深圳市國土房產局推進物業管理進社區民生實事辦理方案

深圳市人民政府轉發市國土房產局推進物業管理進社區民生實事辦理方案通知

（深府辦[2009]77號）

深圳市人民政府辦公廳文件

轉發市國土房產局推進物業管理進社區民生實事辦理方案通知

各區人民政府，市政府直屬各單位：
    市國土房產局《推進物業管理社區民生實事辦理方案》已經市政府同意，現予轉發，請認真貫徹執行。

推進物業管理進社區民生實事辦理方案
市國土房產局

    2009年市政府工作報告將推進物業管理進行社區列入十件民生實事之一，提出“特區內住宅區物業管理全覆蓋，特區外原農村社區物業管理覆蓋率達到50%的工作目標。”為認真辦理此項民生實事，依據《深圳經濟特區物業管理條例》等法律法規，制定本工作方案。

    一、指導思想
    堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，以科學發展觀為統領，在2006年以來老住宅區綜合整治并引入物業管理工作的基礎上，市國土房產局加強協調指導，市有關部門密切配合，各區政府及光明新區管委會組織落實，各街道辦事處具體實施，強力推進物業管理進社區工作。

    二、工作目標
    到2009年12月31日，實現特區內住宅物業管理全覆蓋，特區外原農村社區住宅物業管理覆蓋率總體超過50%，其中寶安區引入物業管理的原農村社區住宅區數量超過總體吧70%，龍崗區引入物業管理的原農村住宅區數量超過總數的50%，光明新區引入物業管理的原農村社區住宅區數量超過總數的30%。

    三、基本原則
    （一）政府政策扶持與市場運作相結合原則。
    積極運用政策措施，發揮政府對住宅區引入物業管理的引導和推動作用；發揮市場的機制作用，調動市場主體參與積極性。
   （二）物業管理進社區與完善社區配套設施相結合原則。
    要結合城中村（舊村）消防安全治理、“固體強基“、同富裕工程等工作，整合資源、統籌安排，加強對社區公共配套設施的整治、建設、為引入物業管理創造必要條件。
   （三）業主自治域社區管理相結合原則。
    在堅持業主自治管理的基礎上，轄區街道辦事處、社區工作站依法履行職責、加強指導。
   （四）鞏固提高與擴大覆蓋面相結合原則。
    尚未引入物業管理的住宅區，要加快引入物業管理，已經引入物業管理的住宅區，要不斷提高物業管理水平和服務質量，鞏固已有工作成果。
   （五）過度措施域長效機制相結合原則。
    在采取過渡性扶持政策的同時，要加快建立物業管理進社區的長效機制。

    四、工作內容
   （一）明確范圍，抓好引入物業管理工作重點。
    此次推進物業管理進社區工作中的“住宅區”，根據原建設部相關范圍，是指以住宅為主，人口規模達到1000人或戶數達到300戶的居住圣湖聚居地；工作重點是知道和組織住宅區居民（業主）選聘物業服務企業，或者居民自行實施或聘請其他管理人實施物業管理。
   （二）因地制宜，靈活選取物業管理服務模式。
    在市、區物業管理主管部門指導和監督下，有轄區街道辦事處、社區工作站、居民委員會具體組織，按照專業化、市場化得要求因地制宜、多渠道、多途徑地選擇適合的物業服務模式。主要有以下幾種模式：
    1.“專業化”物業管理服務。依靠物業服務收費基本能維持小區物業管理服務正常運作的住宅區，引入物業服務企業，對房屋及配套的設施和相關場地進行維修、養護、管理、維護環境衛生和相關秩序的物業管理服務；
    2.“菜單式”物業管理服務。對于有一定規模但物業服務收費不足以支持專業化物業服務的住宅區，在下去街道辦事處的指導下，經與業主或業主委員會溝通協商，實行維護環境衛生、維持公共秩序等位基本內容的物業管理服務；
    3.“守護崗式”物業管理服務。對于規模太小、收費無法維持物業服務基本運作的住宅區，在轄區街道辦事處的指導下，實行業主自行守護的物業管理服務
    4.“掛靠式”物業管理服務，對于前述第3種情況的住宅區，也可以掛靠到鄰近較大規模的住宅區，有鄰近住宅區的物業服務企業或管理單位提供物業管理服務。
   （三）積極主動，發揮基層組織在推進物業管理進社區中的作用。
    未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅區，經區物業管理主管部門會同街道辦事處依照《深圳經濟特區物業管理條例》有關規定制定，物業所在地社區居民委員會可代行業主大會和業主委員會職責，選著合適的物業服務模式，收費標準參照政府指導價商定、公示，并報區物業管理主管部門和物價部門備案。寶安區、龍崗區和光明新區可參照執行。

