《公元物業管理文摘》（第116期）

非贏利共享型信息選編　　　第116期/20090215　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——廣西：《廣西物業專項維修資金管理辦法》有望年內出臺 ——揚州：擬調小區物管收費標準比以往普遍高一倍以上 【行業要聞】 ——重慶：業主可向市規劃局查詢居住小區的總平面圖 ——重慶：《重慶市物業管理條例》審議邀請市民聽證 ——石家莊：新建高層居住小區容積率不得超2.5 ——福州：普通住宅物業服務等級指導性收費標準征求意見 ——福州：市房管局要求各物業企業健全逐級消防安全責任制 ——廈門：計劃重新制定新的物業管理法規 ——蘭州：市房管局 今后五萬平米以上小區應公開招“管家” ——蘭州：今年起未繳納維修資金 不能辦理入住手續 【數據說話】 ——上海：1300個小區實現“垃圾四分類” 【物管采風】 ——烏魯木齊：開查物業亂收費 【學習平臺】 ——解決物業服務收費難的初步探索 【業主之聲】 ——黑龍江：省消協公布近七成消費者對物業服務不滿意 【自由論壇】 ——淺議住宅小區物業管理中的安全保衛工作 【案例選編】 ——奔馳轎車的劃痕案

【法規動態】

廣西：《廣西物業專項維修資金管理辦法》有望年內出臺

唐正芳/《南國早報》/20090215
2月13日自治區建設廳、自治區法制辦就《廣西物業專項維修資金管理辦法》進行前期調研，深入基層向業內人士征求意見?！掇k法》已列入2009年自治區政府立法計劃，并有望在年內出臺。南寧市物業行業管理協會請來區域內的兩家開發企業、四家物業公司等代表，與自治區建設廳、自治區法制辦的負責人就相關問題進行了熱烈的討論。

揚州：擬調小區物管收費標準比以往普遍高一倍以上

高松元/《揚州時報》/20090209
昨天，市物價局發布《揚州市區調整物業服務收費標準聽證會公告》，公告表明，市物價局定于今年2月25日下午召開揚州市區調整物業服務收費標準聽證會。公告里的核心內容就是《市區調整物業服務收費標準方案要點》，在這份“方案要點”里面，記者看到，我市今年的物業費擬普遍提高，最低提高標準也要達到100%。

【行業要聞】

重慶：業主可向市規劃局查詢居住小區的總平面圖

金蓉/《重慶商報》/20090209
昨日市政府法制辦審查登記了關于印發《重慶市規劃局政務信息公開辦法（試行）》的通知，市規劃局將建設工程竣工規劃驗收合格證及總平面圖確定為依申請公開的內容，這意味著市民可向規劃局申請公開自己所居住小區的總平面圖。業主可登錄重慶市規劃局網站下載或在市規劃局在報建窗口設立的政務信息公開受理點提出申請。

重慶：《重慶市物業管理條例》審議邀請市民聽證

湯靜/《重慶時報》/20090210
據了解，《重慶市物業管理條例》、《重慶市實施監督法辦法》等6件法規將在2009年繼續審議。市人大常委會表示，在上一次人大常委會審議時，參會代表提了很多意見。由于物業管理條例涉及面廣，代表們建議舉行聽證會，廣泛聽取市民意見。為此，這一條例在提請下次常委會會議審議前，將通過聽證等形式聽取民意。

石家莊：新建高層居住小區容積率不得超2.5

任學光/《燕趙都市報》/20090209
日前，石家莊市政府下發《關于進一步加強和改進城鄉規劃管理工作的意見》，《意見》就省會今后城區成片開發、住宅小區建設、交通影響評價等內容做出新規定。嚴格控制開發強度，加強城市規劃的定量管理。新建高層居住小區，容積率應控制在2.5以下。建筑物朝向道路交叉口三角視距部分嚴禁設置出入口。

福州：普通住宅物業服務等級指導性收費標準征求意見

王玉萍/《福州日報》/20090217
記者昨日從市物價局獲悉，《福州市普通住宅物業服務等級指導性收費標準》即將試行期滿，即日起至3月15日，市物價局公開向社會征求意見。市物價局將會同相關部門考慮社會各界的意見和建議，對收費標準作進一步的修改和完善。該項收費標準根據服務內容、服務要求和設施設備配置情況分為4個等級。

福州：市房管局要求各物業企業健全逐級消防安全責任制

林海峰 吳耀鳴/《海峽都市報》/20090212
福州市房管局近日下發通知，要求各物業企業健全逐級消防安全責任制，防止小區火災發生。重點對小區內擅自利用架空層、地下停車庫等物業共用部位進行經營或改變使用用途等問題的自查自糾和清理整治。還應安排專人巡視管理停車場，防止電動車充電自燃等引發火災事故。

