物業管理典型案例

社區物業管理方案

業主電視機被抬走

[案情]
5月22日上午9：40左右，一位小姐自稱是丁香苑業主的女朋友請兩位先生抬一臺彩電從當值3#崗出去維修，當值安全員張XX將其攔阻讓其出示物資搬運放行條，但該小姐未開具，當值崗位遂讓其到到管理處開具物品放行條再給予放行，同時將情況向班長匯報，并通知當值2#將該小姐帶到管理處便返回崗位，可該小姐由于在前臺說不清楚房號及業主的姓名，前臺拒絕為其開具放行條。這位小姐趁管理處工作人員不注意的情況下，偷偷撕下一張空白的放行條回到3#崗，此時前臺也未及時將此信息向中心通報。
10點左右，該小姐返回3號崗，當值安全員張XX詢問小姐為什么沒有填寫放行條？此時小姐聲稱沒有帶身份證，不記得身份證號碼無法填寫。并說有急事要趕著去上班，電視機只是抬出去維修一會就搬會來，該小姐在與崗位吵鬧、交涉了20分鐘左右后，在不耐煩的情況下，當值安全員張XX在沒有向中心及班長匯報的情況下，押了該小姐隨行的一名男子身份證后予以放行。結果導致了電視機被搬出，給業主造成損失。

[案例分析]
1．事發后，經崗位描述該小姐的特征，向該業主評述，該小姐原與業主在某種場合認識，有一定的關系，由此可斷定是該小姐配了業主房間鑰匙，在交往中產生了糾葛后對該業主進行的報復。但該業主發現電視機被抬走后，也未及時向派出所報警。
2、針對此事，物業公司管理處立即召集全體安全員進行分析、討論，并在經理的指導下安全部編制了“逐級匯報制度”在工作中予以實施。
3、由于安全工作的失誤產生的損失，業主要求賠償，但根據該小姐與業主的特殊關系及業主的責任，管理處正積極與該業主協商解決辦法。
4．物業公司召開全員會議，再次強調物資搬運處理程序，提高全員意識；制定“逐級匯報制度”并開展培訓，明確今后嚴格匯報制度。積極加強與業主之間的溝通，要求其向派出所報案，由派出所協助調查。

[實際操作]
1．秩序維護員、客服員應提高職業敏感，對重要物資的搬運要不怕麻煩，認真核實。同時也應留意保姆等人的反常行為。
2．管理處加強物資搬運放行控制的同時，應加強對秩序維護員處理問題的程序、方法、技巧的培訓。

管理處保管業主鑰匙的風險

[案情]
2003年某日凌晨，某大廈物業管理處巡邏崗（新入職未轉正員工）在巡邏樓層過程中發現一住戶將鑰匙遺忘在門上未拔出，因害怕鑰匙丟失，隨即將鑰匙拔出（巡邏崗考慮到已是凌晨2時多，怕打擾業主休息，故未將鑰匙直接交給業主），交到控制中心，直至當天中午才將鑰匙還給業主并向其說明情況。業主認為管理處處理此事欠妥，鑰匙可能被配制過，存在安全隱患。
[案例分析]
1、管理處客服人員得知此事后，立即與業主進行坦誠溝通，就管理處處理此事的欠妥向業主表示歉意，同時為避免引起不必要的麻煩，希望業主更換門鎖，管理處可為其進行免費安裝。
2、經與業主溝通，業主最后自費將門鎖更換。
3、及時召開安全員會議，針對此事進行分析，從中總結經驗教訓，避免再犯類似錯誤。
[實際操作]
1、處理問題，應分清輕重緩急，對此類敏感問題的處理，應本著越早處理越好的原則，以免業主擔心。
2、遇事千萬不要自以為是、自作主張，如自己不知如何處理，應逐級匯報，得到指示后再做，以免好心辦壞事，給管理處帶來不必要的麻煩。

物業公司電瓶車不慎撞人

[案情]
2007年6月21日上午18：20分，電瓶車司機陳某在銷售大廳后門看樓電瓶車落客區啟動車輛調轉車頭欲擺正車位、倒車時，一打電話的女士穿過，不慎蹭上車尾部。司機下車檢查，發現人已被撞，李小姐稱右腳崴了。隨后，安全負責人立即趕到現場，撥打“120”及交警支隊電話報案。18：25服務中心經理趕到現場，對現場進行調解和受傷人員的安撫工作。18：41救護車趕到，但李小姐執意要等交警到場再去醫院。19：10，救護車讓傷者簽字后先返回醫院，該女士也通知了單位同事。19：20交警趕到現場，進行勘查、拍照、筆錄，再次通知救護車返回。19：30將傷者帶到醫院檢查、治療；安全主管一同前往醫院進行拍片。經檢查，醫生表示腿部未出現異常，皮膚輕微紅腫，開消腫藥物治療。21：50，物業服務中心將李小姐送回，并達成協議，于6月22日下午一同到交警隊銷案。

[案情分析]
1. 管理處當日組織所有電瓶車人員進行討論、分析；
2. 每周定期組織電瓶車司機進行安全教育，提醒所有司機，遵守道路交通規則和注意事項；
3. 對崗位操作，指定專人負責，并隨時進行抽查，發現違規現象及時處理、整改。

[實際操作]
1、加強對電瓶車司機安全教育培訓；
2、嚴格按照行車操作流程，定期檢測車輛性能；
3、及時跟蹤妥善處理；
4、針對此事服務中心召開專題會議，總結經驗、吸取教訓、引以為戒。

業主家施工工人電動工具失竊事件

[案情]
某日16：20左右樓盤D3—201趙阿姨打電話到控制中心反映家中施工工人在D區東門口丟失一把電鉆（價值1600元左右），中心接到信息后，立即通知當值班長、安全負責人趕到現場確認處理。16：25安全負責人趕到現場，迅速啟動應急處理方案，按照控制中心監控錄像所提供的錄像資料開展地毯式的搜索。在18：00左右發現一名形跡可疑的男子帶著一把電動工具、準備離開小區，班長、安全負責人趕到現場，將該男子帶到服務中心調查；證實了該男子準備帶走的工具屬于贓物。18：40左右安全負責人打電話通知D3—201趙阿姨、丟失的工具已找到。

[案情分析]
1、 施工工人在小區報有僥幸心理、順手牽羊的現象；需加強物資搬運放行制度的管理；
2、 在辦理裝修施工手續時，做好相關的安全宣傳，對到小區施工人員臨時出入證的辦理要嚴格審核；
3、 要求崗位上在巡邏過程中，對攜帶物品的人員加強盤查力度。

[實際操作]
1、 加強物資放行的管理，要求裝修巡查的安全崗位對裝修現場的工具進行登記；
2、 定期組織人員對裝修現場進行檢查和晚間清場；
3、 做成宣傳案例，張貼在施工通道出入口。