    五、組織領導和職責分工
    市物業管理委員會負責全市推進物業管理進社區工作地部署和指導，市物業管理委員會辦公室（市國土房產局）負責其日常工作。各區政府及光明新區管委會具體組織落實轄區內推進物業管理進行社區工作。市物業管理委員會各成員單位和其他相關單位根據職責分工給予支持和配合。具體分工如下：
   （一）格局政府及光明新區管委會職責。
    負責本轄區內物業管理進社區工作地組織實施，包括編制本轄區內無惡意管理進社區工作計劃和方案并負責組織實施；落實工作經費；辦理物業管理用房及配套設施的臨時建筑審批手續；組織開展驗收工作；采取長效管理措施；督促各街道辦事處實行專人負責制，在社區工作站配備專門人員開展此項工作；做好居民宣傳教育工作，協調處理物業管理進社區工作中的具體問題；積極創新住宅區物業管理模式，依據實際情況和大多數業主需求，研究確定物業管理的服務方式和內容。
   （二）市有關部門和相關企業的職責。
    市國土房產局負責指導、協調、督促推進物業管理進社區和建立物業管理長效機制工作；
    市發展改革局負責統籌整合推進物業管理進社區工作地項目立項和資金安排計劃；
    市監察局負責監督檢查推進物業管理進社區工作；
    市財政局負責指導推進物業管理進社區工作地資金補助和政策扶持事宜；
    市建設局負責知道住宅區內新建、改建、擴建物業管理用房及配套設施的報建工作；
    市規劃局負責辦理住宅區內新建、改建、擴建物業管理用房及配套設施涉及的規劃許可事項；
    市稅務局負責指導、監督住宅區供水、排水管網的檢修、維護和改造工作；
    市物價局負責指導住宅區內垃圾房、封閉式垃圾箱的整修補建工作，牽頭協調供電、電信、廣電、燃氣、供水等企業開展住宅區的管網線路整治；
    市消防局負責指導、監督住宅區內消防設施設備的檢修、維護和改造工作；
    市交警局負責辦理住宅區停車場經營許可審批手續；
    供電、電信、廣電、燃氣、供水等企業負責指導或實施住宅區內電線、電話線、寬帶網絡、有線電視網絡、燃氣管道、自來水管道等設施設備的檢修、改裝、更新、調整與維護。

    六、資金補助和政策扶持
    各區政府及市光明新區管委會可對推進物業管理進社區工作中接管住宅區的物業服務企業或管理單位給予資金補助。具體補助標準由各區政府及光明新區管委會結合實際情況，參照我市老住宅區綜合整治并引入物業管理工作有關政策確定。
    對補助期滿后物業服務收費仍有困難，難以實現市場化運作的住宅區，各區政府及光明新區管委會可繼續給予扶持，也可以政府購買服務方式，將部門公共事務委托物業服務企業有嘗承擔，促進物業服務企業多種經營，逐步完成住宅區引入物業管理工作地市場化運作，建立物業管理進社區的長效機制。

    七、工作進度安排
    根據確定的工作目標和任務，分以下三個階段推進全市物業管理進社區工作：
    （一）調研摸底階段（2009年3月1日 — 5月31日）。
    由市國土房產局協調各區物業管理主管部門擬定調研方案，對全市至今未引入物業管理的住宅區進行全面調研，摸清情況。此項工作已完成。
    （二）推進落實階段（2009年6月1日 — 10月31日）。
    1.宣傳動員、落實責任。6月2日市政府召開辦理推進物業管理進社區民生實事部署動員會議，各區政府及光明新區管委會要認真傳達、全面動員。同時，廣泛開展宣傳工作，為推進無惡意管理進社區營造良好的外部環境和輿論氛圍；
    2.加強培訓、推廣經驗。市國土房產局牽頭組織，分層次、有計劃地展開物業管理進社區的業務培訓，總結推廣住宅區綜合整治并引入物業管理工作的成功經驗，提高物業管理工作人員和從業人員的業務能力；
    3.檢查督促、積極協調。市國土房產局要不定期深入各區、各街道檢查督促、及時掌握工作動態，指導和協調解決有光問題，確保工作順利推進。
    （三）總結鞏固階段（2009年11月1日 — 12月31日）
    市國土房產局在匯總各區進展情況的基礎上，全面總結推進物業管理進社區工作，形成書面報告報市政府。

    八、工作要求
    （一）高度重視，統一思想。
    推進物業管理進社區是市政府向市民莊嚴承諾的十件民生實事之一，是貫徹落實科學發展觀的重要舉措。各區政府及市光明新區管委會、各街道辦事處、各職能部門要高度重視、密切配合、強力推進。
    （二）加強領導，落實任務。
    各區政府及光明新區管委會要制定詳細的工作方案，細化落實物業管理進行社區的工作任務，責任主體和時間安排。對已引入物業管理的住宅區，要認真總結經驗，加大監管力度，提高服務水平，建立健全物業管理長效機制。
    （三）加強指導，及時協調。
    市物業管理委員會每季度召開一次全市推進物業管理進社區工作會議，市國土房產局根據實際情況不定期召開會議，總結經驗、交流做法、解決問題、改進工作。
    （四）加強監督，落實責任。
    市監察局要加強對辦理推進物業管理進社區民生實事工作地監督檢查，對于工作推進不力的單位和工作人員，按照有關規定追究責任。各區政府及光明新區管委會要將推進物業管理進社區工作納入街道辦事處年度考核工作指標，實行嚴格的檢查考核。
    （五）加強交流，及時推廣。
    對推進物業管理進社區工作中的先進經驗和做法，要及時總結推廣。各區政府及光明新區管委會每月將工作進度報市國土房產局匯總，市國土房產局定期通報相關情況。