物業管理條例解讀

 

《四川省物業管理條例》八大亮點

【亮點一】

明確了各相關部門職責
《四川省物業管理條例》第三條除進一步明確了房地產行政主管部門負責物業管理活動的監督管理工作外，還賦予了發改、公安、民政、司法、財政、環保、城鄉規劃、衛生、工商、質監等相關部門依法實施對物業管理活動的服務和監督職責。形成了相關部門各司其職，齊抓共管，合力化解物業管理矛盾糾紛的格局。

【亮點二】

明確了街道辦事處職責
一直以來，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）及社區居民委員會對業主大會、業主委員會的指導協調作用未能有效發揮，導致業主與物業服務企業之間的糾紛不能及時有效地在屬地協調處理。

《條例》第四條規定：“街道辦事處（鄉、鎮人民政府）組織、指導、協調本轄區內物業管理區域業主大會的設立和業主委員會的工作，督促業主大會和業主委員會依法履行職責；協調社區建設與物業管理的關系，調解處理物業管理糾紛。居民（村民）委員會協助街道辦事處（鄉、鎮人民政府）開展物業管理有關的工作。

【亮點三】

明確了開發企業在籌備首次業主大會的責任

此前，宜賓市大量小區建成后沒有成立業主委員會，業主的權益很難得到充分保護，致使業主和物管企業間的矛盾日益加劇。

根據《條例》規定，今后將要求街道辦事處組織、指導、協調業主大會和業主委員會的設立，協調處理物業管理糾紛。

業主大會籌備組工作經費和召開首次業主大會會議的經費由開發商承擔?！稐l例》同時規定，未按規定報告申請設立業主大會，或不承擔籌備組和首次業主大會經費的，可處5萬元至15萬元罰款。

【亮點四】

明確了業主委員會的責任

當前，宜賓市少數業主委員會對物業管理中的財產維護意識、公共責任意識淡漠不清，認識曲解；業主委員會的角色缺位、錯位、越位，業主大會要么不成立，要么成立后的矛盾反而更加難于化解，既不利于物業管理健康有序發展，也不利于社區建設，甚至影響到當地穩定。

《條例》在《物權法》、國務院《物業管理條例》的原則規定和精神范圍內，從二十九條至三十二條明確了業主委員會的議事和決策范圍，細化了業主委員會作為業主大會執行機構的責任和義務。

【亮點五】

化解矛盾新創舉

物業管理中遇到的問題經常是瑣碎的小事，爭議通常不大，標的額也較小，但極易造成鄰里糾紛和業主與物業企業之間的對立情緒，通過司法途徑解決既浪費有限的司法資源，也不利于矛盾的化解。聯席會議制度通過各方當事人的參與、協商，可以充分發揮社會大調解的功能，協調問題，化解矛盾，是一項很好的創舉。

《條例》第五條明確了聯席會議應當由物業管理區域所在地街道辦事處（鄉、鎮人民政府）負責召集，當地房地產行政主管部門、居民（村民）委員會、公安派出所和物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位等參加。

【亮點六】

物業用房有保障

《條例》在第十一條、第十二條具體規定了物業配套設施、物業服務用房和業主委員會議事活動用房，從法律層面保證了物業服務小區配套設施的規劃、建設和面積比例。特別是為了在物質上保證業主委員會的正?；顒?，明確了業主委員會議事活動用房配置面積不得低于30平方米。

【亮點七】

收費標準要監督

物業服務收費標準是廣大業主最關心的問題?！稐l例》第五十條明確規定：前期物業服務收費和政府保障性住房物業收費，實行政府指導價，其他情況都實行市場調節價。

為了避免物業收費亂漲價，《條例》第五十一條明確規定：“物業服務收費標準應當保持相對穩定”。同時，考慮到物業服務成本的變化，還規定了物業服務價格調整的四類情形和調整價格應當與業主委員會協商并經業主大會同意?！稐l例》還對價格行政主管部門的監督管理職責也予以了明確規定。

【亮點八】

空置房屋也繳費

許多市民提出：買房沒入住，沒有享受到物業服務，物管費用還用交嗎？這個問題一直是大家熱議的焦點。

《條例》對這一焦點問題作了正面回答，只要是建設單位與業主已經完成交房的，物業服務費由業主承擔，即使沒有入住的空置房也要全額繳納，這主要出于不鼓勵炒房、空置行為的考慮。

《貴州省物業管理條例》 五大立法亮點解讀



    《貴州省物業管理條例》于2011年1月1日施行。本報記者專訪在法律界從業近20年，且在該《條例》二審時提出修改建議的律師賀陽，請他解讀該《條例》。 


    【亮點一】 

    “安全責任”合同上要約定 

    小區業主被盜，物管該不該負責、該不該賠償？《條例》規定，物業服務合同中物業服務項目包括保安服務的，應當在物業服務合同中就保安服務的內容、質量、責任區分、違約責任等作出明確約定。 

    賀律師曾代理一起訴訟——南明區某小區業主，花費5000余元購買的新電動車，停放在小區內被盜。業主要求物管賠償，物管卻表示，一個月才80元的停車費，不可能負擔賠償責任。而且，由于小區沒有監控錄像，車子到底怎么丟的也說不清。雙方協商未果，業主遂向南明區法院起訴。經法院判定，最終由業主和物管各負擔50%的責任。 

    賀律師表示，如果雙方之前已經簽訂物業合同，明確責任，完全可以避免這件官司。該《條例》對于“安全問題應在合同內約定”的規定，比《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》更加細化，通過事先簽訂詳細的合同，明確物管人員和業主之間的責任劃分，可有效減少不必要的糾紛。 


    【亮點二】 

    “野蠻裝修”或付慘痛代價 

    因為樓上住戶的“野蠻裝修”，白云區某小區住戶張某某的家里近日下起了“小雨”。這是賀律師最近代理的一個案例。 

    如今，越來越多的“野蠻裝修”引發了鄰里之間的“戰爭”。即將施行的《條例》明確禁止業主、物業使用人將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房等，禁止擴大承重墻上原有的門窗尺寸等“野蠻裝修”行為。 

    該《條例》還規定，對于業主、物業使用人破壞或者擅自改動建筑物的承重結構、主體結構行為，由物業所在地縣級房屋行政主管部門或者其他有關行政主管部門責令改正，處以1000元以上5000元以下罰款;情節嚴重的，處5000元以上5萬元以下罰款;造成他人損害的，依法承擔民事責任。 



    【亮點三】 

    未裝修未入住 都要交物管費 

    “部分業主以房屋還未裝修或暫時未入住為由，拒交物管費?！辟F陽某物業公司劉經理對此很不滿:“小區的綠化、樓道的清掃等服務工作，卻是從交房那天就開始的啊?！?nbsp;

    此次審議通過的《條例》規定，房屋達到交付條件，買受人延遲接受房屋交付的，物業管理費發生的起止日期自建設單位催告房屋買受人接受交付的期限結束次日起算。業主不得以未享受物業服務或無需接受相關物業服務為由拒交。 

    不過，賀律師提醒廣大市民，如果是房屋未達到交房條件的，可以拒絕收房，而且，物業管理費在業主因正當理由，拒絕收房期間是不能算在業主頭上的。 


    【亮點四】 

    小區車位不得“只售不租” 

    小區停車位到底是買還是租？《條例》規定，約定屬于建設單位所有的車位、車庫出租的，應當首先出租給物業管理區域內的業主、物業使用人。業主、物業使用人要求承租車位、車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。 

    此外，約定屬于建設單位所有的車位、車庫出售時，車位、車庫數量少于或者等于物業管理區域房屋套數的，每戶業主只能購買1個車位或者車庫;車位、車庫數量多于物業管理區域房屋套數的，每戶業主至少可以購買1個車位或者車庫，業主自愿放棄的除外。除超過規劃配置比例且多于物業管理區域房屋套數修建的車位、車庫外，不得出售給業主以外的其他人。 

    “不少房開商為實現資金快速回籠，將小區車位‘以賣為主’，甚至還賣給非小區的住戶，造成部分業主的車輛被外來車輛‘擠’出小區?！辟R律師表示，該《條例》明確規定，建設單位不得以只售不租為由拒絕業主承租車位、車庫，保護了廣大業主的權益。
 


    【亮點五】 

    小區交通事故由交警處理 

    中學生王某在貴陽某小區內騎單車，下坡時撞上了一個女大學生。王某認為是女大學生走到路中間才造成了事故發生，而女大學生則表示，小區只有一條道路，車輛本應緩慢行駛，而王某車速過快導致事故。雙方聯系交警部門認定責任，交警表示，這不屬于道路交通事故，應由轄區派出所受理;聯系派出所后，派出所認為這屬于交通事故，不屬于他們受理的范疇……由于責任遲遲未認定，雙方最終只得通過法律途徑解決。經法院判定，騎車人和坐車人分別承擔60%和40%的責任，而女大學生無責任。 

    “過去，小區發生交通事故沒有明確到底是哪個部門處理，致使一些交通事故發生后，找不到處理人和責任認定人，最終只得通過法院判定，付出較高維權成本?！辟R律師說，近兩年來，他已代理過3次類似起訴。 

    小區內發生的交通事故，是由轄區派出所，還是由交警部門來處理呢？《條例》對此已經有了規定，物業管理區域內車輛通行發生事故，公安機關交通管理部門接到報案的，應當及時依法處理。

遼寧省物業管理條例 條款解讀


　　2009年2月1日起，《遼寧省物業管理條例》正式施行，這為解決近些年發生在物業公司與業主之間的各種矛盾提供了有力的法律支撐，業主、業主委員會、物業服務企業及相關部門的權利和義務更為具體。本報邀請錦州市物業管理辦公室的工作人員對該條例的新亮點進行了解讀。


　　房屋質量有問題誰負責

　　“剛住兩個月，我家的墻就裂縫了，后來廁所的房頂還漏水，物業不給解決，我就不交物業費！”記者調查了解到，因開發商遺留的工程質量問題導致的業主與物業服務企業之間的糾紛，占到物業管理糾紛的大多數。

　　《條例》對此作出規定：建設單位應當按照國家規定的保修范圍和保修期限，承擔物業的保修責任。物業服務企業對屬于保修范圍和保修期內的房屋質量問題，應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現場核查情況，予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質量保修書約定進行保修的，建設單位應當另行委托其他單位保修。

　　建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，物業服務企業可以向建設行政主管部門反映，由建設行政主管部門依法進行監管。保修期滿或者保修范圍以外的物業維修、保養由物業服務企業按照物業服務合同的約定承擔。

　　按照上述規定，業主在保修期內發現房屋質量問題向物業企業反映后，物業服務企業應向建設單位反映，建設單位應及時通知施工單位核查情況，及時維修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質量保修書約定進行保修的，建設單位應委托其他單位負責維修。物業服務企業只負責保修期滿后的物業維修。至于保修期內出現的質量問題，不屬于物業服務企業的責任，在物業服務企業向建設單位反映情況后，始終得不到解決的，業主還可以通過法律訴訟程序進行解決。


