成潛在隱患，具體情節如下：


    事例一：某小區12號樓103業主由于裝修不慎，將電梯豎井內墻壁打穿，同時將自家廚房內供水管打穿，造成電梯豎井內輕微漏水，為電梯的安全運行造成隱患。經物業管理中心與業主多次溝通，業主仍由于裝修費用過高原因不愿意維修，寧愿多交些水費，也要求物業予以修復或維持原狀，即使物業部門發放了整改通知單。


    案例啟示：在解決此類問題時，物業項目經理往往由于自身的主觀意向去解決問題，雖然認真聽取了電梯維保單位及項目維修人員的報告，積極努力的去與業主溝通解決，但是收效甚微。如何變被動為主動，是對項目經理的一次考驗。經過項目經理的努力，迅速解決了這個棘手的問題。(百聞不如—見，項目經理在處理此類問題時有必要事事具細，通過項目經理親自調查發現，業主打穿與業主家熱水器連接的熱水管，由于微漏不明顯，造成維修工與電梯維保員工誤判，經項目經理在電梯豎井內檢查，發現流出的是熱水。經與業主溝通，業主很快答應解決這個問題，并找到了長期電費高漲的原因。)此時，項目經理可以在解決問題后主動向員工提問，如何解決這個問題。此時員工的注意力會馬上轉移到項目經理身上，項目經理可以通過不同的回答來進行判斷，對員工的回答作恰當的小結和補充。這樣項目經理可迅速化解原來未能解決問題的尷尬局面。


項目經理的應變能力之二——物管專業知識與經驗


    物業管理人員所擁有處理問題的專業知識與經驗是順利與業主溝通、解決問題的法寶，良好的處理問題的方式與溝通方法是項目經理所具備的優勢，也是物業管理專業化的一種體現。


    事例二：所管理項目10一102業主提出的家中客廳地暖不熱的問題。


    今年一月初的一場大雪使京津近三十年來經歷了一場前所未有的供暖考驗，對于物業所管理項目而言，也是服務項目中的重中之重，如何處理業主、物業服務中心、供熱公司三者之間的問題是對項目經理的考驗，也是對項目經理業務應變能力的考驗。


    首先根據原有物業服務經驗分步驟進行解決：


    (1)是否地暖管路存在問題?


    需要對每一組豎井內管路進行檢查，排除問題，必要時再聯系建設方對業主家內地暖進行檢查：


    (2)是否業主家內閥門未完全打開，導致供暖效果不好，達不到流量需求。


    (3)是否有隱蔽工程(往往業主在裝修時私自做了改動，影響循環)。


    采取的方法是將閥門打開到位，再查看客廳是否達標：最終解決的方式是聯系建設方進行維修或找熱力公司進行排污處理。


    (4)與熱力站進行溝通，主要原因為由天氣太冷，供暖流量不足，造成供暖不達標，影響了居民生活，熱力公司正在加緊解決。


    案例啟示：對此類問題尋求各相關單位共同檢測、分析、檢查并得出結論是本案例的一個難點，但往往并不能收到良好的效果。此時項目經理要通過本身的物業管理專業經驗來考慮問題，分析找出存在問題的原因并達成一致意見予以解決，有可能收到意想不到的結果。本案例的最終解決方式是熱力公司采取應急預案予以解決，但如果項目經理如不再第一時間內了解小區供熱狀況，有可能造成物業公司與業主之間矛盾的發生，有可能引發業主通過居委會、相關職能部門維權事件的發生，造成不良影響。良好的專業技能及經驗基礎，是項目經理與業主加深關系的橋梁。


項目經理的應變能力之三——信息溝通


    一個小區做的好與不好，在信息發展的今天，可以通過各種信息手段了解(如手機信息、網絡信息、電視信息、相關部門信息等)。


    如在新接管本小區項目時，為了能及時了解小區目前存在的問題以及前期遺留的問題，可通過網絡在相關網站上找到本小區的信息，可以在第一時間內了解本項目的狀況以及業主所期望的內容。


