《公元物業管理文摘》（第130期）

非贏利共享型信息選編　　　第130期/20090720　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——天津：出臺《保安員職業標準》 不達標不得上崗 ——福州：物業收費標準8月起執行 與服務等級掛鉤 【行業要聞】 ——北京：物業整改不力 業主可舉報 ——四川：擬推電梯故障預警系統　5秒內報警 ——鄭州：物業收費不開發票 撥12366—2舉報 ——北京：地下停車場應24小時監控 ——徐州：經濟開發區在全市首家推"物管110" ——廈門：我市2137臺電梯超齡使用 進入故障多發期 ——重慶：物業費將分別實行政府指導價和市場調節價 ——杭州：公共設施配套明確 新建住區須建停車場 【數據說話】 ——成都：新建小區將按戶型定電表 可節約千元成本 【物管采風】 ——寧夏：規范物業行業 8月起對物業服務企業年檢 【學習平臺】 ——住宅小區業主的概念和權利 【業主之聲】 ——長沙：小區住宅擅自加層請舉報 【自由論壇】 ——淺談物業管理規范化服務及企業權益的保障 【案例選編】 ——業委會強逐物業行為不受法律支持

【法規動態】

天津：出臺《保安員職業標準》 不達標不得上崗

劉元旭/新華網/20090709
由天津市公安局、市質量技術監督局等部門制定的《保安員職業標準》發布，將于8月1日起實施。天津市5萬余名保安人員將接受嚴格考核，不達標不得上崗。天津市現共有保安服務企業30余家，保安從業人員5萬余名，服務于單位社區等?！稑藴省穼⒈０矎臉I人員劃分為初級保安員、中級保安員、高級保安員、保安師、高級保安師5個等級。

福州：物業收費標準8月起執行 與服務等級掛鉤

王玉萍/《福州日報》/20090710
昨日福州市物價局公布修訂后的我市普通住宅物業服務規范及等級指導性收費標準，將于8月1日起正式執行。此次公布的新標準，主要完善物業等級服務內容，一是增加物業人均服務面積；二是規定對樓管員、保安人員、水電維修等主要物業服務人員要在小區醒目處上墻公示；三是完善物業小區安防、消防等相關內容。

【行業要聞】

北京：物業整改不力 業主可舉報

千龍網/20090724
小區物業安全檢查中查出的問題和隱患，將公示在小區布告欄里，市建委希望發動廣大業主督促物業公司改善物業服務水平，排除安全隱患，而如果物業公司整改不力，業主還可以撥打市建委的舉報電話：63987624。據了解，目前，市建委和各區、縣建委和房管局正對全市所有實行物業管理的住宅小區進行地毯式普查，9月10日前將完成。

四川：擬推電梯故障預警系統　5秒內報警

江俊 唐小濤/《成都商報》/20090722
電梯出故障，乘客被困，怎么來監控？昨日，記者從省質量技術監督局獲悉，眉山市質監局已經研制出一種PR3G電梯安全預警系統，俗稱“黑匣子”，通過安裝在電梯的“黑匣子”和實時網絡傳輸系統，能24小時監視電梯運行。電梯一有故障，系統2秒鐘內就可收到信息，5秒鐘內發出預警短信。據悉這種“黑匣子”不久有望逐步在我省推廣。

鄭州：物業收費不開發票 撥12366—2舉報

中原網/20090722
你的住宅小區有沒有物業公司收取物業費但從來不給住戶開具發票的現象？地稅部門提醒，由于受觀念認識影響，許多市民往往只是在購物消費時才索要發票，其實，繳納物業費也是一種消費行為，市民再繳納物業費時，要記得索要發票，若遇拒開或打白條現象，可撥打12366-2及時向稅務部門舉報。

北京：地下停車場應24小時監控

任宏/商經/20090720
昨起，北京市首個針對地下停車場安全技術防范制定的地方標準——《地下停車場（庫）技防設施配置通用要求》在市質量技術監督局網站上公開征求意見。今后北京市地下停車場的重點部位，均應安裝攝像機，實行24小時監控。同時，該標準突出強調了安放視頻監控的畫面質量要“能完整和清晰地觀察到出入人員的體貌特征和面部特征。

徐州：經濟開發區在全市首家推"物管110"