　　業主交物業費有新規

　　記者了解到，目前物業行業面臨的難題之一是物業費難收，全省物業費收繳率不足50%，相當一部分物業服務企業處于虧損經營或勉強維持收支平衡局面。新《條例》對物業費由誰來承擔有了更加明確的規定，同時規定了業主委員會有督促欠費業主交費的責任。

　　業主享受了物業服務企業提供的服務，到期必須交納物業費，不能因為房屋質量問題緩交或拒交物業費。物業服務收費實行市場調節價的，由業主與物業服務企業自主協商確定收費標準。違反物業服務合同約定，業主未按時交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　以往對未售出房屋和出租房屋的物業費沒有明確界定，而新《條例》明確規定，業主應當根據物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。


　　小區停車位收費要征求業主意見

　　小區公共場地停車應收多少費用以及費用如何使用？一直以來都是廣大業主關注的問題，《條例》未頒布之前，通常情況下，都是由物業服務企業向物價部門申報收費標準，而后向有車業主收取費用，用于彌補房屋維修資金不足。

　　而新《條例》規定，車輛在物業管理區域內公共場地或者占用業主共有道路的停放、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業主大會決定。但不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。也就是說有車業主在小區公共場地或者業主共有道路上停車，收費標準不是由物業公司確定，也不是由物價部門審批，而是由業主大會討論通過，報物價部門審批。


　　物業、業主不得隨意互“炒”

　　近年來，有的物業服務企業在合同期滿前對物業小區棄管，有的業主委員會隨意解聘物業服務業，害得小區無人管理，最后垃圾成山，污物遍地，居民苦不堪言，政府難以協調。

　　自今年2月1日起，物業公司和業主委員會，將不得隨意炒對方的“魷魚”?！稐l例》規定，物業服務合同期滿前，物業服務企業和業主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據合同約定要求提前解除物業服務合同的，應當提前書面告知對方及物業所在地縣房地產行政主管部門。

　　物業服務合同期滿兩個月前，業主委員會應當召集業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事項。業主大會決定繼續聘用的，應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同；不繼續聘用的，應當依法重新選聘新的物業服務企業。也就是說不論物業、業主炒對方的“魷魚”，都必須提前告知對方，不能讓對方措手不及。

　　物業服務有爭議該找誰

　　業主、業主委員會、物業使用人與物業之間出現矛盾，應該由誰來解決？《條例》規定，業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中發生矛盾和爭議的，可以向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會反映，街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會應當及時進行調解。

　　一位業界相關部門人士表示：“從行業角度而言，《條例》最大亮點是明確了街道辦事處、區縣人民政府在物業管理中的監管作用，當小區出現業主委員會換屆或履行職責方面的問題、物業服務合同履行中出現的問題及物業企業在退出或交接等方面出現問題時，區縣政府應實行監督、協調職能，物業企業應把更多的精力放到為業主服務上?！?nbsp;

成都市物業管理條例 核心條款解讀


（一）

　　住宅還是商務樓 按照60%比例界定

　　一個新樓盤是商務樓還是住宅樓，現在有了明確的規定。建筑區劃（即物業管理區域）內，非住宅物業占總建筑面積比例小于60%的，該建筑區劃類型以住宅物業計。當比例大于60%時，該建筑區劃類型將以所占比例最大的物業類型計。同時，“從2008年元月1日起，開發建設單位應當在新建住宅物業竣工驗收后，在辦理新建住宅附屬設施設備交付使用備案手續或者不動產權屬登記前，按《條例》規定一次性向市房產管理部門選定的商業銀行交存住宅物業保修金?！?br>


　　承租人擅改用處 出租人可終止合同

　　新房裝修時，能否自行改動房屋用處一直是業主關心的問題。對此，通知明確：“業主、使用人應當按照規定使用專有部分，不得將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間?！毕嚓P負責人表示，如需改動衛生間、廚房間防水層的，應當按照相關規定和防水標準制定施工方案，并做閉水試驗。

　　按規定，房屋租賃時，如出租人發現承租人有擅自將住宅改變為餐飲、酒店、生產、辦公、庫房等經營性用房使用，或者利用房屋進行非法活動等違法違約行為的，出租人可以終止租賃合同，并及時向相關行政管理部門報告。



　　物業交付使用前 開發商繳物管費

　　沒有交房，物管費該由誰繳？“應由開發商繳！”根據規定，物業買受人自物業首次交付使用之日起，按前期物業服務合同的約定足額繳納物業服務費用，首次交付使用之日前的物業服務費用由開發建設單位繳納。所謂物業首次交付使用日，就是物業買受人辦理房屋交付使用手續之日。

　　同時，除物業服務企業或者相關管理人收取物業服務費用以外，其他任何單位和個人不得重復收取性質和內容相同的費用。



　　業主共有物業 不計投票權

　　“未出售或已經出售但未交付使用的房屋，開發建設單位擁有投票權?！贬槍I主大會會議投票權的問題，按照新規定，機動車停放庫（位）以及依法歸全體業主共有的物業，將不計投票權。



　　供水等設施權屬 將進一步明確

　　今后，供水、供電、供氣、供熱、信息等專業單位要進一步明確建筑區劃內相關管線、設施和設備的權屬問題，按《條例》要求自覺承擔維修、養護責任，不得轉嫁給業主、物業服務企業或者其他管理人。


（二）


　　開發商不得對外出售小區車位和車庫


　　作為《物權法》頒布后的首個物業管理立法，物管條例設立和完善了新建住宅交付制度、業主大會制度、物業服務質量評價制度等21項物業管理制度，其中2/3的篇幅用于規范物業的規劃、建設、交付等監管事項和業主自治規則體系，在某種意義上可被稱為“國內首部區分所有建筑物管理法規”。



　　屋頂綠地

　　可上人的屋頂（躍層除外），其所有權屬于業主共有，不能歸屬于頂層業主專有使用。

　　目前很多小區屋頂花園似乎就是屬于頂樓業主的，而一些開發商在售樓時也往往打出“送屋頂花園”這樣的噱頭。

　　成都市人大法工委認為，結合《物權法》及新條例中相關規定來看，開發商向頂樓住戶贈送或出售頂樓是不恰當的，將使全體業主的權利受到侵害?？缮先说奈蓓敚ㄜS層除外），其所有權屬于業主共有，不能歸屬于頂層業主專有使用，除非業主大會或全體業主共同決定，同意開發商這一做法。開發商與頂層業主約定樓頂空間的專有使用權，不發生法律效力，如果頂層業主為此付出了費用，應由開發商返還。

　　至于底樓綠地，如果要贈送或出售給一樓的業主，開發商則必須在建筑區劃平面圖或其他專有部門買賣合同的附件中，讓其他樓層的購房者在簽署房屋買賣合同前，明確知道該綠地屬于底樓業主所有。



　　住改商

　　物管條例對“住改商”的態度是限而不禁，但“限”得相當嚴格。

　　在一些小區中，利用住房開店的情況為數不少。物管條例對“住改商”的態度是限而不禁，但“限”得相當嚴格，除了依法報請規劃、衛生、消防等部門審批外，還必須取得“利害關系人”的書面同意。因業主或房屋使用人的“住改商”行為而改變了居住和生活環境的業主，都屬于“利害關系人”，而不能單純理解為指居住在同一建筑物內的有墻體相連部分的上下左右鄰居，也不能理解為整個建筑區劃內的所有業主。

　　對于已經“住改商”且影響到周邊居民生活的情況，權益受到損害的相鄰各方，可根據成都市已有的《成都市城市建設規劃條例》《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》等法規，提起侵權之訴。



　　小區車位

　　開發建設單位不得對業主之外的其他單位、個人出售車位和車庫。

　　隨著私家車的增多，小區停車位成為困擾有車一族的重大問題。新條例規定，車位、車庫的本質是小區整體環境內容的組成部門，為服務于整個小區業主居住便利而建造，故而它的利用應當服從于業主購買及使用專有部門的需要。開發建設單位不得對業主之外的其他單位、個人出售車位和車庫，但在優先滿足業主停車需要的前提下有空余的，可以臨時出租給小區外的單位、個人。


（三）

　　成都：小區車位應該修好多 現在有了最低標準

　　《成都市物業管理條例》2008年1月1日開始實施，對相關責任單位及熱點問題都做了詳細規定

　　2008年1月1日，《成都市物業管理條例》（以下簡稱《條例》）正式實施。日前，市政府下發了關于貫徹實施《條例》的通知，首次明確了《條例》中相關問題的具體負責單位，并對建筑區劃類型的認定、新建住宅物業保修金交存時限、業主大會會議投票權等8方面的問題進行了明確。

　　昨日，《條例》宣傳貫徹動員大會舉行，數百名來自各區（市）縣人大、政府，市級各相關部門，五城區各街道辦事處，開發建設單位、物業服務企業、業主委員會委員代表等參加大會。市人大常委會副主任曲穎出席會議。

　　《條例》 責任

　　對號入座 遇到問題好“找人”

　　區（市）縣政府負責督促街道辦事處、鄉鎮政府加強物業管理監管隊伍的建設，把物業管理納入社區管理范疇等；

　　政府法制工作機構負責牽頭《條例》貫徹落實情況的監督檢查，納入行政執法責任制的目標考核內容等；

　　司法行政部門負責將《條例》列入年度普法的重要內容之一等；房產管理部門負責物業管理活動的監督管理工作等；

　　建設管理部門負責在建物業施工過程中的質量監督和管理，受理房屋保修期內由于工程質量問題引發的投訴；

　　規劃管理部門負責新建建筑區劃的統一規劃，包括車庫（位）、物業服務用房等在內的建筑物附屬設施的配置等；

　　價格管理部門則負責建立物業公共服務收費機制，受理物業服務收費投訴，協調解決因物業服務收費引發的矛盾和糾紛；

　　工商行政管理部門負責企業登記中對住所的審查，包括“住改商”辦理營業執照等。

　　《條例》 細則

　　沒做防水的房間不能改成衛生間

　　●建筑類型劃分：

　　按照規定，在對建筑區劃類型的認定上，以60%作為其類型認定的分界線。建筑區劃內，非住宅物業建筑面積占總建筑面積比例小于60%的，建筑區劃類型認定為住宅物業；大于60%的，建筑區劃類型則按在區劃內所占比例最大的物業類型計算。

　　●保修金交存時限：

　　從2008年1月1日起，開發建設單位在新建住宅物業竣工驗收之后，在辦理新建住宅附屬設施設備交付使用備案手續或者不動產權屬登記前，一次性向市房產管理部門選定的商業銀行交存住宅物業保修金。