社區內飼養寵物傷人事件

[案情]
67歲的退休干部畢某某住在北京市海淀區某小區，曾因患有雙側頸動脈粥樣硬化、多發性腦梗塞、高血壓病等病癥多次住院治療。2006年7月26日上午10時許，畢某某在其所住的家屬樓單元門口不遠處散步時摔倒，經報120急救中心，畢某某被送往中國人民解放軍總醫院急診救治，手術前診斷為急性重型顱腦損傷和高血壓病。7月28日畢某某因急性重型顱腦損傷死亡。
許某某與畢某某系住同一單元的鄰居，飼養寵物小狗，每日外出遛狗。2006年7月26日上午10時許，許某某下樓遛狗。畢某某的妻子稱是許某某遛狗沒有拴狗鏈，狗追撲畢某某，導致畢某某在轉身驅趕狗的過程中摔倒在地。事發后，死者畢某某的家屬作為原告將狗主人許某某一家三口告上法庭，要求索賠。
[案情分析]
本案中，事情的發生經過，被告雙方所居小區物業監控錄像拍攝。錄像雖然不很清晰，但雙方對錄像反映的時間、人物、動作、經過均表示認可。錄像中雖然沒有小狗的畫面，但考慮到限于監控錄像技術和事發現場有遮擋物等情況，錄像整體內容即事情發生的時間、人物、動作、經過，仍能反映出畢某某在停放的車尾站立時突然躲閃摔倒的內容，而發生此情況前后，許某某有開單元門、走出、在車旁彎腰下蹲抱東西的動作，且許某某亦不否認當時出門遛犬一節，結合畢某某家屬提供的證人證言，法院認定系許某某所飼養的家犬對畢某某有致害事實。許某某應對畢某某因躲閃許某某飼養的家犬受傷并死亡的后果承擔相應民事責任。
同時，法院認為，因畢某某自身患有多種疾病，此次損害與其自身身體狀況有一定關聯，故應當減輕許某某所應承擔的民事責任，應按70％的責任比例賠償畢某某死亡所造成的合理經濟損失。
[法理分析]
《民法通則》第一百二十七條規定：“飼養的動物造成他人損害的，動物飼養人或者管理人應當承擔民事責任；由于受害人的過錯造成損害的，動物飼養人或者管理人不承擔民事責任；由于第三人的過錯造成損害的，第三人應當承擔民事責任。”最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第四條第一款第（五）項規定：“飼養動物致人損害的侵權訴訟，由動物飼養人或者管理人就受害人有過錯或者第三人有過錯承擔舉證責任。”
[實際操作]
物業管理中因此產生的鄰里糾紛并不少見，物業公司往往被牽扯其中，甚至作為被告被告上法庭，1、事發前，基本義務的履行（警示、勸阻等等），以免案件發生后業主認為物業公司有過錯提起訴訟；2、同本案例：證據的保全至關重要，證據證明責任。

“三無”車輛在物業管理區域被盜 物業公司是否擔責

[案情]
A君向某小區物業管理公司交納120元辦理了車輛月?？?。某晚，A君將車駛進小區，領取了車輛出入卡。第二天取車時發現車輛不見了，遂向公安機關報案。后經公安機關偵破，是A 君的司機串通他人偽造出入卡，偷配鑰匙開走該車，該車下落不明。經查，該車并未向車管部門領取正式牌照，屬于無車輛牌照、無行車證、無購置證的“三無”車輛。A君向物業公司索賠未果，遂向人民法院提起訴訟，訴稱：該車是被人持偽出入證盜走，被告物業公司值班員疏于鑒別真偽，造成車輛被盜，要求物業公司賠償16萬。原告A君向法庭提交了購車發票復印件，上載購車人為B君，黑色桑塔納2000。
被告答辯稱：原告所稱的失車與辦理月保的車輛在車型、車架號碼、發動機號等方面不相符，原先失車實為無牌車輛，構成了對被告的欺詐。根據停車場的管理規定，無號牌的車輛或來歷不明的車輛謝絕進場。因此被告不負管理義務。此外，車輛被盜是原告所雇請的司機串通他人所為，犯罪人對車輛失竊應負主要責任。而原告管理不善致使司機可以偷鑰匙和偽造出入卡，主觀上有過錯，應承擔部分責任。另外，原告僅向法院提交購車發票復印件，不能證明車輛來源的合法性，不合法的車輛不受法律的保護。
[案情分析]
1、《合同法》373條規定：第三人對保管物主張權利的，除依法對保管物采取保全或者執行的以外，保管人應當履行向寄存人返還保管物的義務。第三人對保管人提起訴訟或者對保管物申請抵押的，保管人應當及時通知寄存人。上述規定，是基于合同的相對性原理作出的。保管人和寄存人是保管合同的當事人，保管人返還保管物的義務向寄存人履行。第三人對保管物主張權利時，只有在有關機關對保管物采取了保存或者執行措施的情形下，保管人才能免除向寄存人返還保管物的義務。否則，不管保管物的性質如何，保管人應向寄存人履行返還保管物的義務。
在本案中，A君寄存的車輛雖屬于“三無”車輛，但其占有、使用該車以及把該車寄存是一個不爭的事實。即使是屬于非法財產，根據《合同法》的規定，權利和義務只能通過訴訟等途徑，由有權機關處理，保管人不能擅自處理。A君有權要求返還。另外，該車是否屬于非法財產，應由國家授權的專門機關依照法定程序予以認定，非法機關或其他組織、個人，無權認定。
2、《合同法》365條規定：保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。因此，保管合同雙方當事人的權利義務是圍繞著保管物的交付、保管與返還而確定的。法律并沒有規定寄存人有向保管人說明其保管物的來源及持有的合法性的法定義務，沒有賦予保管人審查保管物來源及寄存人持有的合法性的法定權利。因此，本案物業公司以保管物合法性存在瑕疵為免責理由是不成立的。
[法理分析]
本案涉及的當事人有A君、A君的司機及同伙、物業管理公司。
A君及其同伙偽造出入卡并偷造鑰匙盜竊車輛，除應承擔刑事責任外，還應承擔損害賠償的民事責任。但是根據合同的相對性原理，A君向司機及其同伙主張民事賠償是另一個法律關系，A君與物業公司之間存在一個保管合同關系，A君的損失可向物業公司直接主張。那么，物業公司是否應當承擔賠償責任呢？根據本案性質，適用過錯責任原則不承擔責任。值班人員應疏忽大意未能鑒別出入卡是偽造，造成車輛被盜，存在過錯。但是，如果偽造的出入卡與原件非常相似，要求一個沒有專門鑒定知識的安全員在短時間內鑒定出來未免太過苛刻。另外，本案因有A君的司機參與，極易使值班人員誤會是A君的意思。因此，物業公司不需承擔全部責任，只承擔部分責任。而A君自身未能盡妥善的注意義務，使出入卡被偽造、鑰匙被偷，與本案有明顯的因果關系，自應承擔主要責任。
[實際操作]
1、物業公司管理的停車場，如有控制車輛進出的設施，發放了進出卡，建立了進入取卡、出去收卡的制度，就與保管合同的特征極為相似，極易被認定為保管合同成立。物業公司的一般抗辯理由，如：保管費與車輛價值不對等、保管合同須雙方合意、收取費用是停車服務費等，都不被確認。因此，物業公司只有認真履行義務，采取有力的措施，嚴防車輛受損才是根本；
2、車輛駛出停車場時，值班員要履行謹慎的注意義務，認真核對出入卡，防止偽造；
3、保管關系既有一次性的，也有連續性的，根據這個特點，物業公司應改不定期更換出入卡，這是防止偽造的方法之一。