中國徐州網/20090718
昨日，徐州經濟開發區在全市首家推出了"物管110"，據該區房管處張處長介紹，"物管110"服務中心從6月15日開始試運行，近一個月以來,共接到各類咨詢電話1000多個，平均每天30多個,工作范圍小到疏通下水管道、空調加氟、開換鎖具，大到屋頂防漏、化糞池清挖，從反饋的情況來看，滿意率達99.3%。

廈門：我市2137臺電梯超齡使用 進入故障多發期

王繼成 呂業鋮/廈門廣播電視集團網/20090716
記者從今天上午的市長專線上了解到，目前廈門市有2137臺電梯使用了10年以上，這些電梯已經進入故障多發期，影響了電梯的安全運行，急需進行更新、改造或報廢。市質監局副局長張金龍在市長專線上表示，電梯的安全使用需要科學的管理，在這方面電梯使用單位應該與正規的維保公司合作，但有個別的住宅小區并沒有按要求執行。

重慶：物業費將分別實行政府指導價和市場調節價

張潔 劉霜/《重慶晚報》/20090722
昨日，市政協召開《關于加強城區物業管理的建議》重點提案督辦座談會。市物價局相關負責人表示，針對目前物業管理中存在的名目繁多的各項收費，將盡快制定出臺《重慶市物業服務收費管理辦法》，調整價格管理形式，即由原來的政府定價和政府指導定價調整為區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

杭州：公共設施配套明確 新建住區須建停車場

《青年時報》/20090716
日前，《杭州市城市規劃公共服務設施基本配套規定》已獲批，它對城市公共設施和新建居住區的公共服務設施的配套進行了明確。每個居住區需設用地2000～3200平方米的社會停車場，各區至少設一處區級體育中心，保證每個中心具備一場二館(體育場、體育館、游泳館)。配套應與住宅同步規劃、建設、投用。

【數據說話】

成都：新建小區將按戶型定電表 可節約千元成本

江俊/《成都商報》/20090716
昨天，市建委聯合成都電業局等6部門印發新的《成都市新建住宅電力戶表工程技術標準》。新建居民小區將按照戶型大小、用電負荷大小“量身定制”用電線路設置，改變以前新建小區電路設置“一刀切”的局面。同時，開發商在電路設置上的成本也將大大降低，一套50平方米房子的電路設置成本將降低1000元左右。

【物管采風】

寧夏：規范物業行業 8月起對物業服務企業年檢

李徽/《寧夏日報》/20090724
寧夏將從今年8月起對物業服務企業開展資質年檢工作，清出一批，整合一批，提升一批，重點扶持業績突出、具有發展潛力的企業。今后，凡是市、縣房地產行政主管部門審批的物業企業，要及時向上級管理部門備案。目前，《寧夏回族自治區物業管理條例（草案）》已經擬定并等待修改審批。

【學習平臺】

住宅小區業主的概念和權利

韓南生《中國物業管理》雜志/2009年第6期
業主的權利除了一般民事主體所擁有的民事權利外，住宅小區的業主還應具有特定主體的權利。 　　住宅小區業主的權利首先是對物業專有部位的完整所有權，即對其所購房產的占有、使用、收益和處分的權利。作為所有權的法律特征就是強調所有權是絕對權（即對世權）。所有權權利主體是特定的，而義務主體是不特定的。業主對其物業的所有權受到法律的保障和他人的尊重，實踐中發生物業服務企業員工為迫使業主交納物業費而切斷房屋的進戶水電設施，導致業主無法使用水電和正常居住，這是對業主使用物業權利的嚴重侵犯，是一種違反法律規定的違法行為，物業服務企業應當為此承擔侵權責任。 　　業主對住宅小區共有部位共同享有使用權、收益權、參與管理權。 　　業主對涉及小區自治公共管理事務有知情權、參與管理權、提出意見建議權和監督權。 　　業主對物業服務企業有要求按照服務合同約定提供相應服務的權利，有向物業服務企業提出投訴的權利。 　　業主有對造成本人本戶損害的其他業主、物業服務企業、業主委員會提起訴訟的權利。 　　業主在建立小區自治組織過程中有選舉和被選舉的權利。 　　上述主要權利相對應的就是作為小區業主也應當履行相應的義務，如果只強調權利而不履行義務，其權利的行使和保障也要受到限制。 　　司法解釋也針對一些實踐中的模糊點做了明確規定，例如《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條：“業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外”。小區公寓住宅的頂層、外墻在法律屬性上是屬于業主共有的，但常有一些業主利用毗鄰或自家的頂層露臺作為本戶專有的場地，開辟為曬衣臺、乘涼臺、小花園、甚至種菜或違章搭建，造成對其他業主的影響甚至反感；有的業主在自家房屋外墻安裝大型廣告，引起物業服務企業的干預，雙方產生爭執。司法解釋對此明確了“基于合理需要”進行使用，不屬侵權行為。何謂“合理需要”？例如在頂層擺放花盆，晾曬衣物，安靜的乘涼，只要不造成侵擾、損害他人的后果即屬合理范圍，應予允許。“但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外”，法律法規規定設置戶外廣告應經工商管理部門批準，未經批準擅自安裝發布是違法的；擅自在頂層搭建屋棚，或將頂層占為已有，均屬書中“除外”的情況。司法解釋根據《物權法》相關規定，將小區管理規約也列舉作為法律依據之一，凸現了我國法律體系已將城市住宅小區自治管理所制定的規約也納入其中，明確了違反小區自治管理規約也是違法，其他業主、業主委員會、物業服務企業均有權要求違法者予以糾正。