　　●業主大會會議投票權：

　　沒有出售或已經出售但沒有交付使用的房屋，開發建設單位擁有投票權，而機動車停放庫（位）以及依法歸全體業主共有的物業，不計投票權。對于公共區域的經營權收益，收益歸全體業主所有。

　　●物業使用：

　　業主、使用人不得將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；改動衛生間、廚房間防水層的，應當按照相關規定和防水標準制訂施工方案，并做閉水試驗。

　　《條例》 亮點

　　是國內首部區分所有建筑物管理法規

　　亮點一：覆蓋城鄉

　　城鄉統籌理念的貫徹，成為《條例》最大的亮點之一?！耙郧稗r民都是一家一戶地居住，現在修了農村新型社區，農民都集中居住，因此也將隨之產生一些鄰里之間的社會問題?！鼻f在接受記者采訪時說，《條例》的使用范圍除了適用于城鎮小區的管理與服務活動外，也適用于農村新型社區等。

　　亮點二：責任與主體明晰

　　“這是全國第一個對物業的管理與服務主體及其責任進行界定的《條例》?！毕嚓P負責人介紹說，管理的主體即為業主或業主委員會（前期是開發建設單位），而服務的主體即是物業服務企業或其他管理人。

　　對此，曲穎解釋說，國務院頒布的《物業管理條例》側重調整業主與物業服務企業間的關系。而《條例》在內容上涵蓋了物業的規劃建設、管理維護、物業服務等諸多領域，“從某種意義上說，可謂國內首部‘區分所有建筑物管理法規’”。

　　《條例》 熱點

　　停車位修好多？

　　社區活動室好大？

　　首次明確最低標準

　　據市規劃局有關負責人說，即將實施的《條例》中，首次將停車位比例等日常細節進行了法規規范，“新建住宅建筑區劃機動車停放庫（位）與住戶數之間制定了最低比例標準，車位比不得低于這個數，鼓勵高于這個數。具體比例根據住宅檔次類型、所在地域差異等因素制定?！北热鐒e墅小區，1個業主全家可能擁有2～3輛私家車，其住宅套數與車（庫）位比例相應的就應在2：1以上；而經濟適用房小區，可能平均3個業主還不到1個擁有私家車，其比例就可放寬為1：4或1：5甚至更低。

　　此外，《條例》還對“業主委員會議事活動用房”的配置比例進行了最低標準限制：“建筑面積不得少于30平方米?！?br>
　　“住改商”可以不？

　　須征得“利害關系人”書面同意

　　“住改商”一直是物業管理的難點，《條例》中，對“住改商”做了如此約束：業主、使用人應當按照規劃行政主管部門批準或者不動產登記簿載明的用途使用住宅，不得擅自改變其使用性質。確需改變的，應經有利害關系的業主同意，并依法經規劃、國土、衛生等行政主管部門審批。

　　“‘住改商’必須有‘利害關系人’的書面同意，而‘利害關系人’的范圍應視‘住改商’的影響范圍而定?！笔幸巹澗钟嘘P負責人解釋道，凡是因某業主或某使用人的“住改商”行為而改變或者是影響了居住和生活環境的業主，都屬于“利害關系人”，“這不僅僅是指有墻體相連部分的上下左右鄰居，更不局限于傳統意義上的左鄰右舍，當然也不是小區的所有業主?！?

天津物業管理條例解讀  小區共有地停車須交費


　　2008年12月1日，《天津市物業管理條例》正式施行。新條例自頒布以來，受到市民的廣泛關注。為方便市民進一步了解相關政策，市國土房管局匯集了近期群眾咨詢較多的問題，詳細解讀新條例相關內容。 

　　維修資金有利息 

　　物業收費透明化 

　　新《條例》規定，有兩個以上業主的新建住宅和非住宅物業，應當按照規定交納專項維修資金。專項維修資金應當按照規定給業主計息。未建立專項維修資金或者專項維修資金余額不足的物業項目，業主委員會根據業主大會的決定組織業主交納或者續交專項維修資金。 

　　物業管理服務費應當按照與物業管理服務內容、服務質量相適應的原則確定。物業管理服務費可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業管理服務費，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業管理服務計費方式。酬金制是指在預收的物業管理服務費中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余部分全部用于物業服務合同約定的物業服務支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業管理服務計費方式。 

　　實行酬金制的物業服務企業，應當至少每季度向業主大會或者全體業主公布一次物業管理服務費的收支情況，包括服務內容、服務標準和收費項目、收費標準等。 

　　小區共有場地停車 

　　必須交場地占用費 

　　根據《條例》規定，占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業主大會同意。占用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位，應當交納場地占用費。場地占用費主要用于養護維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備等。場地占用費的收取標準和使用辦法，由業主大會或者開發建設單位與物業服務企業在物業服務合同中約定。場地占用費收取和使用情況應當向業主公示。業主對機動車輛有保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂機動車輛保管合同。 

　　本小區物業公司任職 

　　不得擔任業委會成員 

　　新《條例》規定，業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會是業主集體行使權利和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織。 

　　業主大會決定籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施設備兩事項時，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。 

　　新《條例》特別明確，四種情況下業主委員會成員職務自行終止：不再是本物業管理區域業主或者連續一年以上不在本物業管理區域居住的；以書面形式提出辭職的；因身體健康原因喪失工作能力的；在為本物業管理區域提供服務的物業企業任職的。 

　　業主大會和業主委員會可以按照每年不超過實收物業管理服務費百分之一的比例提取活動經費，具體辦法在物業服務合同中約定。 

　　業主大會制定規約 

　　管理約束全體業主 

　　管理規約由業主大會制定，對全體業主具有約束力。管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主享有的權利和履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項，依法作出約定。 

　　對于非業主的物業使用人，同樣要遵守小區業主大會制定的管理規約?！稐l例》指出，物業使用人是指物業的承租人或者實際合法使用物業的人。物業使用人根據與業主的雙方約定，享有業主相應的權利和履行業主相應的義務。物業使用人不履行約定的，由業主承擔連帶責任。 

　　《條例》規定，業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、擅自改變住宅房屋使用用途、隨意占用共用部位、損壞共用設施設備、侵占或者毀壞綠地或綠化設施、侵占通道、拒交物業管理服務費和專項維修資金等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規和管理規約，要求行為人停止侵害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以起訴。業主大會對侵害業主共同利益的行為，也可以向人民法院提起訴訟。 




天津新物業管理條例解讀 空置房不減免物業費

　　天津市國土房管局相關部門負責人接受記者采訪時表示，目前本市對于空置房的物業費依然是按照全額費用收取。按照《天津市物業管理條例》規定，物業竣工驗收合格交付業主后發生的物業管理服務費，由業主承擔。因此，業主應當根據物業服務合同的約定，按時交納物業管理服務費，即便房屋空置，業主也應全額交費。 
　　市國土房管局物業管理處相關負責人介紹，作為業主，花錢購買的商品房包含兩部分財產，根據《物權法》規定，一部分屬于業主個人所有的專有部分財產，另一部分屬于全體業主共同所有的共有部分財產，如小區內的綠地、道路、電梯、樓梯、房屋的屋頂、外墻等。 對于共有部分財產在項目竣工驗收合格開發商交給業主后，不論業主是否實際入住，作為每一位業主都擁有對該部分財產的共有權利，根據規定："業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享受權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務"。不論采取聘請物業公司管理，還是業主自行管理，業主都要履行自己對共有財產的管理義務。 
　　按照國家發展改革委、建設部關于印發《物業服務定價成本監審辦法（試行）》的通知規定，物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其他費用組成。 
　　對于一個小區來講，在業主入住后物業公司就會按照物業服務合同的約定開始提供各種服務，空置房屋的存在對服務成本支出的影響是微乎其微的。以生活垃圾為例，有的業主說我沒有在小區里居住，也沒有產生生活垃圾，這部分錢應該在收取物業費時減掉，針對這一問題，記者通過采訪一些物業公司了解到，目前本市的物業公司多數都采取和物業項目所在地的環衛部門按自然月包干結算費用的合作方式，不會因為空置房業主沒有產生生活垃圾而減少成本的投入。記者在采訪中還了解到，大多數業主和物業公司對給空置房業主減免物業費的做法不認同，認為這種做法等同于把空置房業主理應承擔的物業費轉嫁到其他入住的業主身上，同時會影響物業公司的收支平衡，造成運營困難，直接影響的是住宅小區的物業管理服務品質，將侵害全體業主的公共利益和生活品質，危害小區業主共有財產的保值增值。 
　　業主張女士認為，自己的房屋空置沒有入住，并沒有享受到物業公司提供的服務，全額繳納物業費不合理。對此觀點，市物業管理協會負責人表示，這實際上是忽略了自己對小區共有部分的所有權，忽略了專業物業管理對自身財產保值增值所起到的重要保障作用。物業管理服務具有公共性特征，物業公司不可能因有空置房的存在，就可以減少服務內容、降低服務標準。記者查閱相關法規了解到，最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件的司法解釋中提道："物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。" 
　　談及在業主與物業公司關系中最為敏感的物業費問題，記者了解到，對于普通商品住宅來講，按照本市新出臺的《天津市普通住宅小區物業管理服務收費管理辦法》的規定，普通住宅小區物業管理基本服務費實行政府指導價，按照服務標準和對應的收費標準實行級別管理，分4個等級，各等級指導收費標準（即中準價格）分別為1.2元/平方米/月、0.9元/平方米/月、0.7元/平方米/月和0. 5元/平方米/月。具體到每個小區的物業管理服務費標準是根據業主提出的服務內容、服務標準等需求后，由物業公司進行測算，并經雙方協商而確定的，費用標準與服務內容、服務標準是一致的。一味寄望于少花錢而享受超值服務是不現實的。有的物業公司為了取得小區的管理權而承諾低收費標準大多是在欺騙業主，當接管小區出現虧損后很快退出的現象時常發生，希望廣大業主不要上當受騙，防止因頻繁更換物業公司對業主的正常生活秩序造成影響，給房屋本體和共用設施設備維護帶來影響，造成自己的房產貶值。 

重慶市物業管理條例解讀


    《重慶市物業管理條例》（以下簡稱條例）已于2009年5月21日經重慶市第三屆人民代表大會常務委員會第十次會議通過，自2009年10月1日起施行?，F就條例相關規定作如下說明：


