臺州市住宅小區物業管理星級服務標準和評分標準

(一)

基本

要求

（23）

(一)

基本

要求

（23）

1、物業管理企業有專門的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場所整潔有序，辦公設施較先進完備，應用計算機等現代化管理手段進行科學管理。

3

機構、場所、設施符合1，基本符合0.5，不符合0；人員齊全1.5,每缺一人扣0.5;計算機等輔助管理好0.5，較好0.3，差0

2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；服務標準達到二星以上且在小區公共部位、小區物管處和主要部位明示。

2

物管合同符合1，物管合同或服務標準不符合的取消評星資格；服務標準公示部位符合1，基本符合0.5，不符合0

3、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全，交接資料完備。

1

符合1，基本符合0.5，不符合0

4、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，建立住房用戶檔案,房屋及其配套設施權屬清晰，分類成冊，管理完善，查閱方便。

2

符合2，未建立檔案或權屬不清晰扣0.5,未分類成冊或查閱不方便扣0.5,每發現一項不齊全或不完善扣0.2

5、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書,且經消防知識培訓并有記錄。

2

符合,有一人不符合0,多人不符合的取消評星資格

6、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

2

各項制度健全2，缺一項制度0,每發現一處不完整規范扣0.2,未制定具體的落實措施和考核辦法扣0.5

7、管理服務人員著裝統一、佩戴標志;行為規范，服務主動、熱情。

1

著裝及標志符合0.5，有一人不符合0.2;行為服務好0.5,較好0.3,差0

8、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修1小時內，其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

2

符合2，未設服務接待中心或服務電話扣0.5，值班制度不符合扣0.5，發現一次處理不及時扣0.2，沒有報修、維修、回訪記錄每次扣0.1

9、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，在顯著位置公示服務項目與收費標準。

1

符合1，無特約和代辦服務的0，未在顯著位置公示服務項目與收費標準的扣0.5

10、按有關規定和合同約定定期公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況, 至少每半年公布一次;在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定。

2

符合2,未定期公布的取消評星資格，大于半年公布的扣0.5,合同未規定的扣0.5;執行有關規定好1,較好0.5,差0

11、按有關規定和合同約定規范使用住房專項維修資金。按規定設立了住房專項維修資金,訂立了住房專項維修資金管理、使用、續籌制度。

2

符合2,未按規定設立維修資金0，未建立制度或不健全規范扣1;制度實施好1,較好0.5,差0

12、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75%以上。

2

符合2，不符合的不得評為二星級

13、業主委員會按規定程序規定時間成立，并按章程履行職責。

1

符合1，該成立未成立或未按規定程序成立的0, 履行職責好1,較好0.5,差0

（二）房屋

管理(18)

（二）房屋

管理(18)

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2

記錄齊全1，較齊全0.5不齊全0;管理和維修養護效果較好1,管理和維修養護總體效果評為一般的不得評為二星級

2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

3

符合3,未定期檢查的扣0.5;需小修未小修的扣0.5,未及時小修每次扣0.2;大中修程序不符合的扣1, 需大中修未大中修的扣1,未及時大中修每次扣0.5

3、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

1

符合1, 巡查次數不符合或無巡查記錄0,記錄不齊全不完備的每次扣0.1分，未及時發現或維修養護每處扣0.2

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

3

符合3,未建立管理制度的扣1, 制度不規范扣0.5，未審核或告知的每次扣0.2;巡查次數不符合或無巡查記錄扣1,記錄不齊全不完備的每次扣0.1;未及時發現、勸阻、報告的每起扣0.2

5、對違反規劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

2

符合2，未及時發現、勸阻、報告的每起扣0.5，私搭亂建情況嚴重的不得評為二星級

6、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

2

符合2，無示意圖扣0.5，每缺一個路標扣0.3，每缺一個標志扣0.1

7、房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。

1

符合1，每發現一處不完好、不整潔、有脫落、有污跡扣0.2

8、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，室外共用管線統一入地，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損。

2

符合2，未按規定設置0；不整齊、有破損、有個別架空管線的每處扣0.2；有安全隱患0

9、空調安裝位置統一，冷凝水集中收集排放，支架無銹蝕。

2

符合2，每發現一處不符合扣0.1

（三）共用

設施

設備

養護

維修(20)

（三）共用

設施

設備

養護

維修(20)

