萍鄉市物業管理辦法

第51號

　　 《萍鄉市物業管理辦法》已經2009年11月5日市人民政府第41次常務會議討論通過，現予公布，自2010年1月1日起施行。
　　
　　二〇〇九年十二月七日

萍鄉市物業管理辦法

　　第一章總則
　　第一條為規范我市物業管理活動，明確業主、使用人和物業服務企業、建設單位的權利和義務，保障物業合理使用，促進物業管理的健康發展，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《江西省城市居住小區物業管理條例》以及建設部財政部《住宅專項維修資金管理辦法》等法律法規，結合本市實際，制定本辦法。
　　第二條本辦法適用于本市行政區域內住宅區和非住宅的物業管理。
　　第三條本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
　　本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。
　　本辦法所稱使用人，是指物業的承租人或實際使用物業的其他人。
　　本辦法所稱物業服務企業，是指依法成立并接受業主或者業主大會的委托，根據物業服務合同進行服務的企業。
　　第四條新建住宅區和共用設施設備齊全的原有住宅區，建筑面積在3萬平方米以上的，應當按照本辦法規定的方式實行物業管理；建筑面積在3萬平方米以下的，可以由業主大會決定采取其他方式實行物業管理。
　　共用設施設備不齊全的住宅相對集中的居住區，由市、縣（區）人民政府組織整治，創造條件逐步實行物業管理。整治改造辦法由市人民政府另行制定。
　　第五條物業管理實行業主自治管理與物業服務企業專業化有償服務相結合的原則。
　　第六條市房產主管部門是全市物業管理的主管部門，負責組織實施本辦法并對全市的物業管理活動進行監督管理。
　?。ㄒ唬┴瀼貓绦袊曳煞ㄒ幖案骷売嘘P物業管理的政策，并負責擬定當地物業管理活動的具體辦法和制度；
　?。ǘ┴撠煴据爡^內物業服務企業的登記備案、資質審查、報批、發證和年檢管理；
　?。ㄈ┲笇С闪I主大會和選舉產生業主委員會；
　?。ㄋ模┴撠熚飿I共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的建立和管理；
　?。ㄎ澹┙M織物業服務企業開展物業管理招投標、達標創優和崗位技術培訓活動；
　?。﹨f調物業服務企業與有關部門之間的關系；
　?。ㄆ撸┦芾順I主、使用人對物業管理的投訴，并進行現場調查，組織落實整改措施；
　?。ò耍┎樘幬飿I管理違規行為；報請降低限期不改的物業服務企業的資質等級；建議工商行政管理部門吊銷限期不改的物業服務企業的營業執照。
　　縣房產主管部門是本轄區物業管理的主管部門，在市房產主管部門的指導下，依照本辦法規定對轄區的物業管理活動進行監督管理。
　　第七條規劃、建設、市政、綠化、公安、消防、雷電防護、市容環境衛生、價格、工商行政管理等有關部門及供水、供氣、供電等企業應當按照各自的職責分工和本辦法規定，密切配合，共同做好物業管理的有關工作。
　　各行政管理部門不得向物業服務企業攤派和重復收取費用。
　　街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日?；顒?，配合調解處理物業管理中的投訴，協調處理物業管理與社區管理的關系。
　　第八條物業管理行業協會應當依法加強行業自律，規范行業行為，維護市場秩序和公平競爭，建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案，督促其依法、誠信經營和服務，對違反法律法規和行業規范的行為給予通報批評和公開譴責，促進行業健康發展。
　　第二章前期物業管理
　　第九條本辦法所稱前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業所進行的物業管理和服務。
　　第十條建設單位應當與物業服務企業訂立前期物業服務合同，該合同至業主、業主大會與其選聘的物業服務企業訂立物業服務合同生效時終止。
　　住宅物業和非住宅物業的建設單位，應當通過招標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。投標人少于3個或者住宅規模較小的，經住宅物業所在地的市、縣人民政府房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
　　在前期物業管理期間，房屋交付使用前所發生的物業管理費用由建設單位承擔；房屋交付使用后所發生的物業管理費用，由建設單位與業主約定承擔。
　　第十一條建設單位必須依照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。
　　建設單位在前期物業管理中，不得動用專項維修資金。
　　第十二條建設單位不得將物業共用部位、共用設施設備的所有權、使用權單獨轉讓。
　　第十三條建設單位應按照房地產開發項目總建筑面積5‰的比例配置必需的物業管理用房，其費用列入開發建設成本，產權屬全體業主共有，有償提供給物業服務企業使用，收益的使用由業主大會決定。
　　第十四條房地產開發項目設計除符合城市規劃外，規劃、建設主管部門在審批房地產開發項目規劃、設計時，應同時審查配套設施及物業管理用房的規劃和設計；建設施工應當符合規劃、設計要求，建設單位不得變更規劃、設計標準。
　　第十五條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交物業管理用房和下列工程建設資料：