    一、《重慶市物業管理條例》出臺背景
    物業管理涉及千家萬戶，關系到廣大市民的安居樂業?，F行《重慶市物業管理條例》于2002年11月1日起施行，自施行以來，在規范我市物業管理活動，維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用等方面起到了重要作用。隨著我國住房制度改革的不斷深入，以及城市化進程的快速推進，物業管理呈現出前所未有的發展速度，我市物業管理覆蓋面的日漸擴大，物業管理矛盾糾紛日益增多，物業管理活動中出現了許多新情況并有許多亟待解決的新問題，現行條例已不能適應新形勢下我市物業管理工作的需要。市人大代表和政協委員多次提出建議和提案，要求盡快修訂現行條例。另一方面， 2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權法》和修訂后的國務院《物業管理條例》賦予了物業管理一些新的內容，對業主表決權、業主大會、業主委員會決定的效力等問題予以了明確規定。我市現行條例與上位法的規定存在諸多不一致的地方。因此，按照《物權法》和修訂后的國務院《物業管理條例》的精神，結合我市的實際，重新制定《重慶市物業管理條例》已非常必要。
    《重慶市物業管理條例》的修訂工作，歷時5年，在修訂過程中召開了16次論證會和11次座談會廣泛征求社會各方意見，市人大常務委員會還專門舉行了立法聽證會，聽取了廣大市民的意見。并結合我市實際，經市人大、市政府法制辦會同我局反復研究、討論、修改，最終審議通過。
    二、物業管理區域
    明晰的物業管理區域是實施物業管理活動的前提和基礎。無論是新建物業還是已建成物業，只要實施物業管理，都應該對區域進行劃分。因而，條例增設專章（第二章）對物業管理區域劃分的依據、標準、主體、時間及異議處置予以明確規定。
    1、物業管理區域劃分依據、標準。條例按照有利于業主資源共享、統一管理的原則對物業管理區域劃定和標準做出明確規定，劃分依據是物業的建設用地規劃許可證確定的紅線范圍，劃分標準是物業的配套設施設備共有、共用的，應當劃定為一個物業管理區域。并結合物業的共有或共用設施設備、建筑物規模、社區建設等多種因素。但也規定了例外情況，即從實際出發，以人為本，物業的配套設施設備能夠分割、獨立使用，且征得物業區域內業主們的同意，也可以劃定為不同的物業管理區域。具體規定見條例第七條：“物業管理區域根據物業的建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共有或共用設備設施、建筑物規模、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共有、共用的，應當劃定為一個物業管理區域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域?！?nbsp;
    2、物業管理區域劃分主體、劃分時間及劃分程序。一是新建物業的區域劃分。條例規定新建物業的區域劃分主體為建設單位，劃分時間在物業在出售前，并要求建設單位應對劃定物業管理區域進行備案，并在商品房買賣合同予以明示。具體規定見條例第八條：“新建物業在出售前，建設單位應當根據本條例第七條的規定劃定物業管理區域，并向物業所在地的區縣(自治縣)房地產行政主管部門備案。區縣(自治縣)房地產行政主管部門認為建設單位劃定的物業管理區域不符合本條例第七條規定的，應當自收到備案申請之日起三十日內書面通知建設單位重新劃定。建設單位在銷售物業時，應當將經備案確認的物業管理區域在商品房買賣合同中明示?！倍且呀浗ǔ刹⒔桓妒褂玫磩澐治飿I管理區域的劃分規定。條例第九條做出明確規定，即：“已經建成并交付使用但未劃分物業管理區域的，需要實施物業管理時，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）參照本條例第七條的規定，在征求相關業主意見后，劃定物業管理區域，并報區縣(自治縣)房地產行政主管部門備案?！?br>    3、異議處置。條例充分考慮到物業管理區域劃分異議及糾紛的處理，第十條明確了物業所在地的區縣(自治縣)房地產行政主管部門應受理異議并作出區域劃分確定，具體規定：“對物業管理區域劃定有異議的，物業所在地的區縣(自治縣)房地產行政主管部門應當根據本條例第七條的規定和商品房買賣合同的約定，在征求物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、相關業主、居（村）民委員會的意見后確定”。
    三、業主、業主大會、業主委員會的職權
    條例以最大篇幅對業主權利、業主大會成立運作、業主委員會選舉、換屆等作了詳細規定，具體見第三章。
    （一）業主的權利。業主的權利在國務院《物業管理條例》內有詳細規定，本條例從立法要求和條例篇幅的角度考慮，對此沒作重復規定。
    （二）業主大會的職責。條例第十一條第四款對業主大會職責作了明確規定。
    業主大會職責：
    1、制定和修改業主大會議事規則和管理規約；
    2、選舉、補選或罷免業主委員會成員；
    3、決定業主委員會的必要經費及來源以及經費管理辦法；
    4、撤銷或者變更業主委員會超越權限的決定；
    5、選聘和解聘物業服務企業，確定物業服務合同的內容；
    6、決定提出改建、重建建筑物及其附屬設施的申請；
    7、法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他職責。
    條例采用列舉的方式細化業主大會的職責，但不可能窮盡物業管理活動中所有的重大事項，因而，在第七條做出兜底條款。
    （三）業主委員會的職責。業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會的職責主要是執行落實業主大會的決定。條例第二十七條對業主委員會職責作了明確規定：
　　1、制定業主委員會工作制度；
　　2、召集并主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況，公示業主大會決定；
　　3、代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同；
　　4、組織并監督管理規約的落實；
　　5、公示物業專項維修資金使用情況，組織或者參與物業共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；
　　6、每半年公示一次業主委員會工作經費等使用情況；
　　7、 及時了解業主、使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
　　8、協調業主、使用人與物業服務企業的關系；
　　9、根據業主大會的決定，代表全體業主參加因物業管理活動發生的訴訟或者仲裁；
　　10、配合相關部門，做好維護物業管理區域秩序的相關工作；
    11、管理規約、業主大會賦予的其他職責。
    根據《物權法》第七十五條“業主可以設立業主大會，選舉產生業主委員會”規定，結合我市物業管理實踐，考慮有不必要設立業主大會或設立業主大會比較困難的兩種情形，條例在第十二條作了專門規定，即：“不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅區，可以由街道辦事處(鄉鎮人民政府)，在征求該住宅區業主意見并取得過半數業主書面同意后，指定物業所在地社區居（村）民委員會代行本條例規定的業主委員會職責?！?br>    四、業主大會召開和業主委員會的選舉、換屆與罷免
    （一）業主大會召開。業主大會是業主行使共同管理權，維護自身權益的自治組織。根據業主委員會的職責規定（召集并主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況，公示業主大會決定），業主大會主要由業主委員會組織召開（首次業主大會由籌備組組織召開）。業主委員會不履行職責，不組織召開業主大會時，物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）應責令業主委員會組織召開，業主委員會逾期不組織召開的，占總人數百分之二十以上的業主要求街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織召開的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織召開，條例在第二十條、第三十二條、條三十五條都作了相關規定。
    從業主大會會議召開的形式劃分，業主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。具體見條例第十八條規定：“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當提前就業主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業主的意見。凡需投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的意見應當經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映” 。
    業主大會會議形式有兩種，一種是定期會議，一種臨時會議。定期會議是指根據業主大會議事規則規定召開的業主會議，臨時會議是除定期會議以外的，需占總人數百分之二十以上的業主以書面形式要求召開的業主大會。具體見第二十條規定“業主大會會議由業主委員會組織召開。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，并邀請物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居（村）民委員會參加。占總人數百分之二十以上的業主以書面形式要求召開業主大會臨時會議時，業主委員會應當在三十日內組織召開。業主委員會不組織召開的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令業主委員會限期組織召開。業主委員會逾期不組織召開的，占總人數百分之二十以上的業主要求街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織召開的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到申請后三十日內組織召開?！?br>    （二）業主委員會的選舉產生。一個物業管理區域，由籌備組召開首次業主大會由業主選舉產生業主委員會，具體規定有：
    1、條例條十一條業主大會職責規定：“選舉、補選或罷免業主委員會成員”；
    2、條例第十五條“街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到告知或者申請后三十日內通知建設單位報送物業建筑面積、物業出售時間、業主清冊等材料，并負責核實材料和指導成立首次業主大會會議籌備組。
    建設單位應當在收到街道辦事處（鄉鎮人民政府）通知后十日內報送材料，并協助成立籌備組。
    籌備組成員由業主代表、街道辦事處（鄉鎮人民政府）和建設單位派員共同組成?！?br>    3、條例第十六條“籌備組應當做好下列籌備工作：
    （一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
    （二）參照市房地產行政主管部門制定的示范文本，擬訂業主大會議事規則和管理規約草案；
    （三）確認業主身份，確定業主人數和業主所有的物業專有部分建筑面積；
    （四）擬訂業主委員會委員產生辦法，確定候選人名單；
    （五）召開首次業主大會會議的其他準備工作。
    業主委員會委員候選人由籌備組推薦，三十名以上業主也可以聯名推薦委員候選人一名?；I備組應當審查委員候選人資格并確定候選人名單?！?br>    （三）業主委員會換屆。條例規定了業主委員會每屆任期高限，見條例二十一條“業主委員會每屆任期不超過五年，可以連選連任?！睒I主委員會任期屆滿后，需進行換屆選擇。因而，條例第三十五條對業主委員會的換屆作出明確規定，即“業主委員會任期屆滿兩個月前，應當組織召開業主大會會議，選舉新一屆業主委員會。逾期未換屆的，占總人數百分之二十以上的業主要求物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織換屆的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到申請后三十日內，組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。原業主委員會應當在新一屆業主委員會產生之日起十日內，將其保管的物業檔案、印章及其他屬于業主大會、業主委員會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續?！?br>    （四）業主委員會的成員罷免。業主委員會成員由業主大會選舉產生,受業主監督，業主有權罷免業主委員會成員。具體見第三十二條“ 業主委員會成員受業主監督。業主有權罷免業主委員會成員。百分之二十以上業主聯名，可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面提出對業主委員會成員的罷免要求。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在接到罷免要求之日起三十日內書面通知業主委員會限期召開業主大會，由業主大會作出是否予以罷免的決定。業主委員會逾期不組織召開的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召開” 。
    五、前期物業管理的規定
    前期物業管理是指物業出售后至業主大會成立之前進行的物業管理。前期物業管理主要是根據建設單位與前期物業服務企業簽訂的前期物業服務合同約定實施的物業管理，因而，條例通過第四章對前期物業管理做出詳細規定，明確了建設單位的相關義務，主要包括建設單位在售房前應當制定臨時管理規約，實行前期住宅物業管理招投標、明確提供物業管理用房（位置、面積），以及承擔物業交付前物業服務費，移交物業相關資料等方面。具體條款解讀：
    1、條例第三十八條  “新建物業的建設單位應當在物業銷售前，參照市房地產行政主管部門制定的臨時管理規約示范文本擬訂臨時管理規約，并報物業所在地區、縣（自治縣）房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。首次業主大會通過管理規約后，臨時管理規約即行失效” 。此條明確要求建設單位在物業銷售前制定臨時管理規約。且臨時管理規約的內容要求參照示范文本制定，并同時向物業所在地行業主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。臨時管理規約并沒有明確的期限要求，它是一個過渡性規約，待業主大會制定的正式規約生效時，自動失效。
　　2、條例第三十九條“物業中有住宅項目的建設單位應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。一個物業管理區域應當作為一個整體進行招標投標。對于物業中有住宅的預售項目，建設單位應當在申請房屋預售許可證前通過招標投標的方式選聘物業服務企業；對于物業中有住宅的現售項目，建設單位應當在物業銷售前通過招標投標的方式選聘物業服務企業。投標人少于三個或者住宅建筑面積少于三萬平方米的，經物業所在地區、縣（自治縣）房地產行政主管部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業” 。此條明確了前期有住宅的物業項目，建設單位必須在銷售前通過招投標方式選聘前期物業服務企業，對于投標人少于三個或者住宅建筑面積少于三萬平方米的特殊情況也作了相應規定。同時，條例要求一個物業管理區域必須作為一個整體進行招投標，不允許分散招投標，建設部《物業服務企業資質管理辦法》規定不同的物業服務企業資質等級只能對相應管理面積以內的物業項目提供管理服務，因而，條例要求物業服務企業做大做強，否則，對于三級企業接盤將受到嚴格限制。
　　3、條例第四十條“建設單位應當參照市房地產行政主管部門會同市工商行政管理部門制定的前期物業服務合同示范文本與選聘的物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同，并在簽訂后十五日內報物業所在地區、縣（自治縣）房地產行政主管部門備案。業主委員會與物業服務企業依法簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同終止” 。此條明確了前期物業服務合同主體是建設單位和物業服務企業；前期物業服務合同在內容上、格式上要求當參照合同示范文本；本條規定與2002年實施的《重慶市物業管理條例》有所不同，并沒有強制規定前期物業服務合同期限，另外，前期合同與臨時管理規約一樣，是過渡性的合同。
　　4、條例第四十一條“建設單位應當在物業銷售時將臨時管理規約和前期物業服務合同提供給物業買受人，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約和履行前期物業服務合同予以書面承諾。本條對在物業銷售時，建設單位對臨時管理規約和前期 物業合同說明義務和物業買受人對臨時管理規約和前期物業服務合同承諾義務做出的規定?！?nbsp;本條賦予建設單位在物業銷售時，向物業買受人提供臨時管理規約和前期物業合同的并作說明的義務，也要求物業買受人承擔對遵守臨時管理規約和履行前期物業服務合同作承諾的義務。
　　5、條例第四十二條“前期物業服務合同生效之日至出售物業交付之日發生的物業服務費，由建設單位承擔。出售物業交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費，由買受人按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔；前期物業服務合同未約定物業服務收費標準的，由建設單位承擔?！?br>    該條是對前期物業管理各階段物業服務費的承擔做出的規定。以物業交付之日作為分界點，物業交付之日以前的物業服務費由建設單位承擔，物業交付之日以后的物業服務費由物業買受人承擔，物業買受人不能因其物業沒有入住使用為由而拒不承擔物業服務費。
　　6、條例第四十三條“物業服務用房包括物業服務企業用房和業主委員會用房，應當由建設單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標準在物業管理區域內無償配置。物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于四層。市和區、縣（自治縣）規劃行政主管部門應當在審批建設工程規劃許可證時，按前兩款的規定明確物業服務用房的位置和面積。建設單位申請房屋預售許可證時應當提交物業管理用房的位置、面積等相關資料，房地產行政主管部門在核發房屋預售許可證時，應當注明物業服務用房位置。建設單位在銷售商品房時，應當公布物業服務用房的位置和面積。物業服務用房屬于全體業主共有，用作從事物業管理活動。物業服務企業、業主委員會不得擅自改變其用途。房地產行政主管部門在辦理所有權初始登記時，應當在房地產登記簿中注明物業服務用房的位置和面積以及物業的其他共有部分，業主有權查詢?！?br>    本條主要規定建設單位配置物業服務用房的相關義務。明確提出建設單位配置物業服務用房的比例、位置、條件要求，物業服務用房屬全體業主共有，由建設單位無償提供，不能以進入公攤面積或提高單價等方式變相轉嫁到業主頭上。同時明確物業服務用房登記相關事宜。 
　　7、條例第四十四條“前期物業服務合同簽訂后、房屋交付使用前，建設單位應當向物業服務企業及物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）移交物業檔案，并提供物業管理用房。物業檔案包括下列資料：
　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
　?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
　?。ㄈ┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；
　?。ㄋ模┪飿I管理所必需的其他資料。
　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房、物業檔案移交給業主委員會?！?br>    本條是規定建設單位物業檔案移交義務，要求建設單位在前期物業服務合同簽訂后、房屋交付使用前向物業服務企業及物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）各移交一份物業檔案”。
    六、業主、物業服務企業使用與維護物業、物業維修資金的管理
    業主、物業服務企業使用與維護物業、物業維修資金的管理是條例第六章的主要內容，具體內容包括以下條款： 

