《物業管理概論》復習資料
一、 單項選擇題
1.物業管理社會化的必要前提是( C )。
A.物業所有權和使用權相分離 B.物業所有權和收益權相分離
C.物業所有權、使用權與經營管理權相分離 D.物業經營管理權和收益權相分離
2. 物業管理的早期介入，應該在（ C ）階段就介入。
A. 房屋銷售 B. 施工 C. 規劃設計 D. 住戶入住階段
3．現代物業服務企業應該是具有獨立法人資格的( D )。
A.行政機關 B.事業部門 C.社會團體 D.經濟實體
4. 除首次業主大會外，以后召開的每屆年度大會均由（ C ?。┴撠熣偌?、主持。
A 開發企業 B物業公司 C 業主委員會 D政府主管部門
5. 物業所有人，即產權人，系指（ D ）人，也稱業主。
A 房屋所有權 B土地所有權 C 房屋使用權 D房屋所有權和土地使用權
6 物業服務企業的資質審批工作應由（ B ）負責。
A 工商行政管理部門 B 當地房地產行政主管部門
C 稅務主管部門 D建設部
7.物業服務企業采用直線職能制組織形式時，就必須設置專門（ D ）。
A職能機構 B直線機構 C縱向機構 D責任機構
8.在物業建成和出售前，應由誰負責首次選聘物業服務公司，并與其簽訂物業管理合同？( A )。
A.房地產開發商 B.房地產行政主管 C.業主管理委員會 D.街道辦事處
9．依據目前國家建設部對物業管服務企業的資質等級的劃分，二級物業服務企業的注冊資本應為人民幣（ D ）萬元以上。
A 800 B 500 C 50 D 300
10．物業管理收費實行（ D ）。
A政府指導價 B市場調節價 C政府定價 D以上A、B
11. 由業主共同訂立的有關物業使用、維修、管理等方面的行為準則，對全體業主具有約束力的重要基礎性文件是（ B ）。
A.物業管理合同 B.管理規約 C.住戶手冊 D.房屋使用管理規定
12.業主自治管理的最高權力機構是（ B ）。
A.物業服務公司 B. 業主大會 C.業主委員會 D.政府行政主管部門
13.計劃生育、婚姻家庭、鄰里關系、安置就業、扶貧幫困、衛生保健、老齡工作等屬于（ C ）。
A.物業管理 B. 工商管理 C. 社區管理 D.治安管理
14. 風險的三個特征是( B )。
A.負面性、確定性、可測性 B.負面性、不確定性、可測性
C.負面性、確定性、不可測性 D.負面性、不確定性、不可測性
15.物業服務企業應當（ B ）居委會開展社區管理、社區服務工作。
A.指揮 B.配合 C. 領導 D. 監督
16、《物業管理條例》所稱物業管理，“是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照（ B ）約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
A、物業管理合同 B、物業服務合同 C、物業管理公約 D、業主
17、物業管理服務費的收費原則從長遠來看，應是（ B ）
A、按服務產品的供求關系定價 B、按服務質量和當事人協商議定
C、按政府指導價定價 D、按“量出而入”定價
18、依據目前建設部對物業管理企業的資質等級的劃分，物業管理企業分為（ C ）這幾個等級。
A、一、二、三級和臨時資質 B、一、二、三級和高級資質
C、一、二、三級 D、一、二、三級和頂級資質
19、若有（A ）以上有投票權的業主提議，可召開臨時業主大會。
A、20 % B、10 % C、15% D、5%
5、物業服務公司是實行自主經營、獨立核算、自負盈虧、獨立承擔民事責任的（ C ）。
A、生產性實體 B、事業法人實體 C、企業法人實體 D、行業管理單位
20、按照《物業管理條例》的規定，一個物業管理區域可以成立的業主大會的數量是（ A ）。
A、一個 B、兩個 C、多個 D、由業主自定
21、業主自治管理的最高權力機構是（ D ）
A、物業管理公司 B、政府行政主管部門 C、業主委員會 D、業主大會
22、根據有關規定，物業管理企業一般都應注冊為有限責任公司或( B )。
A、公司 B、股份有限公司 C、有限公司 D、合資公司
23、社會化、專業化、市場化的物業管理實施的基本原則是( B )。
A、物業管理企業經營、管理、服務相結合
B、業主自律自治與物業管理企業統一專業化管理相結合
C、業主自治與物業管理企業服務相結合
D、物業管理企業與物業產權人和使用人委托、被委托相結合
24、《物業管理條例》規定，業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有（ C ）以上投票權的業主參加。