業主店內被殺 物業公司是否擔責

[案情]
鄭某于2004年元月5日在福建省長汀縣商業城租店開設金正通信店。同年元月6日，鄭某父親在叫人不應的情況下，請人撬開店門，發現鄭某死在店內遂馬上報警。
某市場發展總公司是事業單位法人，對商業城市場行使管理職能，并根據某縣政府、縣物價局文件和其業務范圍項目的規定，對商業城業主、經營者進行有償服務，向鄭某等業主、經營者每月收取一定的物業費，其服務內容包括安全保衛等工作。被告為履行其服務職責，制訂了《商業城專業市場文明公約》、《商業城夜間保安員值班職責》和《保安夜班巡值情況登記表》。按照其提供的《保安夜班巡值情況登記表》記錄在2004年元月5日發現問題欄目記載為“無”，在2004年元月6日發現問題欄目記載為“商業城正大門右側手機店出事故，店主被害。某領導在場，公安人員在偵查現場”。領導批示欄目記載為“接情況報告后，隨即報告了副縣長，副縣長指示，公安已介入，由公安部門處理”。2004年8月27日，鄭某父親訴至法院，要求判令某市場發展總公司因鄭某死亡的賠償費計人民幣6121元。

[分析]
本案中從表面上看，被告方能夠出具《保安夜班巡查情況登記表》則證明其已盡了基本的巡查責任，不存在明顯或重大過失。事實上保安是否妥善盡職，我們無從得知。原告方也無法證明被告方有過錯。
整個案情的發展對被告方非常有利，所以被告方勝出，原告無法證實被告存在的過失責任，案情告訴我們，質量記錄在整個案件當中的重要性，因此認真記錄和妥善保存好質量記錄是我們規避風險的重要物證，另外一點就是相關制度的履行義務以及安全員的盡職盡責，這一點也尤為重要。

[法律焦點]
本案中爭論的焦點是物業管理中保安的責任有多大。從本案來看， 鄭某與被告沒有簽訂書面物業管理合同，因此，也沒有書面對物業管理企業在履行物業管理過程中保安的職責的約定。但雙方已經形成事實物業管理合同，合同成立。我們可以從相關方面來確定本案雙方的保安約定。被告為履行物業管理職責，在安全防范方面制訂了《商業城專業市場文明公約》、《商業城夜間保安員值班職責》和《保安夜班巡值情況登記表》，從以上我們可以推定鄭某與被告之間在保安方面的約定。被告如果未按這些規定履行其職責或履行職責中存在明顯的過錯，可視為被告在物業管理方面存在過錯和違約行為，就應承擔違約責任。但是如果物業管理部門履行了上述制度規定，或者說原告方無法提供被告方在物業管理中存在過錯的證據，那么，被告就不存在違約，也不存在承擔違約責任的問題。本案被告在事故發生時履行了巡查的義務，本案鄭某被害的地點位于商業城外的沿街商店內，案發后店門完好緊閉無異狀，物業管理部門在事故發生后向上級請示報告及協助公安機關偵查工作，已履行了保安義務，其無法阻止原告之子鄭某在金正通信店內被人殺害的刑事案件的發生。本案原告不能證明被告存在管理上的過錯，那么被告就不承擔業主、經營者的人身損害賠償責任。對于第三人對原告之子侵權，被告不存在過錯，因此，物業管理企業的保安責任，不應包括確保物業管理區域內業主、物業使用者的人身不受第三人的不法侵害，否則，是一種變相的把國家司法機關的職能強加在物業管理保安職能上，這本身就是不合法的。

[實際操作]
本案中，物業管理企業不承擔責任，并不意味著我們在物業管理中就可以掉以輕心，忽視安全防范，安全工作一定要從人防、物防、技防三個方面綜合下手。時刻保持高度警惕就是安全的保證！在物業管理合同或業主公約等條約中，不要針對24小時保安作特別規定，要注意規避此類不利于我方的條款。

[法院判決]
法院經審理認為，被告雖未與鄭某簽訂物業管理服務合同，但其已實際收取了業主、經營者的物業費，應視為被告與業主、經營者已形成了事實物業管理服務合同關系，被告與鄭某之間存在物業管理合同關系并已經成立。物業管理的保安，應理解為為業主創造方便安全的條件，維護物業管轄范圍內公共秩序良好與穩定。但它不是廣義上的社會安全，保安不能等同于保鏢，不能要求被告確保商業城內所有財產和人身的安全。本案被告已履行了保安義務，其無法阻止原告之子鄭某在金正通信店內被人殺害的刑事案件的發生，本案原告不能證明被告存在管理上的過錯，那么被告就不承擔業主、經營者的人身損害賠償責任。遂依民法通則第一百零六條第一款和合同法第三十六條的規定，判決駁回原告訴訟請求。原告不服一審判決，提起上訴。二審法院審理認為，由于被上訴人與商業城業主及物業使用者對24小時安全保衛的內容未作特別約定，故依照現行物業管理的相關法規，可以認定被上訴人所負的保安義務僅是為維護物業管理區域內的公共秩序和物業使用的安全而實施的必要的正常防范性安全保衛活動。上訴人認為被上訴人的保安服務應包括對業主及物業使用者人身安全不受第三人不法侵害提供保障，于法無據，且鄭某被害的地點位于商業城外的沿街商店內，案發后店門無異狀，此時被上訴人即使履行了正常的防范性安全保衛義務，也無法避免店內犯罪行為的發生，因此被上訴人的行為與鄭某之死無法律上的因果關系。故判決：駁回上訴，維持原判。

[法理評析]
在預見范圍內承擔責任！本案是一般侵權案件，適用的歸責責任原則是過錯責任制。即本案被告承擔責任的依據是被告在本案中有無過錯，由于被告在本案中不存在違約過錯，原告之子鄭某被害的地點位于商業城外的沿街商店內，案發后店門完好緊閉無異狀，縱使被告已經履行了正常的防范性安全保衛義務，也無法避免店內這種突發性強、警察對此也難以防范的犯罪行為的發生，由此可以認定被告不存在違約過錯，與原告之子鄭某的死亡無法律上的因果關系。故本案被告對原告之子的死亡不承擔民事責任，且原告之子鄭某系遭受他人不法侵害致死，此事件所產生的人身損害賠償并非被告在訂立物業管理服務合同時預見到或應當預見到的其違反合同可能造成的損失。根據合同法第一百一十三條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”之規定，被告對超過其訂立合同時預見到或應當預見到的因違反合同可能造成的損失不承擔賠償責任。故法院判決駁回原告的訴訟請求是對的。