    第五十九條規定“業主、使用人使用物業，應當自覺遵守法律、法規、管理規約的規定和業主大會、業主委員會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。
　　物業管理區域內禁止下列行為：
　?。ㄒ唬┱加玫厣匣蛘叩叵驴臻g違法修建建筑物、構筑物；
　?。ǘ┢茐幕蛘呱米愿淖兎课萃庥^；
　?。ㄈp壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；
　?。ㄋ模p壞或者擅自占用、改建物業共用部分；
　?。ㄎ澹p壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；
　?。⑿l生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房的上方；
　?。ㄆ撸┐娣?、鋪設超負荷物品；
　?。ò耍┌l出超過規定標準的噪音；
　?。ň牛┐娣挪环习踩珮藴实囊兹?、易爆、劇毒、放射性等危險物品；
　?。ㄊ┻`反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；
　?。ㄊ唬﹣y丟垃圾，高空拋物；
　?。ㄊp毀樹木、園林； 
　?。ㄊ┓煞ㄒ幒凸芾硪幖s禁止的其他行為。
    物業管理區域內發生上述行為時，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當根據物業服務合同或者管理規約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法及時處理，相關業主和物業使用人應當積極配合。因上述行為導致權利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事訴訟?！?br>    第六十條 業主、使用人應當按照城鄉規劃主管部門批準或者房地產權證載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。
    業主、使用人將住宅改變為經營性用房的，應當依法申請。在設立（開業）或者住所（經營場所）變更登記時，應當向工商行政管理部門書面承諾遵守法律、法規以及管理規約的規定，并提交住所（經營場所）所在地業主委員會出具的有利害關系的業主同意將住宅改為經營性用房的證明文件及其他登記所需材料。未成立業主委員會的，由所在地居（村）民委員會出具。
　　第六十一條業主、使用人對物業進行裝飾、裝修前，應當將裝飾、裝修的時間、范圍、方式等口頭或書面告知物業服務企業。
　　物業服務企業應當將告知事項進行登記并將裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項提醒業主或者使用人以及裝飾、裝修人員。
　　物業服務企業對違反裝飾、裝修規定的行為， 可以報告相關行政管理部門，由相關行政管理部門依法處理。
    第六十二條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主委員會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。利用物業共用部位、共用設施設備經營獲取的收益歸業主共有，業主可以約定將該收益納入物業專項維修資金或者其他合理用途。
　　第六十三條物業管理區域內的機動車停車場（庫），應當首先滿足業主的使用需要。
　　建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后，可以向業主出售車位、車庫。擬出售的車位、車庫數量等于或低于物業管理區域的房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位或車庫。
    車位、車庫有空余的，可以臨時出租給業主以外的單位、個人。但是，每次租期不得超過六個月。
　　第六十四條占用物業管理區域內業主共有的道路或者其它場地用于停放機動車，以及相關收費和管理事項，由業主大會或者業主委員會決定。
　　公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內臨時停放，不得收費。
    物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業管理區域內發生的交通事故，由公安機關負責處理。
　　第六十五條物業專有部分出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形時，專有部分所有人應當及時修繕或者采取防范措施。經業主委員會或者物業服務企業通知后，在合理期限內仍未修繕或者采取防范措施的，業主委員會或者物業服務企業應當組織修繕或者采取防范措施，其費用由專有部分所有人承擔。
    物業共有部分出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形時，業主委員會或者物業服務企業應當組織修繕或者采取防范措施。
    第六十六條物業共有部分由于人為原因損害的，相關責任人應當及時修繕，并對造成的損失承擔賠償責任；在合理期限內相關責任人未進行修繕的，業主委員會或者物業服務企業應當組織修繕，其費用由相關責任人承擔。
    第六十七條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。具體實施辦法按照市人民政府制定的相關規定執行或由市人民政府另行制定。
    第六十八條物業專有部分、共有部分進行維護、更新和改造時，相關業主負有協助的義務。
    第六十九條業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。
　　第七十條擁有兩戶以上業主的物業應當建立物業專項維修資金。
　　物業專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監管的原則。
    物業專項維修資金歸集、使用與監管的具體辦法由市人民政府另行制定。
　　第七十一條物業維修、更新、改造的費用，按照下列規定承擔： 
　?。ㄒ唬Ｓ胁糠值木S修、更新、改造費用，由專有部分業主承擔；
　?。ǘ┎糠止灿胁糠值木S修、更新、改造費用，由部分共有的業主分擔；
　?。ㄈ┤w共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業主分擔。
    因物業服務企業的責任，導致物業共有部分未到維修、更新年限而需要維修、更新的，物業服務企業應當承擔與其責任相當的費用。
    七、業主、業主委員會、物業服務企業的法律責任
    （一）業主的法律責任。業主（使用人）使用物業，違反法律、法規、管理規約的規定和業主大會、業主委員會的決定，損害公共利益和他人合法權益，以及業主不交納物業服務費用，均應承擔相應法律責任。涉及條款：
    第八十一條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴，或者按約定申請仲裁。
    第八十二條 違反本條例第五十九條規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任；違反行政管理規定的，由有關行政主管部門按照下列規定予以查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
    （一）違反第一項、第二項規定的，由區縣（自治縣）規劃行政主管部門依法查處；
    （二）違反第三項規定的，由區縣（自治縣）建設行政主管部門依法查處；
    （三）違反第四項、第五項、第六項、第七項規定的，由區縣（自治縣）房地產行政主管部門依法查處；
    （四）違反第八項規定的，由區縣（自治縣）環境保護行政主管部門依法查處；
    （五）違反第九項規定的，由區縣（自治縣）公安、環保行政主管部門依法查處；
    （六）違反第十項規定的，由區縣（自治縣）規劃、工商行政主管部門依法查處；
    （七）違反第十一項、第十二項、第十三項規定的，由相關行政主管部門依法查處。
    （二）業主委員會的法律責任。業主委員會不履行職責，或違反條例規定，均應承擔相應的法律責任。涉及條款：
    第七十九條　違反本條例的規定，業主委員會未履行相關職責的，由物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令限期履行，逾期仍不履行的，予以通報。
    第八十條 業主委員會成員違反本條例第三十條規定的，由區縣(自治縣)相關行政主管部門依法處理，并在物業管理區域內予以通報；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
    業主委員會成員履行職務時違反法律、法規或者管理規約的規定，侵害業主合法權益，給業主造成損害的，應當承擔相應的賠償責任。
    （三）物業服務企業的法律責任。物業服務企業未按條例規定，不依法履行合同、侵犯業主權利等均應承擔相應的法律責任。涉及條款：
    第七十七條　違反本條例的規定，物業服務企業有下列行為之一的，由物業所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門予以處罰：
    （一）未將物業服務合同報送備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款；
    （二）未制定安全防范應急預案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處一萬元以上十萬元以下的罰款； 
    （三）業主大會依法選聘新的物業服務企業后，原物業服務企業不按規定退出物業管理區域的，責令限期退出；逾期不退出的，處五萬元以上十五萬元以下罰款，并由頒發其資質證書的行政主管部門降低其資質等級或者取消其資質；
    （四）退出服務時不履行相關義務的，責令限期改正，并在一年內不得參加物業管理招標投標活動；
    （五）泄露業主信息資料的，予以通報，造成嚴重后果的，處一萬元以上十萬元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
    第七十八條 違反本條例的規定，物業服務企業限制或者侵犯業主權利的，由頒發資質證書的行政主管部門責令限期改正，逾期仍不改正的，降低其資質等級或者取消其資質。
    八、物業管理條例新的突破
    （一）明確并強化街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）委會物業管理監管職責。
    為充分發揮街道辦事處（鄉鎮人民政府）作為政府基層組織作用，利用街道辦事處（鄉鎮人民政府）及居（村）委會對轄區內居民相對熟悉等優勢，條例第四條規定街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責指導本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區建設的關系。居（村）民委員會協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）做好物業管理相關工作。
    （二）創設了物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議制度由街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織召集，由區縣（自治縣）房地產行政主管部門、居（村）民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表等各方代表組成。物業管理聯席會議主要協調解決轄區內物業管理相關矛盾，搭建物業管理經驗交流和矛盾糾紛協調處理平臺，相關各部門齊抓共管，將物業管理矛盾糾紛化解在基層，消除在萌芽狀態。
    （三）設立專章對物業管理區域的劃分標準及劃分程序予以規定。
    （四）明確未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅區如何實現業主自治的問題，作出“可以由街道辦事處（鄉鎮人民政府），在征求該住宅區業主意見并取得過半數業主書面同意后，指定物業所在地社區居（村）民委員會代行本條例規定的業主委員會職責”的規定。
    （五）業主委員會實行候補委員制，并對業主委員會成員的禁止行為、業主委員會成員終止成員職務的情形、業主罷免業主委員會成員的程序、業主委員會成員的補選和重選程序，以及業主委員會成員的法律責任作出了規定。
    （六）對配置物業服務用房的面積標準、應達到的基本功能和位置；小區安全防范責任以及物業服務合同屆滿的處理作出了規定。
    （七）對物業使用過程中的禁止行為、業主違反禁止行為規定的處理以及規劃、建設、房地產、環保、公安、工商等行政主管部門查處違規行為的職責；住宅改為經營性用房；車庫、車位的出售與出租以及物業管理區域內交通事故的處理作出了規定。
    （八）授權市人民政府制定供水、供電、供氣、通信、有限電視等單位承擔維護物業管理區域內相關設施維護責任的具體實施辦法和物業專項維修資金歸集、使用、監管的具體方法。