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

1

效果較好1,管理和維修養護總體效果評為一般的不得評為二星級

2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

2

符合2，未建立檔案（臺帳）的扣1，有一處不符合扣0.2；無記錄扣1，記錄不齊全不完備的每次扣0.1

3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

2

符合2，標志不齊全不規范扣0.5, 責任人不明確扣0.5,操作、保養、運行符合1，基本符合0.5，不符合0

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍內，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

3

符合3,未定期檢查的扣0.5;需小修未小修的扣0.5,未及時小修每次扣0.2;大中修程序不符合的扣1, 需大中修未大中修的扣1,未及時大中修每次扣0.5

5、載人電梯24小時正常運行或約定時間分梯運行。

1

符合1，基本符合0.5，不符合0

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

2

符合2，不能隨時啟用0,發現一處不完好、不暢通扣0.5

7、設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

1

符合1，發現一處不符合扣0.2

8、小區道路暢通、路面平整，井蓋無缺損、無丟失，主要道路及車場交通標志齊全、規范。

2

符合2，發現一處不通暢、不平整、嚴重積水扣0.2；發現一處井蓋缺損或丟失扣0.5，每缺一個標志扣0.1

9、路燈、樓道燈完好率不低于90%。

2

完好率100%2，低于90%不得評為二星級，發現一處不完好扣0.1

10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障(電梯、供電、供水、消防設備等)有應急預案。

2

符合2，發現一處沒有明顯警示標志和防范措施扣0.5, 缺一項應急預案扣1

11、供電設備運行正常，設施完好,配電室管理規范。

1

符合1，基本符合0.5,不符合0

12、供水設備運行正常，設施完好。

1

符合1，基本符合0.5,不符合0

（四）

協助

維護

公共

秩序

（13）

1、實行封閉式管理；小區主出入口24小時站崗值勤。小區次出入口開放時間段站崗值勤。

2

符合2，未實行封閉式管理取消評星資格；制度不符合0, 制度執行好2,較好1,差0

2、重點區域、重點部位每2小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。

2

符合2，巡查次數或制度不符合0,制度執行好2,較好1,差0

3、有車輛管理制度,對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。

4

符合3，制度不符合0,未實施證卡管理0,證卡管理、有序通行停放好4,較好2,差0

4、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。

1

符合1，未實施臨時證管理0,管理好1,較好0.5,差0

5、對臨時訪客實行登記制度。評星前一年內發生盜竊事故不得超過一起。

2

符合2，未實施登記制度0,管理好2,較好1,差0；發生超過一起盜竊事故的不得評為二星級

6、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

2

符合2，缺一項應急預案扣1,有一次未及時報告、未采取相應措施0

（五）保潔

服務（12）

（五）保潔

服務（12）

1、高層按幢（每個單元不少于1個）、多層按幢（每2個單元不少于1個）設置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。

3

符合3，清運次數不符合0，垃圾桶設置不符合每處扣0.2，未實行垃圾袋裝化扣1.5,垃圾桶不清潔有異味每處扣0.2

2、合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次，果殼箱、垃圾桶清潔無異味。

1

符合1，清運次數不符合0，果殼箱垃圾桶設置不符合每處扣0.1， 果殼箱垃圾桶不清潔有異味每處扣0.1

3、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除道路積水、積雪。

3

符合3，清掃拖洗擦洗清潔次數不符合0，清潔效果好3,較好1.5,差0。小區總體保潔效果評為一般的不得評為二星級

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。

2

符合2，疏通檢查清掏次數不符合0，效果好2,較好1,差0

5、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

2

符合2，基本符合1，不符合0。水質嚴重不符合衛生要求的取消評星資格

6、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

1

符合1，基本符合0.5，不符合0

（六）

綠化

養護

管理（8）

1、  有專業人員實施綠化養護管理。

1

符合1，無專業人員0。綠化養護總體效果評為一般的不得評為二星級

2、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。

2

符合2，基本符合1，不符合0

3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形和補栽補種，保持觀賞效果。

2

符合2，基本符合1，不符合0

4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

2

符合2，基本符合1，不符合0

5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。

1

符合1，基本符合0.5，不符合0

（七）其他

管理

（5）

l、開展有意義、健康向上的小區文化活動。

1

好1,較好0.5,差0

2、創造條件，積極配合、支持并參與社區文化建設。

1

好1,較好0.5,差0

3、物業管理服務費用收繳率90％以上。

1

符合1，不符合0

4、開展多種經營。

1

效果好1,較好0.5,差0

5、本小區物業管理經營狀況。

1

盈利1，持平0.5，虧本0

(一)

