《公元物業管理文摘》（第117期）

非贏利共享型信息選編　　　第117期/20090226　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——鞍山：物業費收支賬目要公示 ——山東：濟新物管5月1日實施 物業擅自撤離最高罰五萬 【行業要聞】 ——昆明：爭創“聯合國人居獎” 舊小區將實施物業管理 ——銀川：收追繳物業專項維修金1700余萬 ——江西：細化建設行政處罰自由裁量權 ——安徽：半年以上未入住物業費減半收取 ——廣州：物管或推“菜單式”收費 ——佛山：計劃在今年第二季度出臺物業管理條例實施辦法 ——長沙：買電不到物管 住宅小區全部采用公變供電 ——安徽：《安徽省物業管理條例》將修正 【數據說話】 ——江西：新建廉租房不超50平米/套 物管費不高于商品房的70% 【物管采風】 ——天津：規模小的相鄰物業項目可以整合 【學習平臺】 ——淺析業主、物業管理企業和開發商之間的博弈關系 【業主之聲】 ——濰坊：小區物業糾紛有了調解人 【自由論壇】 ——物業管理在城市管理中的地位和作用 【案例選編】 ——男孩小區玩耍墜入通風管道 物業公司被判承擔一半責任

【法規動態】

鞍山：物業費收支賬目要公示

《千山晚報》/20090226
鞍山市剛剛出臺的《關于進一步加強物業服務收費管理的通知》中明確指出，物業服務企業或業主大會每年須聘請專業機構對物業服務收費年度預決算和物業服務的收支情況進行審計，并在每年2月末前公布上一年度物業服務費收支賬目。對于不按時公示、審計收支情況或弄虛作假的物業服務企業，將嚴肅處理，直至取消物業管理企業資質。

山東：濟新物管5月1日實施 物業擅自撤離最高罰五萬

《山東商報》/20090218
記者從省政府獲悉，《山東省物業管理條例》昨日正式印發，并將于今年5月1日實施。作為物業主管部門，根據《條例》規定，可對相關違規違法行為進行處罰。例如，物業服務企業擅自撤離物業管理區域、停止物業服務或者未辦理退出手續、履行相應義務的，處以五萬元以下的罰款；情節嚴懲的，由頒發資質證書的部門吊銷其資質證書。

【行業要聞】

昆明：爭創“聯合國人居獎” 舊小區將實施物業管理

吳勁松/《昆明日報》/20090226
從今年起昆明將用四年時間爭創“聯合國人居獎”，昆明將全面實行新建住宅小區物業管理制，爭取建成區內90%以上的舊住宅小區，經過整治后實施物業管理。目前，昆明市有關部門已開始全面推開創建工作，要加快加強物業管理的立法工作，進一步明確政府部門、物業管理企業和業主各方的責任、權利和義務、收費標準等，消除爭議。

銀川：收追繳物業專項維修金1700余萬

馬哲/《法治新報》/20090226
2月25日，記者從銀川市住房保障局了解到，該局去年收繳新建商品房物業專項維修資金496.44萬元，追繳物業專項維修資金1214萬元。據了解，自1998年開始，銀川市物業維修儲備金由開發商按標準收取，上繳至由財政部門設立的專門賬戶，由銀川市物業辦代為監管。截至目前，銀川市物業維修儲備金已達2億多元。

江西：細化建設行政處罰自由裁量權

黃輝/《法制日報》/20090226
江西省建設廳近日出臺建設行政處罰自由裁量標準，將各項建設行政處罰自由裁量權逐一細化，內容涉及城市規劃、住宅與房地產業、建筑管理、勘察設計、裝飾裝修、招標投標等多個方面。對未取得資質證書從事物業管理的，并給業主造成損失的，還要依法承擔賠償責任。細化后的標準則分為四檔予以處罰，最高處15萬至20萬元罰款。

安徽：半年以上未入住物業費減半收取

蔡悅玥 劉方 孫孝陽/《新安晚報》/20090226
昨日，記者從省物價局了解到，為進一步減輕企業負擔、擴大內需、促進我省經濟平穩較快增長，省物價局提出22項支持性價格政策措施。這些措施中包括：降低住房所有權登記費和存量住房交易手續費，對半年以上未入住的新建普通商品住房，減半征收物業綜合服務費。

廣州：物管或推“菜單式”收費

安然/《信息時報》/20090225
物業管理收費問題一直是物價投訴的熱點，投訴最多的就是物業管理企業亂收費、多收費、高收費，廣東省物價局日前公布的“十項價格惠民行動”中提及，今年要推行“菜單式”收費管理模式，促進物業服務企業提高服務質量。業主可自選服務項目，按對應服務等級收費，但需2/3業主同意才可實行。