裝修擅自變更排水設施增加排水管道，應恢復原狀

      俗話說，遠親不如近鄰。然而，一根排水管道卻讓新城花園的兩鄰居對簿工堂，最后連物業管理公司也成了被告。
      1999年，張先生和李先生如愿已償入住進漂亮的新城花園。張先生住4樓，李先生住5樓，僅一地板之隔碾米相鄰的鄰居。不料，李先生裝修衛生間時多加了一根排水管道，引起4樓張先生的不滿。不久，張先生將李先生、物業管理公司一起告上法庭。
      原告張先生拆稱，他于1999年4月辦理入住手續。不料入住后才發現，被告李生先在此前從物業管理公司的管理處拿起了他的住房鑰匙，擅自侵入住宅并改動室內的排水結構，私自加鑿了洗手間的天花板改動排水管道，侵犯了他相鄰關系的合法權益。依據《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”請求法院判令被告停止侵害，恢復排水管道原狀，賠禮道歉并賠償各種損失2.5萬元。
      因裝修惹禍的李先生辯稱：他比原告早入住半個月，入住后即開始裝修，在裝修衛生間的試水過程中，發現衛生間的原下水道接駁口處出現漏水。無奈之下，經與物業管理公司協商，采取多增加一個排水管道的辦法來解決，最終未出現漏水。裝修并未對原告造成實質性的損失，美觀上也沒有什么影響。
      成為第二被告的物業管理公司很感委屈，物業管理公司辯稱當李先生私自改動排水管道增加一個排水管道后，曾兩次協商過此事，并向其發出要求立即整改的通知書，因此在此案中，物業管理公司沒有過錯，也沒有責任。
      經過法院審理查明，1999年4月，原告辦理入住手續后，沒有立即住進來。一個月后，被告開始對房屋進行裝修。在裝修過程中，被告乘物業管理公司開門給發展商檢修原告房屋之機，未經原告及物業管理公司同意，自行改變原告洗手間內的排水管道，將原來的一個排水管道改為兩個排水管道。原告發現后，立即告訴物業管理公司，要求被告拆除。經物業公司多次協商，被告一直沒有進行排水管道恢復工作。
      為此，法院日前作出判決，被告向原告道歉、賠償原告經濟損失1.76萬元，停止侵害，并負責恢復擔水管道原狀。物業管理公司因未能保管好原告的鑰匙，也應承擔一定責任，賠償原告物業管理費2556元。

開發商自留商場“拒付”物業費辯稱“獨立” 
 
 
    開發商在建設成小區后，保留了一幢樓作為商場自用。使用中，認為未接受過小區的物業管理服務，且還自聘人員進行管理等為由，拖欠物業費。為此，被物業公司訴至法院。近日，上海市閔行區人民法院作出上海一房地產開發商給付東慧物業公司2009年9月至2010年6月的物業管理費18萬余元的一審判決。 


    開發商在建成小區后，保留了一幢樓房作為商場，建筑面積為9216.10平方米。2009年9月，東慧公司與小區業主大會簽訂物業服務合同，約定物業管理位置包括以上開發商所留用的商場。管理期限為2009年9月1日至2011年8月31日止。由于開發商未交納物業管理費，東慧公司將擁有商場的開發商（業主）訴至法庭，要求支付以每月每平方米3元的標準支付2009年9月至2010年6月的物業管理費，并支付逾期付款滯納金。審理中，東慧公司表示自愿以每月每平方米2元的標準收取。 


    東慧公司訴稱，開發商作為合法業主，應當受到物業服務合同的約束。2010年4月初，由于開發商拖欠物業服務費，已委托律師發出催款函，但開發商置之不理。后經多次催討，至今仍分文未付。東慧公司認為，已為其實際提供了物業管理服務，開發商卻未按約履行合同義務，無奈只能訴至法院， 


    開發商辯稱，其擁有一幢樓系一個獨立的物業權利區域。從以往的物業管理來看，該物業區域內的物業是獨立于前述物業服務合同。根據東慧公司與業主大會簽訂的物業管理合同中約定的物業管理范圍，無論從物業坐落還是建筑面積來判斷，均不包含這幢大樓。本公司從未被通知參加過業主大會，故業委會主任代表業主大會簽訂物業管理合同時，也沒有接到任何通知，也沒有表決過選聘何物業公司。況且，東慧公司也未提供過物業管理服務，都是本公司自行委托了相關的管理企業進行管理，并對公共部位的維修義務承擔了產生的相關費用。另外，本公司的物業有自己獨立的出入通道，所涉及的公共部位的用電用水均是獨立的，且自行承擔費用。本公司的物業使用者均是企業，沒有享用小區的公共健身、綠化、配套幼兒園等設施，故不同意全部訴訟請求。 


    經查明，2010年3月25日，東慧公司接到全幢1至6層商場業主的報修，反映該樓6樓樓頂滲水。物業管理處與防水維修單位上門查看后，發現6樓樓頂平臺滲水，滲漏到6樓辦公室內。東慧公司向業委會請示動用專項資金維修。次日，業委會作出批復同意維修，但要按照《住宅專項維修資金管理辦法》的規定進行操作。2010年12月13日，小區業委會就商務用房閉路電視監控系統工程及商務電梯限速器的維修動用了維修資金。 


    法院認為，系爭物業系房地產開發商于小區建設時統一立項開發建造，并由開發商辦理包括系爭房產在內的大產證。同時，系爭物業的位置亦坐落于該小區內，與小區內其他物業共同形成了一個物業管理區域。因此，開發商名下的房產應與其他房產為同一個物業管理區域，一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。東慧公司與小區業主大會簽訂的物業服務合同對該小區內的業主均具有約束力，開發商作為系爭物業的產權人亦為該小區業主，理應受上述物業服務合同的約束。故開發商關于其獨立于前述物業服務合同的辯稱，缺乏事實和法律依據，不予采信。 


    對此，確認東慧公司的物業服務合同對開發商具有約束力。開發商辯稱未對其履行相關物業服務所提供的證據不足。法院考慮到開發商的物業曾委托他人進行相關管理等關聯事實，且東慧公司亦自愿以每月每平方米2元的標準主張物業管理費，故確認應繳納的物業管理費以18萬余元計算。對于滯納金，考慮到開發商并非惡意欠繳，故對滯納金的主張不予支持。 

前期物業管理，水管凍裂由誰負債？

施工標志不明顯　物業公司擔責任


  　案情：2011年3月21日，某物業公司為排水管道維修在小區通道上挖一深溝，但未按規定設置明顯警示和防護措施，當晚7時30分左右，16歲中學生王某騎自行車摔至溝中，造成兩門牙脫落，構成9級傷殘，王某訴至法院要求物業公司賠償醫療費等損失21萬元。


　　評析：《民法通則》第一百二十五條對地面施工人承擔責任的歸責原則采納的是無過錯原則，只要施工人在公共場所、道路或者通道上挖坑、修繕安裝地下設施等，沒有設置標志和采取安全措施就構成侵權責任。本案物業公司作為排水管道維修人，在小區通行的道路上挖坑，其沒有設置明顯的標志或采取防護措施，造成王某無法躲避潛在危險，因此應對王某受到的損害承擔賠償責任。

