《公元物業管理文摘》（第129期）

非贏利共享型信息選編　　　第129期/20090707　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——贛州：出臺《小區物業管理辦法》 ——寧波：出臺物業保修金管理新規定 【行業要聞】 ——貴州：房開挪用維修資金將被重罰 ——深圳：發布并實施《屋頂綠化設計規范》 ——成都：中國物業維修資金專委會在蓉成立 ——深圳：物業管理年底全面覆蓋特區內住宅區 4模式可選 ——樂陵：住宅維修基金管理規定出臺 ——北京：嚴查物業 企業安全生產 ——福州：專項整治物業服務市場　服務好壞由業主評判 ——福建：新建小區未建停車場不得驗收 【數據說話】 ——長沙：電梯故障投訴率增一成 70%系使用不當所致 【物管采風】 ——合肥：市物價局推出住房、物業收費等10項價格新舉措 【學習平臺】 ——節能降耗是物業管理企業創造經濟效益的一大法寶 【業主之聲】 ——廣州：開發商違約 業主可自辦房產證 【自由論壇】 ——淺談保稅物流園區的物業管理和服務 【案例選編】 ——業主闖入配電房觸電身亡 物管失責要擔責

【法規動態】

贛州：出臺《小區物業管理辦法》

葉平/《江西日報》/20090703
《贛州市住宅小區物業管理辦法》于近期獲得審議通過并自今年7月1日起施行。該《辦法》的出臺標志著該市住宅小區物業管理步入規范化管理軌道。該市目前有物業服務企業和經備案的業主委員會均超百家，實行物業管理的項目450多個，面積超1800萬㎡，2萬㎡以上住宅小區物業管理覆蓋率達90.5％，新建小區物業管理覆蓋率達100%。

寧波：出臺物業保修金管理新規定

王嵐 吳培均/《寧波日報》/20090708
根據《浙江省住宅物業保修金管理辦法》，結合寧波實際，寧波市出臺了物業保修金管理新規，要求從本月起建設單位在樓盤交付同時繳納一筆“押金”，以保障物業在8年“保修期”內的正常維修和使用，維護業主的合法權益。新規定還明確，在8年保修期內，建設單位如果能夠正常履行保修責任，這筆物業保修金可以退還。

【行業要聞】

貴州：房開挪用維修資金將被重罰

李楠/《貴州商報》/20090706
小區入住四五年，公共設施需要進行維修，卻無法在維修資金監管專戶提取資金對房屋進行維修。目前，貴陽市房產管理稽查局正加大對維修資金的追繳及處罰力度，一經查實房開企業有挪用維修資金行為的，將按挪用數額的1-2倍重罰。據悉，截至目前，貴陽市房產管理稽查局已對部分挪用維修資金的房開企業按挪用數額的2倍進行了處罰。

深圳：發布并實施《屋頂綠化設計規范》

張瑋 廖少敏/《綠色時報》/20090707
近日，深圳通過政府公報發布并實施《屋頂綠化設計規范》標準，稱屋頂綠化要保證有足夠的綠化面積，其中簡單式屋頂綠化種植面積宜大于85%以上，花園式屋頂綠化面積宜大于60%。目前深圳城市屋頂綠化面積已經超過100萬平方米，總量居全國大城市前列。

成都：中國物業維修資金專委會在蓉成立

向朝倫 馮月蕾/《四川日報》/20090709
8日，中國物業管理協會物業維修資金研究專業委員會在成都成立，專委會辦公地點設于成都，成都房管局被全國同行選為專委會主任委員單位。成都在物業維修資金的落實、監管、使用方面走在了全國前列，根據統籌城鄉發展的要求，成都市還把物業維修資金制度身家擴展，對100戶以上的223個農民集中居住區實現了規范化物業管理。

深圳：物業管理年底全面覆蓋特區內住宅區 4模式可選

歐東勇/搜房網/20090708
昨天，市國土房產局召開物業管理進社區動員會暨專題業務培訓，制定了《推進物業管理進社區民生實事辦理方案》，介紹有4種物業管理服務模式可供社區因地制宜選擇。根據2009年市政府工作報告提出的工作目標，到2009年12月31日，實現特區內住宅區物業管理全覆蓋，特區外原農村社區住宅區物業管理覆蓋率總體超過50%。