    事例三：小區項目燃氣問題：在項目業主領鑰匙裝修的時候，燃氣公司就曾經提出警告，天然氣表位置嚴禁擅自改動或產生相對移位，倘若違規擅自改移，天然氣將不予開通。但是，總是有些業主，嫌房子格局不符合自己的設計初衷，擅自改變了房子的格局(注：開發商樣板間造型是誤導業主改造的原因之一，同時物業管理中心未及時盡到告知義務)，造成了天然氣表位置移位，結果自然很麻煩。


    在處理此類遺留問題時，項目經理可以通過網絡信息、業主論壇、社區論壇等了解業主對此類問題的認識，及時掌握業主的動態。


    案例啟示：在充分了解此類問題的同時，第一時間與相關業主進行溝通是解決問題的關鍵。最終結果是經小區項目經理協調與業主達成一致，物業公司以減免三個月物業費的方式圓滿的解決了二年來的遺留問題，不僅收回了欠費，項目經理也在小區樹立起了威信。


    由于物業管理的不可抗辯性，往往項目經理在處理小區事務時，要充分考慮自身的角色，即使項目經理有較高能力與素質，但在管理過程中，角色意識也是項目經理處理小區問題時要考慮的重要組成部分。


    筆者認為，項目經理應具備以下幾種“角色”意識：


    1．“我也是業主”


    首先項目經理要把自己當成多面業主。無論是業主、租戶、空置房都是項目服務的內容。項目經理可以是業主，也可以是租戶，也有可能是開發商(空置房業主)。通過不同的角色轉換，經過換位思考，是個成熟的項目經理走過的必經之路。


  2．經營家意識


    項目服務最終結果是為企業創造價值。一個好的項目，特別是前期物業管理過程中，可以為企業贏得較高的利潤。老小區就會存在投入與產出的問題，一個好的項目經理不能僅停留在單純的物業服務上，而是提升到經營物業服務上，這也是物業服務發展的方向。項目經理的角色在這里就是經營家。


    3．創造性意識、有效性意識


物業的創造性發展是項目經理拓展自己空間與創造性相結合的一種方式，項目的發展要不斷吸取先進的物業管理經驗。如：通過物業項目的投標可以為企業拓展服務：通過不同項目的管理可以進行橫向比較：而通過考察、參觀等可以開闊視野。同時，物業服務可分為有效服務與無效服務，有效服務為物業服務中心創造價值，無效服務浪費項目的資源。項目經理管理小區的主要工作放在人員的管理上，只有人力資源管理到位，才能服務到位，從人力資源的源頭抓起，是項目經理治理小區的最主要的角色。


    4．調解員意識


    糾正違章搭建等問題是令物業服務企業頭痛的難題，。由于業主自有物業違章搭建靈活程度性較大，給物業服務人員的管理帶來一定難度，也許在一夜之間，違章搭建已落實完成。在既定事實下，物業服務人員只能下整改通知書規避責任，同時向相關部門上報。做好業主間的調解員就是在業主到小區物業服務中心辦理裝修申請之前，所負責區域的物業服務人員與業主先行進行溝通，引導業主參照樣板間的裝修模式，提前告知裝飾單位靈活改變裝飾方案，符合裝修要求，在行為上占據主動，為今后與業主再次溝通打下基礎。


    物業服務人員發現問題很容易，關鍵是如何解決問題，物業服務人員要培養解決問題的思維習慣，要在業主提出問題的同時思考如何去解決。有什么解決方案，各種方案的優劣和代價，采取什么措施和手段最有效，是否比目前的方案更好，具體的實施計劃。只有業主認為有道理，才能達到糾正的目的，做好調解員就是能夠從業主的利益來出發，為業主提出更好的方案，更好的方法，更好的解決方式。同時為化解業主間的矛盾糾紛。

