黑河市城區物業分級管理規定

服務等級

            一        級   （多層、高層）

項目

內  容  與  標  準

(一)

基

本

要

求

1、按規定簽訂規范的物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務收費標準。

2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全，物業管理檔案資料齊全。

5、廣泛運用計算機對業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常辦公等進行科學管理。

6、管理服務人員統一著裝，佩戴明顯標志，行為規范，文明服務。

7、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

8、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的（費用不包含在物業服務費用內，其費用另行收?。?，公示服務項目與收費價目。

9、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

10、按有關規定和合同約定規范使用住房專項維修資金。

11、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率80％以上。

服務等級

           一        級   （多層、高層）

項目

內  容  與  標  準

(二)

房

屋

管

理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，按照住房專項維修資金管理辦法有關規定，組織維修。

3、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

4、房屋外觀完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序；空調安裝位置統一有序；陽臺封閉符合規定，規格色調一致，不超出外墻面。

5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門進行處理。

6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門進行處理。

7、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

服務等級

            一        級   （多層、高層）

項目

內  容  與  標  準

(三)

共

用

設

施

設

備

維

修

養

護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，按照住房專項維修資金管理辦法有關規定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯正常運行。

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

8、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。

9、路燈、樓道燈完好率不低于95％，按規定時間定時開關（路燈、樓道燈單獨設表的，電費由各業主戶均攤，沒有單獨設表的由業主自行解決）。

10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

服務等級

            一        級   （多層、高層）

項目

內  容  與  標  準

(四)

協

助

維

護

公

共

秩

序

1、設專人24小時值勤，其中主出入口不少于12小時立崗值勤。

2、對重點區域、重點部位每2小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。

3，對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。

4、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行登記管理。

5、看管公共財產，包括樓道內的單元門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

6、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

服務等級

            一        級   （多層、高層）

項目

內  容  與  標  準

(五)

保

潔

服

務

1、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾日產日清。

2、小區公共區域（小區道路、廣場、停車場、綠地等）每日清掃2次，保持干凈整潔；公共樓道每日清掃1次，每周拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次；及時清除道路積水、積雪。

3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次。每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

4、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

5、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

(六)

綠

化

養

護

管

理

1、有專業人員實施綠化養護管理。

2、花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛，適時修剪、疏密得當，有較好的觀賞效果。

3、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。

4、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土。

5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。

6、園林建筑和輔助設施完好，整潔無損。

7、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。

服務

等級

            二        級   （多層、高層）

項目

內  容  與  標  準

(一)

基

本

要

求

1、按規定簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。

2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全，物業管理檔案資料齊全。

5、運用計算機對業主資料、收費管理、日常辦公等進行管理。

6、管理服務人員統一著裝，佩戴明顯標志，行為規范，文明服務。

7、公示12小時服務電話。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。

8、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，費用不包含在物業服務費用內，其費用另行收取，并公示服務項目與收費價目。

9、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

10、按有關規定和合同約定規范使用住房專項維修資金。

11、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75％以上。

服務

等級

            二        級   （多層、高層）

項目

內  容  與  標  準

(二)

房

屋

管

理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，按照住房專項維修資金管理辦法有關規定，組織維修。

3、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

4、房屋外觀完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序；空調安裝位置統一有序；陽臺封閉統一有序。

5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門進行處理。

6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門進行處理。

7、小區主出入口設有小區平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志

服務

等級

            二        級   （多層、高層）

項目

內  容  與  標  準

(三)

共

用

設

施

設

備

維

修

養

護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，按照住房專項維修資金管理辦法有關規定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯正常運行。

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

8、小區主要道路及停車場交通標志齊全。

9、路燈、樓道燈完好率不低于90％，按規定時間定時開關（路燈、樓道燈單獨設表的，電費由各業主均攤，沒有單獨設表的由業主自行解決）。

10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

服務

等級

            二        級   （多層、高層）

項目

內  容  與  標  準

(四)