樂陵：住宅維修基金管理規定出臺

崔志恩/樂陵市房管局/20090630
經樂陵市人民政府批準，《樂陵市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理規定》于2009年6月12日正式頒布實施?！兑幎ā返某雠_，為保障業主權益、促進物業市場健康運行、解決房地產行業發展的“后顧之憂”，具有重要意義。根據規定，商品房銷售時，產權人應該按購房款3%的比例繳納維修基金，維修基金由該市房管局統一管理。

北京：嚴查物業 企業安全生產

余美英/《北京青年報》/20090706
昨天，北京市建委召開會議，公布自昨天起在全市物業企業開展安全生產綜合整治活動，并明確“物業服務企業法人代表是安全生產第一責任人，對安全生產負全面責任”。據市建委物業處處長于良介紹，市建委制定的《關于在全市物業服務企業開展安全生產工作綜合整治活動的實施意見》已于昨天下發。

福州：專項整治物業服務市場　服務好壞由業主評判

綦芬 吳焜/《福州晚報》/20090703
昨天，市房管局在天元美樹館召開物業服務市場秩序專項整治工作現場推進會。記者從會上獲悉，今后，物業企業服務情況將由業主評判，還要實行動態評分機制。據了解，4月中旬專項整治開展以來，市區房管部門共檢查了150多個物業服務小區，注銷了41家不合規的物業企業。

福建：新建小區未建停車場不得驗收

張小燕/《廈門日報》/20090702
昨日福建省建設廳稱，我省決定從規劃、路網等方面入手，出臺新措施優化全省各城市停車環境。在停車場配建方面，我省將把停車場的規劃建設納入規劃編制和建設項目審批的重點審查內容，凡是未按有關規定規劃停車場的項目一律不予審批；未按規定配建停車場（庫）的新建工程一律不得進行竣工驗收。

【數據說話】

長沙：電梯故障投訴率增一成 70%系使用不當所致

周斌 李曉/《長沙晚報》/20090706
“今年電梯故障投訴率較往年上升一成，而故障中又有70%左右系使用不當造成的。”長沙市質監局和房產局日前專門聯合發出《通知》，要求電梯的日常維護保養單位要建立24小時值班急救制度，如發生電梯困人、故障召修等緊急事故，應在30分鐘內（市區）趕到現場開展救援工作。

【物管采風】

合肥：市物價局推出住房、物業收費等10項價格新舉措

《安徽市場報》/20090701
如何進一步減輕企業負擔，讓廣大百姓生活更輕松？昨日合肥市物價局推出了10項價格新舉措，其中涉及百姓就業、住房、物業、工商、衛生等各方面收費，如應屆畢業生自辦實體，可免收3年各項行政事業性收費；對已辦理入住手續18個月內未進行裝修、每月電費不超過2度的新房，可減半征收物業綜合服務費。