基本

要求

（23）

(一)

基本

要求

（23）

1、物業管理企業有專門的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場所整潔有序，辦公設施較先進完備，應用計算機等現代化管理手段進行科學管理。

3

機構、場所、設施符合1，基本符合0.5，不符合0；人員齊全1.5,每缺一人扣0.5;計算機等輔助管理好0.5，較好0.3，差0

2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；服務標準達到一星以上且在小區公共部位、小區物管處和主要部位明示。

2

物管合同符合1，物管合同或服務標準不符合的取消評星資格；服務標準公示部位符合1，基本符合0.5，不符合0

3、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全，交接資料完備。

1

符合1，基本符合0.5，不符合0

4、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，建立住房用戶檔案,房屋及其配套設施權屬清晰，分類成冊，管理完善，查閱方便。

2

符合2，未建立檔案或權屬不清晰扣0.5,未分類成冊或查閱不方便扣0.5,每發現一項不齊全或不完善扣0.2

5、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書,且經消防知識培訓并有記錄。

2

符合,有一人不符合0,多人不符合的取消評星資格

6、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

2

各項制度健全2，缺一項制度0,每發現一處不完整規范扣0.2,未制定具體的落實措施和考核辦法扣0.5

7、管理服務人員著裝統一、佩戴標志;行為規范，服務主動、熱情。

1

著裝及標志符合0.5，有一人不符合0.2;行為服務好0.5,較好0.3,差0

8、公示24小時服務電話。報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修記錄。

2

符合2，未設服務電話扣0.5，值班制度不符合扣0.5，發現一次處理不及時扣0.2，沒有報修、維修記錄每次扣0.1

9、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，在顯著位置公示服務項目與收費標準。

1

符合1，無特約和代辦服務的0，未在顯著位置公示服務項目與收費標準的扣0.5

10、按有關規定和合同約定定期公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況, 至少每年公布一次;在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定。

2

符合2,未定期公布的取消評星資格，大于1年公布的扣0.5,合同未規定的扣0.5;執行有關規定好1,較好0.5,差0

11、按有關規定和合同約定規范使用住房專項維修資金。按規定設立了住房專項維修資金,訂立了住房專項維修資金管理、使用、續籌制度。

2

符合2,未按規定設立維修資金0，未建立制度或不健全規范扣1;制度實施好1,較好0.5,差0

12、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率70%以上。

2

符合2，不符合的取消評星資格

13、業主委員會按規定程序規定時間成立，并按章程履行職責。

1

符合1，該成立未成立或未按規定程序成立的0, 履行職責好1,較好0.5,差0

（二）房屋

管理

(18)

（二）房屋

管理(18)

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2

記錄齊全1，較齊全0.5不齊全0;管理和維修養護效果一般1,管理和維修養護總體效果評為差的取消評星資格

2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

3

符合3,未定期檢查的扣0.5;需小修未小修的扣0.5,未及時小修每次扣0.2;大中修程序不符合的扣1,需大中修未大中修的扣1,未及時大中修每次扣0.5

3、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

1

符合1, 巡查次數不符合或無巡查記錄0,記錄不齊全不完備的每次扣0.1分，未及時發現或維修養護每處扣0.2

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每周巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

3

符合3,未建立管理制度的扣1, 制度不規范扣0.5，未審核或告知的每次扣0.2;巡查次數不符合或無巡查記錄扣1,記錄不齊全不完備的每次扣0.1;未及時發現、勸阻、報告的每起扣0.2

5、對違反規劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

2

符合2，未及時發現、勸阻、報告的每起扣0.5，私搭亂建情況特別嚴重的取消評星資格

6、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

2

符合2，無示意圖扣0.5，每缺一個路標扣0.3，每缺一個標志扣0.1

7、房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。

1

符合1，每發現一處不完好、不整潔、有脫落、有污跡扣0.2

8、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損。

2

符合2，未按規定設置0；不整齊、有破損的每處扣0.2；有安全隱患0

9、空調安裝位置統一，冷凝水集中收集排放，支架無銹蝕。

2

符合2，每發現一處不符合扣0.1

（三）共用

設施

設備

養護

維修(20)

（三）共用

設施

設備

養護

維修(20)