A、1/3 B、1/2 C、2/3 D、3/5
25、注冊資質一級的物業管理企業，具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員要求( D )。
A、不少于50人 B、不少于40人 C、不少于30人 D、不少于20人
14、物業所有人，即產權人，系指（ D?。┤?，也稱業主。
A、房屋所有權 B、土地所有權 C、房屋使用權 D、房屋所有權和土地使用權
26、《試行辦法》規定：資質三級的物業管理企業可參加（ D ）。
A、本省范圍內任何物業管理項目的投標、議標
B、全國范圍內30萬平方米以下物業管理項目的投標、議標
C、本?。ㄗ灾螀^、直轄市）范圍內30萬平方米以下物業管理項目的投標、議標
D、本?。ㄗ灾螀^、直轄市）范圍內15萬平方米以下物業管理項目的投標、議標
27．物業管理起源于19世紀60年代的（ C ）
A.德國 B.美國 C.英國 D.法國
28．物業服務企業的根本任務和基本屬性是（ D ）
A.維修 B.管理 C.經營 D.服務
29．我國第一部物業管理地方性法規《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》制訂于（ C ）年6月18日。
A.1989 B.1993 C.1994 D.1995
30.在物業建成和出售前，應由誰負責首次選聘物業服務公司，并與其簽訂物業管理合同？( A )
A.房地產開發商 B.房地產行政主管 C.業主管理委員會 D.街道辦事處
31. 物業管理活動中形成的各類文字材料是（ A ），是物業管理檔案資料的主要組成部分。
A．檔 B.卡 C.冊 D.單
二、多項選擇題
1. 根據使用功能不同，物業可以分為（AB?。┘捌渌猛疚飿I。
A. 居住物業 B. 商業物業 C. 旅游物業 D. 工業物業
2.業主大會的決定不得與（ACD ?。┖驼呦嗟钟|。
A. 憲法 B. 領導的決定 C. 法律 D. 法規
3.物業管理收費應當遵循（ AB ）等原則。
A.誰受益誰負擔 B.公開合理 C.與繳費人的承受能力相適應 D.越低越好
4.下列內容中屬于物業特征的是（ ABCD ）。
A. 耐久性 B.增值性 C.權益性 D.多樣性
5.以下屬于業主權利的是（ ABCD ）。
A.按照物業服務合同的約定,接受服務 B.監督業主委員會的工作
C.監督專項維修資金的管理和使用 D.參加業主大會會議,行使投票權
1、物業管理的基本特性是( ABC )。
A、社會化 B、專業化 C、市場化 D、福利化
2、業主大會會議召開的一般形式是（ AC ）。
A、集體討論 B、個別討論 C、書面征求意見 D、口頭征求意見
3、《物業服務收費管理辦法》規定，物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行（ AB ?。?。
A、政府指導價 B、市場調節價 C、政府定價 D、業主委員會定價
4、《物業管理條例》規定，業主的權利有（ ABC ）等。
A、按照合同的約定接受服務 B、了解和監督物業共用部位的使用情況
C、監督專項維修資金的使用 D、提議制定和修改業主公約
5、物業管理企業設立的程序一般分（ AC ?。?。
A、資質審批 B、市房地產局批準 C、工商注冊登記 D、稅務登記
2. 物業管理人員不僅要管理物業還要與人打交道，因此必須具有（ ABC ）。
A.良好的語言表達能力 B.良好的個人形象 C.良好的心理素質 D.良好的家庭背景
3. 《物業服務收費管理辦法》規定，業主與物業管理企業可以采用（ CD ?。┬问?/span>
約定動物業服務費用。
Ａ.約定制 ?。?委托制 ?。?酬金制 ?。?包干制
5. 物業管理檔案資料的管理主要應抓住檔案的（ABCD ）等環節。
A.收集 B.整理 C.利用 D.歸檔
三. 判斷題
1.據《物業管理條例》規定從事物業管理的人員應取得職業資格證書。（√ ）
2.物業的接管驗收是施工單位向物業服務企業移交物業的過程。（ ×?。?/span>
3.街道辦事處有權為轄區內的住宅小區聘用、續聘或解聘物管企業。（ × ）
4.特約服務是應全體業主的特殊需要而開設的。（ √?。?/span>
5. 通過招投標，物業管理供需主體在平等互利的基礎上建立起一種新型的管理與被管理關系。（ × ）
6.非業主不得成為業主委員會委員。（ √?。?/span>
7.物業服務公司對業主的人身安全及室內財產不承擔保險或保管責任。（ √?。?/span>
8.管理規約一經生效，對某些條款持異議的人或未簽字的人也必須遵照執行。（ √?。?/span>