【業主之聲】

長沙：小區住宅擅自加層請舉報

周越 黎鐵橋/《長沙晚報》/20090724
昨日，長沙市規劃監察執法支隊芙蓉、岳麓等內五區執法大隊同時成立。市規劃監察執法支隊負責人介紹，今后市民發現有建筑不按規劃要求擅自改變外墻顏色、配套設施不到位以及擅自加高、加層、擴面等情況，可向市規劃監察執法支隊以及新成立的內五區規劃執法大隊舉報，長沙市規劃監察執法支隊舉報電話： 0731——88666261 。

【自由論壇】

淺談物業管理規范化服務及企業權益的保障

中國物業管理協會網/20080612
規范物業管理，提高企業權益保護意識，促使物業管理企業從法制化、規范化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止事故的發生，避免企業不應有的損失。同時，政府相關部門要加快物業管理法制建設，使物業管理朝著健康的方向發展，這已成為物業管理企業發展的當務之急。如何規范物業管理，加強物業管理企業 權益保護，必須強化如下幾方面工作： 　　一、要樹立風險意識和規范發展意識。 　　物業管理公司是自負盈虧的企業，企業必然面對經營風險，合理、有效地規避風險，才能獲得最大的利潤。作為企業有幾個重要環節必須把握： 　　1、物業管理委托合同。在合同中，企業務必把握細節，明確哪些該做，哪些不該做；哪些是常規服務，哪些是收費項目；權利與義務是否對等，例如：物業管理的保安工作，應在合同中明確描述，物業管理中的安全服務工作只是協助和配合本地公安機關維護指定社區內的公共秩序，以注意和防范為已任，而非同國家公安機關，它沒有義務、更沒有執法權利，所以它不能承擔人身安全、財產保護責任。同時在簽訂物業管理服務合同時應在政府相關示范合同范本的基礎上，結合物業接管項目的特點，重點體現服務質量標準、考評的方法、時間的跨度，糾紛產生時處理的程序等明確的約定。 　　2、規范內部管理，練好內功。企業必須健全內部規章制度，完善組織架構，合理設置崗位，把好人員招聘關，樹立良好的團隊氣氛，鼓勵和激發員工的工作積極性，讓員工認為物業管理是一門專業，更是一種事業，以優良的企業機制給員工創造事業發展的空間，無論是安全管理還是工程管理都需要專業的人才去完成。明確指出物業管理無小事、業主生活無小事、物業服務的每一種業務、每一個執行環節都不能忽視。系統地對員工進行培訓，在員工的思想中培植風險意識，最大限度地避免因管理責任而導致事故的發性，從而把經營風險 降到最低。如保安員在指引車輛停放時，順便對車身四周進行巡視，發現有破損等問題及時向車主指出，以免發生麻煩和糾紛；在停車場、車場進出的登記一定要完整、齊備。如果把措施做細做好，管理工作做得周到、扎實，那么，即使發生了丟車事件，企業就不負管理責任，也無需賠償。 　　3、購買商業保險，保障多方利益。物業管理企業要樹立保險意識，化解風險，一般應購買財產保險、機器設備保險、公共責任險等，將可能的風險化解，避免經濟上的損失。物業公司在與業主簽訂的物業管理合同中就明確了物業公司承擔的責任范圍。而每年業主所交的物業費中，物業公司專門辟出30萬元用于購買公共責任險。當小區 公共設施受損、或者是突發事件上需要物業公司承擔公共責任時，受損業主可以得到保險公司的賠償。 　　二、強化管理團隊的法律法規意識，行業規范教育的培訓工作，通過法律來維護企業、員工權益 。 　　