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

1

效果一般1,管理和維修養護總體效果評為差的取消評星資格

2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

2

符合2，未建立檔案（臺帳）的扣1，有一處不符合扣0.2；無記錄扣1，記錄不齊全不完備的每次扣0.1

3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

2

符合2，標志不齊全不規范扣0.5,責任人不明確扣0.5,操作、保養、運行符合1，基本符合0.5，不符合0

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍內，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

3

符合3,未定期檢查的扣0.5;需小修未小修的扣0.5,未及時小修每次扣0.2;大中修程序不符合的扣1,需大中修未大中修的扣1,未及時大中修每次扣0.5

5、載人電梯24小時正常運行或約定時間分梯運行。

1

符合1，基本符合0.5，不符合0

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

2

符合2，不能隨時啟用0,發現一處不完好、不暢通扣0.5

7、設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

1

符合1，發現一處不符合扣0.2

8、小區道路暢通、路面較平整，井蓋無缺損、無丟失，主要道路及車場交通標志齊全、規范。

2

符合2，發現一處不通暢、路面損壞較嚴重的扣0.2；發現一處井蓋缺損或丟失扣0.5，每缺一個標志扣0.1

9、路燈、樓道燈完好率不低于80%。

2

完好率100%2，低于80%取消評星資格，發現一處不完好扣0.1

10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障(電梯、供電、供水、消防設備等)有應急預案。

2

符合2，發現一處沒有明顯警示標志和防范措施扣0.5, 缺一項應急預案扣1

11、供電設備運行正常，設施完好,配電室管理規范。

1

符合1，基本符合0.5,不符合0

12、供水設備運行正常，設施完好。

1

符合1，基本符合0.5,不符合0

（四）

協助

維護

公共

秩序

（13）

1、實行封閉式管理；小區主出入口24小時值勤。小區次出入口開放時間段值勤。

2

符合2，未實行封閉式管理取消評星資格；制度不符合0,制度執行好2,較好1,差0

2、重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。

2

符合2，巡查次數或制度不符合0, 制度執行好2,較好1,差0

3、有車輛管理制度,車輛有序通行、停放。

4

符合3，制度不符合0,有序通行停放好4,較好2,差0

4、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行登記制度。

1

符合1，未實施登記制度0,管理好1,較好0.5,差0

5、對臨時訪客實行登記制度。評星前一年內發生盜竊事故不得超過二起。

2

符合2，未實施登記制度0,管理好2,較好1,差0；發生超過二起盜竊事故的取消評星資格

6、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

2

符合2，缺一項應急預案扣1,有一次未及時報告、未采取相應措施0

（五）保潔

服務（12）

1、按幢設置垃圾桶，每日清運1次。保持垃圾桶清潔、無惡臭。

3

符合3，清運次數不符合0，垃圾桶設置不符合每處扣0.2，垃圾桶不清潔有惡臭每處扣0.2

2、合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運1次，果殼箱、垃圾桶清潔無惡臭。

1

符合1，清運次數不符合0，果殼箱垃圾桶設置不符合每處扣0.1，果殼箱垃圾桶不清潔有惡臭每處扣0.1

3、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，每月拖洗1次；樓梯扶手每月擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。及時清除道路積水、積雪。

3

符合3，清掃拖洗擦洗清潔次數不符合0，保潔效果好3,較好1.5,差0。小區總體保潔效果評為差的取消評星資格

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。

2

符合2，疏通檢查清掏次數不符合0，效果好2,較好1,差0

5、二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求。

2

符合2，基本符合1，不符合0。水質嚴重不符合衛生要求的取消評星資格

6、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

1

符合1，基本符合0.5，不符合0

（六）

綠化

養護

管理（8）

1、  有專業人員實施綠化養護管理。

1

符合1，無專業人員0。綠化養護總體效果評為差的取消評星資格

2、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。

2

符合2，基本符合1，不符合0

3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形和補栽補種，保持觀賞效果。

2

符合2，基本符合1，不符合0

4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

2

符合2，基本符合1，不符合0

5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。

1

符合1，基本符合0.5，不符合0

（七）其他

管理

（5）

l、開展有意義、健康向上的小區文化活動。

1

好1,較好0.5,差0

2、創造條件，積極配合、支持并參與社區文化建設。

1

好1,較好0.5,差0

3、物業管理服務費用收繳率80％以上。

1

符合1，不符合0

4、開展多種經營。

1

效果好1,較好0.5,差0

5、本小區物業管理經營狀況。

1

盈利1，持平0.5，虧本0

(一)