協

助

維

護

公

共

秩

序

1、設專人24小時值勤，其中主出入口不少于8小時立崗值勤。

2、對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次。

3，對進出小區的車輛進行管理。車輛停放有序。

4、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行登記管理。

5、看管公共財產，包括樓道內的單元門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

6、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

服務

等級

            二        級   （多層、高層）

項目

內  容  與  標  準

(五)

保

潔

服

務

1、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾日產日清。

2、小區公共區域（小區道路、廣場、停車場、綠地等）每日清掃1次，保持干凈整潔；公共樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈半年清潔1次；及時清除區內主要道路積水、積雪。

3、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井半年檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次。每年清掏1次，發現異常及時清掏。

4、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

5、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

(六)

綠

化

養

護

管

理

1、有專業人員實施綠化養護管理。

2、花草樹木生長良好，綠化效果良好，有較好的觀賞效果。無枯死、無樹掛，樹木無歪斜，適時補種

3、草坪及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。

4、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土。

5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。

6、園林建筑和輔助設施完好，整潔無損。

7、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。

服務等級

            三        級   （多層、高層）

項目

內  容  與  標  準

(一)

基

本

要

求

1、按規定簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。

2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全，物業管理檔案資料齊全。

5、運用計算機對業主資料、日常辦公等進行管理。

6、管理服務人員佩戴標志，行為規范，文明服務。

7、公示8小時服務電話。報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。

8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

9、按有關規定和合同約定規范使用住房專項維修資金。

10、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率70％以上。

服務等級

            三        級   （多層、高層）

項目

內  容  與  標  準

(二)

房

屋

管

理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，按照住房專項維修資金管理辦法有關規定，組織維修。

3、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少兩次巡查裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門進行處理。

4、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門進行處理。

5、房屋外觀基本完好。

6、棟及單元（門）、戶有明顯標志。

服務等級

            三        級   （多層、高層）

項目

內  容  與  標  準

(三)

共

用

設

施

設

備

維

修

養

護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全。

3、操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，按照住房專項維修資金管理辦法有關規定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯正常運行。

6、消防設施設備完好，消防通道暢通。

7、路燈、樓道燈完好率不低于85％，按規定時間定時開關（路燈、樓道燈單獨設表的，電費由各業主均攤，沒有單獨設表的由業主自行解決）。

8、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

服務等級

            三        級   （多層、高層）

項目

內  容  與  標  準

(四)

協

助

維

護

公

共

秩

序

1、不定期進行巡視。

2、看管公共財產，包括樓道內的單元門、窗及消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

3、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

(五)

保

潔

服

務

1、小區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次。每年清掏1次，發現異常及時清掏。

2、二次供水水箱按規定定期清洗，水質符合衛生要求。

3、根據當地實際情況適時進行消毒和滅蟲除害。

4、根據小區實際情況合理布設果垃圾箱，生活垃圾日產日清，無衛生死角。

5、及時清除區內主要道路積水、積雪。

服務等級

      四        級   （多層）

項目

內  容  與  標  準

(一)

基

本

要

求

1、按規定簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。

2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

4、有物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度，物業管理檔案資料齊全。

5、運用計算機進行簡單的日常辦公管理。

6、管理服務人員行為規范，文明服務。

7、公示服務電話。

8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

9、按有關規定和合同約定規范使用住房專項維修資金。

(二)

房

屋

管

理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，按照住房專項維修資金管理辦法有關規定，組織維修。

3、房屋外觀基本完好。

4、棟、單元門有明顯標志。

服務等級

      四        級   （多層）

項目

內  容  與  標  準

(三)

共

用

設

施

設

備

維

修

養

護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全。

3、操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，按照住房專項維修資金管理辦法有關規定，組織維修或者更新改造。

5、樓道燈完好率不低于80％（樓道燈單獨設表的，電費由各住戶均攤，沒有單獨設表的由住戶自行解決）。

6、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施。

服務等級

      四        級   （多層）

項目

內  容  與  標  準

(四)

協

助

維

護

公

共

秩

序

1、不定期進行巡視。

2、看管公共財產，包括樓道內的單元門、窗及消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

3、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

(五)

保

潔

服

務

1、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年

檢查1次，并視檢查情況及時清掏。

2、根據實際情況適時進行消毒和滅蟲除害。