　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備施工圖，地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
　?。ǘ┰O備設施的安裝、使用和維護保養等技術資料；
　?。ㄈ┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；
　?。ㄋ模┪飿I管理所必需的其他資料。
　　房地產開發項目未經綜合驗收或綜合驗收不合格的，不得辦理移交。
　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將上述資料移交給業主委員會。
　　第十六條公有住房出售后的前期物業管理，由公有住房出售前的建設管理單位實施。
　　第三章物業管理分工
　　第十七條本章的物業管理分工，適用于共用設施設備齊全的能夠實行封閉式管理的物業管理區域（以下簡稱物業區域）。
　　第十八條物業區域內共用的道路和排水設施的日常養護和維修管理，由物業服務企業負責；屬于城市道路和公共排水設施的由市政管理部門負責。
　　第十九條物業區域內綠化建設由建設單位負責；共用的綠地、園林設施等日常養護和維修管理，由物業服務企業負責并接受園林綠化管理部門的指導監督。
　　第二十條物業區域規劃用地內道路、樓房周圍及綠地、樓道等公共環境的清掃保潔，由物業服務企業負責。
　　第二十一條物業區域內共用的廁所、化糞池、垃圾站（箱）等環境衛生設施的日常養護和維護管理由物業服務企業負責；生活垃圾由物業服務企業負責收集到垃圾中轉站，從垃圾中轉站送至垃圾場的清運工作由市容環境衛生管理部門負責，生活垃圾處理費可由市容環境衛生管理部門委托物業服務企業收取，標準按照市價格行政主管部門的批復執行。
　　第二十二條高層樓（七層以上，下同）以樓內供水泵房總計費水表為界，多層樓（七層以下，下同）以樓外自來水表井為界，界限以外（包括計費水表）的供水管線及設備，由供水企業負責維修管理；界限以內（包括水表井至用戶）的供水管線及設備由物業服務企業負責維修管理。
　　第二十三條物業區域內供電線路、供氣管道、消防設施、防雷設施、照明設施等，屬于共用設施設備的，由物業服務企業負責維修管理；屬于公共部分的，分別由供電、供氣企業和管理消防設施、路燈的部門負責維修管理。
　　第二十四條物業區域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視等企業和單位應當向最終用戶收取相關費用。
　　物業服務企業受委托收取上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向用戶收取手續費等額外費用。
　　第四章業主自治管理
　　第二十五條公有住房出售建筑面積達到30%以上或者新建商品房入住率達到50%以上的物業區域，應當成立業主委員會。業主委員會由市、縣房產主管部門指導售房單位組織召開第一次業主大會，選舉產生業主委員會。業主委員會至少每年組織召開一次業主大會；遇特殊情況經20%以上的業主提議，業主委員會應在提議后15日內組織召開業主大會臨時會議。
　　第二十六條下列事項由業主共同決定：
　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則；
　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s；
　?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業服務企業；
　?。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金；
　?。└慕?、重建建筑物及其附屬設施；
　?。ㄆ撸┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。
　　 第二十七條業主委員會是在物業區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織，是業主大會的執行機構。
　　 業主委員會應自選舉產生之日起30日內，持下列文件到市、縣房產主管部門備案：
　?。ㄒ唬┏闪I主委員會登記申請書；
　?。ǘI主委員會成員名單；
　  （三）業主委員會章程。
　　第二十八條業主委員會履行下列職責：
　?。ㄒ唬┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理的實施情況；
　?。ǘ┐順I主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
　?。ㄈ┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
　?。ㄋ模┍O督管理規約的實施；
　?。ㄎ澹I主大會賦予的其他職責。
　　第二十九條業主委員會成員有下列情形之一的，其職務自行終止：
　?。ㄒ唬┮蛭飿I轉讓等原因不再是業主的；
　?。ǘ┮蚣膊〉仍騿适男新氊熌芰Φ?；
　?。ㄈ┤温毱陂g被依法追究刑事責任的；
　?。ㄋ模┍救艘詴嫘问较驑I主大會或者業主委員會提出辭職的；
　?。ㄎ澹I主會議規則約定的其他情形。
　　 第三十條業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理和使用由業主大會決定。
　　 業主委員會成員應當遵守法律法規和管理規約，不得有下列行為：
　?。ㄒ唬┡灿?、侵占業主共有財產；
　?。ǘ┧魅?、非法收受建設單位、物業服務企業或者利害關系業主提供的利益和報酬；
　?。ㄈ├寐殑罩阋笪飿I服務企業減免物業服務費；