《西寧市物業管理條例》解讀


　　住房商品化、物業服務有償化的今天，業主們經常遇到一些前所未有的問題，解決這些問題沒有經驗可找。將于今年5月1日起實施的《西寧市物業管理條例》，讓更多的人了解業主委員會，懂得如何維護廣大業主的權益，知曉物業管理企業和小區業主之間的權責關系，讓業主們真正意識到小區是全部業主的，每位業主都有義務參與小區的管理。 
 
　　經過幾年的努力，西寧市物業管理已全面啟動。截至2006年12月，西寧市實行物業管理的物業項目達到742個，管理面積1156.88萬平方米，覆蓋率達43%(西寧市物業總量2406萬平方米)。物業服務企業166家，從業人員4000余人；共創建9個國家級示范住宅小區、11個省級示范住宅小區、18個市級示范住宅小區。物業管理已成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關的新興行業。同時，物業管理的發展，對于改善人民群眾的生活和工作環境，提高城市管理水平，維護社區穩定，擴大就業起到了積極的作用。 

　　《西寧市物業管理條例》的制訂主要依據了《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》的規定，同時參考借鑒了浙江、重慶、成都、福州、西安、銀川、深圳等城市的現行管理規定和管理經驗。從2006年開始著手起草， 2007年，政府相關部門專門成立立法組，到西寧市人大常委會審議通過，《西寧市物業管理條例》的出臺幾經調研、論證，期間，廣泛征求了市民和社會各界意見、建議?！稐l例》的頒布，是西寧市物業管理發展史上一件具有里程碑意義的大事，標志著西寧市物業管理進入了制度化、規范化發展的新時期。 

　　《西寧市物業管理條例》的亮點 

　　★關于適用范圍?！稐l例》第二條規定，“本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理適用本條例”。在地域上，既考慮到全市城鎮房屋的物業管理，也考慮到市屬三縣的物業管理；在物業類型上，既考慮住宅物業(包括商品住宅、拆遷安置房、房改房等)，也考慮到非住宅物業的物業管理。 

　　★關于街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居村兩委會職責的確定。一直以來，街道辦事處、社區居民委員會對業主大會、業主委員會的指導監督作用未能有效發揮，且未介入物業管理，使業主與物業服務企業之間的糾紛不能及時有效地協調處理。因此，《條例》第四條第三款規定:“街道辦事處、鄉鎮人民政府指導成立業主大會，選舉業主委員會，并負責調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區建設之間的關系?！钡谖鍡l規定：“鼓勵和支持居民委員會依法對轄區內的業主大會、業主委員會進行指導和監督?！?nbsp;

　　★關于業主大會及其執行機構業主委員會的成立、設立與運行。當前，業主對物業管理中的財產維護意識、公共責任意識，要么淡漠不清，要么強化曲解；業主大會、業主委員會的角色缺位、錯位、越位，業主大會要么不成立，要么成立后的矛盾反而更難調和解決，既不利于物業管理健康有序發展，也不利于社區建設，甚至影響到社區安全和穩定等問題?！稐l例》在《物權法》、國務院《物業管理條例》的原則規定和精神范圍內，在第二章以共22條的內容對業主自治體系作了具體規定。 

　　★關于物業交付使用的規定。近年來，業主與物業服務企業之間因為物業交付產生的矛盾比較多，為此，《條例》第四十一條對物業交付作出規定，即“物業交付是指業主收到書面交付通知并辦理完相應手續；業主收到物業交付通知后在兩個月內無正當理由不辦理相應手續的，視為交付?！?nbsp;

　　★關于業主未實際入住，按70%繳納物業服務費；業主自行不采暖按50%繳納采暖費的規定。物業交付前，物業服務費由建設單位承擔，物業交付后，房屋產權已經轉移給業主，業主入住與否，物業管理活動都要正常進行，這是物業管理的綜合性、延續性、公眾行決定的。業主未入住，除不產生生活垃圾外，各項物業服務都享受到了。物業管理區域內規劃設計為集中供熱的，鍋爐配置是按小區的總建筑面積、總戶數來確定的，業主自行不采暖，鍋爐及其配套的設施設備仍要運行，供熱企業也要同樣投入運營成本。另外，業主不采暖，還有可能影響其他業主采暖的情況。因此，《條例》第四十一條規定，業主未實際入住和業主自行不采暖的費用繳納比例，即“物業交付后，業主未實際入住的，按應繳納物業服務費數額的70%繳納費用。物業管理區域內規劃設計為集中供熱，業主要求停止供熱的，應當在本供熱期開始30日前與供熱單位簽訂停熱協議。但可能危害其他供熱用戶用熱或者影響室內公共設施安全運行的，不得停止用熱。停止用熱的業主，應當按采暖費總額的50%繳納采暖費?！?nbsp;

　　★關于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位向最終用戶收取有關費用，物業服務企業接受委托代收相關費用問題。業主和供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位之間，是一種合同關系。作為合同當事人，業主和供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當按照法律的規定和合同約定來行使合同權利和履行合同義務。物業服務企業并不是合同當事人，沒有義務向供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位代收這些費用，也無權向業主收取這些費用。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托物業服務企業代收有關費用的，相關單位應與物業服務企業簽訂委托協議，約定代收服務費用。在這種有償服務中，業主不是合同的主體，因而不擔負因其而產生的任何費用。因此，《條例》第四十二條強調：“物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用?！辈⒚鞔_強調，“前一款所列條例單位不得強制物業服務企業代收本條第一款規定費用，也不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。物業服務企業接受委托代收本條第一款規定費用的，可以根據雙方約定向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用?！?nbsp;

　　★關于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任的規定。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位通過供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等的供應為業主提供服務，業主支付相應的費用。其相關管線和設施設備是其提供服務的必要設施，是其履行合同的一部分。業主繳納的費用，已經包括相關管線和設施設備維修、養護費用。目前，西寧市的供氣、通訊、有線電視等單位，已經按國務院《物業管理條例》第五十二條的規定承擔了相關管線和設施設備的維修、養護責任，而供水、供電部門仍未按《物業管理條例》規定執行。物業管理區域內供水、供電相關管線和設施設備的建設費用已經由業主承擔，供水、供電部門無償使用、受益，若供水、供電等單位不承擔相關管線和設施設備維修、養護的責任，再由業主來承擔，顯然是不公平的、不合理的。因此，《條例》第四十一條第二款規定：“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護等管理責任及有關費用?！?nbsp;

　　★關于物業保修金的規定。近年來，西寧市住宅建設迅速發展，但從目前情況來看，部分物業交付使用后房屋質量等遺留問題依然大量存在，在開發建設單位與購房者的房屋質量問題糾紛中，購房者往往處于弱勢一方。按照《建設工程質量保證金管理暫行辦法》(建質[2005]7號)“建設工程竣工結算后，發包人應按照合同約定及時向承包人支付工程結算價款并預留保證金”的規定，開發商需留存保修金，但是，尚沒有一個專門的部門來對其進行監管，房屋出現問題，部分開發商置之不理，業主束手無策，有些只能業主個人解決。啟動住宅物業保修金制度后，在物業保修期內，一旦物業交付后業主發現房屋建筑工程存在質量等問題的，建設單位推諉、扯皮，或者因其歇業、破產等原因無法履行保修責任的，都可以使用市、縣物業行政主管部門統一歸集的保修金，由業主委員會組織維修，其費用從保修金中列支。因此，為保護建設單位、施工單位、房屋建筑所有人和使用人的合法權益，維護公共安全和公眾利益，保障物業正常維修和使用，《條例》第四十七條規定：“建設單位在物業竣工驗收前，應當按物業建筑安裝總造價2%的比例一次性向市、縣物業行政主管部門選定的商業銀行交存物業保修金，作為物業保修期間的維修保證費用?！?nbsp;

