《公元物業管理文摘》（第142期）

非贏利共享型信息選編　　　第142期/20091230　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——全國：《業主大會和業主委員會指導規則》發布 ——南昌：過半數業主同意才能選聘物業 【行業要聞】 ——承德：市物價局召開聽證會 物業費擬區別定價 ——池州：主城區物業收費新規明年起實施 ——西安：第一部關于維修資金的地方性法規出臺 ——淮北：《淮北市物業管理暫行辦法》出臺  ——蕪湖：新物業收費辦法元旦起施行 ——福建：規范住房登記收費問題 ——泉州：物業管理糾紛可找轄區房管部門 ——萍鄉：將實施新物業管理辦法 【數據說話】 ——鞍山：房屋共用設施維修費上調 【物管采風】 ——成都：物業服務檢查現場亮“黃牌” 物管企業限期整改 【學習平臺】 ——物業管理企業助力居家養老的意義 【業主之聲】 ——杭州：擬修訂條例　叫停中午夜間室內裝修 【自由論壇】 ——淺談物業管理企業的資金運行 【案例選編】 ——從車位進出通道談約定通行權

【法規動態】

全國：《業主大會和業主委員會指導規則》發布 拒付物業費業主權利將受限

翟烜/《京華時報》/20091217
明年1月1日起拒付物業服務費、不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的業主，將被限制行使對小區共同管理的權利。昨天由住房城鄉建設部制定的《業主大會和業主委員會指導規則》發布?！兑巹t》規定入住劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的可成立業主大會，選舉產生業主委員會。

南昌：過半數業主同意才能選聘物業

歐陽慶亮 全來龍/《新法制報》/20091224
23日，千呼萬喚的《南昌市物業管理條例》終于在南昌市十三屆人大常委會第二十三次會議上獲得通過，并將于明年7月1日起實施。此次《條例》提出：制定和修改管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業等，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

【行業要聞】

承德：市物價局召開聽證會 物業費擬區別定價

尉遲國利/《燕趙都市網》/20091229
12月25日承德市物價局召開普通住宅物業服務基準價格方案聽證會。在方案中承德物業服務分為五個等級，不同等級設定不同的物業服務基準價格，實行“質價相符”優質優價的原則。這次擬調整基準價格的具體項目為全市普通住宅區物業服務各等級基準價格，它是根據重新修定的《承德市普通住宅區物業服務等級》制定的。

池州：主城區物業收費新規明年起實施 房屋空置六個月以上物業費收50%

《池州日報》/20091217
近日市物價局、市房管局出臺了《池州市主城區物業服務收費管理暫行辦法》，《辦法》將于明年元月1日起實施。辦法規定業主或物業使用人辦理入住手續后，連續六個月或六個月以上未入住的空置物業及入住后長期未使用的空置物業(水、電、氣均未使用)，業主應當向物業服務企業書面備案，按規定或約定標準交納50%的物業綜合服務費。

西安：第一部關于維修資金的地方性法規出臺

華商網/20091216
《西安市住宅專項維修資金管理辦法》將于2009年12月23日實施。結合實際情況決定實施新、舊標準過渡期，時間自2009年12月23日至2010年2月22日。新的辦法規定首期專項維修資金的交存數額為：多層住宅(7層以下，不配備電梯的)：60元/平方米;多層住宅(配備電梯的)：90元/平方米;小高層、高層住宅(7層以上，含7層)：145元/平方米。

淮北：《淮北市物業管理暫行辦法》出臺

邵奇/《淮北日報》/20091220
記者昨日從市房管局獲悉《淮北市物業管理暫行辦法》已經市政府研究同意執行，居民小區業主委員會組成、物業管理、物業收費、小區停車場等市民關心的問題有章可循。建設單位規劃建設的車庫應當優先滿足本小區業主的購買或租用。車庫尚未充分利用的，不得在物業管理區域內占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。