住戶家中無人大量冒水，應如何處理



　　提要：斥責物業管理公司沒有盡到責任。物業管理公司則稱，住戶不在家，物業管理公司無權破門而入。當三樓住戶回來后，對于物業管理公司的破門而入行為感到很惱火，三方矛盾很大。


　　住戶家中無人大量冒水，應如何處理


　　雷小姐住在二樓，三樓的鄰居國慶期間外出。一天，雷小姐發現天花板開始滴水，意識到三樓鄰居家可能漏水了。她向該樓宇的物業管理公司反映情況，物業管理公司稱：三樓住戶不在家，不能入室檢修。結果情形越來越糟，雷小姐的屋子里像下雨。天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的損害，其中一些物品受損相當嚴重，而物業管理公司仍然不來維修。雷小姐沒有辦法，打110電話，在巡警的要求下，物業管理公司砸開三樓房門入內維修，發現屋內的東西也被泡得不成樣子。對此，雷小姐極為不滿，斥責物業管理公司沒有盡到責任。物業管理公司則稱，住戶不在家，物業管理公司無權破門而入。當三樓住戶回來后，對于物業管理公司的破門而入行為感到很惱火，三方矛盾很大。


　　這是個比較典型的問題，其實質是物業管理的緊急避險及免責問題。那么，什么是緊急避險呢？


　　緊急避險是為了使第三人或本人的人身或財產或者公共利益免遭正在發生的、實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產的損害行為。以本案為例，三樓漏水，損害了住在二樓的雷小姐的財產。在三樓住戶家中無人的情況下，為了減少損失，就必須破門而入修復三樓水管、水道，但客觀上又會對三樓住戶的門窗、玻璃等財產造成損害，類似這樣的行為就是緊急避險行為。


　　緊急避險行為由于其所保護的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，因而我國《民法通則》對此予以認可。但是，三樓住戶是無辜的第三人，由于緊急避險而遭受的損害，是否應受賠償，如何賠償，卻是個問題。由于我國沒有全國性的物業管理法規，所以，本案中的物業管理公司生怕惹麻煩而不愿去搶修，也是可以理解的。


　　對于責任問題，最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第156條規定：“因緊急避險造成他人損失的，如果險情是由自然原因引起，行為人采取的措施又無不當，則行為人不承擔民事責任。受害人要求實償的，可以責令受益人適當補償?！?br>

　　從上面的法律規定可以看出，當出現漏水等嚴重情形時，是可以采取緊急避險行為的，措施得體的情況下，無論是物業管理公司還是二樓住戶，都不應承擔民事責任。就本案而言，從根本上看，物業管理公司沒有破門而入的權利，因此物業管理公司首先可以直接與業主或住戶聯系，如果聯系不上，在緊急情況下，可以通過110報警，當公安警察到來后，可以交由公安警察來采取破門而入或其他方式處理，物業管理公司可以協助，做好有關記錄，并請公安警察和相關的受益人簽字證明，必要時用將現場拍照以備作為證據。如果本案中，三樓的住戶受到一些財產損失，作為受益人，雷小姐應當給予其適當的補償。但該緊急避險的行為減少了積水對三樓住戶家私的損害，所以該住戶實際上也是受益人之一，因此三樓住戶也應當承擔一部分損失。


　　另一方面，可以看出，對于物業管理公司而言，工作中，必然會由于特殊原因而對業主造成一些損害而不應該承擔民事責任，否則誰也干不下去。


　　無論現在還是將來，物業管理公司都要依據物業管理合同的約定從事物業管理工作，這就迫使物業管理公司必須將相關的免責條款盡可能詳盡地寫在物業管理合同中以維護自己的利益，但又不能走向什么責任都不承擔的另一極端。因此，建議將物業管理公約中的免責條款約定為：物業管理者進行如下物業管理活動時，對業主造成的財產損失可不承擔民事賠償責任：


　　1、為求助人命而造成的必要財產損失（比如有人在房間中企圖自殺，物業管理者為救助人命，不得不破門、破窗而入）；


　　2、為避免業主或用戶財產受損或可能受損而造成的必要財產損失（比如業主房間內漏水、失火又無人在內，為不使其造成巨大損失，物業管理者強入入內救治）；


　　3、為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財產損失；


　　4、其他類似上述情況的情形。


　　這樣，看起來好像對物業管理者多了一些約束或控制，但實際上卻明確了其免責條件，使之具有可操作性，才能從根本上避免糾紛與麻煩。

業主天價鴿子丟失狀告物業 損失高達18萬元


　　核心提示


　　2008年，唐山市路北區尚座花園小區業主王某飼養的6只進口種鴿丟失，損失高達18萬元，遂將物業告上法庭。該案經過初審、重審，近日，法院終審判定物業承擔20%的責任，理由是物業未向法庭提供案發時的監控錄像，無法證實其履行了管理義務。


　　長翅膀的鴿子丟失，物業需擔責。如果業主其他財物丟失，物業豈不更該賠償？案件判決了，但是這6只鴿子引發的風波與口水仗卻并沒有停止。尚座花園物業在燕趙都市網等網站、貼吧發帖喊冤，同時認為，該案雖然案值較小，但是牽扯出一個很重要的問題，那就是業主私產丟失，物業是否該賠償？


　　事件


　　業主鴿子丟失起訴物業


　　尚座花園是唐山市一知名高檔社區，實行全封閉、智能化管理。


　　2006年底該小區正式入住，業主王某搬進小區不久，就利用樓頂天臺養起了鴿子。王某在起訴書中稱，自從其飼養信鴿以來，有人覬覦信鴿這塊“肥肉”，屢次下手偷盜。2007年8月，物業公司一保安人員在偷盜信鴿時被他逮個正著。同年10月，信鴿再次被盜。2008年3月，王某到公安部門報案稱，其飼養的6只信鴿被盜，價值18萬元。盡管該案至今未破，但王某懷疑是物業保安人員監守自盜。


　　王某認為，入住之前，物業和他簽訂了服務合同，合同中明確約定，物業收取服務費之后，小區內實行封閉式智能化可視對講，有閉路監控系統管理，小區內有保安24小時執勤巡邏。王某稱，既然他如期繳納了物業費，等于履行了合同約定，物業就該履行自己的義務，承擔起管理責任。鴿子丟了，和物業管理不到位有直接關系，物業應該予以賠償。


　　初審法院認為，物業公司與業主簽訂了服務合同后，雙方形成了服務合同關系，王某在家中飼養信鴿應自行保管，造成丟失應負主要責任，物業有管理疏忽和管理保安人員履行職責的瑕疵，應該承擔次要責任。根據王某提供的照片與購買信鴿的單據等，法院指定的鑒定機構評估出這些丟失信鴿價值17.2萬元，路北區法院初審判決物業賠償王某6.88萬元，鴿子價值鑒定費4400元也由物業承擔。