廈門：計劃重新制定新的物業管理法規

江榮義/《海峽都市報》/20090206
據悉，廈門將重新制定新的物業管理法規。目前，廈門物業管理費收取情況比較混亂，一些物業公司運作不規范，收費與服務質價不符。一些業主對服務不滿意，就拒繳物業費。廈門市人大常委會相關人士表示，廈門目前的物業條例在房屋維修金、業主表決權、物業管理方式等方面，與國家、省規定有諸多不一致。因此重新制定十分重要。

蘭州：市房管局 今后五萬平米以上小區應公開招“管家”

《西部商報》/20090212
“今年蘭州市將從新建住宅小區入手，打破‘誰開發、誰管理’的經營模式，實現房地產開發與物業管理分業經營，新建住宅小區建筑面積在5萬平方米以上的，應當通過公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施管理。對于5萬平方米以下的新建小區，經主管部門批準，可以通過協議的方式選聘物業服務企業。

蘭州：今年起未繳納維修資金 不能辦理入住手續

李揚/《西部商報》/20090212
為了逐步解決目前蘭州市物業管理中存在的維修資金歸集問題，今年起蘭州市房地產管理局全面啟動維修基金的歸集工作。對于開發企業新開發項目，在辦理房屋入住手續和所有權證書時，就要歸集繳納住宅專項維修資金，沒有歸集繳納維修基金的開發項目，房管部門將暫停辦理入住手續和房屋所有權證書。

【數據說話】

上海：1300個小區實現“垃圾四分類”

韓瓊/上海文廣新聞傳媒集團網/20090209
上海市已有超過1300個封閉式居民區實現了生活垃圾四分類，1022家政府機關、學校、大中型企事業單位實現了三分類，全市中心城區的107條道路及相關公共場所區域已配置了二分類廢物箱5487個。自去年4月在全市百個小區試點生活垃圾四分類管理辦法以來，垃圾分類收集正在全市逐步推廣，而市民了解垃圾分類的常識也已普遍提高。

【物管采風】

烏魯木齊：開查物業亂收費

曲媛媛/天山網/20090213
從即日起到3月31日，烏魯木齊市物價部門將整治一些物業公司收費方面的“病癥”：只收費不服務或少服務、強制收費或搭車收費亂攤派、亂加價。昨日，記者從烏魯木齊市發改委了解到，此次物業管理服務收費專項檢查，是國家發改委等8部委的要求，針對烏市范圍內從事物業管理服務的企業和單位。

【學習平臺】

解決物業服務收費難的初步探索

郭橋華/物業管理師網/20080428
解決物業管理收費難的對策 　?。ㄒ唬┘訌娏⒎?br /> 　　有業內人士建議，政府部門應盡快出臺有關政策，規范物業管理企業的收費行為，加強市場的宏觀調控，制定符合物業管理公司的收費標準，使收費透明化，合理化,遵循事物發展規律和原則,改變思路，充分發揮行政功能。 　?。ǘ┘訌娦麄?br /> 　　對于物業管理企業來說，應當把物業管理服務收費的基點落在“服務”層面上。物業管理企業是受業主的委托，是在為業主服務；確切的說是在用業主的錢，為業主服務。所以說物業管理企業的出發點和落腳點都應該是：一切為了業主，為了業主的一切，為了一切的業主。要讓業主通過物業管理企業的各項服務，感受到生活起居的快捷，便利，舒適。 　　站在業主的角度來說，正確認識物業管理服務收費的基點應該落在“管理”層面上。業主繳納相關的費用是為了得到物業管理企業的各項優質服務，而服務項目是要靠管理來實現。 　?。ㄈ┨岣叻召|量，創新服務品牌 　　品牌既可立市，亦可立業。作為一種無形資產，品牌的效用是任何廣告所不能比擬的，物業管理品牌形象所形成的口碑效應不僅能給物業管理公司帶來超額利潤，而且有利于其經營規模的擴大。首先，物業管理企業的品牌，體現在物業管理上的硬指標，就是創建和獲得國內物業管理最高榮譽獎“全國物業管理示范小區”、“安全文明小區”以及ISO9001質量管理體系認證；其次，在軟件建設方面，物業管理公司應該結合實際需要，積極探索，大膽實踐，按照塑造品牌的高標準、嚴要求，以創建整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的人居環境為目標，通過嚴謹、高效的科學管理，倡導“隨時隨地、盡心盡力、物業管理無小事”的服務理念，為業主提供優質服務。 　?。ㄋ模嵤┤诵曰芾?br /> 物業管理企業應對小區業主的基本信息做深入了解，把小區業主分成若干等級，對不同的等級采用不同的措施。物業管理企業在制定前期物業管理方案的時候，應該更多地從即將入住的業主利益出發，心里的一桿秤應該在他們身上，要充分考慮這些群體的交費意愿和承受能力，確定一個能讓大多數業主較為愉快的接受方案，才能為入住后的和諧管理打下良好的基礎。