蕪湖：新物業收費辦法元旦起施行

馬正超/《大江晚報》/20091231
記者從蕪湖市物價局獲悉，新的《蕪湖市物業服務收費管理實施辦法》將于2010年元旦起施行。與原來的物業服務收費辦法相比，新的收費辦法有了重大變化，其中最為引人注目的就是物業服務收費實行市場調節的更多了，成立業委會的小區將由業委會和物業公司協商確定物業收費標準。

福建：規范住房登記收費問題

鄭莉/《海峽都市報》/20091214
記者昨從福建省物價局獲悉，為規范福建省住房登記收費問題，省物價部門對福建省房屋登記收費問題做了補充通知，從12月15日起執行。據補充通知，車庫或車位的登記收費標準為每件80元。住房附屬的雜物間與住房完成一次登記的，按住房收費標準收取房屋登記費;住房附屬的雜物間單獨進行登記的，其登記費收費標準為每件80元。

泉州：物業管理糾紛可找轄區房管部門

姚炳輝 江曉媛/《泉州早報》/20091219
昨日，泉州市房管局與鯉城區、豐澤區、洛江區、泉港區、泉州開發區房地產行政主管部門簽訂物業管理行政執法委托書，將物業管理相關行政執法權委托給區級房地產行政主管部門，實現“重心下移”，強化區級物業主管部門的監管職能。業主投訴物業管理、舉報小區違章搭蓋等可直接找轄區房管部門。

萍鄉：將實施新物業管理辦法

張輝云/宜春新聞網/20091223
新的《萍鄉市物業管理辦法》將于2010年1月1日起正式施行?！缎罗k法》明確了業主、業主大會、業主委員會的職責和管理規約，對前期的物業管理、招投標管理和物業管理服務等相關細則進行了具體規定，對物業管理行業協會進行了規范。增加了街道辦事處、鄉鎮政府負責組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會的選舉工作。

【數據說話】

鞍山：房屋共用設施維修費上調

王鑫/《千山晚報》/20091222
為切實改善百姓居住條件，為百姓提供舒適、和諧的居住環境，根據《鞍山市物業服務收費管理實施辦法》(鞍政辦發[2008]100號)文件規定，于2010年1月1日起，未實行專業化物業管理的住宅，共用設施維修費由0.1元/平方米/月調整到0.2元/平方米/月，用于加強這部分住宅的共用部位、共用設施設備日常維護。

【物管采風】

成都：物業服務檢查現場亮“黃牌” 物管企業限期整改

搜狐焦點網成都站/20091222
昨日，成都市房管局物管處相關負責人與市和諧物管社會監督員一道，就我市中心城區小區物管服務進行‘優良秩序’、‘優美環境’、‘優質服務’的三優專項抽查，將重點排查小區消防、監控、門禁、周界報警等安防隱患，一旦發現問題將立即要求物管企業限期整改，檢查將一直持續到明年。整改不到位的最高將被記減信用25分。