佛山：計劃在今年第二季度出臺物業管理條例實施辦法

佛山電臺/20090224
佛山計劃在今年第二季度出臺物業管理條例實施辦法。     近期，建設部門將開展一系的意見征集活動，從今天開始，建設局將通過全市300多家物業管理公司，向五區40萬戶業主派出調查問卷。建設部門還會廣泛征集物業管理服務企業、鎮街政府、居委會等方面的意見。

長沙：買電不到物管 住宅小區全部采用公變供電

《西部商報》/20090212
20日長沙召開市第十三屆人民政府第18次常務會議。依據試行辦法長沙市住宅小區將全部采用公變供電。在全面推行小區公變供電后電力企業與用戶之間形成直接供電關系，能夠解決供電企業、小區業主與物業管理公司之間的矛盾。而新建住宅項目配套供電設施建設維護費是房產商實際建設成本應包含的一部分，不會對房產銷售帶來沖擊。

安徽：《安徽省物業管理條例》將修正

高城/中安在線/20090219
近年來，小區“停車難、亂停車”以及物業費收取上“低服務、高收費”或者“要求高、不交費”等現象不斷出現。     記者今日獲悉，我省擬對《安徽省物業管理條例》進行修正，以與上位法保持一致，解決小區物業管理上出現的新問題。

【數據說話】

江西：新建廉租房不超50平米/套 物管費不高于商品房的70%

徐嬈/《信息日報》/20090220
江西新建的廉租住房將以多層為主，套型建筑面積控制在50平方米以內。實物配租住房的租金將按照配租面積和市、縣政府規定的租金標準確定。廉租房小區物業管理服務收費將不得高于普通商品房同等級標準的70%，其中營業性用房不得出售只能出租，租金收入可用于補充小區物業管理經費的不足，剩余部分納入城市廉租房資金專戶。

【物管采風】

天津：規模小的相鄰物業項目可以整合

天津人民廣播電臺經濟廣播/20090217
《天津市物業管理區域劃分管理辦法》日前出臺，其中提出原有建筑規模較小的相鄰物業項目，遵循規模經營、方便管理的原則，可以將幾個物業項目整合為一個物業管理區域。同一個物業管理區域內的地上、地下建筑物和設施設備、相關場地，應當劃分為一個物業管理區域，由一個物業服務企業進行管理服務。