9. 物業管理企業可以將負責物業管理區域內的全部物業管理業務委托給其他專業性服務企業。（ × ?。?/span>
10．（ × ）依據目前國家建設部對物業服務企業的資質等級劃分，三級物業服務企業應具有中級以上職稱的管理人員和工程技術人員不少于8人。
11、（× ）業主大會選舉產生業主委員會正、副主任。
12、（× ）物業管理的基本內容可分為公共服務、社區服務和特約服務等三大類。
13、（ √ ）前期管理期間的物業管理，由開發商與其簽訂了物業管理合同的物業公司承擔。
14、（√ ）據《物業管理條例》規定從事物業管理的人員應取得職業資格證書。
15、（ × ）首次業主大會應由物業服務企業召集和主持。
16、（ × ）業委會對物業服務企業的管理工作有意見可隨時解除物業管理委托合同。
17、（√ ）當業主不能參加業主大會會議時，可以委托代理人參加。
18、（ × ）街道辦事處有權為轄區內的住宅小區聘用、續聘或解聘物業服務企業。
19、（× ）業主既享有物業服務公司提供服務的權利，也有承擔繳費的義務。
20、（× ）物業服務企業可以將負責物業管理區域內的全部物業管理業務委托給其他專業性服務企業。
21.據《物業管理條例》規定從事物業管理的人員應取得職業資格證書。（ √ ）
22. 訂立物業管理服務合同應遵循《中華人民共和國合同法》所規定的法律規范。（ √?。?/span>
23. 前期物業管理與物業管理早期介入的內容是一樣的。（ × ）
24.特約服務是應全體業主的特殊需要而開設的。（ √?。?/span>
25. 業主繳納的物業服務費用中，應該包括業主房內設施設備的維修和養護費用。 （ × ）
26. 住宅小區的房屋共用部位共用設施設備維修基金可以用于小區共用設施設備的日常養護。（ × ?。?/span>
27. 續聘是業主委員會的權利，物業服務企業沒有權利拒絕聘請。（ ×?。?/span>
28. 前期管理期間的物業管理，由開發商與其簽訂了物業管理合同的物業公司承擔。（ √?。?/span>
29. 物業管理企業可以將負責物業管理區域內的全部物業管理業務委托給其他專業性服務企業。（ ×?。?/span>
30．（ × ）依據目前國家建設部對物業服務企業的資質等級劃分，三級物業服務企業應具有中級以上職稱的管理人員和工程技術人員不少于8人。
四. 名詞解釋
1 物業管理：是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
2業主大會：是由同一個物業管理區域內全體業主組成的，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的自治管理組織。
3社區：就是在一個相應的區域內居住，享受公共服務設施和文化教育、體育、醫療等便利條件的居民共同體，是城市最小的、相對獨立的社會單元。
4物業:是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地 。
5物權：是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權?；蛘哒f,指自然人、法人直接支配不動產或者動產的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
6管理規約：是指對全體業主具有約束力，對有關物業的使用，維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反規約應當承擔的責任事項依法做出的約定?！堕_發建設單位或者業主共同制定的規范區分所有建筑物或者建筑區劃內業主權利、義務、責任的法律文件。廣義管理規約包括臨時管理規約和管理規約。通常將開發建設單位制定的管理規約成為臨時管理規約。首次業主大會制定的業主規約稱為管理規約，即狹義的管理規約。 》
7包干制:是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
五. 簡答題
1住宅小區物業管理的基本內容：
包括對住宅小區居民和住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安、環境等的管理?！ ?br />
2物業服務企業機構設置的一般原則：
1、目標原則 2、精干高效原則 3、分工協作原則 4、指揮統一原則
5、有效管理幅度原則 6、責權相結合原則 7、集權與分權原則
8、穩定性與適應性結合原則 9、執行與監督分設原則
3 物業管理費用的構成