【學習平臺】

物業管理企業助力居家養老的意義

孫松林 許紅寨/《現代物業》/2008年2期
一、把尊老敬老愛老作為企業的一種文化，并在日常的工作中通過一系列的舉措來實施。     通過張貼《為空巢老人免費服務的公告》在征得業主和居委會的支持后，迅速出臺了《為空巢老人免費服務的實施細則》：確定服務的對象、服務的內容以及服務的重點。凡年滿60歲以上、身邊無子女、親屬、保姆照顧的“空巢老人”，就能享受到公司的免費服務；按老人們的不同情況，實施有特殊需要的針對性服務；特別關注高齡、喪偶、起居困難和經濟情況較差的以及生活不能自理的老人。每天一次詢訪；打掃清潔衛生；代交天然氣費、電話費、水電費，物管費上門收??；陪同老人上街購買米、面、油等，并幫助老人們提拿重物；老人生病時，盡快通知親屬和原工作單位，并立即陪老人上醫院；陪老人聊天散步，組織學生上門慰問；設立“老人休閑園地”，組織老人參加娛樂活動和與身體狀況相應的體育活動；動員社會和其他業主給老人給予幫助。還特地設立了獨特的“愿望墻”，老人們有什么心愿，就寫出來貼在墻上，即使不是管轄范圍內，只要是老人的愿望，也都給予圓滿解決。同時還在實踐中不斷地完善《實施細則》，《實施細則》中沒有的，只要老人需要的各種服務，都盡力、盡快地予以滿足。公司實施該細則的直接利益是獲得了2007年9月在成都市舉辦的“快樂社區·物管月”活動中 “十大人氣物管”和“八大金牌物管”的榮譽稱號。     二、在所管轄的小區內對年齡滿60歲或以上的老人進行摸底（如身體狀況，興趣愛好，子女工作情況，親人情況以及以前單位情況等）并進行建檔設檔管理，以便更好地服務老人。     完成了老齡人員的建檔后，物業管理企業在主打親情品牌，贏取其市場競爭力時可以考慮如下做法：通過號召、組織老齡人參加各種文化娛樂活動，定期舉辦各種老人活動班，讓部分身體健康、樂于助人的老人去關心那些比自己年老的人、形成以老帶老，以老幫老的良好社區文化。逢年過節舉辦各種活動且把愛老護老助老融入活動中（比如舉辦文藝節目，送春聯，拜年等）；同時物業管理企業配備專業的愛心人員，定期給部分空巢老人清潔、做飯、陪老人聊天，帶給老人精神慰藉，讓老人享受生活樂趣，同時減輕因為子女不在家雙方擔憂的局面。     三、讓業主定期進行優秀員工評選。把員工對老人的工作態度和工作責任作為員工能否評優的重要考核指標，參與評選的員工必須接受業主的投票。這一方面加強了工作人員自身的責任感和愛心、奉獻精神；同時也讓業主更好地了解物業管理企業良好的社會責任感。孝道文化是中華民族的主流文化，能讓業主感動并參與進來的物業管理，無疑是成功的物業管理，也是物業管理企業在新的時期贏得市場的一項較好的舉措。     新時期，物業管理企業如果能善于把握老齡化社會問題帶來的巨大機遇，無疑對其發展產生巨大的影響。目前老齡產業化以及相關的助老敬老政策部分已經出臺。物業管理企業若能抓住老齡工作“政府主導，家庭擔負，社會參與，物管執行”的新模式，無疑具有重要的時代特征和社會意義。

【業主之聲】

杭州：擬修訂條例　叫停中午夜間室內裝修

葉濤/地方立法網/20091225
據悉，針對室內裝修噪聲干擾周圍居民正常生活這一突出問題，《杭州市環境噪聲管理條例(修訂案)》結合實際，明確規定：每日十二時至十四時、二十時至次日八時，禁止在已竣工交付使用的有居民住宅的建筑物內進行產生噪聲的裝修作業。在其他時段內進行裝修作業的，應當采取措施，避免干擾周邊居民正常生活。

