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《公元物業管理文摘》(第128期)





公元物業管理文摘
非贏利共享型信息選編   第128期/20090627   公元物業管理有限公司
【法規動態】 ——上海:開發商改規劃須業主同意
——武漢:將出臺物業管理條例 房屋擅自“變臉”可罰3萬元
【行業要聞】 ——寧波:《寧波市住宅小區物業管理條例》獲人大通過
——廣州:污水處理費下月漲兩毛
——福州:小區新設車位 業主大會定
——北京:發布通知 房子賣了維修資金要同時過戶
——重慶:《重慶市物業管理條例》獲通過 十月一日起實施
——安徽:《安徽省物業管理條例》等三部地方性法規征集民意
——北京:印發物業管理示范文本
——石家莊:將出臺新的物業管理條例
【數據說話】 ——咸陽:擬征城市垃圾處理費 居民個人每月繳納2元
【物管采風】 ——杭州:2011年市區老舊住宅享受專業物管
【學習平臺】 ——企業安全管理的“防”與“保”
【業主之聲】 ——廣東:近八成小區未成立業主委員會
【自由論壇】 ——內部管理是物業管理企業發展的根基
【案例選編】 ——小區內植物傷人 物業公司該不該負賠償責任
【法規動態】
上海:開發商改規劃須業主同意
中國上海網/20090630
  住宅小區一次批地,分期開發,首批購房的居民憤怒地發現開發商在后期開發中更改了規劃,從而引發矛盾。7月1日起正式實施的新修訂《上海市房地產登記條例》對房地產登記的最小單元加以了規范,明確了土地登記以宗地為基本單元。今后如果開發商要在后續開發中改變已批準的規劃,必須經過此前已購房業主的同意。
 
武漢:將出臺物業管理條例 房屋擅自“變臉”可罰3萬元
《楚天金報》/20090630
  昨日武漢市政府常務會原則通過了《武漢市物業管理條例》(送審稿)。根據條例,業主不得擅自改變房屋的使用性質,更不得破壞或者擅自改變房屋外觀。擅自改變房屋使用性質,如住房改商用的,由規劃行政主管部門按有關法規予以處罰。擅自為房屋“變臉”的,由城管執法部門責令限期改正;逾期不改的,處以3千元以上3萬元以下的罰款。
 
【行業要聞】
寧波:《寧波市住宅小區物業管理條例》獲人大通過
《寧波晚報》/20090627
  昨天,市十三屆人大十七次會議審議通過的《寧波市住宅小區物業管理條例》規定:業主大會有權選聘物業服務企業,物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。該條例將于近期報省人大常委會批準后實施。
 
廣州:污水處理費下月漲兩毛
《南方日報》/20090625
  記者昨日(24日)從市水務局獲悉,7月1日以后,廣州城市污水處理費收費標準將作出調整,居民用水污水處理費每噸漲了2毛錢。7月1日以后,凡在廣州市城區范圍內使用城市自來水和自備水源(包括地下水、地表水)的用水戶,城市污水處理費由相應的自來水供水企業代收,力爭做到新舊污水處理收繳無縫連接。
 
福州:小區新設車位 業主大會定
闕文龍/《海峽都市報》/20090618
  私占路面劃泊位或撤銷泊位、批建的停車場挪作他用、公共停車場亂收費……今后,這些情況將可能被重罰。昨日下午,備受關注的《福州市停車場管理條例》經福州市人大常委會表決通過,將上報省人大常委會批準后實施?!稐l例》還規定,單行道可根據條件施劃泊位。
 
北京:發布通知 房子賣了維修資金要同時過戶
劉揚/《北京日報》/20090624
  23日,市住房資金管理中心和市物業服務指導中心聯合發布了《關于加強商品住宅專項維修資金管理有關問題的通知》。房屋所有權轉讓時,已交納的維修資金應同時辦理過戶手續,買房人應持維修資金過戶協議,身份證、維修資金專用收據原件,以及房產證,未取得房產證的提供房屋轉讓協議,到房屋所在地區縣管理部辦理過戶手續。
 