　　判決一出，物業大呼冤枉并提起上訴。唐山市中院審查后認為原判決認定事實不清，證據不足，撤銷原判決，發回重審。


　　2010年12月，唐山市路北區法院重審認為，王某提供的證據不能說明信鴿確實被盜，并且物業已經履行了約定的義務，達到了服務標準，駁回王某的訴訟請求。


　　但案件仍然一波三折，王某對此判決不服，提起上訴。近日，唐山市中院終審判定，物業賠償王某全部損失17.2萬元的20%。唐山中院認為，物業在案件審理中未向法庭提交案件發生時的監控錄像，無法證實其已履行合同中約定的義務，且王某提供的模擬錄像能證實物業的保安人員沒有履行職責，因此必須對王某的損失予以適當賠償。



　　回應


　　“長翅膀的鴿子怎么看管？”


　　“這也太荒唐了，鴿子是長翅膀的飛禽，沒準自己飛走了，誰能證明被盜呢？”尚座花園物業管理方，唐山市美邦物業管理有限公司總經理劉海龍一肚子委屈。


　　物業有沒有看鴿子責任？


　　劉海龍稱，物業與王某簽訂的前期服務合同中明確規定，業主在園區內嚴禁私自放養鴿子等動物。王某在天臺私養鴿子，本來就違反了合同約定，不少業主家的空調、窗臺上都留下大量鴿糞。為此，業主經常投訴，對王某私養鴿子提出抗議，甚至有20名業主曾聯名向物業提交投訴信，希望物業取締王某養鴿子的行為。


　　劉海龍說，物業多次找王某做工作，希望其將鴿子搬出小區，但王某置若罔聞。王某首先違反了物業合同，而且合同中也明確規定，物業只負責公共秩序的維護及管理，對業主沒有人身、財產保管義務和責任。王某并未給物業看護鴿子的特殊費用，鴿子丟了，憑啥要求物業賠償？


　　鴿子是否被盜尚無定論


　　公安機關的報警記錄顯示，王某曾報警稱鴿子丟失，公安機關已經立案調查?！皥缶涗浿荒茏C明王某說鴿子丟失了，但是案件至今未破，鴿子是否被盜依然是未知數?！眲⒑｝堈f，鴿子是飛禽，或許被盜，但是也不排除自行飛走或是飛行中出現其他意外的可能，比如碰到天敵、被人射殺、迷路等等。至于王某懷疑保安監守自盜，毫無根據，如果保安當時偷盜被抓，王某應該將其扭送公安機關，一旦公安部門認定保安偷盜，物業公司愿意承擔用人不當的責任，事實是保安并沒有因“偷盜”被抓。


　　終審判決書認為，物業沒有向法庭提供監控錄像。劉海龍說，“王某私養鴿子是私人行為，物業也沒責任單獨在天臺上單獨給其安裝監控探頭的責任?！痹摪附K審判決物業承擔20%損失，要求物業先行賠付，“待本案刑事案件偵破以后，可分別向犯罪嫌疑人追償”。劉海龍覺得該判決值得商榷，萬一鴿子是自己飛走了，物業先把錢賠給王某了，物業的損失又向誰追討？


　　鴿子真正價值值得商榷


　　劉海龍說，在這件案子中，法院根據王某提供信鴿圖片和購買單據等就鑒定出這些鴿子價值17.2萬元，有些不妥當。鴿子已經丟了，沒了實物，鑒定可靠嗎？誰能證明王某丟失的就是圖片上說的這幾只鴿子呢？“法律應該維護公民的正當權益，本案的案值在全國來說可能并不大，但是其影響力不容小視?！眲⒑｝堈f，根據該判決，鴿子丟了物業都得賠償，那么業主的其他私產丟失物業更該擔責，全國的業主都可以相應跟風起訴物業公司，物業本來就屬于微利或者不盈利行業，如果都要物業賠償，物業就失去了生存空間?！傍澴优c別的財產不同，如果我們默認該判決，以后就更該承擔其他財產丟失的責任?！?月30日上午，尚座花園物業公司總經理劉海龍告訴記者，公司已經向唐山市檢察院遞交了抗訴申請。





　　聲音


　　物業有無責任引熱議


　　物業無責：


　　河北省天捷律師事務所律師王金勝認為，物業公司與王某簽訂的物業服務合同中有明確約定，小區內不準養家禽等動物，而且，物業不負責對業主人身、財產的保管。根據這些約定，本案中物業對于鴿子丟失無需承擔責任。但是與物業相比，業主相對屬于弱勢群體，法律在一般情況下應該照顧弱勢，這也符合法律精神。


　　河北卓遠律師事務所律師鄭會忠認為，按照法律程序，應該是先刑事后民事，鴿子丟失是刑事案件，目前案件未破，到底本案的案值有多大，鴿子是自行飛走還是被盜，一切都是未知數，案情未明，賠償追責等民事責任就無從談起。


　　物業有責：


　　有網友認為，物業公司的職責不是單純的掃掃垃圾、澆澆花草，還應該擔負起維護業主安全的責任。既然該小區配有閉路監控系統，而且實行單元樓智能門禁卡制度，就該嚴格管理，讓業主住得舒服、放心。業主最基本的需要就是安全，安全無保障，就說明物業沒有盡到義務。本案中，王某應該承擔主要責任，物業也應該對自己的失責付出一定代價。

首次業主大會會議經費由開發商承擔 


    某小區開發建設單位在辦理完房屋交付手續后，即按照相關規定向小區所轄的區房管局和街道辦事處提出成立業主大會的書面報告，街道辦即會同區房管局組織小區業主成立了業主大會籌備組。然而，籌備組成立后，卻長達數個月沒有召開業主大會，小區也無法成立業主委員會。后經街道辦了解得知，作為業主代表的幾位牽頭業主，在籌備初期因起草文件、準備資料先行墊付了近千元的費用，且后期還會產生一定的費用，幾位牽頭業主就找開發商報銷已經發生的費用，并要求其承擔后期可能產生的相關費用，但開發商不同意。因這個問題無法解決，籌備組運作困難，工作難以開展，導致無法及時召開業主大會，業主多次與開發商協調無果。


    開發商認為，業主在發生該費用前，并未通知建設單位，且該小區已經交付給了業主，那么業主成立業主大會應該是由業主自行承擔相應費用，不應由建設單位承擔該費用；小區業主則認為，現階段小區的業主大會尚未成立，召開首次業主大會會議所必需的經費應由開發商承擔，否則就是逃避責任。


    此案涉及成立業主大會籌備組后，召開首次業主大會的時間及召開業主大會的經費應該由誰來承擔的問題。


    首先，成立業主大會籌備組后應當自成立之日起九十日內召開首次業主大會會議?！段錆h市物業管理條例》第二十四條第一款規定：“籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止?！?br>

    其次，本案是因召開首次業主大會的經費問題產生的糾紛，那么因召開首次業主大會而產生的宣傳、文印資料的必需經費到底應由誰來承擔呢？《武漢市物業管理條例》第二十四條第二款對此作出了明確的規定：“召開首次業主大會會議所必需的宣傳、文印資料等經費由開發建設單位承擔?！?br>