【自由論壇】

淺談物業管理企業的資金運行

黃湘寧/中國城市房地產網/20061114
物業管理的資金運行是一個動態的流程。物業管理企業要嚴格遵守和執行政府關于物業管理服務收費的規定，果斷抵制亂收費、亂分攤，要精打細算，實事求是，調集和使用好各類資金。而首要前提是必須把握資金運行的各項原則。 　　一、“以業養業”的原則 　　物業管理企業是一個以經營管理為特征的服務行業，它在經濟上是一個獨立核算、自負盈虧、自主經營的企業法人。公司在運行中，一方面要盡量減少業主的負擔，做到收費與服務質價相符;另一方面又要努力開拓與物業管理相關的多種經營、廣開財源，以達到自我完善、自我運轉、自我發展的目的。當然，物業管理具有其非凡性。實踐證實，物業管理的資金運行往往與規模經濟、規模效益有密切關系。就物業管理公司本身來講，管理、經營與服務應該融為一體的。 　　以業養業原則的基本要求是：在物業管理中要堅持“取之于民，用之于民”，逐步實現“以房養房”、“以區養區”。物業管理中各類費用的測定、收支，均應考慮“業主至上，方便住戶，服務周到，合理合法”的原則。 　　二、“合理公平”的原則 　　由于各類物業管理收費是根據所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。國內物業管理市場尚處于起步和發展階段，在核定各類收費標準時，應充分考慮物業管理企業及業主委員會、產權人、住戶的利益，既要有利于物業管理企業的價值補償，也要考慮業戶的經濟能力。具體收費標準，因地制宜，以物業管理服務發生的成本為基礎，結合物業管理企業的服務質量、服務深度進行合理核定;還應根據物價水平的變化適時進行調整。 　　“合理”即在物業管理實際操作中，各項費用分攤要合理，測算合乎實際，不能有水分，要一視同仁。 　　“公平”，即要平等協商，委托方和管理方的權利義務要對等。在實際操作中需要注重以下幾點： 　　1 .管理服務費收取標準應進行科學合理測算評估，使業主的能力與物業管理實際水平、服務深度相平衡; 　　2 .要充分考慮不同檔次、不同類別的物業，不同對象、不同消費層次的需求，體現優質優價、公平合理，不可相互攀比; 　　3 .在住宅區內的辦公或商業經營用房，可在原收費標準基礎上按 150%-200% 來征收其管理費。這是因為在這類物業管理中相應發生的勞力投入(如保安、清潔)及費用有所增加。 　　三、“民主管理”的原則 　　民主管理的原則，包含著物業管理企業在資金運用中的公開的原則。物業管理關系千家百戶，資金運行、維修基金籌措，以及管理服務費的收支都與人們生活密切相關，因而必須按照民主與公開的原則辦事。 　　這一原則的基本要求是，物業管理企業要公開服務項目和收費標準，規范物業管理企業對用戶提供的特約有償服務，并實行明碼標價，定期向業戶公布收支情況，接受業戶監督。 　　民主管理就要尊重業主和業主委員會的意見，使管理費、維修基金等費用收支、使用、保管有一個規范的操作程序。物業管理企業要接受物業所有人和使用人的監督，各類收費應通過契約或協商，并報經物價部門審核，作好年度的會計審計及定期向業主公布賬目。 　　在實際操作中，物業管理企業籌措維修基金，收取管理服務費，均應有收費的依據，并將其向業戶公開，以便取得業戶的支持和配合。在物業管理的資金運行中，對管理者酬金的確定，也應取得業戶的理解。如發生上年度管理費虧損，需在下一年度的物業經營管理服務中調整收費標準，更需按民主管理的原則進行系列工作，爭取廣大業主的支持。 　　四、“?？顚Ｓ?rdquo;的原則 　　資金運用中，堅持“?？顚Ｓ?rdquo;的原則，一是能規范物業管理企業資金的運作，二是能確保業戶的根本利益不受損害，對業戶、對企業、對國家均有利。 　　目前，在物業管理市場上，尚存在著一些不夠規范的資金運行現象，非凡是對維修基金的管理。 　　1 .有的開發公司不按時繳交代收的維修基金; 　　2 .有的物業管理企業自主將維修基金移作他用; 　　3 .有的業主委員會未經討論，挪用維修基金用作融資等等。 　　物業管理的資金運行中必須堅持“?？顚Ｓ?rdquo;的原則。這一原則要求房產開發公司、物業管理企業、業戶和業主委員會共同遵循。 　　陸續出臺的相關法規均明確規定：“公有住宅和新建普通內銷商品住宅出售時，應當設立物業維修基金”、“住宅出售單位應當將物業維修基金以業主委員會的名義存入金融機構，設立專門帳戶，按照不低于城鄉居民存款利率計取利息。維修基金應按幢立帳、按戶核算”、“物業維修基金應當用于住宅的共同部位、共同設備和公共設施的維修、更新，不得挪作他用”、“業主委員會應當定期公布物業維修基金的收支情況，接受業主監督”。 　　總之，物業管理的資金運行必須按照上述四個原則，結合操作，缺一不可，才能保證物業管理的收費合理、使用得當，并使物業管理企業和業戶雙方滿足，使物業管理服務活動在經濟上得到保證。

