物業管理在城市管理中的地位和作用

黃文良/中國物業管理協會網/20070529 

  　20世紀90年代起，隨著住房制度改革的深化、住宅建設的迅猛發展以及城市化速度的加快，專業化物業管理應運而生并迅速發展。以常州市的物業管理歷程來看，物業管理區域從單一的住宅小區擴展到商務大廈、機關大樓、學校醫院、工業園區、農村安置小區；服務內容從最初的清掃保潔、門衛值崗、綠化養護擴展到房屋和配套設施設備的維修管理、車輛停放、園藝綠化、家政服務、環境秩序、社區活動、特約服務和會展服務等，這一發展歷程表明：物業管理自“出生”起，始終擔負著城市基層管理的主要職責，是城市管理的重要組成部分。

　　城市管理是一個系統性、綜合性很強的領域，在社會經濟高速發展的今天，常規的管理方法和手段已經不能適應城市發展的需要，而 物業管理社會化、市場化、專業化的管理模式正是 城市管理創新的內在要求。

　　一、物業管理在現代化城市管理中的地位

　　物業管理是城市管理的基礎

　　物業管理的范圍是一個個相對獨立的小區、大廈，城市管理的范圍則是由這些單位組成的整個城市。據統計，目前常州市物業管理面積占城市總面積 60% 左右。物業管理將這些遍布全市、建筑面積和規模較大的區域，規范地管理起來，提升了城市品位，在創建全國衛生城市、環保模范城市等活動中，起到了直接的積極作用。尤其是常州市的老住宅小區經過整治后，全部轉入了物業管理，改善了市容市貌和居民居住環境，破解了全國各地在城市現代化進程中的難題。

　　物業管理是城市管理的延伸

　　物業管理小區是城市經濟活動、社會活動、文化活動以及各種創建活動的微觀地理單位，通過物業管理模式，將城市管理中分散的管理職能集中起來，由企業實行統一有效的管理。小區的內部宣傳教育、安全防火、治安、環境、衛生、文化等工作大多由物業管理公司承擔或協助政府完成， 許多 物業管理公司與業主、社區共同開展愛綠護綠、保護環境、文化娛樂、愛心捐助等活動，填補了政府對公共環境和公共設施以外的社區生態環境和人文環境的空白，完善和發展了城市管理功能。

　　物業管理是城市管理的縮影

　　物業管理幾乎涵蓋了人們工作生活的方方面面：住宅小區物業管理給大家一個舒適的居家環境；高層辦公樓宇物業管理給大家一個便捷的工作空間；商業樓宇、工業科技園區、特種行業的物業管理，都密切關系到人們的日常工作和生活?？梢哉f，物業管理是衡量城市管理水平的重要標志，沒有健全的物業管理就沒有現代化的城市管理。

　　二、物業管理在現代化城市管理中的作用

　　物業管理轉換了城市管理體制

　　物業管理是建立在市場經濟基礎上、由業主和物業管理公司雙方以合同為紐帶的經營型管理模式，從而以市場化、專業化、社會化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財產權和管理權的關系，轉換了房屋管理機制，也減輕了政府的負擔。政府從管理一切、包辦一切，轉變為監督服務，強化了城市管理的其他功能；而市民則從被管理的對象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。

　　物業管理有利于長效管理

　　城市從“重建設、輕管理” 進入“建管并重，重在管理”的發展階段， 亟待建立長效 管理 機制。 物業管理企業為贏得市場，將利用其專業能力，實行長效管理；對于業主， 房產最重要的私有財產，必然督促企業加強管理，一旦達不到要求，就會重新選聘物業管理公司，從而在最大程度上實現物業的使用價值和利益最大化。這種市場化運作機制是實現城市長效管理的基本保證。常州市在老小區整治基本結束后，制訂了《老住宅小區物業管理標準和考核辦法》、《老住宅小區物業管理群眾滿意度測評細則》等規章，確保老小區的 長效管理。