《陜西省物業管理條例》深度解讀


    《陜西省物業管理條例》（以下簡稱條例）已于2008年12月12日經陜西省第十一屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過，自2009年5月1日起施行。與以往各項法規條例出臺不同的是，《條例》是省人大常委會在面向社會公開征集意見的基礎上，首次以召開“立法聽證會”征集意見的方式引入地方性法規的制定和修改過程。新修訂的《條例》有著許多的亮點，本文擬對該法規的制定過程中的聽證事項、立法初衷、立法目的以及頒布后對物業管理以及市民生活的現實影響做一簡要分析。

　　(一) 從《條例》草案聽證的事項來進行解讀《條例》的立法初衷。

　　一 、聽證事項1：物業服務企業收取水、電、暖氣費用是受全體業主委托，還是受供水、供電、供熱專業經營單位的委托？

　　提出本項聽證事項是基于住宅小區停水、停電現象嚴重并且供水、供電、供暖等企業以不繳納相關費用為抗辯理由對小區停水、停電。按照《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）的相關規定，合同一方主體在履行合同義務過程中因為對方沒有履行或者怠于履行相關義務而拒絕繼續履行合同義務。專業經營單位的上述做法是法律規定的一種抗辯方式，本無可厚非，民事活動始終遵循的原則是：“法不禁止即可為?！?，所以其上述行為亦不違法法律規定。但是畢竟其是提供公共服務的企業，而這些服務是關乎到居民生活的基本保障環節的，擅自行使合同的先履行抗辯權或者是同時履行抗辯權都將對基本人權構成踐踏；更甚者上述供電、供水等企業在小區部分業主不能按時交納相關費用的情況下，對整個住宅小區進行斷電、斷水、停止供暖等，更是嚴重侵害到了業主的切身利益?！逗贤ā返谒陌僖皇畻l規定：“委托人或著受托人可以隨時解除合同委托合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于該當事人的事由外，應當賠償損失?！?，如果物業服務企業收取水、電、暖氣費是受全體業主委托，那么就意味著因業主和物業企業之間的矛盾雙方可以隨時解除委托合同，最終導致水電、取暖費等不能按時、足額交納的，對于業主和供水、供電等企業之間來說，屬于業主違約，給這些專營單位停水、停電以合同上的依據，停水、停電的可能性與隨意性大增；如果物業企業是受供水、電等企業的委托收取相關費用，那么雙方按照《合同法》的規定行使合同的任意解除權導致水電等費用不能按時、足額的收取的，在專營單位與業主之間的供水、電等的合同關系中，屬于專營單位違約，隨意停電、停水就沒有了合同依據，這種情況發生的可能性與隨意性就會大減。

　　這才是該法規的立法目的和初衷，站在保障業主合法權益的立場，把保障業主切身利益細化到每一個環節?！稐l例》第六十六條規定：供水、供電、供熱等專業經營單位委托物業服務企業代收有關費用的，應當向物業服務企業支付手續費……供水、供電、供熱等專業經營單位不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。供水、供電、供熱等專業經營單位違反前款規定，給業主、物業服務企業造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　二、聽證事項 2：物業服務企業是否應當收取業主的房屋裝飾裝修保證金？

　　收取業主裝修保證金是基于以下理由：

　　因為業主不具備建筑、安裝等相關專業知識以及物業管理相關法律、法規方面的專業知識，其在裝修房屋的時候進行的諸如隨意拆除墻體、打孔、按照自己的喜好、風格隨意添附相關物件，包括裝修所用材料、拆改相關供暖、供氣管線、增加房屋用電負荷或者拆改用電線路、隨意放置裝修材料、垃圾、占用公共道路等等一系列行為，有的是僅憑一己喜好，放任對其他業主損害結果的發生；更甚者，有人根本意識不到自己行為的法律意義何在，比如：擅自在承重墻體上打孔甚至于拆除等行為已經危害到了公共安全而不自知。

　　鑒于以上情況，物業管理企業一般都會要求業主在裝修時交納裝修保證金以及垃圾清運費等等相關費用，以此來制約業主，對其裝修行為進行規范。但實踐中往往物業管理企業在收取了裝修保證金并于裝修完成驗收時以各種理由與借口克扣、罰減業主的裝修保證金，嚴重侵害到了業主的利益?！稐l例》第七十四條規定：“業主裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定、臨時管理規約或者管理規約，并告知物業服務企業。物業服務企業應當書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝修裝飾施工進行監督。業主違反房屋裝修裝飾規定、臨時管理規約或者管理規約的，物業服務企業應當予以制止。業主拒不改正或者已造成損害的，物業服務企業應當報告有關行政主管部門依法處理；造成相鄰業主損失或者對公共利益造成損害的，業主應當承擔賠償責任?！?。根據《條例》的上述規定可知，立法機關雖然對物業管理企業收取裝修保證金后可能隨意克扣的事實有所考慮，但最終還是傾向于保障公共安全以及相鄰業主利益的觀點?！啊瓚斪袷胤课菅b飾裝修和房屋安全使用的規定、臨時管理規約或者管理規約…”的說法其實就是給物業管理企業收取裝修保證金留下了機會，因為在臨時管理規約、前期物業管理合同等文件中開發商、物業管理企業都會與業主約定裝修時交納裝修保證金，否則應當在條例中以禁止性的文字進行規定，嚴禁物業管理企業收取裝修保證金。

　　三、聽證事項 3：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的（如廣告、出租等），所得收益由業主委員會與物業服務企業按照約定比例分配是否合理？

　　對該事項進行聽證的原因是基于開發商的強勢地位，盡管《物權法》明文規定建筑物共用部分的使用權、收益權歸全體業主所有，但在出賣房屋時，很多開發商都會約定業主放棄對屋面（房屋外立面）使用權、收益權，從而對開發商對利用該屋面進行廣告宣傳甚至于出租獲利找到了依據?！稐l例》基于上述事實，因為涉及到業主的重大利益，對上述事項進行聽證，廣泛征求意見，最終確定并重申該房屋共有部分、外立面的房屋使用權、收益權歸業主共有-----《條例》第六十七條規定：“利用物業共用部位、共用設施設備從事廣告、租賃等經營行為的，應當經相關業主、業主大會同意，并征求物業服務企業意見后，按照規定辦理有關手續。所得收益屬于全體業主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用?！?。但該規定仍然存在缺陷，在開發商出賣房屋時利用強勢地位，和買受人約定該部分權利由買受人讓渡于出賣人或者出賣人的代理人（物業管理公司等），該條也就成了名存實亡了！真正想杜絕上述事實的發生，《條例》應當對此作出禁止性的規定，才能最大化的保障業主的利益。

　　四、聽證事項4：在物業管理區域的場地、道路停放機動車輛，物業公司收取停車服務費，是否屬利用物業共用部位進行經營，其所得收益是否也應按照約定比例分配？

　　對上述事項進行聽證是基于物業管理企業濫用權利，任意在物業管理區域內設置停車位并將收取的停車費用全部據為己有的這種侵害業主權利的事實。我們對設置車位的問題做一具體分析：

　　小區停車位能不能進行法律上的處分，關鍵是要看處分權人有沒有相關的權利?！吨腥A人民共和國物權法》第七十四條規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。很多人根據上述法律依據得出結論：車位、車庫的歸屬在出售的時候是可以由買賣雙方來約定的。其實不然，約定產權的歸屬也屬于對物權進行法律上的處分，前提是進行處分的人應當具有相應的處分權。也就是說，處分權人對其享有所有權，當然就能夠出售該車位；處分權人只對車位享有使用、收益權，就會因為權利上存在瑕疵而無權出售該車位，轉而進行出租或者其他方式的處分；如果“處分權人”根本就沒有任何的處分權，或者“處分權人”僅僅是處分輔助人，那么就僅僅只能按照其付出的勞動量來要求報酬而已。

　　以下就詳細分析上述幾種情況下處分權人的相關權利：

　?。?）開發商對車位享有所有權，該部分車位就可以進行法律上的處分，包括但不限于出售、出租、贈與等等

　　開發商進行項目開發時，單獨規劃、設計并施工建設的車位，如果該部分車位沒有納入小區整體的公攤，那么該部分車位的所有權屬于開發商，開發商當然有權利對其進行處分，包括出售、出租等等。

　　如果該部分車位納入了小區的公攤，其所有權屬于小區所有業主，開發商當然無權處分屬于業主共有的車位，即使存在開發商沒有出售的存量房，其也僅僅屬于業主中的一員，無權行使應當由全體業主行使的權利。即使受到全體業主的授權，或者屬于推定授權或者事后得到了業主的追認，該部分出售所得也應當歸屬于全體業主共有。如果事后不能得到業主的追認，那么該部分車位的買賣合同就屬于無效合同而應該由開發商和車位購買人根據其各自的過錯程度來承擔因此造成的相應的損失。

　?。?）開發商只對車位享有使用、收益權，會因為權利上存在瑕疵而無權出售該車位，轉而進行出租或者其他方式的處分。

　　《中華人民共和國防空法》第十八條規定：人民防空工程包括為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建筑，以及結合地面建筑修建的戰時可用于防空的地下室。第二十二條規定：城市新建民用建筑，按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室。第五條規定國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。 

　　國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。 

　　根據以上法律條文的規定可知：開發商在新建住宅工程時按照規劃建設的人防工程的所有權歸屬于國家，由人防主管部門代為行使所有者的權利。開發商根據誰投資誰受益的原則，對該部分人防工程進行改造，在不影響、降低其作為人防工程的人民防空功能的情況下作為停車場來使用，開發商行使的是法律授予的享有使用、收益的權利。該車位當然可以出租并獲益，并不存在法律上的障礙。

　?。?）在“處分權人”根本就沒有任何的處分權，或者“處分權人”僅僅是處分輔助人的情況下，那么就僅僅只能按照其付出的勞動量來要求報酬而已。

　　很多小區因為停車位緊張，加之開發商或者物業為了創收，在小區的道路上設置停車位進行出租獲利，且這部分利益都被開發商或者物業公司所實際占有。那么，他們到底是不是處分權人呢？到底有沒有處分權呢？

　　小區的公共道路上設置的車位，是建在了小區所有業主共同享有土地使用權的土地上，因此而獲得的收益當然的屬于小區全體業主所共有。具體經營管理的一方可以扣除必要的設施設備費用、管理費用等。其實，此處的經營管理的一方并不是車位的權利處分人，僅僅是一個權利處分輔助人而已。