辯稱物業無資質兩年拒交管理費


【案情回放】


　　業主拒付管理費成被告


　　上訴人（原審被告）：羅某、吳某某被上訴人（原審原告）：深圳市某物業管理公司


　?。玻埃埃茨炅_某、吳某某與深圳市某房地產公司簽訂房地產買賣合同，約定羅某、吳某某購買××花園×號樓×房產。在２００３年８月，深圳市某房地產公司委托深圳市某物業管理公司對該花園業主提供物業服務，收費標準為２．９元／平方米。２００４年３月８日，羅某、吳某某辦理入伙手續，但從２００４年１０月起拒絕交納管理費等費用，截至２００６年９月，共拖欠深圳市某物業管理公司費用總計人民幣５５６２．５６元。深圳市某物業管理公司遂于２００８年１１月訴至羅湖區人民法院，要求羅某、吳某某支付拖欠的物業管理費等相關費用。


　　針對深圳市某物業管理公司的起訴請求，羅某、吳某某稱，深圳市某物業管理公司無物業管理資格，其有權拒絕交納物業管理費等費用，但并未提出物業管理費等費用的請求已經超過訴訟時效期間的抗辯。


　　對此，羅湖區人民法院經審理認定深圳市某物業管理公司具有物業管理資質，且對涉案物業進行了物業管理，判令羅某、吳某某應當向深圳市某物業管理公司支付物業管理費等相關費用。羅某、吳某某不服一審判決，以深圳市某物業管理公司向其主張物業管理費等費用的時間已超過法律規定的二年訴訟時效期間為由，向深圳市中級人民法院提起上訴，請求撤銷原判，駁回深圳市某物業管理公司的訴訟請求。


　　爭議焦點


　　二審提出時效抗辯是否成立？


　　本案的爭議焦點是：羅某、吳某某在二審期間提出的訴訟時效抗辯是否成立？


　　羅某、吳某某認為，一審判決適用法律錯誤，本案無任何證據證明深圳市某物業管理公司在訴訟時效期間內主張過權利，其主張物業管理費的時間已超過法律規定的訴訟時效，應依法駁回其請求。


　　深圳市某物業管理公司認為，羅某、吳某某的上訴理由不能成立，請求二審法院駁回上訴，維持原判。


　　裁判結果


　　業主上訴理由被駁回


　　深圳市中級人民法院經審理認為，雖然羅某、吳某某在本案二審期間提出了深圳市某物業管理公司起訴請求物業管理費等費用的時間已超過了訴訟時效的主張，但根據《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》，由于羅某、吳某某在本案一審過程中并未提出過任何關于訴訟時效的抗辯，且在二審中未提供新的證據證明深圳市某物業管理公司對于物業管理費等費用的請求權已經超過了訴訟時效期間，故法院對于羅某、吳某某二審期間提出的上述抗辯理由依法不予支持。


　　法官手記


　　訴訟時效抗辯也有“時效”


　　訴訟時效是指民事權利受到侵害的權利人在法定的時效期間內不行使權利，當時效期間屆滿時，人民法院對權利人的權利不再進行保護的制度。也就是說，在法律規定的訴訟時效期間內，權利人提出的請求合法成立的，人民法院可根據權利人的申請強制義務人履行其所應承擔的義務，而在法定的訴訟時效期間屆滿之后，權利人才行使請求權的，人民法院就不再支持權利人的請求權。