基本

要求

（23）

(一)

基本

要求

（23）

1、物業管理企業有專門的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場所整潔有序，辦公設施較先進完備，應用計算機等現代化管理手段進行科學管理。

3

機構、場所、設施符合1，基本符合0.5，不符合0；人員齊全1.5,每缺一人扣0.5;計算機等輔助管理好0.5，較好0.3，差0

2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；服務標準達到三星以上且在小區公共部位、小區物管處和主要部位明示。

2

物管合同符合1，物管合同或服務標準不符合的取消評星資格；服務標準公示部位符合1，基本符合0.5，不符合0

3、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全，交接資料完備。

1

符合1，基本符合0.5，不符合0

4、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，建立住房用戶檔案,房屋及其配套設施權屬清晰，分類成冊，管理完善，查閱方便。

2

符合2，未建立檔案或權屬不清晰扣0.5,未分類成冊或查閱不方便扣0.5,每發現一項不齊全或不完善扣0.2

5、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書,且經消防知識培訓并有記錄。

2

符合,有一人不符合0,多人不符合的取消評星資格

6、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

2

各項制度健全2，缺一項制度0,每發現一處不完整規范扣0.2,未制定具體的落實措施和考核辦法扣0.5

7、管理服務人員著裝統一、佩戴標志;行為規范，服務主動、熱情。

1

著裝及標志符合0.5，有一人不符合0.2;行為服務好0.5,較好0.3,差0

8、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內，其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

2

符合2，未設接待中心或服務電話扣0.5，值班制度不符合扣0.5，發現一次處理不及時扣0.2，沒有報修、維修、回訪記錄每次扣0.1

9、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，在顯著位置公示服務項目與收費標準。

1

符合1，無特約和代辦服務的0，未在顯著位置公示服務項目與收費標準的扣0.5

10、按有關規定和合同約定定期公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況, 至少每半年公布一次;在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定。

2

符合2,未定期公布的取消評星資格，大于半年公布的扣0.5,合同未規定的扣0.5;執行有關規定好1,較好0.5,差0

11、按有關規定和合同約定規范使用住房專項維修資金。按規定設立了住房專項維修資金,訂立了住房專項維修資金管理、使用、續籌制度。

2

符合2,未按規定設立維修資金0，未建立制度或不健全規范扣1;制度實施好1,較好0.5,差0

12、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率80%以上。

2

符合2，不符合的不得評為三星級

13、業主委員會按規定程序規定時間成立，并按章程履行職責。

1

符合1，該成立未成立或未按規定程序成立的0, 履行職責好1,較好0.5,差0

（二）房屋

管理(18)

（二）房屋

管理(18)

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2

記錄齊全1，較齊全0.5不齊全0;管理和維修養護效果好1,管理和維修養護總體效果評為較好或一般的不得評為三星級

2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

3

符合3,未定期檢查的扣0.5;需小修未小修的扣0.5,未及時小修每次扣0.2;大中修程序不符合的扣1,需大中修未大中修的扣1,未及時大中修每次扣0.5

3、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

1

符合1,巡查次數不符合或無巡查記錄0,記錄不齊全不完備的每次扣0.1分，未及時發現或維修養護每處扣0.2

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

3

符合3,未建立管理制度的扣1, 制度不規范扣0.5，未審核或告知的每次扣0.2;巡查次數不符合或無巡查記錄扣1,記錄不齊全不完備的每次扣0.1;未及時發現、勸阻、報告的每起扣0.2

5、對違反規劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

2

符合2，未及時發現、勸阻、報告的每起扣0.5，私搭亂建情況較嚴重的不得評為三星級

6、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

2

符合2，無示意圖扣0.5，每缺一個路標扣0.3，每缺一個標志扣0.1

7、房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。

1

符合1，每發現一處不完好、不整潔、有脫落、有污跡扣0.2

8、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，室外共用管線統一入地，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損。

2

符合2，未按規定設置0；不整齊、有破損、有個別架空管線的每處扣0.2；有安全隱患0

9、空調安裝位置統一，冷凝水集中收集排放，支架無銹蝕。

2

符合2，每發現一處不符合扣0.1

（三）共用

設施

設備

養護

維修(20)

（三）共用

設施

設備

養護

維修(20)