【學習平臺】

淺析業主、物業管理企業和開發商之間的博弈關系

王守一/《城市開發》/2006年07期
隨著中國經濟轉軌和社會轉型進程的逐步加快，許多大中城市的市民的居住條件及物業管理水準也進入了一個新的歷史階段。在物業管理快速發展進步的同時，我們發現一些城市的物業管理領域處于一種特殊的緊張關系之中。近幾年，《物業管理條例》具有突破性地表述了物業管理所涉及的各方權利義務關系，《物權法》激發了廣大業主維權的內在熱情和潛能，二者先后發揮作用，使得原本較為模糊而平靜的物業管理領域成為矛盾的激發地段。     業主、物業管理企業、開發商、施工方之間，由于利益的原因存在博弈關系。作為開發商，不僅要注意塑其品牌知名度，更重要的是追求經濟利益和社會效益。開發方在建筑施工過程中的甲方地位容易使建筑與設備承包方出讓部分利益，建筑與設備提供方再通過提供縮水的產品彌補成本的過大支出。然而，由于施工方主要出現在物業管理之前，他們的作用因素往往隱藏在開發方的身后。同時，招納前期物業管理單位過程中，由于中標與否的大權較多掌握在開發商手中使其占據強勢，從而容易提出過多的利益訴求。一些物業管理企業為了獲得進入市場的機會，迫于競爭壓力不得不遷就妥協，往往在進入某社區前已經承擔或者支付巨大的成本。在經營管理中，為了使在開發商那里失去的利益得到補償，物業管理企業很有可能給業主提供縮水的服務，從而為物業糾紛埋下了隱患。上述三方都從趨利避害的經濟人視角出發運作事情，使得最后進入園區的業主處于一種利益被剝奪的猜想和情緒之中。這樣，從業主進駐園區開始，開發方、物業方和廣大業主三者之間就開始了一種博弈關系。     這場博弈的焦點首先落在物業管理費用高低這個敏感問題上。前期物業管理服務費用是開發商與選聘的物業管理企業根據物業小區硬件設施和服務檔次約定的，業主在購買房屋的同時是被動接受物業服務捆綁式交易。盡管如此，開發方在招聘物業管理企業的時候，從促進銷售房屋的角度出發，也會盡量代表全體業主壓低物業管理費的價格，多爭取物業管理的項目并堅持相應的標準，以提升樓盤的整體品質。只是他們在其中勢必順便要求物業管理企業幫助開發方抵擋業主對于房屋質量和設備設施方面的責問。部分物業管理企業為保住項目也會利用業主的分散性和對專業的不熟悉，含糊其辭地對業主的要求予以對付平息。      就物業管理企業和業主的關系來講，一個是提供服務收取管理費，一個是享受服務支付管理費，二者應該是一種比較單純的合作關系。然而，在當前市場意識和市場規范都沒有健全的情況下，許多購房者的普遍心理是物業管理費越低越好，服務檔次越高越好。而物業管理企業雖然以打造品牌贏得市場認可，但其本質上的贏利組織特征因素，決定其不可能無限制地滿足業主的需求，這就需要一個平衡點，既能讓業主得到優質服務的同時物業管理企業也可以獲得合理的利潤。2005年12月28日，新的《北京市物業服務收費管理辦法（試行）》出臺，標志著北京物業管理行業進入議價制的軌道，新辦法的出臺，順應了市場發展的潮流，將真正的自主權交給了當事雙方，而不是通過行政的手段去支配和制約市場。     這里又引出一個問題，即物業管理企業與業主在利用議價機制進行協商確定物業管理費用價格時，必須遵循市場經濟的客觀規律，認清物業管理服務是市場行為，服務與被服務者存在著平等的法律關系。     物業管理服務也是一種“商品”，它包含了物業管理企業所投入的勞動、資本，以滿足業主對居住條件的各種需要，它的好壞影響物業的價值。物業管理企業與業主在物業管理活動中，雖然在經濟利益點上有差異，但目標是一致。雙方的談判基礎應該建立在合作共贏的理念之上。而通常業主更多關注的是自身的既得利益，同時他們往往缺乏更多的專業知識，提出的要求只是憑借感覺和好惡，期冀以最小的付出獲得更多的服務。這樣，物業管理企業只好將大部分精力和財力放在業主個人感受服務上，雙方較難為一個物業的長遠利益取得共識。     其次，物業管理領域出現的矛盾往往來源于發展方銷售房屋時的承諾不能充分兌現。我們知道，任何一件事情的運作和發展在過程中肯定有必要的調整。然而，鑒于現實中存在的期房銷售現實，開發方在預售房屋時對于樓盤設計和房屋格局的介紹，無形之中演變成為承諾，因為既形成買售關系，開發方已經相當于按照訂單生產制作產品，不允許有些許的改變。這樣，相對于樓盤開發這種大規模的產品生產制造來講，一丁兒點的不允許改變顯然是不現實的（尤其是涉及成本劇增等因素）。這里，我們不過多地探討部分開發方故意更改設計以降低成本，只理解更多的不得不在施工中進行調整的情況。 這樣，就給業主抓住了占據主動的機會。既然是商品交易的兩端，我們就可以理解交易的任何一方都有一種在交易中尋求對方漏洞以獲取主動而降低交易成本的本性，這與人品善惡優劣沒有關系。     鑒于上述事實，業主一旦要依據房屋購買合同找尋開發方訴求利益，由于開發方在事實上已經撤出園區，并且基于開發與物業雙方的默契約定，于是物業管理單位理應站在前線接待業主的訴求。準確地講，物業管理單位無形之中開始承擔本不屬于自身的責任和義務。     實際上，業主與物業管理企業之間本應該撇開前期開發遺留的一切問題，單純地形成良好的合作關系，從而達到共贏的目的。業主作為物業的所有權人，對自己的財產具有占有、使用、支配和管理權，但整宗物業的全體業主又因使用物業而構成一個利益共同體，為了維護大多數業主的利益，往往通過成立業主委員會來代表廣大業主的利益管理整個物業，因此，業主與物業管理企業的關系主要是通過業主委員會與物業管理企業的關系來反映和體現的。業主委員會與物業管理企業間是一種經濟合同關系，是聘用與受聘的關系。二者之間在法律上、經濟上都是平等的，既不存在隸屬關系，無領導和被領導的關系，也不存在管理與被管理的關系。經業主大會授權，業主委員會有權利決定聘用或解聘某個物業管理企業，而物業管理企業同樣也有受聘和拒聘的權利。物業管理企業應按照委托合同的規定和要求提供相應的綜合管理服務，向業主委員會及廣大業主負責并接受他們的監督，同時也有獲得相應報酬的權利；而業主在物業管理活動中，享有知情權、監督權等自治權力，同時也必須協助物業管理企業開展工作，在享受物業管理企業提供的符合委托合同要求的綜合管理服務的基礎上應按時繳納各項費用。     實際上，雙方的利益是共同的，是一種合作伙伴關系。一方面，物業管理企業靠提供優質服務，換來業主的經濟回報，使物業管理企業的經營活動能夠持續有效的進行；另一方面，業主委員會代表業主對物業管理企業實行有效的檢查監督職能，使物業管理企業不斷地改善服務質量，提高經營水平，樹立新的管理理念。而業主在享受到優質的服務的同時，由于良好的物業管理環境，使其物業得到了保值與增值。     分析到這里，我們可以這樣判斷現在物業小區里存在的這幾組博弈關系：物業管理企業處于一個前后左右相互銜接的位置，實際上這種銜接可以是良性而健康的。這就要求開發、物業和業主三者之間不要過早的形成交易或者合作關系，只有幾方都退回到自己應該處于的時點開始與任何一方發生關系，這幾種交易或者博弈關系才能夠更少出現信息與權益的模糊存在。簡單說來，就是逐步改變或者取消開發方能夠前期預售房屋的政策制度安排，走向健康的現房銷售實踐。這樣，開發方可以在前期很好地和建筑方發生關系，確保房屋和設備設施的質量以滿足銷售的需要，確保投資回報。業主也可以通過對現房的挑選、比較，以滿足自己的購買需求和定位。而物業管理單位也可以適時出現，向前送走開發單位，向后喜迎廣大業主，和諧的城市社區建設才更加順利健康。     因為只有交易方不過早地“握手”，才能夠避免模糊和變化的權益糾紛。既然中國的房地產業已經走過了啟動和勃興階段，制度安排也可以相應地進行調整。