【案例選編】

從車位進出通道談約定通行權

案例分析：     廈門市民蘇女士一口氣買下了該市嘉禾路瀟湘大廈地下二層的20個車位，卻發現這些車位的出口通道被堵住了，根本就沒法使用，蘇女士只好通過法律途徑為她購買的車位爭取通行權。為此，她一口氣把造成出口封堵的五家公司即瀟湘大廈、音樂家生活廣場和四川大廈三家的開發商以及音樂家生活廣場和四川大廈兩家物業公司共五個被告告上法庭。     蘇女士訴稱，2007年6月30日，她向瀟湘房地產公司（以下簡稱瀟湘公司）購買了20個地下車位，8月1日，瀟湘公司把車位交給了蘇女士?？墒?，蘇女士發現，她的20個車位在交付使用的同時等于就不能使用，原因是瀟湘大廈的地下車庫沒有獨立的進出口通道，只能借相鄰的兩座大樓即音樂家生活廣場和四川大廈相貫通的進出口進出?？赡莾勺髽堑谋０矃s堅持不肯放行，不讓蘇女士的車輛進出。保安甚至還將瀟湘大廈地下車庫與其相連通的部分堵死了，朝向音樂家生活廣場的兩個出口，都砌起了磚墻；而朝四川大廈的兩個出口，也有一個出口攔了幾根木棍，剩下另外一個出口，保安也不讓瀟湘大廈的車進出。這讓蘇女士十分苦惱。蘇女士要求五被告對車道出口解封，讓其出入；并要求五被告賠償其經濟損失。     第一被告相鄰的音樂家生活廣場開發商和第二被告四川大廈開發商辯稱，瀟湘大廈和他們都是世紀廣場工程的組成部分，設計時，瀟湘大廈和相鄰大廈共用車道。但瀟湘公司卻沒有支付通道的分攤費用，違反當初幾個開發商的約定，因此瀟湘大廈車位用戶不能使用通道。被告認為，蘇女士的車位沒有出口，都是因為瀟湘公司沒有支付通道費引起的，因此應該由瀟湘公司來承擔，所以蘇女士應該去告瀟湘公司。     第三被告瀟湘大廈開發商辯稱，由于瀟湘大廈沒有獨立的通道，必須經過其他兩座大廈，相鄰開發商借此定下通道的分攤費用，不僅金額偏高而且不合理。     第四被告音樂家生活廣場物業公司、第五被告四川大廈物業公司辯稱，由于瀟湘大廈的開發商沒有依約支付共用車道的分攤費用，所以沒有取得共用車道的使用權。物業公司是根據收費來開通車道的，因此保安阻止是對的。要求駁回原告訴訟請求。

庭審調查：     在庭審中，對于瀟湘公司沒有支付通道分攤費用的事實，各方都沒有意見。被告音樂家生活廣場和四川大廈的開發商則提供了一個重要信息，指出原告蘇女士其實也有責任。蘇女士買車位時，每個車位只花了3.5萬，而市場同樣的車位價錢不下10萬。他們指出，蘇女士買車位只花了市場價的1/3，蘇女士買車位低于市場價六成，當中有貓膩，蘇女士為什么能以這么低的價錢買到車位？他們認為，蘇女士早先買車位之前就知道沒有出口，所以才會買到這么低價錢的車位。同時，被告音樂家生活廣場和四川大廈的開發商向法官指出，開發商將自己應承擔的責任轉嫁給蘇女士這樣的小業主，然后讓小業主來提起訴訟，以希望逃避責任，這種行為讓人憤怒。但蘇女士的律師卻不這么認為，他指出，既然車位出口是相鄰大廈封堵的，那么就應該由相鄰大廈的開發商來負責。至于開發商之間通道費用的糾紛，那是開發商之間的事情，怎么能牽扯到蘇女士頭上呢？該律師認為，應該先解除對蘇女士車位的封堵，至于通道費用糾紛，那是開發商的事情，由他們事后自己解決。     庭審查明，原來瀟湘大廈是世紀廣場的組成部分。世紀廣場由8家公司合作建設、統一規劃，地下工程也是統一建造的。按照原先的設計，瀟湘大廈應該和音樂家生活廣場以及四川大廈共用車庫的進出口。據法院查明，導致這種結果的原因在于這些相鄰大樓開發商之間存在的矛盾。據了解，由于車道費用的分攤未能達成協議，“鄰居們”均認定瀟湘大廈的開發商沒有支付車道的分攤費用，因此沒有車道通行權。

