南昌：過半數業主同意才能選聘物業

歐陽慶亮 全來龍/《新法制報》/20091224

　　23日，千呼萬喚的《南昌市物業管理條例》（下稱《條例》）終于在南昌市十三屆人大常委會第二十三次會議上獲得通過，并將于明年7月1日起實施。按照相關規定，該法規還要報請省人大常委會批準。和征求意見稿相比，《條例》有了較大變化，其中“停車位不得出售‘外人’”內容被刪除，明確物管不得收取裝修保證金。

　　符合首次召開業主大會條件要告知

　　《條例》在審議中，采納了委員提出的“達到召開首次業主大會會議條件時，建設單位應當告知物業管理區域內的業主”的建議。最終《條例》規定：新建物業達到前款規定條件的，建設單位應當以書面形式在物業管理區域內公布。

　　《條例》還明確，一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域內出售并交付使用的物業建筑面積達到總建筑面積50%以上的，應當召開首次業主大會會議。但把征求意見稿中“首位業主入住超過2年，且入住業主比例達到業主總人數20%以上”這一召開首次業主大會的限制性條款刪除了。

　　《條例》規定：符合召開首次業主大會會議條件的，應當經10名以上業主向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會會議的書面要求。

　　業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、社區居民委員會或者村民委員會代表組成，其中，業主代表人數不得低于70%。建設單位和前期物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，提供業主名冊、物業的基本資料和已籌集的專項維修資金情況等。

　　物管收裝修保證金最高罰5000元

　　眼下，南昌物業收取業主裝修保證金的情況非常多?！稐l例》實施后，這類情況將不再允許。這也是征求意見稿中沒有的內容。

　　《條例》第71條：物業服務企業收取裝飾裝修保證金的，由價格主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處2000元以上5000元以下罰款。

　　同時，對未納入物業服務費的電梯、轉供電和二次供水等設施運行費用，物業服務企業未定期公布的，由房產主管部門責令其限期改正；逾期不改正的，處1000元以上5000元以下罰款。

　　物管代收水電費不得收手續費

　　物業管理區域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。為此《條例》規定，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位不得強制物業服務企業代收有關費用，也不得因物業服務企業拒絕代收代繳費用而停止提供服務。物業服務企業接受委托代收有關費用的，不得向業主或者使用人收取手續費等額外費用。

　　同時，利用物業共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或者從事租賃等經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意。經營所得收益主要用于補充專項維修資金，也可按照業主大會的決定使用，收益和使用情況應當公示。

　　過半業主同意才能選聘物業

　　本報曾報道過，“恒茂城市花園”業主委員會因質疑公共收益的分配不合法，小區公共設施到了“修無可修，養無可養”的地步；物業則認為新改選的業主委員會不合法，并“向物業索要工資”、“煽動業主不交費”等等。雙方歷經多次交鋒，在有關部門的協調下，仍陷于困局。

　　“恒茂城市花園”并非孤案，它甚至折射了南昌市各小區普遍性的物業糾紛。

　　此次《條例》提出：籌集和使用專項維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。制定和修改管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業等，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　建設單位要提供質量保證書

　　在征求意見過程中，有的部門提出，房屋質量保修已成為南昌市當前物業管理服務的一大難題，也是業主與建設單位、物業服務企業產生矛盾的焦點，為保障業主保修期內房屋質量問題能得到及時解決，建議增加此類條款?！稐l例》中對此作了明確：建設單位在物業交付使用時，應當向物業買受人提供質量保證書，并按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任，并在物業管理區域內公布維修聯系電話和地址。物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯系建設單位落實保修責任。

　　業主不得擅改住宅使用用途

　　在審議時，有委員提出，當前南昌市住宅出租用于餐飲、辦公司、設班辦學等現象日益增多，一方面影響相鄰業主的生活環境，另一方面物業服務企業難以管理，對于這些問題的管理，《條例》上應該明確。

　　和征求意見稿相比，《條例》新增了：業主應當按照規劃設計的用途使用住宅，不得擅自改變住宅的使用用途。

　　同時，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業，物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主，并與其簽訂裝飾裝修服務協議。物業管理區域內不得有搭建建筑物、侵占綠地、違反規定飼養動物等行為。

　　停車位不得外售內容被刪除

　　記者注意到，在征求意見稿中曾有以下條款：“建設單位不得將規劃用于停放機動車輛的車位、車庫出售給本物業管理區域業主、物業使用人以外的其他人”，但正式實施的《條例》已刪去此內容。

　　《條例》第60條規定：物業管理區域內規劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當首先滿足本物業管理區域業主的需要。規劃用于停放機動車輛的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。在滿足本物業管理區域業主、物業使用人的需要后，出租給其他人的，其租賃合同期限不得超半年。

　　“老管家”拒撤出最高罰10萬

　　“新管家”上崗，老物業卻賴著不走常常引發糾紛。對此，《條例》提出，業主大會選聘了新的物業服務企業的，原物業服務企業應當與業主委員會做好交接工作，不得以業主欠交物業服務費或者其他相關費用等理由拒不交接。否則的話，將由房產主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處5萬元以上10萬以下罰款。