【業主之聲】

濰坊：小區物業糾紛有了調解人

莊文石 朱文佳/《齊魯晚報》/20090227
記者從奎文區房產管理局了解到，26日，奎文區房地產協會正式成立。不少參加會議的成員們認為，房地產協會成立之后，將在協調小區物業和居民糾紛中扮演重要角色，奎文區多年來存在的物業糾紛問題將有望得到緩解。對于新小區來說，房地產開發企業和物業公司雙方的關系迅速穩定對居民來說也是一個大幫助。

【自由論壇】

物業管理在城市管理中的地位和作用

黃文良/中國物業管理協會網/20070529
一、物業管理在現代化城市管理中的地位 　　物業管理是城市管理的基礎 　　物業管理的范圍是一個個相對獨立的小區、大廈，城市管理的范圍則是由這些單位組成的整個城市。據統計，目前常州市物業管理面積占城市總面積 60% 左右。物業管理將這些遍布全市、建筑面積和規模較大的區域，規范地管理起來，提升了城市品位，在創建全國衛生城市、環保模范城市等活動中，起到了直接的積極作用。尤其是常州市的老住宅小區經過整治后，全部轉入了物業管理，改善了市容市貌和居民居住環境，破解了全國各地在城市現代化進程中的難題。 　　物業管理是城市管理的延伸 　　物業管理小區是城市經濟活動、社會活動、文化活動以及各種創建活動的微觀地理單位，通過物業管理模式，將城市管理中分散的管理職能集中起來，由企業實行統一有效的管理。小區的內部宣傳教育、安全防火、治安、環境、衛生、文化等工作大多由物業管理公司承擔或協助政府完成， 許多 物業管理公司與業主、社區共同開展愛綠護綠、保護環境、文化娛樂、愛心捐助等活動，填補了政府對公共環境和公共設施以外的社區生態環境和人文環境的空白，完善和發展了城市管理功能。 　　物業管理是城市管理的縮影 　　物業管理幾乎涵蓋了人們工作生活的方方面面：住宅小區物業管理給大家一個舒適的居家環境；高層辦公樓宇物業管理給大家一個便捷的工作空間；商業樓宇、工業科技園區、特種行業的物業管理，都密切關系到人們的日常工作和生活?？梢哉f，物業管理是衡量城市管理水平的重要標志，沒有健全的物業管理就沒有現代化的城市管理。 　　二、物業管理在現代化城市管理中的作用 　　物業管理轉換了城市管理體制 　　物業管理是建立在市場經濟基礎上、由業主和物業管理公司雙方以合同為紐帶的經營型管理模式，從而以市場化、專業化、社會化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財產權和管理權的關系，轉換了房屋管理機制，也減輕了政府的負擔。政府從管理一切、包辦一切，轉變為監督服務，強化了城市管理的其他功能；而市民則從被管理的對象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。 　　物業管理有利于長效管理 　　城市從“重建設、輕管理” 進入“建管并重，重在管理”的發展階段， 亟待建立長效 管理 機制。 物業管理企業為贏得市場，將利用其專業能力，實行長效管理；對于業主， 房產最重要的私有財產，必然督促企業加強管理，一旦達不到要求，就會重新選聘物業管理公司，從而在最大程度上實現物業的使用價值和利益最大化。這種市場化運作機制是實現城市長效管理的基本保證。常州市在老小區整治基本結束后，制訂了《老住宅小區物業管理標準和考核辦法》、《老住宅小區物業管理群眾滿意度測評細則》等規章，確保老小區的 長效管理。 　　物業管理拉動了消費需求 　　今后一段時期，住房仍將是居民消費的熱點。一方面，良好的物業管理具有品牌效應，已經成為許多人選擇物業時的一個很有份量的砝碼，從而成為房地產持續發展的保證；另一方面，物業管理對擴大消費，拉動經濟增長也有重要作用，據測算，在房屋70年的使用過程中，物業管理及裝修、房屋修繕、設施改造的長期消費支出與購房支出的比例為1.3 ：1。物業管理不但有利于刺激居民購房的積極性，隨著社會經濟快速發展，物業管理所創造的經濟總值將越來越多。 　　物業管理促進了和諧社區的建設 　　物業管理的發展目標是追求社會效益、環境效益和經濟效益的有機統一，隨著行業的發展，其功能也由關注建筑實體轉變為更為關注人、文化和價值等精神內涵。他們一方面 以物為媒， 以人為本，為業主解決各種困難，在維護公共秩序、防偷防火、協助公安機關做好防范工作等方面發揮了重要作用；另一方面，他們會同社區積極組織開展業主喜聞樂見的各種文化活動，建立新型鄰里關系，營造互幫互助、誠實友愛的人文氛圍，與社區建設相得益彰，同時，在引導居民樹立環保意識、優化生活秩序、建立綠色生活方式等方面發揮了有效的倡導作用。