（1）物業服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行維護費用；
（3）物業管理區域清潔衛生費用； （4）物業管理區域綠化養護費用；
（5）物業管理區域秩序護費用； （6）辦公費用；
（7）物業服務企業固定資產折舊； （8）物業共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用； （9）經業主同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
4簡述業主的權利與義務？
1業主的權利：（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務； ?。ǘ┨嶙h召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議； ?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪幖s、業主大會議事規則的建議； ?。ㄋ模﹨⒓訕I主大會會議，行使投票權； ?。ㄎ澹┻x舉業主委員會成員，并享有被選舉權； ?。┍O督業主委員會的工作； ?。ㄆ撸┍O督物業服務企業履行物業服務合同； ?。ò耍ξ飿I共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權； ?。ň牛┍O督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用； ?。ㄊ┓?、法規規定的其他權利。
業主的義務：（一）遵守管理規約、業主大會議事規則； ?。ǘ┳袷匚飿I管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度； ?。ㄈ﹫绦袠I主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定； ?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P規定交納專項維修資金； ?。ㄎ澹┌磿r交納物業服務費用； ?。┓?、法規規定的其他義務。
5物業管理與傳統房地產管理的區別：
-
管理體制不同管理內容不同 ③所管房屋的產權結構不同。④管理機制不同
6簡述智能建筑通常包含的三大基本組成要素。
智能建筑在世界各國沒有統一的概念，通常包含三大基本組成要素：即樓宇自動化BAS、通訊自動化CAS、辦公自動化OAS，人們把它們稱為3 A
7 物業管理的內容有哪些？
物業管理基本內容按服務的性質和提供的方法可分為：常規性的公共服務、針對性的專業服務和委托性的特約服務三類：具體、房屋修繕及其管理、裝修管理等；房屋各類設施的日常運營、保養、維修與更新；環境衛生管理；綠化管理；治安管理；消防管理；車輛道路管理；為業主代繳水電、煤氣費等
8簡述物業服務企業的義務。
①按照物業服務合同的約定，提供相應服務。②接受業主、業主大會和業主委員會對履行物業服務合同情況的監督。③重大的管理措施應當提交業主大會審議決定④接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及物業所在地人民政府的監督指導。
9簡述《物業管理條例》中規定的應由業主共同決定的事項。
(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則；
(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
(三)選聘、解聘物業管理企業；
(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；
(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
六. 論述題?。?分）
1結合自身體會，舉例論述物業管理工作早期介入的作用。
答:物業管理早期介入是指開發企業邀請從事物業管理企業及有關人員，從物業管理和動作角度為開發企業提出小區規劃、樓宇設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃多方面的建設性意見，并制定物業管理方案，以便以后物業管理工作打下良好的基礎。