重慶:《重慶市物業管理條例》獲通過 十月一日起實施
《重慶日報》/20090623
  泄露業主信息,要被追究刑事責任。昨日,備受關注的《重慶市物業管理條例》在市三屆人大常委會第十次會議上表決通過,將于10月1日起正式實施。通過三審修改,正式通過的《條例》再添新亮點:大修基金存哪家銀行,由業主自行決定;物管或業委會泄露業主信息,處1萬至10萬罰款,構成犯罪的,將依法追究刑事責任。
 
安徽:《安徽省物業管理條例》等三部地方性法規征集民意
陳釀/《安徽商報》/20090624
  物業收費可以相互約定,但物業使用則有多條禁令;土地閑置時間過長將可能被收回。今天起,《安徽省物業管理條例》(修訂草案征求意見稿)、《合肥市閑置及低效利用土地處置辦法(征求意見稿)》、《安徽省未成年人保護條例(修訂草案)》三部擬制定法規,公開征集民意,內容關注民生。
 
北京:印發物業管理示范文本
趙陽/《北京晨報》/20090623
  即日起,小區居民物業管理將有范本可據。記者從市住房和城鄉建設委員會獲悉,市住建委等部門日前共同印發了《管理規約(示范文本)》、《業主大會議事規則(示范文本)》和《首次業主大會會議召開工作方案(示范文本)》,即日起推行,供業主大會制訂管理規約,召開業主大會會議時使用。
 
石家莊:將出臺新的物業管理條例
李國靜/石家莊都市網/20090619
  昨日,《石家莊市物業管理條例修正案(草案)》提請市人大常委會審議。
    《石家莊市物業管理條例》和多項配套政策2004年出臺。此次修訂,部分條款將對接國務院《物業管理條例》,部分條款或參考借鑒外地做法或根據實際情況進行創新。
 
【數據說話】
咸陽:擬征城市垃圾處理費 居民個人每月繳納2元
于忠虎/《西安晚報》/20090625
  6月23日,咸陽市召開征收城市生活垃圾處理費價格聽證會。根據提請聽證的征收方案,擬從今年10月1日起,開征城市生活垃圾處理費,其中個人交納垃圾處理費的居民每人每月2元,按戶交納每戶每月6元。已實行物業管理收費的,在物業管理收費標準中扣除已計入垃圾處理費的相關費用,不重復收費。
 
【物管采風】
杭州:2011年市區老舊住宅享受專業物管
童杭麗/《每日商報》/20090620
  《杭州市區老舊住宅小區物業管理改善工程實施方案》日前下發。
    方案提出力爭到2011年底,讓五個老城區的老舊住宅小區實現“八個有”:有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。
 