【學習平臺】

節能降耗是物業管理企業創造經濟效益的一大法寶

李彪/《城市開發》/2006年07期
改造設備設施，提高物業管理的科技含量     在物業管理公司各部門中，工程部是節能工作的主要執行部門，除加強日常管理維修工作外，最重要的是從改造高耗能設備入手，選用節能設備，降低能耗、節約能源的費用開支。要做好節能降耗工作，必須做好以下三個方面的工作：     第一，要有一個抓節能降耗的強有力的領導班子。2005年初，成都深國貿物業管理有限公司成立了以公司領導、各部門負責人及有關工程技術人員組成的‘節能領導小組’。把“節約能源、降低能耗”作為領導小組的工作重點。要求領導小組成員具備綜合管理的能力和水平，特別是對各種設備設施非常了解，掌握現代化技術和最新科技動態，在節能降耗增效上把握方向，為公司的節能降耗工作獻計獻策。     第二，建立強有力的技術合作班子。采用新技術、新產品和節能設備，認真選擇那些技術確實先進的、在數年之內技術不落伍的新技術產品和高效優質的售后服務作保證。     第三，做好廣泛的宣傳和推廣工作，便于服務管理、節能降耗運作。結合項目的不同情況分成三種類型：     （1）如果初次進入并要重新裝修的用戶，應在他們二裝工程設計中盡可能宣傳推廣或幫助業主選擇優良節能設備，給用戶提出中肯實用的建議，幫助他們提前選擇、一步到位。     （2）如果所管物業屬于設備設施老化、需要更新改造的，可及時列入改造計劃，向業主推薦使用或更換新產品和節能設備、材料等。2005年，為貫徹節約能源的措施，達到降耗增效的目的，我們決定把大樓用燈管的消防安全疏散指示燈548只，全部改為發光二級管的消防安全疏散指示燈，通過核算得出：每換一盞燈可節約6瓦，每天節約548只×6瓦=3.288千瓦，如果按國家2005年平均電價1.26元核算，每天可直接節約電費為24小時×3.288千瓦×1.26元/度=99.43元，每月30天×99.43元=2982.9元，每年12月×2982.9元=89487元，就這一項節約措施，全年直接節約電費約8.9萬元。     （3）重點研究分析高耗能的設備及建筑設計與實際運行中出現的由于設計問題造成大馬拉小車的問題。公司決定拿出資金投入更新改造，達到節能降耗的目的。2005年，成都深國貿物業管理有限公司召開技改專題會，針對每一個高耗能設備仔細研究核算，決定以節電為突破口，首先試點對4臺75千瓦的冷卻泵電機更換為4臺55千瓦的電機，每臺電機每小時直接節約20千瓦，在實施這項改造工程后，既能使大廈業主感受到舒適的中央空調效果，又節約了設備運行費用。     制定節能目標，把節能降耗作為公司全員自覺行動     節能領導小組全面負責公司節能工作，成都深國貿物業管理有限公司就把“節約能源、降低能耗”作為公司重點工作之一。強調工程維修養護管理工作的重要性，盡可能延長設備設施的使用壽命；節省維修資金的投入，突出安全管理的重要作用，盡可能消除一切安全隱患；同時制定各種應急處理措施，規避意外事件帶來不必要的損失。成都深國貿物業管理有限公司要求必須在全公司樹立節能降耗意識，要求從水、電、氣、耗材等方面做起，把節能工作落實到日常管理中，并著力開展了以下幾個方面的工作：     （1）要求工程部、客戶服務部對大廈用水設備、管道、器具進行檢查、更換、改造，調節衛生間沖水閥的跑水量，堅決地把旋轉式開關水龍頭全部更換為節水型水龍頭；定時巡查各用水點，檢查有無跑、冒、漏、滴現象；每天定人抄錄水量，分析大廈用水是否合理，如果發現異常及時報告分析，確保了2005年末超成都市節水辦計劃用水指標配發的38390立方米，全年節約用水指標5025立方米；同時采用錯峰節電方式，盡量避免在峰值電價時段用電，大廈水池蓄水盡可能安排在夜間谷值時段抽水，僅此一項措施，全年節約電費5600元左右。     （2）合理調整大廈照明，對公共照明系統加以合理改造，減少浪費，堅持對耗電量大的設備設施加強檢修與控制；堅持夜間指派專人對各樓層巡視，關掉公共區域照明燈，保留1/3照明來保證公共照明亮度和安全；堅持每日做好能耗記錄，監督節電措施的實施，并將節能工作列入每月考核與獎金掛鉤。     （3）提高全體員工節能降耗意識，增強員工開展節能降耗的主動性。尋找節能小竅門，把節約的小竅門運用在服務工作中，最大限度地激發全體員工在工作中精打細算的節能意識。教育全體員工要從小得不能再小的事情做起，樹立節儉為榮、浪費為恥的觀念，決不能眼看著自來水白白流淌而無動于衷，也不會在下班時間不隨手關燈。這不需激烈的思想斗爭，只是一種基本修養與良好習慣的本能反應，但這種自覺的本能反應卻是靠平時從小事做起養成的節儉習慣。因而，引導非常重要。     （4）各專業嚴格按公司節能降耗具體措施操作，不得私自開動設備。有效控制耗電總量，減少高峰時段用電量?？照{運行班每日參照天氣預報溫度、濕度合理開閉和調節空調主機及附屬設備。     為貫徹實施節能降耗的措施，達到節約能耗目的，成都深國貿物業管理有限公司把節能工作列入每月考核、年終考核，并與獎金掛鉤。為控制和降低能耗，該公司采取了一系列積極有效的措施，使節能工作在四川國際大廈既形成了一定的聲勢，也取得了較好的效果。