　?。ㄋ模┻`反物業服務合同拒不交納物業服務費用；
　?。ㄎ澹┬孤稑I主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動，其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。
　　
　　第五章物業管理服務
　　第三十一條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，并按照國家有關規定取得物業管理資質證書后，方可從事物業管理服務。
　　第三十二條從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
　　第三十三條物業服務企業從事物業服務，應當根據《物業服務合同》示范文本與業主委員會簽訂物業服務合同。
　　物業服務合同應報市、縣房產主管部門備案。
　　第三十四條物業服務企業應按照合同從事下列物業管理服務事項，并根據收費標準約定各項服務的收費：
　?。ㄒ唬┓课萁ㄖ灿貌课坏娜粘ｐB護和維修管理；
　?。ǘ┕灿迷O施設備的日常養護和維修管理；
　?。ㄈ┍嵎?；
　?。ㄋ模┍０卜?；
　?。ㄎ澹┚G化管理；
　?。┸囕v進出和停放管理；
　?。ㄆ撸I主或者使用人委托的其他服務事項。
　　第三十五條物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。
　　物業服務收費實行政府指導價的，價格主管部門應當會同房產主管部門根據物業管理服務等級等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。
　　第三十六條業主應當按照物業服務合同的約定繳交物業服務費用。業主與使用人約定由使用人繳交物業服務費用的，從其約定，業主負連帶責任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位繳交。
　　第三十七條物業服務企業應當在物業服務合同終止或者解除后的10日內向業主委員會辦理下列事項，并報市、縣房產主管部門備案：
　?。ㄒ唬︻A收的物業服務費用按實際使用結算，多收的部分予以退還；
　?。ǘ┮平蝗课飿I檔案資料和有關的財務帳冊；
　?。ㄈ┮平粯I主共有的房屋、場地和其他財物。
　　第六章物業的使用
　　第三十八條業主或者使用人應嚴格按照有關規定合理使用物業，在物業使用中禁止下列行為：
　?。ㄒ唬p壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；
　?。ǘ┱加?、損壞住宅的共用部位、共用設施設備或者擅自移裝共用設備；
　?。ㄈ┰谔炀?、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物；
　?。ㄋ模﹣y設攤點、亂設集貿市場；
　?。ㄎ澹﹣y倒垃圾、雜物；
　?。┰诮ㄖ?、構筑物上亂張貼、亂刻畫；
　  （七）排放或者堆放有毒有害物質，堆放易爆物品或者發出超過環境保護規定標準的噪聲；
　?。ò耍┻`法違章從事生產、經營、加工、養殖等活動；
　?。ň牛┓?、法規禁止的其他行為。
　　第三十九條建設單位與住宅買受人簽訂買賣合同時，應當有住宅使用說明書、住宅質量保證書、前期物業服務合同等合同附件，并將裝修住宅的禁止行為和注意事項書面告知買受人。
　　第四十條業主應當按照設計用途使用物業，嚴禁業主或者使用人擅自改變物業的使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規劃要求，并依法辦理相關審批手續后方可進行。
　　第四十一條物業共用部位、共用設施設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合，因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應承擔賠償責任。
　　因物業維修造成相鄰業主、使用人自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。
　　第四十二條任何單位和個人不得占用物業區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與業主委員會和物業服務企業簽訂協議，并在約定的期限內恢復原狀。
　　第七章住房專項維修資金
　　第四十三條商品房、經濟適用住房（包括集資、合作建房，下同）和公有住房出售都應當設立共用部位、共用設施設備專項維修資金。
　　商品房、經濟適用住房出售時，售房單位應當與買受人簽訂代收代繳專項維修資金的約定，買受人應當按本市、縣住宅建筑安裝工程每平方米造價6%的比例與購買物業的建筑面積的乘積，向售房單位繳交首期專項維修資金。市、縣房產主管部門應當根據本轄區的實際情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整。
　　單位出售的公有住房，多層和高層分別由售房單位按售房款20%和30%的比例一次性提取專項維修資金；買受人按購房款的2%向售房單位繳交首期專項維修資金。
　　業主繳交的專項維修資金屬業主所有，不計入房屋銷售收入。從公有住房售房款中提取的專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
　　第四十四條專項維修資金應當在銀行設立專戶存儲，由市、縣房產主管部門按下列規定歸集和代管：
　?。ㄒ唬┥唐贩?、經濟適用住房的專項維修資金，在業主辦理房屋權屬證時，建設單位應當將代收的專項維修資金移交房產主管部門；