　　物業管理拉動了消費需求

　　今后一段時期，住房仍將是居民消費的熱點。一方面，良好的物業管理具有品牌效應，已經成為許多人選擇物業時的一個很有份量的砝碼，從而成為房地產持續發展的保證；另一方面，物業管理對擴大消費，拉動經濟增長也有重要作用，據測算，在房屋 70 年的使用過程中，物業管理及裝修、房屋修繕、設施改造的長期消費支出與購房支出的比例為 1.3 ： 1 。物業管理不但有利于刺激居民購房的積極性，隨著社會經濟快速發展，物業管理所創造的經濟總值將越來越多。

　　物業管理促進了和諧社區的建設

　　物業管理的發展目標是追求社會效益、環境效益和經濟效益的有機統一，隨著行業的發展，其功能也由關注建筑實體轉變為更為關注人、文化和價值等精神內涵。他們一方面 以物為媒， 以人為本，為業主解決各種困難，在維護公共秩序、防偷防火、協助公安機關做好防范工作等方面發揮了重要作用；另一方面，他們會同社區積極組織開展業主喜聞樂見的各種文化活動，建立新型鄰里關系，營造互幫互助、誠實友愛的人文氛圍，與社區建設相得益彰，同時，在引導居民樹立環保意識、優化生活秩序、建立綠色生活方式等方面發揮了有效的倡導作用。

　　三、加強物業管理工作，提高城市管理水平

　　物業管理在快速發展中，暴露了一些諸如國家法規尚不健全、企業操作尚不規范、業主理念尚不成熟的問題。探索物業管理之路，是物業管理企業和廣大居民的共識，也是政府城市管理的重要職能。

　　創新物業管理工作體制

　　物業管理是一項復雜的系統工程，涉及到水、電、氣、路和環衛、綠化、規劃、公安、水利、市政公用設施等方面，而物業管理企業是民事主體，不具有行政執法權，因此，如果物業管理與各有關方面缺乏有效配合，不僅影響物業管理自身服務水平的提高，也不能充分發揮其在城市管理中的應有作用。

　　常州市改變目前由市房管部門單線管理的狀況，實行“重心下移、屬地管理、以區為主、各方協作”的管理體系，強化區級政府在物業管理工作中的職能，各區負責轄區內的物業管理日常工作，協調和處理轄區內物業管理方面的糾紛與投訴，會同市相關部門維護轄區內的物業管理市場秩序。負責物業管理企業三級資質的委托初審，協助做好資質年檢工作，參與前期物業管理招投標的會審，決定協議招標方式選聘物業管理企業。同時負責老住宅小區綜合整治中環境整治項目的施工管理，公建配套設施的清理、清退、調整、回購和補建工作。負責整治后老小區的物業管理轉軌和綠化管養、清掃保潔的檢查考核獎懲。區級政府統一領導，街道辦事處具體負責落實，同時發揮區、街道城市管理的主體作用和社區管理的基礎作用，形成市、區、街道、社區共同監管的工作體系和四級物業管理工作投訴網絡，發揮屬地綜合管理優勢，形成物業管理長效機制。

　　加強政策扶持

　　物業管理行業是具有一定公益性的服務行業，且在調整產業結構和城市管理中發揮了一定的作用，需要政府提供強有力的政策支持，特別是稅收、價格等經濟政策，以改變全行業保本微利的狀態，保持行業健康發展。同時，對于老小區物業管理的困難情況，尤其是一些設施缺位、功能不全、貧困人員多的老小區，要進行政策扶持，使公共設施補充到位，必要的要進行二次整治，為老小區物業管理市場化運作創造條件。

　　加快物業管理市場化進程

　　目前，常州市除新建住宅小區已全部實行前期物業管理招投標，實現了市場化運作外，其余的仍保持按等級收費的辦法。這使部分物業管理企業以降低服務標準的方法降低成本；另一方面，由于部分業主消費觀念尚不成熟，尤其是一些老小區居民化錢買服務的理念淡薄，以致物業服務費收繳率低，造成了收費與服務的惡性循環。因此，要建立后續物業管理市場機制，使物業管理企業的選聘和收費市場化，促進物業管理行業的良性發展。