【業主之聲】

廣州：開發商違約 業主可自辦房產證

王衛國/《南方都市報》/20090706
社區日益成為人居社會的基本細胞，但廣東小區業委會卻面臨“難產”。據統計，目前，全省有77.3%的小區沒有成立業委會。省政協委員建議，街道辦事處和房管部門應加強執法檢查，督促開發商與物業服務企業支持業主委員會的成立與運行。省建設廳答復稱，未來做好指導協助業主委員會成立和日常運作工作，改善業委會缺位的情況。

【自由論壇】

淺談保稅物流園區的物業管理和服務

張及濤/上海社集網/20081110
現根據國內保稅物流園區所存在的共性，從物業管理和服務的角度去分析，物流園區目前存在著以下特點：     1、法律法規不健全     目前，國家對保稅物流園區的物業管理和服務，暫無特定的管理標準和服務標準?，F有的物業管理和服務標準，主要適用于民用住宅、商業、辦公樓和普通工業廠房的物業管理。     2、產權形式多樣     保稅物流園區內的物業產權形式有出租、出售、自營和提供給第三方，第三方再將物業產權進行轉租、轉售、分割等。由于保稅物流園區存在著物業產權多樣化的形式，因此，在雙方訂立出租、出售和物業管理合同中，必須依照國家的《物權法》和《物業管理條例》及地方政府等法規加以明確雙方的權利、義務及責任。     3、環境成本高     保稅物流園區占地面積大，倉儲庫房分布廣，四周裝有金屬圍網和周界報警;整個庫區的重要部位都設有監控探頭;園區內還設有配套的加油站;變配電站(道路照明);雨污水泵站;垃圾房;停車場;綠化面積大;大量的標識標牌、交通指示系統和包括進出口卡口的日常維護較頻繁，加上周期短成本又高。     4、設施損耗高     保稅物流園區具備現代化物流的各項功能，各項設施配備齊全(圍網、周界報警、監控設備、集裝箱卡車專用道路、集裝箱堆場、堆場照明、海關卡口、待檢區設備、包括各種吊裝機械等)，在日常的使用和運行中損耗較高。     5、倉庫維修成本高     由于保稅物流園區占地面積大，倉庫庫房分布廣層次多，加上園區倉庫建造成本高(倉庫還配有自動滑升門、升降渡板、庫房燈、防火卷簾門、自動排煙窗和空調等)，設施設備先進，由于客戶使用頻率高、故障多、損耗也較高，所以倉庫的維修成本更高。     6、易燃易爆物多     保稅物流園區各種類型的倉庫面積均要達到幾十萬平方米，其中部分倉庫為危險品倉庫，堆放著易燃易爆物品，盡管倉庫已配備各種的防護設施設備，但還是存在著易燃易爆的可能性，更需要從業人員不斷提高警惕性，以防為主，細心管理確保安全。     7、公共區域管理難     區外車輛進入保稅物流園區前必須在待檢區等待預檢，在這聚集區域，由于具體管理責任的不明確，經常出現交通堵塞，甚至出現盜竊和斗毆等治安事件的發生，加上當地人在公共區域內亂設攤、亂停車等現象嚴重，這對公共區域的管理帶來很大的難度。     8、物業管理費難以調整     物業管理費十幾年未調整，開園初期，物業管理費在測算上因眾多客觀因素，加上招商引資，上海外高橋保稅物流園區物業管理費最終還是定在2.50元/平方/月。但隨著物價指數的逐年上升，人員費用等不斷上漲，物業公司在經營管理上存在不少困難。直接影響管理的質量和服務的水準。     9、消防要求高     由于保稅物流園區倉庫點多面廣、覆蓋要求高，內部存儲的貨物多、價值高，又有危險品倉庫。根據消防要求，除倉庫內設有自動報警，煙感、噴淋系統等消防裝置外，對倉庫管理從業人員必須加以消防技能的培訓，制定消防管理制度和預案，加強巡查和指導。     10、人員管理難     保稅物流園區的建設用地，是通過大量征地取得，勢必要吸納安置征地勞務工，因此，物業公司每年要對征地勞務工進行培訓及教育。另外，進入園區的人員種類多，有當地人、外省市人、還有境外人士，這給園區物業公司和公安在人員管理上增加了難度。     