【案例選編】

男孩小區玩耍墜入通風管道 物業公司被判承擔一半責任

案例分析：     07年9月份，剛開學沒多久，下午學校調課放假，四名男孩相約去一小區會所平臺玩耍，于是他們偷偷溜進地下停車場，順著停車場里的一處樓梯爬到了平臺，平臺上擺放的游樂設施讓他們玩得十分盡興，但保安的突然出現和大聲呵斥讓孩子們在驚恐中四處逃竄躲藏，由于平臺上的一處鐵門未鎖，孩子們便跑了進去，躲進了封口已經破損的通風管道內，導致其中兩名男孩在管道內爬行時，不慎跌落致傷。物業立即撥打了110和120，在救援隊趕到之前，他們組織人員，利用各種工具，展開救援，但由于工具有限和管道狹窄，使救援陷入僵局，110和120趕到后救援人員用盡方法最后只好選擇匍匐爬入管道，用繩索將孩子吊出管道。 　　兩男孩均傷勢較重，多處骨折，其中一名因頭部創傷而休克，全身更是有多處大面積擦傷，這讓家長十分心痛，遂將物業告上了法庭。 　　法庭上雙方針鋒相對，就糾紛中涉及的賠償責任和賠償金額各持己見，協商未有任何結果，虹口法院除了當庭仔細聽取雙方的辯論意見和陳述外，還經庭審質證，確認了相關事實。

案例點評：     法院認為，公民享有生命健康權，安全保障義務人未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使公民身體造成傷害的，應當承擔相應的賠償責任。案件中，孩子在物業公司管理的物業內受傷，其所管理區域設置的安全設施客觀上未能阻止孩子進入該區域，存有安全隱患；物業管理人員在發現四個孩子進入危險區域后，亦未能采取有效的勸阻措施，促使其離開；而且通風管道口的破損沒有及時修繕從而造成孩子摔落管道受傷，物業公司應承擔賠償責任。 　　對于孩子，雖然他們是未成年人，但作為一名初中學生對通風管道等設施應具有識別其危險性的能力，孩子自行鉆入通風管道的行為具有一定的過錯，可相應減輕物業公司的民事責任。孩子的父母作為監護人應當履行監護職責，保護孩子的人身不受侵害。家長放任孩子停課離校后不及時回家，在外游玩而失于約束，使孩子的人身安全處于周圍環境不確定的威脅之下，所以家長不履行監護職責造成孩子受傷也應承擔責任。故法院作了上述一審判決。

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