　　《條例》第七十五條規定：“物業管理區域內，規劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當通過出售、附贈、出租等方式首先滿足業主的需要。占用物業管理區域內業主共有道路、場地停放機動車輛的，由業主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業主共有，業主委員會可以委托物業服務企業代為收取。物業服務企業應當依據物價部門核定的標準收取機動車輛停放服務費。機動車輛停放服務費、機動車輛場地占用費的收取標準應當在物業管理區域內公示。物業管理區域內停放機動車輛的，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他機動車輛的正常通行?！??；谏鲜鲆幎?，《條例》對占用物業管理區域內業主共有道路、場地設置車位的相關內容規定的比較細化，但是對于地下車庫、獨立規劃車庫等內容仍然跳不出《物權法》的圈子，并沒有什么建設性的突破。作為法規，在該問題上并沒有給行為人一個明確的方向性指示甚至因為其含糊不清而有誤導的可能性！

　?。ǘΑ稐l例》重點條文的解析

　　一、對業主的身份進行了新的界定

　　《物權法》規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！?，《物業管理條例》中規定：“房屋的所有權人為業主?！?，但又同時規定了很多的“不具有所有權”的人享有了很多的業主權利，比如選舉業主委員會、享受所有權人才能夠享有的所有的權利。這樣的規定并不完善。也就是說，《物權法》以及《物業管理條例》中對業主的界定只限于所有權人（我國采用登記生效的不動產物權變動模式，即登記到誰名下，誰就是該不動產的產權人），也就是說只要沒有取得房產證就不是上述法律、行政法規中所述的業主，當然也就不能享有只有業主才應當享有的權利。

　　從《條例》規定的內容來看，對業主的概念進一步完善，使其表達更為合理、更符合實際情況，也更便于操作?！稐l例》第七條規定：“已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業主。尚未進行房屋權屬登記，但基于買賣、贈與、拆遷補償等已經合法占有該房屋的人，在物業管理活動中視為業主”。即只要是基于合法的手段取得了對該房屋的實際占有，就可以視為業主，但該占有一定要是物權變動的前行為，即是以產生物權的變動效力為目的。例如租賃并不是以產生該房屋的所有權的變動為目的，當然不會因為承租房屋的實際占有而成為《條例》所稱的業主；買賣違章建設的房屋而居住的，雖然支付了相應的購房款，但因為該房屋的建設、銷售或其中環節被相關法律、法規所禁止，買受人對該房屋的占有、使用當然不具有合法性，當然不屬于能夠引起物權變動效力的前行為。

　　但是《條例》上述的規定是否合法呢？值得商榷?！稐l例》在法律位階上屬于地方性法規，按照立法法的規定地方性法規在不同憲法、法律、行政法規相抵觸的前提下，可以就“為執行法律、行政法規的規定，需要根據本行政區域的實際情況作具體規定的事項；屬于地方性事務需要制定地方性法規的事項?！弊鞒鲆幎?。而《物權法》最大的立法原則就是物權法定，即物權的創設、內容、取得方式、流轉以及登記等等只能通過物權法律來規定，不允許進行隨意的創設以及增減等?！稐l例》對業主的定義雖然符合實際情況，但是因為物權權利的特殊性以及不可隨意創設性，《條例》的上述規定的確屬于對《物權法》以及《物業管理條例》的擴大性解釋，不僅違反了《物權法》物權法定的原則且不符合《立法法》對法律位階效力以及創設權的規定。

　　上述，《條例》對業主的定義顯屬違法。該定義的界定只有依賴于全國人大常委會出臺新的《物權法解釋》來進一步細化，以期與實際銜接。

　　二、《條例》中設置了幾處新的制度以適應實踐中的種種情況，但是沒有相應的處罰機制，缺少對權利的保障。

　　《條例》第十條規定：“物業管理區域符合本條例第九條（關于召開首次業主大會的條件）規定的，建設單位應當在十五日內書面告知物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府，并在物業管理區域內公告。建設單位未及時履行告知義務的，業主可以書面形式告知。街道辦事處、鄉鎮人民政府自收到書面告知三十日內，組織成立業主大會籌備組?？h（市、區）物業管理行政主管部門應當予以指導。街道辦事處、鄉鎮人民政府未在規定期限內履行組織成立業主大會籌備組職責的，業主可以自行組織成立業主大會，按照本條例規定行使業主大會權利?！?。本條的規定實際上是解決了“成立業主大會難”的問題。在小區達到了成立業主大會的條件后，因為需要建設單位的配合向物業的上級主管部門遞交申請才能夠啟動業主大會的籌備工作，而建設單位基于種種原因怠于行使甚至是阻礙上述工作，致使業主大會的成立舉步維艱。根據本條規定，業主在建設單位怠于告知主管部門以及相關部門小區具備召開業主大會的情況下可以自行告知并在相關部門限期不履行籌備業主大會職責的情況下可以自行組織成立業主大會。上述規定在解決業主大會成立難的問題上邁出了一大步。

　　《條例》第12條規定：“建設單位及其選聘的物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，提供物業管理區域內業主名單、房屋及其附屬設施和相關場地的基本情況等文件資料，并在物業管理區域內提供相應的人力、場地支持?！?；第14條規定：“業主大會籌備組工作所需經費，由建設單位承擔”。

　　上述規定的初衷是好的，但是缺乏制約機制和處罰機制。建設單位拒不履行承擔籌備業主大會費用以及提供場地、便利、提供相關資料的義務時，如何去制約建設單位？懲罰機制何在？是罰款并限期承擔費用、提供場地、提供資料還是需要業主墊付相關費用后再行追討、再行主張相關權利，這無疑給業主大會的籌備埋下了伏筆。第12條、14條的缺陷性規定，其實導致第十條規定的羸弱，實施意義將大減。沒有救濟措施以及懲罰機制的制度設計是不完善的甚至可以認為它不存在、是沒有任何意義的。

　　三、《條例》新設物業保修金帳戶以及相關制度以保障專項維修基金的使用。

　　《條例》第七十八條規定：“新建住宅物業、住宅區內的非住宅物業以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，其建設單位應當在物業竣工驗收合格后、申請不動產權屬初始登記前，按照物業建筑安裝總造價2％的比例，一次性向物業所在地的設區的市、縣（市）物業管理行政主管部門設立的物業保修金專門賬戶交存物業保修金。物業保修金專門賬戶以物業管理區域為單位設立專戶。建設單位在辦理不動產權屬初始登記時，應當提供專戶銀行出具的物業保修金全額交存證明?！?br>
　　　　第七十九條規定：“物業保修金保證的保修責任期限，自建設單位將住宅交付業主使用之日起計算，保修責任期滿后，根據建設單位的申請退還。房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。物業保修金全部退還后，建設單位應當依法、依約繼續履行相應的質量責任?！?br>
　　　　第八十條規定：“物業保修期限內物業出現質量問題的，建設單位在接到業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業的維修要求后，應當在二十四小時內派人到現場核查情況，情況屬實的應當在七十二小時內予以維修?！?br>
　　　　第八十一條規定：“物業保修期限內，建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門委托的建筑工程質量檢測機構鑒定后，屬于保修責任范圍內建筑工程質量問題的，由業主委員會或者受委托的物業服務企業組織維修，所需費用從物業保修金中墊支?？h（市、區）物業管理行政主管部門應當在物業保修金動用后三日內書面通知建設單位，建設單位應當自收到書面通知之日起十五日內足額補存。建設單位對維修責任承擔有異議的，可以在前款規定的期限內依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會確定的責任人，在相關法律文書生效之日起十五日內補存物業保修金。逾期不起訴或申請仲裁的，視為其認可承擔維修責任?！?br>
　　第八十二條規定：“物業保修期間，建設單位因破產、解散、被撤銷等原因注銷的，物業管理行政主管部門應當將物業保修金本息余額提存”。

　　上述制度的設計給物業的保修提供的資金保障，且直接繞過建設單位對基金進行支配。資金不足由建設單位補足。解決了實踐中保修難的問題。實踐中因為開發商通常于交付房屋后委托物業公司對物業進行維修的登記，業主在出現房屋質量后便會出現交涉主體的不確定性，開發商推給物業公司，說跟物業聯系；物業公司推給開發商說開發商是維修主體。主體的交涉不確定以及開發商怠于履行維修義務且由業主自行維修后費用的承擔方面更是難上加難。協商不成還要通過訴訟途徑來解決?！稐l例》實施后，只要專業的鑒定機構出具鑒定結果證明房屋質量問題確屬開發商的責任，因此支出的維修費用將直接從保修金帳戶中列支。但上述制度的設計仍然存在一個問題----在物業保修期間，建設單位因破產、解散、被撤銷等原因注銷的，物業管理行政主管部門應當將物業保修金本息余額提存的情況下，后續的物業保修資金如何來籌集？業主自己承擔還是通過別的方式來歸集？《條例》在該問題上留下了空白。

　　四、《條例》對專項維修基金的新規定適應了《住宅專項維修基金管理辦法》的新規定以以保障資金的安全，在很大程度上杜絕了開發商通過代收維修基金而進行短期的融資的可能性。

　　《條例》第八十九條規定：“商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5％至8％。設區的市、縣（市）物業管理行政主管部門，應當根據本地區情況合理確定交存標準，公布每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額，并適時調整?！?br>
    第九十一條規定：“商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期專項維修資金足額存入專項維修資金專戶。業主在辦理房屋入住手續時，應當提供交存專項維修資金的憑證；未提供憑證的，建設單位不得將房屋交付使用?！?br>
　　從《條例》的上述規定可知，在房屋交付使用前就必須繳存專項維修基金。以往的專項維修基金繳存的時間都是辦理房產證之前，那么開發商會在《商品房買賣合同》中約定在房屋交付之時由開發商代收代繳專項維修基金，很多開發商因為資金運作的問題會挪用該部分資金直至辦理房產證時?！稐l例》的該條規定基本杜絕了開發商在上述時間、以上述方式來進行融資的可能性，但是仍然留有缺口。也就是說開發商完全可以在合同中約定代收代繳專項維修基金的時間提前，這樣一來融資的時間是短了一些，但必定還有融資的可能性。要想徹底的杜絕通過代收代繳專項維修基金的方式來融資只有一個辦法——通過規范性文件的方式作出禁止性的規定，開發商不得代收代繳專項維修基金。

　　綜上，《條例》根據上位法律的規定并參考實際情況作出新的修訂，增加了很多新制度、新思路且便于操作，為業主的維權提供了一定的保障，但是作為規范性文件的特點，其不完善性仍然明顯，還待于進一步的補充修正，才能夠真正的起到保障業主合法權利的作用。