    非首次召開業主大會的經費應該如何解決呢？《武漢市物業管理條例》第二十六條第七項規定：“業主大會履行下列職責：……（七）決定業主委員會工作經費的籌措方式”。建設部《業主大會規程》第三十五條規定：“業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢”。依據以上兩個規定，非首次召開業主大會的經費應由全體業主承擔，經費的籌措、管理、使用也均有業主大會議事規則規定。


    本案中召開首次業主大會的經費問題，一直以來是新建小區順利召開業主大會成立業主委員會的主要障礙之一?！段錆h市物業管理條例》頒布施行后，明確要求開發建設單位承擔召開首次業主大會所必需的宣傳、文印資料等經費，使這個問題得以有效解決，為促進業主們積極召開業主大會成立業主委員會解決了一大難題，也對構建和諧社區更加有利。

被業委會決定侵犯權益 業主可起訴 
 
 
【案例簡介】


家住青山區某住宅小區的夏女士搬進新房子已經有一個多月了，按理說喬遷新居是一件高興的事，但這一個多月來，夏女士心里卻總有個疙瘩解不開。夏女士平時喜歡上網，可就在一個月前，她正準備給自己的新家安裝寬帶時，卻在小區物業那里碰了釘子。


小區物業告訴她，現在除了裝某某公司的寬帶以外，其他公司的寬帶都裝不成，而且此決定是經過小區業主大會、業主委員會決定通過了的。小區物業還說之前蓋樓的時候預埋的就是某某公司的網絡，還剩有三個月的服務費，現在不讓進，等于自己白交了三個月的錢，加上以前的網絡一直用得很順手，所以并不愿意更換新的寬帶服務商。


由此，夏女士家的寬帶一直拖著沒裝成，給她的生活也帶來諸多不便。


【案例分析】


本案涉及到兩個法律問題：一是本案中業主大會、業主委員會作出的決定是否合法；二是業主大會、業主委員會作出的決定是否可以撤銷。


小區選擇哪家網絡運營公司屬小區業主共同享有的權利。本案中第一個問題，根據《消費者權益保護法》第九條，消費者享有自主選擇商品或者服務的權利的規定，夏女士對于網絡服務的自由選擇權顯然受到了侵害。小區業主大會、業主委員會決定小區僅能安裝某某公司一家寬帶的行為，是不合法的。


本案中的第二個問題，業主大會或者業主委員會作出的決定是否可以撤銷。根據《物業管理條例》第十二條，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。本案中業主大會、業主委員會對于該小區僅安裝某某一家寬帶的決議是否合法，是夏女士進行維權的一個關鍵。若此大會決議的程序違法，又或者該決議的內容對夏女士權益造成了侵害，夏女士都可以請求法院撤銷該小區業主大會、業主委員會對于該小區僅安裝某某公司一家寬帶的決定。


現實生活中，業主往往認為業主大會或者業委會一旦通過決議，業主就沒有權利改變。當業主大會、業主委員會作出的決定不合法，業主應當如何維權最為妥當？首先，業主應當及時向業主委員會進行投訴，將其權益受到侵害的事實向業主委員會反映，與業主委員會進行協商。協商不成的，再根據《物業管理條例》賦予給業主的司法救濟途徑進行維權并向法院提起訴訟。業主只有依據法律法規，采取適當方式，才能更好地維護自身權益。

合同期滿 業主大會未聘物業么辦 
 
 
【案例簡介】


    江岸區某小區業主與前期物業公司簽訂的《物業服務合同》期限即將屆滿。合同期滿前，物業公司提出，因物業費收費不足、物業公司人工工資成本提高等原因導致公司經營虧損，該物業公司將在合同期滿后退出，若要其繼續服務，則要提高物業費標準。為保證小區物業工作的正常進行，小區業委會召開業主大會，由于廣大業主對是否繼續聘請原物業服務企業或選聘新的物業服務企業等事項的決定沒有達到法定人數要求，因此選聘物業服務企業的工作擱淺。物業服務合同期滿后，該小區既沒有新的物業服務企業提供物業服務，前期物業公司也退出了物業管理區域的物業服務，該小區物業管理處于癱瘓狀態。


【案例分析】


    《物業服務合同》到期后，業主大會沒有作出選聘或續聘決定該怎么辦？選不來新物業公司怎么辦？選好了新物業公司，老物業公司拒不辦交接手續又怎么辦？……這些問題一直困擾著許多小區的業主。


    要解決上述問題，物業服務企業、業委會和業主首先要了解各自在《物業服務合同》到期后的權利和義務。


    我國《物業管理條例》第三十九條規定：“物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業委會。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規定：“物業服務合同的權利義務終止后，業委會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持?！?br>

    對于業主和業委會而言，根據我市今年1月1日起施行的《武漢市物業管理條例》的相關規定，業委會應在物業服務合同期限屆滿六十日前組織召開業主大會會議，對是否續聘物業服務企業進行表決。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同；不再續約，業委會應在合同期滿后及時請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的。如果業委會不及時行使這一權利，同時業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，那么原物業服務企業可以按照原合同約定繼續提供服務，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。屆時，若業主以原《物業服務合同》期滿為由拒不交納物業管理費，那么將得不到法院的支持。


    對于物業服務企業而言，如果已被依法要求退出并移交，即使繼續提供物業服務，合同終止后發生的物業費，人民法院也將不予認可。

小區物業管理服務要依法進行 

 
【案例分析】


    2010年，武漢市某高檔小區大門口兩邊站著兩隊身著不同保安制服的保安人員，引起過往市民及路人的注意。經了解，這是一個沒有成立業主委員會的小區。幾個月前，由于該小區居民對小區原來的物業公司的服務不滿意，小區居民沒有與原物業公司續簽物業服務合同。小區內的李某、陳某、張某等幾位受小區居民信任的人，在經過小區居民的同意后接手了小區的物業服務，他們收取物業費、外聘會計人員、請來幾名保安負責小區的保安工作等。沒過多久，小區的趙某、方某等居民覺得李某、陳某、張某等沒有盡心為小區服務，還從中牟利。趙某便寫了一份抗議書并獲得小區部分居民的簽名，要求李某等交出小區的物業服務事務。李某等覺得自己已盡心為小區服務，反而遭到趙某等人的抵制，李某等不服氣，不愿交出小區的物業事務。趙某等便自行組建了一個小團體，攬起小區部分居民的物業服務，他們也請了幾名保安人員。這就出現了本案一開始描述的情形。


本案涉及兩個法律問題：


第一，小區業主委員會產生的程序問題。


    本案中，在小區居民不再和原物業公司續簽物業服務合同之后，小區居民應當依照法定程序召開業主大會成立業主委員會，由業主委員會組織小區物業管理的各項服務。李某、陳某、張某、趙某、方某，他們都是小區的業主，他們的意愿也是希望能夠更好地為小區的業主服務，但他們自發組建的組織都不是依法成立的業主委員會。因而，他們的行為都不符合《武漢市物業管理條例》的規定。物業管理區域內的全體業主應依法召開業主大會，業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。根據《武漢市物業管理條例》的規定，業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，向業主大會負責并報告工作，受業主、業主大會監督。業主委員會應當根據小區的情況，定期召集業主大會，有需要的，依法定程序，業主委員會也可召集臨時會議。