【業主之聲】

黑龍江：省消協公布近七成消費者對物業服務不滿意

《貴州都市報》/20090116
近日黑龍江省消費者協會公布了物業服務消費者滿意度調查結果，結果表明，對小區物業服務達到滿意的受調查業主僅占三成多。消費者反映比較集中的問題有，“主仆顛倒”，“管家牛過東家”，絕大多數小區沒有成立業主自治組織，不少物業公司與開發商是“父子關系”，物業服務合同不公平、不合理甚至存在霸王條款等。

【自由論壇】

淺議住宅小區物業管理中的安全保衛工作

陳平春/山東物業管理網/20080716
物業管理企業在物業管理的安全保衛工作中應該重點做好做好以下方面：     一、健全安全管理制度和完善崗位責任制，明確約定物業保安服務的責任     1. 在健全安保制度之前，應該在物業管理服務合同中對物業保安服務的責任和義務作出明確的規定，使物業管理企業和業主對雙方的權利和義務有詳盡地了解。之后，各物業管理企業應根據本公司的實際情況，對安保服務制定完善詳盡的規章制度。這不僅是對物業的安保工作的約束和管理，更重要的是通過制度，檢驗工作中存在的問題和漏洞，及時修改和完善，最后制定出最符合實際操作的崗位制度，降低安全保衛工作不當給物業管理企業帶來的風險。     2. 在文件體系中，還要通過對公司崗位的實際操作情況，把物業安全管理的各項工作詳細的記錄下來、然后保存，對所制定的規章制度做及時地調整、修 改，并進行總結。這不僅是管理規范的體現，也是日后追溯責任的重要依據。如：安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度等等。     二、加強對物業安保人員的培訓，建立專業化的安保隊伍     物業管理企業的安保管理，歸根到底取決于員工的專業技能。在選擇安全人員時首先應該充分考慮他們對職業的適應能力和崗位的需要。但要想保證適應服務工作的需要，必須建立專業化的隊伍。      1. 管理人員須花大力氣開展培訓與思想教育。     只有掌握專業的物業管理知識、安全保衛管理知識和服務技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風險，保障物業安全。需要通過專業的培訓加強物業管理知識、消防知識等相關知識的培訓，提高其業務知識和業 務技能；同時加強法律知識的培訓，使其知法、守法、懂法，能正確地維護好業主和公司利益的同時，也能保護好自己。     2. 組織安保人員認真學習有關的安全保衛知識，熟悉并能正確使用各種安保器材。同時應管理好管轄區內的各種設備、設施和器具，如消防用品 , 定期進行檢查、試驗、大修、更新 , 確保它們始終處于完好狀態。     3. 嚴格貫徹執行安保法規 , 落實各項安全制度和措施。     物業管理企業應由主要的領導組織成立安全委員會，負責安全管理的工作。同時還要建立具體的物業安全管理機構，如保安部或委托專業的保安公司，由專門的機構負責安全管理的具體領導、組織和協調，而不能把它作為一個附屬的機構放在某一個其他部門里。而且要把安全管理提到日常的議事日程，并選派得力的干部出任保安部的經理，配備必要的安全保衛人員。安全保衛人員必須要有較高的政治素質、業務素質和思想品德素質。要把安全管理的任務落實到具體的安全管理人員中去，由專人負責。     4. 管理好安保監視中心的各種設備、設施 , 保障監視中心始終處于正常工作狀態。對配備專門的、現代化的安全管理的設備設施，如中央監控系統、自動報警系統、消防噴淋系統以及其他安全管理器材設備 ( 如交通通訊和防衛設備 ) ，要確保其始終正常工作，否則先進的安防設備形同虛設。     三、組織安全宣傳教育 , 動員和組織區內群眾接受教育增強安全意識     任何物業，其治安工作都須依靠執法部門和周邊社區的保衛力量。維護好社區的公共關系，就會從根本上擴大小區安全性范圍。     1. 物業管理企業應與當地轄區社區人員保持密切聯系，緊密合作，與當地片警保持良好的關系，及時了解當地治安情況，掌握犯罪分子動向，確保轄區物業的安全。如物業管理公司通過巡邏發現有作案嫌疑的人員應及時詢問并交公安機關處理；對發生不法侵害的行為，應當及時采取相應措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機關處理，如果不法侵害已經發生，應及時報告公安機關并保護好現場等等。加強與公安機關的合作，可以最大限度地減少物業管理區域內因外來第三人的不法行為導致業主人身傷害案件的發生。比如深圳某物業公司由轄區派出所組織的片區聯防會議，通過定期驗收轄區治安狀況，通報治安情況，形成"一方有難，八方支援"的氛圍，建立良好的社區關系，擴大治安力量，從而降低案發率，保證物業轄區安全，取得了較好的效果。     2. 在遇到特殊緊急情況時，如住用戶家中和 辦公區域，發生火災、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發事件等，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險和正當防衛的做法，但在采取其它方式（例如破門前）時，尋求第三方（派出所、街道辦、居委會、業委會或業主指定人等）見證，以規避風險，減少損失。     四、加強突發事件的預防與處理     應急突發事件：可分為突發事件、自然災害、消防事故等，對于這此事件關鍵要做好預防工作。對于自然災害，作為安全管理人員首先要熟悉本地區自然環境，熟悉當地氣候、地質等狀況。比如暴雨，季節性臺風等，對物業小區易造成損害的地方及時采取預防及應對措施；對于突發事件，要本著及時、高效，大事化小、小事化無、用戶至上的原則進行處理；對于消防管理，必須建立一支快速、靈活的戰備隊伍，平時加強訓練及消防培訓，季度性地進行消防演習。這樣不僅能檢驗小區內的消防設施設備，而且可以進一步鍛煉義務消防員的業務技能，還可進行消防宣傳，使業主和用戶增強消防意識，樹立消防的觀念，減少火災事故發生頻率。     五、加強對停車場、車輛的管理     加強停車場管理，有利于維護交通秩序，保障業主人身、財產安全，避免車輛亂停亂放，保證良好的交通秩序，也是物業管理活動中的重要環節和組成部分，同時也是物業管理企業參與市場競爭的重要手段。目前，停車場管理難度大，停車時碰車、撞車、車輛被盜現象頻繁發生，產生糾紛多，解決困難；加上車輛價值昂貴，極易形成安全隱患。通過嚴格的訓練，加強管理，在車輛進入小區時，認真落實制度，堅決做到對車、對人、對卡。建全技術防范設備，適當配備先進的技術器具設施，比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統等，才能有效的確保車場安全運行。 當然，我們更要學會利用資源來解決社區安保建設資金、設施、器材缺乏等嚴重問題，達到設施、器材資源的共享。走資源共享的社會化道路，實現住宅小區安全保衛建設的穩步前進。