【學習平臺】
企業安全管理的“防”與“保”
潘麗 孟松松/《中國物業管理》/2009年第04期
    物業安全管理是指物業服務公司采取各種措施和手段,保證業主和使用人的人身和財產的安全,維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。物業安全管理包括“防”與“保”兩個方面,“防”是預防災害性、傷害性事故發生;“保”是通過各種措施對萬一發生的事故進行妥善處理。“防”是防災,“保”是減災。兩者相輔相成,缺一不可。
  物業安全管理的目的,是要保證維持業主和使用者有一個安全舒適的工作、生活環境,以提高生活質量和工作效率。物業安全管理主要指在物業轄區內的防火、防盜、防破壞、防自然災害等,它涉及內容多且范圍廣。所以,建立一支專業化的安全管理團隊,是物業管理活動的重要環節,也是物業管理中的首要問題。而安全管理人員除了要具有良好的職業道德和業務素質、專業知識外,還必須有高度的責任心、使命感,真正做到管理與服務并存。
  安全管理的兩個層面
  “物”的安全;指的是物業管理區域內的各種專業設施和設備、各種公用的設施。
  “人”的安全;指的是物業管理區域內的各種物業使用人員(業主)和物業從業人員。對物業使用人而言,一個安全的環境是“安居樂業”的首要。物業使用人的安全是指人身和物質財產的安全。物業從業人員是進行物業管理服務的主體,從事著水、電、安全保衛等一些比較容易產生安全問題的工作。同時還要面對著各種各樣的突發事件和“高空墜落”等無形的隱型殺手。
  在這兩個層面中秩序維護人員的工作起到了較大的作用。那么物業秩序維護員將如何服務呢?
  安全保障 預防隱患
  保障業主的人身和物質財產安全,為其提供一個舒適安全的工作和生活環境,是物業服務公司應盡的職責。那么如何加強對業主安全的保障呢?首先建立一支具有足夠力量的秩序維護員服務隊伍,是提供秩序維護員服務的前提;其次在秩序維護員數量方面,應足以承擔起物業管理區域內的秩序維護員服務任務,所有秩序維護員應經過嚴格培訓,具有做好秩序維護員工作的知識和能力;同時,還應該配有使秩序維護員完成服務任務的必要工具和裝備。秩序維護員服務要經過縝密研究確定,并以嚴格執行的秩序維護員服務方案、工作程序和監督檢查機制做保障,確保工作有效和接受監督。
  高水平的秩序維護員服務,絕不僅僅看門護院和站崗巡邏,而是在做好日常秩序維護員服務的同時,通過管理者有目的、有針對性的調查研究,收集社會治安信息、動態,發現那些可能給業主安全帶來危害的潛在隱患,并能及時、準確,實事求是地向業主事先提出必要的警示,采取切實可行的防范措施,把可能發生的安全事故和隱患消滅在萌芽狀態。
  維護秩序 緊急應對
  秩序維護員在值勤中,各類影響治安和交通秩序的情況都不同程度地存在著。通過對閑雜人員的清理,對車輛的疏導指揮,對各類違規行為的糾正等,達到保持物業管理區域內整體治安秩序良好的目的。只有這樣,才能為業主提供一個安全、祥和、有秩序的工作環境。
  治安、火災和各類災害事故的發生有許多不確定因素。物業秩序維護員在各種危害業主和大廈安全的危險發生時,應能及時組織力量對正在進行的犯罪活動予以制止,對已經發生的事態予以控制,及時向公安機關報警,并協助公安機關開展工作。
  建立安全管理制度
  制度是企業安全的保障,制定完善的安全管理制度,不僅對安全工作具有指導意義,更重要的是通過制度的執行,規范言行,檢驗工作中存在的問題并發現漏洞,及時的改進,得出最符合實際操作的安全制度。
  物業安全管理的主要內容包括治安管理、消防管理以及車輛道路管理3個方面:治安管理:對物業區域內違反《治安管理條例》的行為進行制止,并報公安機關處理,如非法攜帶槍支彈藥、非法侵入他人住宅,偷盜他人財物等;對于物業區域內妨礙他人正常生活的行為進行禁止,如發出噪音、污染,亂扔雜物,搭建各類違章建筑、流動攤販擾民等;消防管理:預防和控制火災的發生,如防火安全宣傳,及時撲滅火災,消防器材的保養和維修等。車輛道路管理:搞好車輛停放和交通安全管理,保證車輛和行人的安全。在實際的操作中,我們通常將物業管理運行中的安全情況納入到質量管理體系中。通過對公司資源的合理配備,對安全管理制度及時調整、修改,對出現的安全問題不斷進行總結,形成有效的閉環管理模式。在這個閉環管理過程中,要求每個工作環節保存原始記錄,作為日后追溯的重要依據(如:出入登記制度、安全巡邏記錄、巡更記錄、物品放行制度、監控室值班記錄等)。
  在建立、健全安全管理制度和運行機制的基礎上,還要重視制度的落實。要確保秩序維護員全體工作全員參與,把制度從“掛在口上、貼在墻上”變為“記在心里、落在行動上”。通過嚴格管理,來促進安全管理制度的落實。
 
【業主之聲】
廣東:近八成小區未成立業主委員會
許琛 江彬 張其明/《羊城晚報》/20090630
  社區日益成為人居社會的基本細胞,但廣東小區業委會卻面臨“難產”。據統計,目前,全省有77.3%的小區沒有成立業委會。省政協委員建議,街道辦事處和房管部門應加強執法檢查,督促開發商與物業服務企業支持業主委員會的成立與運行。省建設廳答復稱,未來做好指導協助業主委員會成立和日常運作工作,改善業委會缺位的情況。
 