1從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。2積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現問題，及早解決問題，避免建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。3提前熟悉所安裝的設備設施，做好財務預算，確保物業管理單位能夠在物業建成后一開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。4早期介入有利于安全防范和人才培訓。（早期介入，充當顧問；中期介入，扮演監理；晚期介入，開始管家。在規劃設計時介入，完善物業的使用和管理功能。在項目建設期介入，強化物業的施工監理。在物業驗收時介入，及時發現問題，分清責任，及時糾正。在業主入伙前提早介入，為業主入伙時和入伙后的各項工作做準備。）
2結合所學知識，論述物業管理與社區管理的區別與聯系。
區別：（1）兩者的管理主體不同 物業主體是物業公司，社區管理的主體一是街道辦領導下的一個行政管理，二是在街道辦領導和引導下的其它單位和團體共同參與的這樣一種管理形式。（2）兩者的管理核心不同 物業公司的核心是以物業，也就是對房屋、設備設施、場地進行維修養護方面的管理。社區管理的核心就有所擴大，他是以人的居住為中心，它包括了物業管理但也不是完全停留在物業管理這一個層面上，還包括那些如計劃生育、婚姻家庭、鄰里關系，還有安置就業等。（3）兩者的管理性質不同 物業管理是有償的，有經營性質的活動，社區管理主要是行政管理，還有互助管理。
聯系：（1）物業管理是社區管理的組成部分，是社區管理的子系統。
（2）物業管理和社區管理相互影響、相互作用。
物業管理主要體現在物業管理能在精神，道德之外的環境管理來達到一個提升大家的道德方面的一個升華社區管理主要是深入到人們的精神生活，通過物業管理對精神生活的一個創建來達到創建一個文明的社區，也諒是說重于精神文明建設。
七.情節題（10分）
1某高檔商品住宅小區環境優美，綠化覆蓋率超過30%，物業服務企業以給業主生活提供方便為由，單方面做出決定，在中心花園草地邊設了幾個售貨亭，出租給小商販經營。請分析：
（1）物業服務企業設置售貨亭的做法是否妥當，為什么？如果不妥，應受到怎樣的處理？
（2）住宅小區內的中心花園草地所有權歸誰？
（3）在草地邊設置售貨亭所得租金收益應如何處理？
1看在簽訂物業服務合同時沒有規定公共位置是否出租。沒有規定，此做法不妥，物業服務企業應與售貨亭解除合同。
2住宅小區內的中心花園草地所有權歸該小區的全體業主。
3在草地邊設置售貨亭所得租金收益用于日常小區的公共維修、管理、養護等方面。
2家住某大廈的張女士因不滿物業服務企業的服務質量而拒交物業服務費達半年之久，物業公司在多次催繳不成的情況下就將張女士家的水停了。
1、請分析物業服務企業是否有權停水？為什么？
2、物業服務企業正確的做法是什么？
1、物業內的水、電供應是由相關的供水、供電部門負責的，作為物業管理服務單位的物業管理企業是無權擅自停止對業主日常生活至關重要的水、電供應，否則即是對業主的侵權。物業管理企業往往受有關部門委托代其收取水、電費，但也只是代收費用而已，有關部門并未授權物業管理企業能停止對業主供水、供電。物業管理企業停止對業主供水、供電，沒有任何法定或約定的授權，如果造成業主損失，即構成侵權，應承擔相應責任。
2、物業服務企業應該與業主多溝通，告知業主：他們只是代收而已，但因業主欠繳水電費而被水、電企業罰款，斷水斷電就要另行商議了。
3建筑面積100萬平方米的某住宅小區于2009年10月底建成，在選擇物業管理機構時，開發商沒有進行招投標，而是自己成立了一個物業管理部直接接管了該小區，請分析：
（1）開發商的做法是否合適？為什么？
（2）根據《物業管理條例》的規定，開發商應受到怎樣的處理？
（3）什么情況下可以不采用招投標的方式選聘物業管理公司？
1根據物業管理條例第三條“國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業”和第二十四條“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業”，國家只是提倡建設單位進行招投標，對于住宅小區開發商自己組建物業公司接管小區的做法是不合適的。
2、根據條例第五十七條規定：違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
3、根據條例第二十四條規定投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
注釋人：
lcchuang
提交時間：2012/6/23 17:27:18