【案例選編】

奔馳轎車的劃痕案

案例分析：     某天晚上21點左右，某物業管理公司大廈管理處值班經理（保安領班）接到客人投訴，該大廈2號門廣場車位上的一輛白色的奔馳轎車，車頭上發現有被劃過的痕跡。保安領班接到投訴后，立即與車管員、車主趕到現場查看。經檢查，發現該車車頭確有一道被劃痕跡。該車車主說，19：45停車時，轎車是完好的?，F在車頭有了劃痕，是廣場車管員的責任，要求廣場車管員和大廈管理處承擔損失。保安領班當即表示，如果此車被劃確系停在大廈2號門廣場后發生的，大廈管理處應該承擔相應責任，但劃痕好像是條舊痕，如果拿不出確切的證據證明這條劃痕是停車后發生的，要請內行或權威部門的專家來鑒定、確認后，再行處理。 　　車主認可這一建議后，保安領班隨即撥打110與交警大隊取得聯系。110巡警趕到現場后，對劃痕進行了細致的查看和分析：此劃痕為深度劃傷，已顯露了第三層底漆。如果此劃痕確系停在大廈2號門廣場后出現的，那么劃痕垂直下方的地面上一定會留有漆屑。經雙方確認，地面沒有清掃過，也未見絲毫漆屑；新的劃痕兩旁也應有漆屑卷邊的殘余，但現在車頭上的劃痕邊是光滑的。他們得出的結論是此劃痕為舊痕。面對這一結論，車主無言以對，面露愧色。保安領班見狀不但沒有責怪車主有栽贓之嫌，而且充滿誠意地向車主致歉，承認自己工作還有不周到之處。如果車子剛來廣場停車時，車管員對車子前后檢查一遍，發現劃痕，并請車主確認一下，就不會有以后的事情發生。 　　事后，大廈管理處組織了保安人員和車管員總結經驗，并提出今后凡有車輛來大廈廣場停車，車管員必須對其前后左右進行檢查，發現問題當場請車主確認，并作好記錄；同時要加強專業知識的學習，增強對現場問題的判斷力和處置能力，盡可能妥善處理好突發事件。

案例點評：     奔馳轎車劃痕事件，車主確有“栽贓”之嫌，因為該車頭部這樣明顯的劃痕，車主剛發現的可能性較小。保安領班對此事件的處理是得當的，請來專家鑒定，專家從科學的角度，得出無可否認的結論，使車主口服心服。在處理過程中，保安領班一直采取擺事實講道理的辦法，處理結束時又主動從自身尋找原因，防止了事態的惡化。如果上述事件處理不當，可能出現如下的結果：車主得逞，管理處承擔不該承擔的損失；或事態惡化，發生爭吵或傷人事故等。

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