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

1

效果好1,管理和維修養護總體效果評為較好或一般的不得評為三星級

2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

2

符合2，未建立檔案（臺帳）的扣1，有一處不符合扣0.2；無記錄扣1，記錄不齊全不完備的每次扣0.1

3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

2

符合2，標志不齊全不規范扣0.5, 責任人不明確扣0.5,操作、保養、運行符合1，基本符合0.5，不符合0

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍內，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

3

符合3,未定期檢查的扣0.5;需小修未小修的扣0.5,未及時小修每次扣0.2;大中修程序不符合的扣1, 需大中修未大中修的扣1,未及時大中修每次扣0.5

5、載人電梯24小時正常運行或約定時間分梯運行。

1

符合1，基本符合0.5，不符合0

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

2

符合2，不能隨時啟用0,發現一處不完好、不暢通扣0.5

7、設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

1

符合1，發現一處不符合扣0.2

8、小區道路暢通、路面平整，井蓋無缺損、無丟失，主要道路及車場交通標志齊全、規范。

2

符合2，發現一處不通暢、不平整、嚴重積水扣0.2；發現一處井蓋缺損或丟失扣0.5，每缺一個標志扣0.1

9、路燈、樓道燈完好率不低于95%。

2

完好率100%2，低于95%不得評為三星級，發現一處不完好扣0.1

10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障(電梯、供電、供水、消防設備等)有應急預案。

2

符合2，發現一處沒有明顯警示標志和防范措施扣0.5, 缺一項應急預案扣1

11、供電設備運行正常，設施完好,配電室管理規范。

1

符合1，基本符合0.5,不符合0

12、供水設備運行正常，設施完好。

1

符合1，基本符合0.5,不符合0

（四）

協助

維護

公共

秩序

（13）

（四）

協助

維護

公共

秩序

（13）

1、實行封閉式管理；小區主出入口24小時站崗值勤。小區次出入口開放時間段站崗值勤。

2

符合2，未實行封閉式管理取消評星資格；制度不符合0, 制度執行好2,較好1,差0

2、重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。

2

符合2，巡查次數或制度不符合0, 制度執行好2,較好1,差0

3、有車輛管理制度,對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。

4

符合3，制度不符合0,未實施證卡管理0,證卡管理、有序通行停放好4,較好2,差0

4、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。

1

符合1，未實施臨時證管理0,管理好1,較好0.5，差0

5、對小區人員出入實施證、卡管理，對臨時訪客實行登記制度。評星前一年內沒有發生盜竊事故。

2

符合2，未實施證卡、登記制度0,管理好2,較好1,差0；發生盜竊事故的不得評為三星級

6、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

2

符合2，缺一項應急預案扣1,有一次未及時報告、未采取相應措施0

（五）保潔

服務（12）

1、高層按層、多層按幢（每2個單元不少于1個）設置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。

3

符合3，清運次數不符合0，垃圾桶設置不符合每處扣0.2，未實行垃圾袋裝化扣1.5,垃圾桶不清潔有異味每處扣0.2

2、合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次，果殼箱、垃圾桶清潔無異味。

1

符合1，清運次數不符合0，果殼箱垃圾桶設置不符合每處扣0.1，果殼箱垃圾桶不清潔有異味每處扣0.1

3、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。

3

符合3，清掃拖洗擦洗清潔次數不符合0，清潔效果好3,較好1.5,差0。小區總體保潔效果評為較好或一般的不得評為三星級

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

2

符合2，疏通檢查清掏次數不符合0，效果好2,較好1,差0

5、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。

2

符合2，基本符合1，不符合0。水質嚴重不符合衛生要求的取消評星資格

6、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

1

符合1，基本符合0.5，不符合0

（六）

綠化

養護

管理（8）

1、有專業人員實施綠化養護管理。

1

符合1，無專業人員0。綠化養護總體效果評為較好或一般的不得評為三星級

2、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。

2

符合2，基本符合1，不符合0

3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形和補栽補種，保持觀賞效果。

2

符合2，基本符合1，不符合0

4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

2

符合2，基本符合1，不符合0

5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。

1

符合1，基本符合0.5，不符合0

（七）其他

管理

（5）

l、開展有意義、健康向上的小區文化活動。

1

好1,較好0.5,差0

2、創造條件，積極配合、支持并參與社區文化建設。

1

好1,較好0.5,差0

3、物業管理服務費用收繳率95％以上。

1

符合1，不符合0

4、開展多種經營。

1

效果好1,較好0.5,差0

5、本小區物業管理經營狀況。

1

盈利1，持平0.5，虧本0