【自由論壇】
內部管理是物業管理企業發展的根基
盧智鋒/中國城市房地產網/20061114
     內部管理的幾個主要方面
    1. 合理的管理制度。
    一個企業發展到一定規模,必須由人治走向法治,沒有完善的管理制度,就是一個充斥著散漫與無序的企業,這種企業是不可能有戰斗力和競爭力的。業界有人認為:“企業制度都是千篇一律、大同小異”,所以有了也等于沒有,有了也沒有人去執行。盡管這是一種片面和錯誤的想法,但在一些企業中卻客觀存在。
    事實上,合理的管理制度是企業有序發展的根本保證。物業管理企業員工的動力在于把質量管理指標層層分解到班組,個人,通過將其完成的結果與工資、獎金和懲罰掛鉤,讓服務、價格有機地結合起來,企業才能在科學的內部管理的軌道上持續發展。 
    2 .企業文化。
    企業要生存和發展,除了要有外在“血肉之軀”,還必須要有“內在靈魂”,這個靈魂就是企業文化??匆粋€企業有什么樣的文化,是真文化還是口頭文化,從這個企業員工的神態和氣質就可以看出來。企業文化良好的企業員工一定具有端莊、高雅的優越氣質,就像五星級酒店與三星級的員工,從氣質上就可以看得出來。
    簡單地說:“企業文化就是要培養員工在企業的一種優越感,有這種優越感才有熱情與激情”。物業管理企業的員工多半來自農村,學歷都不高,他們往往有一種自卑感。很多物業管理從業者都唯唯諾諾,感覺業主就是主人,而自己是仆人。說話低聲下氣,做事畏首畏尾,碰到違反小區規定的行為,往往是息事寧人,殊不知越是這樣越被業主瞧不起。不自信的員工是不可能得到業主的尊重的。
    作為物業管理企業,不管企業大小與否,待遇優厚與否,都要以自身的獨特文化和理念去激勵員工,讓他們感到在這個企業工作是優越的,這樣他們就會以高昂的熱情和積極的工作態度面對業主。
    3. 員工關懷。
    一個企業只有擁有一支同心同德的員工隊伍,才能經受風霜雨雪的考驗。但在現實中,很多物業管理企業的管理者不懂得物業管理與業主是“魚”和“水”的關系,同時,也把員工與企業的關系,看成是簡單的勞務關系,工作中只有指責沒有指導,只有教訓沒有教育。沒有弄明白員工也是企業的主人、沒有員工就沒有企業存在的道理。員工是具體工作的一線執行者,直接為業主提供服務。企業只有服務好員工,員工才會服務好業主。
    事實上,物業管理企業的員工經常遭受到一些委屈,他們心里時常布滿委屈、郁悶,但由于工作的性質,他們都得默默地忍受著,所以物業管理企業更應該關懷自己的員工。那么如何進行員工關懷呢?員工關懷就是“給他鮮花給他夢”。給他們鮮花就是給他們尊重,讓他們參與公司的管理,他們就會自覺自愿地成為企業的主人;給他們夢就是給他們希望,讓他們明白這是成長的代價,他們就會滿懷熱情,布滿希望,得到成長。曾仕強在 《 中國式管理 》 中提出,管理就是修己安人的過程,物業管理更是如此。物業管理企業就是以修為內部管理來服務好業主,沒有堅實的內部管理就不可能有好的服務,沒有好的服務就不可能有企業的發展。 
    三、寓管理于服務
    麥當勞在2005年度全球品牌排行榜中名列第四,很多人不禁會問:“簡單的漢堡、炸雞腿、可樂成就了如此輝煌的品牌,它成功的秘訣到底在哪里?它的競爭力到底來自哪里?”。麥當勞的成功與它的前瞻力、敏銳度和擅長抓住顧客的心理有關,但更重要的是它統一規范的服務標準。這從它產品品質的標準、服務人員服務的標準、店面裝修的標準、清潔衛生的標準都可以看得出來??梢赃@樣說,一個企業一旦具備了這種標準,它就擁有了優勢競爭力。
    那么標準是如何建立的呢?標準來自長期的細節堅持與一絲不茍的執行。物業管理企業作為服務行業,技術優勢不是很明顯,硬件方面也基本上差不多,要害的差異在于細節的堅持與一絲不茍的執行,這就是服務的標準。物業管理企業服務的標準要從員工的著裝形象、技術技能、工程維修、客服服務、安全保衛、清潔綠化等諸多細節方面建立,然后在實際的工作中不斷的培訓和要求,最終達到統一規范的標準。比如物業的保修,多數物業管理企業規定小修在 15 分鐘內趕到現場,假如在任何情況下都能在 15 分鐘內趕到現場維修,這就是一種標準。物業管理企業擁有這種標準,那么它將永遠立于不敗之地。
    物業管理是服務性行業,這種服務是管理物業基礎上的服務,物業管理企業只有認真、科學、積極地去“管理”,才能真正的實現物業的保值、增值,才能做好服務,才能實現可持續發展。
 
