案例點評：
法庭上，原、被告雙方的爭議焦點集中在被告廣告公司是否應該履行租賃合同相關義務的問題上。該廣告公司提出，根據物權法規定，建筑區劃內的公用場所等共有部分屬全體業主共有，原告物業公司在沒有得到小區業委會授權的情況下，無權與其簽訂合同，更無權向其追討款項，對于已經向原告支付的款項，保留索回的權利。
結合上述情況，法院認為，根據物權法的規定，業主對其建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分、共用部位享有共有和共同管理的權利。而業主對共有部分、共用部位的管理權系通過業委會授權物業公司行駛，業委會的決定對全體業主具有約束力。原告物業公司并非小區進口處共用部位的所有人和共有人，其在未取得該小區業委會授權情況下，擅自與被告廣告公司簽訂《樓宇社區宣傳牌媒體合作協議書》，并非權利人的真實意思表示。鑒于該小區業委會已明確表示未授權原告與被告簽訂合同，且對該合同不予追認，所以該合同應屬無效合同，自始無效。既然合同無效，就不產生違約的法律后果。原告要求被告按約給付所欠租金及滯納金之訴求，因于法無據，不予支持。鑒于被告已在該小區實施廣告宣傳業務，產生相應的效益，按照等價有償的原則，被告應比照合同約定的租金數額及實際使用天數，向該小區共用部位權利人繳納相應的使用費。綜上，法院作出前述判決。 |