　?。ǘ┕凶》砍鍪鄣膶ｍ椌S修資金按本辦法第四十三條第三款規定標準由市房改部門提取并撥付到銀行專戶。
　　未按前款規定繳交首期專項維修資金的建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付買受人。
　　第四十五條專項維修資金的使用，由物業服務企業申報，經業主委員會審批后，撥付給該物業區域定向使用。
　　第四十六條專項維修資金主要用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的中修、大修、更新、改造，不得挪作他用。
　　物業共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
　　物業自用部位、自用設施設備的維修、更新費用，由業主自行承擔。
　　第四十七條專項維修資金不足時，經業主大會決定，按業主擁有的物業建筑面積比例向業主籌集。
　　第八章法律責任
　　第四十八條業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規和本辦法規定的，由市、縣房產主管部門責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
　　第四十九條違反本辦法規定，未取得資質證書從事物業管理的，根據《物業管理條例》第六十條規定，由市、縣房產主管部門沒收非法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
　　以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定執行，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
　　第五十條違反本辦法規定，建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，根據《物業管理條例》第五十七條規定，由市、縣房產主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
　　第五十一條違反本辦法規定，建設單位不按規定配置物業管理用房的，根據《物業管理條例》第六十四條規定，由市、縣房產主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
　　第五十二條違反本規定，不移交有關資料的，根據《物業管理條例》第五十九條規定，由市、縣房產主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
　　第五十三條違反本辦法規定，有下列情形之一的，根據《江西省城市居住小區物業管理條例》第四十五條規定，由市、縣房產主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處1萬元以上5萬元以下的罰款。
　?。ㄒ唬┙ㄔO單位未進行前期物業管理或者擅自動用專項維修資金的；
　?。ǘ┙ㄔO單位或者公有住房售房單位未按本辦法規定設立專項維修資金的。
　　第五十四條業主或者使用人未按物業管理服務合同交納物業管理服務費的，根據《物業管理條例》第六十七條和《江西省城市居住小區物業管理條例》第四十七條規定，物業服務企業可以按日加收應交納費用3‰滯納金，或者按照約定加收滯納金；逾期不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
　　第五十五條違反本辦法的規定，市、縣房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
　　第九章附則
　　第五十六條本辦法所稱物業共用部位，是指一幢房屋內部，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的由整幢房屋的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋頂等部位；
　　共用設備，是指一幢房屋內部，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的由整幢房屋的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、電梯、防雷裝置、消防器具等設備；
　　共用設施，是指物業區域內，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的由業主、使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明設施、消防設施、排水管道、窖井、化糞池、垃圾站（房）、公益性文體設施等；
　　房屋承重結構是指房屋的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂等。
　　第五十七條專項維修資金管理辦法由市房產主管部門會同市財政部門制定并報市人民政府備案后實施。
　　第五十八條本辦法“以上”均含本數，“以下”均不含本數。
　　第五十九條本辦法自2010年1月1日起施行。2004年7月12日以市政府令第19號頒布的《萍鄉市物業管理辦法》同時廢止。
　　 
　　
　　主題詞：城鄉建設物業管理辦法令
　　 主送：各縣（區）人民政府，市政府各部門。
　　 抄送：市委，市紀委，市人大，市政協，萍鄉軍分區，市委各
　　 部門，市法院，市檢察院，群眾團體，新聞單位。
　　 萍鄉市人民政府辦公室秘書科2009年12月7日印發
　　 共印220份