【案例選編】
小區內植物傷人 物業公司該不該負賠償責任
  案例分析:
    2006年5月28日上午,家住某小區的4歲小孩李某,由其姥姥陪同,在橫穿小區噴水池小溪時,身體失去平衡,右眼被池邊種植的鐵樹葉尖刺傷。經醫院診斷,李某右眼角膜白斑,需做角膜移植術,經某法醫驗傷所鑒定其傷殘程度為8級。
  為此,李某作為原告,其母林某作為法定代理人向法院提起訴訟,要求該小區的建設單位和物業管理單位進行經濟賠償。
  作為被告的兩家公司認為:應由其監護人承擔原告受到傷害的全部責任。首先,小區的噴水池小溪中鋪有人造亂石,并立有警示牌,提示監護人不應讓未成年人進入該區域玩耍,本案中的監護人未履行好看管原告的義務。其次,原告所在小區是市級園林式住宅小區,綠化布局合理、科學、合法。
 
  法院判決:
    法院經過庭內外調查后認為,侵權民事責任有主、客觀要件,即行為人主觀有過錯,客觀上有損害事實存在,損害行為的違法性及違法行為與損害事實之間有因果關系。本案中,原告在獨自橫穿小溪時,身體發生傾斜,被鐵樹劃傷右眼的客觀事實存在。但被告在小區內進行綠化、建筑水池是為了提高業主的生活質量,且種植鐵樹植物沒有過錯。同時,考慮到人造亂石高低不平的安全隱患,噴水池旁立有警示牌,被告的管理義務已經盡到,故原告要求二被告賠償理由不充分,法院不予支持。
  原告不服,提起上訴。上訴理由是:一、原審法院認定事實不清,程序不當,在被告未申請法院收集證據的情況下主動替被告收集證據;二、小區栽種的綠化植物具有危險性;三、對警示牌的設置時間提出質疑。
  二審法院經審理認為,原審法院在審案時向園林部門咨詢小區內栽種鐵樹有無禁令性規定,作為判斷本案中小區管理部門有無違規行為的依據,上訴人以此認為系法院主動為被上訴人收集證據有違客觀事實。被上訴人在小區栽種鐵樹雖有傷人危險,但不能因此認定栽種該植物就應承擔相應責任。相反,李某的監護人,對這種植物葉尖可傷人的情況應有判斷能力和防御能力,但因監護不力,造成李某受傷。原審法院認定事實清楚,適用法律正確,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十三條第一款第(一)項之規定,判決如下:
  駁回上訴,維持原判;
  本案件訴訟費同意李某免交;
  本判決為終審判決;
 
  案例點評:
    2006年5月28日上午,家住某小區的4歲小孩李某,由其姥姥陪同,在橫穿小區噴水池小溪時,身體失去平衡,右眼被池邊種植的鐵樹葉尖刺傷。經醫院診斷,李某右眼角膜白斑,需做角膜移植術,經某法醫驗傷所鑒定其傷殘程度為8級。
  為此,李某作為原告,其母林某作為法定代理人向法院提起訴訟,要求該小區的建設單位和物業管理單位進行經濟賠償。
  作為被告的兩家公司認為:應由其監護人承擔原告受到傷害的全部責任。首先,小區的噴水池小溪中鋪有人造亂石,并立有警示牌,提示監護人不應讓未成年人進入該區域玩耍,本案中的監護人未履行好看管原告的義務。其次,原告所在小區是市級園林式住宅小區,綠化布局合理、科學、合法。
 


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