第二，小區物業服務機構的合法性問題。


    本案中，無論是李某、陳某、張某，還是趙某、方某，他們各自組建物業服務組織，各自收取、管理物業費用，各自請保安人員等等行為都不符合法律的規定。物業服務企業由業主大會選聘，業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。根據《武漢市物業管理條例》的規定，業主委員會不得從事物業服務經營活動。


    依據《武漢市物業管理條例》以及相關法律法規，結合本案例，我們應該認識到小區的物業服務必須依法開展。小區的業主要想使得自己的權益得到更全面的保障，就應該依照相關法律法規的規定，積極召開業主大會成立業主委員會，這樣才能推進小區物業服務的有序進行。

小區“擾民綠化”該不該拆 

 
【案例簡介】


  某小區臨街1~3樓是商業裙樓，4樓以上為住宅樓。前幾年開發商交房時，在4樓住戶朝南的露天平臺上建造了花壇，并種植了樹木花草交由物業公司管理。把原來光禿禿的商業裙樓樓頂整得像個小花園。


    今年有幾位五樓的業主，嫌家里蚊子多要將花壇拆除，遭到四樓業主的反對。他們認為，這個花壇綠化得很好，遮蔭擋陽防塵降溫，就是有一些蚊子也是瑕不掩瑜，還說五樓的業主也是受益者，為什么要拆呢？


    五樓主張拆花壇的業主說，這個花壇是開發商當初為了銷售房屋、增加賣點而建造的，現在招惹蒼蠅蚊子，受害的是他們。雙方鬧到業委會，業委會經調查認為：蚊子多并不是花壇招惹來的，樓下周邊小餐館眾多，每天污水橫流才是滋生蚊子、蒼蠅的罪魁禍首，不同意拆除花壇。但是五樓的業主堅持己見，各方爭執不下，鬧到要對簿公堂的地步。


【案例分析】


    這個“擾民綠化”到底該不該拆？涉及兩個法律問題：一是它是否屬于亂搭亂蓋？如果是亂搭亂蓋當然要拆，否則就另當別論；二是花壇的管理是否存在問題，如果無人管理或管理很差影響環境衛生也該拆。


    首先，花壇是開發商建的，出發點是促進銷售但客觀上起到美化環境的作用?！段錆h市園林發展十一五規劃綱要》第三章第十四條指出：“立體綠化是利用樹木、花草以及攀緣植物來綠化城市建筑的墻面、屋頂、陽臺、窗臺、棚架以及公共設施等一切可以利用空間的一種綠化形式，是城市綠化的重要組成部分。為了改善我市城市生態環境質量、節約能源，合理利用城市空間，降低城市 ‘熱島效應’，按照《建設部關于印發創建 “生態園林城市”實施意見的通知》（建城〔2004〕98號）要求，結合我市創建國家生態園林城市和建設節約型社會工作，積極推進我市立體綠化?！?br>

    可見開發商的做法是符合這一要求的。另外，花草樹木多了是不是必然招來蚊子姑且不論，即便如此也可想辦法清除，不可因噎廢食。這就好比不能因為野豬多了危害莊稼就毀掉森林是一個道理。


    其次，《武漢市物業管理條例》第五十條規定：“物業服務企業應當按照合同約定履行下列物業公共服務事項：一、物業管理區域內共用部位及共用設施設備的使用，管理和維護；二、公共綠化的維護；三、公共區域環境衛生的維護；四、公共區域的秩序維護和安全協防……”從業委會調查的情況來看，本案例中的物業公司是盡到了管理責任的，花壇的環境衛生沒有問題。  


    再次，此案的特殊性在于，如果花壇最終并非由糾紛一方強制拆除，而是在各方協商一致的情況下拆除的，那么，是不是就合法了呢？筆者的回答是否定的，既然這個花壇已成為城市綠化的一部分，就牽涉到公眾的利益，這里所指的公眾甚至超出了小區的范圍，所以僅僅小區里面幾方協商也不能隨意處置，需經一定的法律法規程序才行。

業主欠交物業費的法律救濟 

 
【案例簡介】


    2006年，我市某物業公司與某房地產公司簽訂《前期物業管理服務合同》，約定為該公司的某商品房小區提供服務，時間從2006年11月8日至2008年11月8日。小區的業主辦理收房手續并和物業公司簽訂了《服務協議》后，約定物業費是每平米每月1.2元，物業費交納時間是每季第一個月的20日前。


    但由于小區入住率太低，大部分業主拖欠物業費，在服務合同到期后，物業公司停止提供物業服務并退出該小區。隨后，物業公司的工作人員不斷致電、致函欠費業主，催收拖欠的物業費，但欠費業主以種種理由拒絕交納。截止到2009年11月18日，該小區共有113戶業主共拖欠物業服務費24萬多元。2009年11月20日，物業公司將其中9名業主起訴至法院，要求業主支付拖欠的物業費和滯納金。


其中，有5名業主抗辯稱自己不在該小區居住，沒有享受物業公司提供的服務，拒絕支付物業費。經過法官、律師和業主進行溝通協商，5名業主愿意支付拖欠的物業費。另外4名業主沒有與物業公司達成調解，最后法院判決這4名業主支付拖欠的物業費和滯納金。


【案例分析】


    《物業管理條例》第7條規定，業主的主要義務之一是“按時交納物業服務費用”；第42條規定，“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用”?？梢?，業主交納物業服務費是一種合同義務，業主不按時交納物業服務費，則構成違約。


    理論上的問題容易理清，現實的難題卻不容易解決。業主欠交物業費之所以構成難題，主要有兩個原因：第一，許多業主將購置房產作為投資，并不是為了居住，經年累月不見業主本人。第二，業主欠交物業服務費構成違約，對此合法的法律救濟便是向法院起訴追索物業服務費。這種方式雖然合法，但效率卻很低，尤其是當個體業主欠交的物業費數額不過是數百元或數千元時，逐一起訴這些違約的業主，本身的訴訟成本就非常高。


    面對上述難題，物業公司可明確以下一些思路。


    首先，根據《物業管理條例》第67條，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。


    其次，鑒于業主欠交物業服務費具有主體眾多、數額較小等特點，物業公司可以聘請相關律師專門負責這一塊的事務，如此可以克服追討物業費面臨的起訴成本高、效率低的弊病。


    此外，2009年10月1日起施行的《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規定，物業服務企業催交物業費時一定要采取書面形式；同時，業主不能以未享受或無需接受相關物業服務作為不交物業服務費的抗辯理由。這意味著只要物業服務企業提供了物業服務合同約定的服務內容，則業主不論有沒有實際享受到服務都應交納物業服務費。


    最后，對于業主將房屋出租、出借，即業主與實際居住人不一致的，無論業主與實際居住人如何約定，業主均不能免除交納物業服務費的義務。換言之，若實際居住人未按時交納物業服務費，業主仍然負有交納該費用的義務。