11、交通出入難     保稅物流園區一般遠離市區，加上公交車不能進園區，交通相當不便，沒有交通出入園區，客戶不能順利開展工作，意見很大。     12、重要接待多     保稅物流園區經濟地位具有重要性和特殊性，并對國內外現代物流園區的發展具有較大的借鑒作用，國家和省市級領導人、物流同行及國外重要賓客考察參觀十分頻繁，接待任務相當多。     13、客戶知名度高     保稅物流園區現有世界500強企業，如GE、美孚、霍尼威爾、索尼、東芝等在園區內開展業務;還有世界著名的物流企業，如德國郵政DHL;荷蘭金屬世天威;日本的日通、商船三井、經貿山久、大創、新熙地;新加坡的太平名威;香港的東方海外等。因此，這些客戶對物業管理和服務的要求相當高。     根據保稅物流園區的特點，我公司在近幾年的物業管理和服務中，形成了以下行之有效的管理和服務的措施：     1、依據國家和地方政府的法律法規，結合保稅物流園區的管理實際，為客戶積極提供物業管理和服務。并遵循中國物業管理協會和上海市物業管理行業協會的標準，導入ISO質量管理體系，制定出一套物流園區物業管理和服務的操作流程及規則，在園區海關、國檢和公安的協作下，共同做好物業管理和服務工作。     2、建立和配備一支技術硬、素質高、拉得出的專業技術人員隊伍，并對物流園區的維護進行24小時監控，維修及時率定為100%，確保園區機械設備、強弱電和給排水系統的正常運行。     3、通過積極走訪園區客戶，舉辦客戶聯誼會，建立客戶聯席會議制度，請客戶對物業管理和服務進行測評等活動，及時聽取客戶的意見和建議，準確詳實的找出工作中存在的不足和盲點，轉換傳統管理理念和模式與國際接軌，不斷提高服務質量，進一步提高客戶對物業管理和服務的滿意度。     4、加強保稅物流園區的綜合治理，尤其加強預防人員管理出入卡口、貨物檢查、盜竊、偷逃稅和走私案件的發生;加強整個園區的監控，特別是夜間的值班和巡邏，白天交通秩序的維護，卡口待檢區域的管理;并協同園區客戶共同開展防汛防臺和消防安全生產工作，牢固樹立“安全生產、預防為主”的觀念，制定各項應急預案，建立健全符合物流園區實際的各項安全制度，規范安全操作規程，確保園區安全生產。并與各協作單位聯合搞好園區的環境整治，承擔起部分社會的管理職能。     5、負責做好保稅物流園區的后勤保障工作。通過積極挖掘潛力，在園區內建立非營利性質的食堂，解決進區客戶的用餐問題;開辟連鎖經營的小賣部，解決園區客戶零星購物的實際困難;引進送水站和勞務中介機構等，為入駐園區的客戶解決實際困難。另外，通過一些增值服務，為園區客戶提供最貼心的服務。

【案例選編】

業主闖入配電房觸電身亡 物管失責要擔責

案例分析：     去年3月份，杭州中北橋一帶某樓盤發生業主闖入配電房觸電身亡事件。當時由于小區停電，物管公司工作人員在多個配電房檢查時，沒有及時關閉配電房的房門。小區一個業主很著急，自己闖入配電房查看情況，導致觸電身亡。死者家屬起訴物管公司要求承擔責任。

案例點評：     該案經過審理，法院最終以物管公司以及死者均存在過錯為由判決物管公司承擔15萬元左右的賠償責任。     這個例子物管公司之所以要承擔賠償責任，主要在于違反了物管合同中“對公用設施、設備的維修、養護、運行和管理”這一規定。物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。     生活當中，物業公司和業主產生糾紛的案例很多，比如車子被刮擦，物業是否存在賠償責任？小區內電動車、自行車失竊，物業公司是否也有相應賠償責任？就這一司法解釋看，除非物管標準合同中有明確約定，否則在追究物管公司責任時，還要認定一些細節，比較麻煩。

閱讀： 14705 次     2009/7/7 10:27:00