　　我國民事訴訟的一般訴訟時效期間為二年，凡有特殊時效規定的適用特殊時效


　　訴訟時效依據時間的長短和適用范圍分為一般訴訟時效和特殊訴訟時效。前者是指在一般情況下普遍適用的時效，這類時效不是針對某一特殊情況規定的，而是普遍適用的，如我國《民法通則》第一百三十五條規定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外?！边@表明，我國民事訴訟的一般訴訟時效期間為二年。特殊訴訟時效是針對某些特定的民事法律關系而制定的訴訟時效。特殊時效優于普通時效，就是說，凡有特殊時效規定的，適用特殊時效，對此我國《民法通則》第一百四十一條規定：“法律對時效另有規定的，依照法律規定?！彼煞譃椋海?、短期訴訟時效，指訴訟時效不滿二年的時效；２、長期訴訟時效，指訴訟時效在二年以上二十年以下的訴訟時效；３、最長訴訟時效，最長訴訟時效為二十年。時效具有強制性，任何時效都由法律、法規強制規定，任何單位或個人對時效的延長、縮短、放棄等約定都是無效的。


　　值得注意的是，最高人民法院《關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》（以下簡稱《規定》）于２００８年９月１日起開始施行，該《規定》對訴訟時效的起算、中斷、中止、效力等進行了系統、全面的規定，這將對公眾依法行使權利，維護自身的合法權益產生重大而深遠的影響。


　　當事人未提出訴訟時效抗辯，人民法院不應對訴訟時效問題進行釋明及主動適用訴訟時效的規定進行裁判


　　訴訟時效抗辯是當事人的抗辯權，不屬于法院主動審查的范圍，法院不應主動適用訴訟時效規定進行裁判。在義務人沒有主張訴訟時效抗辯權的意思表示的情形下，如果人民法院主動對訴訟時效問題進行釋明，則有違誠實信用的基本原則，也有違法院居中裁判的中立地位。因此，《規定》第三條規定：“當事人未提出訴訟時效抗辯，人民法院不應對訴訟時效問題進行釋明及主動適用訴訟時效的規定進行裁判?！庇纱?，遵循意思自治原則和處分原則，在義務人不提出訴訟時效抗辯的情形下，人民法院不應主動援引訴訟時效的規定進行裁判。


　　當事人在一審期間未提出訴訟時效抗辯，在二審期間提出的，人民法院不予支持


　　同時，為避免不當地擴大適用訴訟時效制度，從而損害權利人的合法權利，司法解釋對訴訟時效的適用范圍進行了限縮解釋，對訴訟時效抗辯權的行使階段進行了限定?！兑幎ā返谒臈l規定：“當事人在一審期間未提出訴訟時效抗辯，在二審期間提出的，人民法院不予支持，但其基于新的證據能夠證明對方當事人的請求權已過訴訟時效期間的情形除外?！痹撘幎ǖ脑碓谟?，如果任由義務人在任何審理階段均可行使訴訟時效抗辯權，則將出現法院無法在一審審理階段固定訴爭焦點，無法有效發揮一審事實審的功能，使審級制度的功能性設計流于形式，產生損害司法程序的安定性、司法裁決的權威性、社會秩序的穩定性等問題。因此，司法解釋結合我國民事訴訟法的相關規定對訴訟時效抗辯權的行使階段進行了限制，原則上，義務人關于訴訟時效的抗辯應當在一審中提出，二審提出的，除非有新證據，否則不予支持。


　　本案中，深圳市某物業管理公司向人民法院請求保護其收取物業管理費的訴訟時效期間為一般訴訟時效，即二年。但由于羅某、吳某某在一審階段未提出時效抗辯，人民法院也不得主動適用訴訟時效規定進行裁判，應當視為其放棄該抗辯權利和放棄該時效利益，最終導致羅某、吳某某一審敗訴。二審期間，羅某、吳某某雖然提出了深圳市某物業管理公司向其收取物業管理費的請求權超出訴訟時效的抗辯理由，但羅某、吳某某并未提供新的證據證明深圳市某物業管理公司的請求權已過訴訟時效期間。因此，深圳市中級人民法院依據司法解釋的相關規定，最終駁回羅某、吳某某的上訴請求。


【名詞解釋】


　　訴訟時效是指民事權利受到侵害的權利人在法定的時效期間內不行使權利，當時效期間屆滿時，人民法院對權利人的權利不再進行保護的制度。