法院判決：     法院審理后認為，各方當初已經明確約定，公用部分大家共同使用，并沒有規定如果誰不分攤公用設施和設備的費用，就不能使用公用部分，因此瀟湘大廈車位用戶應當享有地下通道的使用權，原告蘇女士則依法享有所購車位車輛正常通行的權利。被告方應當停止對瀟湘大廈地下車庫車輛進出通行權的侵害，而被告之間有關共用車道建設費用的分攤問題，因為和這個案件法律關系不同，應該另案處理。另外，蘇女士沒有充分有效的證據證明自己的損失，所以法院不支持原告向被告索賠的請求。法院判決，四川大廈的開發商和物業管理公司、音樂家生活廣場的開發商必須在判決生效之日起15天內履行義務，對瀟湘大廈的車位用戶放行。

案例點評：     1、本案中蘇女士涉及的通行權是一種約定通行權，是沒有法定通行權利義務人之間約定使用通行權。通行權一般分法定通行權和約定通行權，二者的區別主要是設定兩種通行權的基礎不盡一致。法定通行權只存在相鄰（含相近）不動產權人之間；約定通行權既可以產生于相鄰不動產所有權人之間，也可以產生于不相鄰不動產權人之間。約定通行權根據當事人自愿達成的協議而產生，約定通行權不需登記，是一種獨立的他物權。換言之，約定通行權一般在沒有法定通行權的情況下產生，即沒有法定通行權的一方根據當事人之間協議或承諾，從他人區域通行。在本案中，蘇女士購買了瀟湘大廈20個車位，而瀟湘大廈并沒有獨立的車道，按照原先的設計，瀟湘大廈應該和音樂家生活廣場以及四川大廈共用車庫的進出口。也就是說，蘇女士必須依照有關約定，從音樂家生活廣場以及四川大廈車道通行，是一種約定通行權。     2、約定通行權的有償無償與蘇女士無關。 法定通行權（相鄰權）一般是無償的，在這種情況下的通行權源于自然需要，不要求對方負擔費用。實踐中，大多數業主買了車位，就自然有相應車輛通道，不需再支付通道費用；而在約定通行權中，需要借道通行的一方除了經對方同意外，通常還要支付一定報酬；當然如果對方不主張報酬，亦是可以的。也就是說，約定通行權既可以是有償的，也可以是無償的，主要取決于當事人的約定。本案中蘇女士已取得約定通行權，而承擔保證約定通行權支付報酬的義務方是瀟湘大廈，而并非蘇女士。雖然，音樂家生活廣場以及四川大廈開發商指出蘇女士購買車位明顯低于市場價，應當知道沒有通行車道，但并沒有證據證明這一點。由于約定通行權是瀟湘大廈與音樂家生活廣場以及四川大廈三方協議的，瀟湘大廈沒有支付相關分攤費用，音樂家生活廣場以及四川大廈可以通過相關途徑調解或起訴，是屬于另一層法律關系。因此，約定通行權的有償無償與瀟湘大廈開發商有關，與蘇女士無關。     3、約定通行權的主要功能在于彌補法定通行權的不足。在法定通行權得不到調整或提供便利時，即由于瀟湘大廈沒有獨立的通道（法定通行權），可通過約定來加以彌補。當初，約定通行權協議各方已經明確約定，公用部分大家共同使用，并沒有規定如果誰不分攤公用設施和設備的費用，就不能使用公用部分。因此瀟湘大廈車位用戶應當享有地下車道的使用權。蘇女士作為瀟湘大廈的業主，有權利使用。在約定通行權協議沒有變更的前提下，蘇女士有車位通行的權利，物業公司不能阻止其通行。因此，被告開發商與物業公司應停止侵害瀟湘大廈地下車庫的通行權，允許蘇女士20個車位的車輛出入。

閱讀： 15282 次     2009/12/25 16:48:00