目前，由于行業法規還屬于成長期、面對新的服務行業，消費者也處于成長期，淡漠法律法規的情況較多，企業也往往因為這些現象 的存在而輕視或忽視了自身的法制建設。因此，增強員工的法制觀念 是加強自身權益保護的關鍵。一方面要加強員工對法律法規的學習，提高法制意識，依法操作；另一方言面要勇于利用法律武器來維護自身權益。如對于無理拖欠管理費或拒絕承擔毗鄰房屋或共用部位、共用設備設施維護和修繕費用的業主，物業管理企業應依據法律法規、管理制度和業主公約，積極或支持權益受損的業主尋求法律支持。物業管理企業應有意識的組織有關法律法規的宣傳活動，加強包括業主在內的社會大眾對物業管理法律法規的認識和理解。 　　三、完善物業管理法規體系，加大執法力度。 全國性的物業管理條例已經出臺，有了全國性物業管理條例，就便于統一管理標準和管理規范，加強相關政策法規的協調，避免法規 的社會性沖突，用法規范市場環境，規范物業管理操作。建立健全物業管理法規體系，需著重注意如下幾點： 　　1、努力完善與物業管理服務相關的建設局、街道辦、轄區派出所、租賃辦等公共政策性服務單位在物業管理服務過程中職能定位；還要不斷規范有線電視臺以及水、電、氣等與物業管理服務對象息息相關的社會資源性企業的相關服務，明確物業管理企業與政府物業管理職能部門、水電等社會公共資源企業在物業管理活動中權力義務 約定，避免在物業管理企業在管理服務過程中出現一些關系到政府職能部門、社區公共資源企業責任范圍內的問題出現糾紛而物業企業 權力義務不對等的問題。 　　2、盡快制訂、頒布物業管理招投標法規和配套實施細則，用法規和制度來限制和約束不正當競爭行為，以避免個別業主或者業主委員會成員將個人利益凌駕于廣大業主的權益和物業管理企業的規范管理之上，圖謀以出賣全體業主的物業自治權，從而獲取私利。 　　3、對于業主及業主委員會的職權，應進一步規范和細化相關條款，如明確業主違反業主公約及有關法律、法規，但又不構成刑事案件時，應由哪些部門來處理，或可賦予物業管理企業哪些執行權力。物業管理過程中形成有關決議和方案，經業主大會50%以上成員通過 后，對于其他拒不服從的業主，物業管理企業可以采取哪些措施，同時也要防止有些業主由于法律意識淡薄，對物業管理知識欠缺導致 維權行為過當，從而影響了社會治安和政治穩定等等。 　　四、加強物業管理企業的內部建設 　　物業管理企業必須在服務團隊的建設和培養方面狠下功夫，只要有一支高素質、專業化的服務群體并能運用一套以人為本的服務技術，科學管理、重視服務與管理的細節、善待每一位業主、處理好每一件事務，一定能在競爭激烈的市場上站穩腳跟。

【案例選編】

業委會強逐物業行為不受法律支持

案例分析：     朗琴園小區業委會在聘請了新的物業公司后要求老物業公司撤出小區并移交相關材料。因雙方發生爭議，業委會及部分業主強行將老物業公司趕出小區，隨后業委會向法院起訴要求老物業公司移交材料。近日，因業委會在物業接管問題上未采取合法手段，且老物業公司不具備移交材料的條件，北京市第一中級人民法判決駁回業委會的訴訟請求。     2006年8月，朗琴園業委會經業主大會選舉產生，2007年1月1日在北京市宣武區房屋管理局依法備案。老物業公司是開發商選聘的前期物業管理企業。2007年10月31日，小區第二次業主大會會議決定聘任一家新的物業公司。同日，業委會向老物業公司發函，要求物業公司向業委會移交相關材料、撤管移交方案和有關設備設施運行保養、運行狀況的評估報告，并要求該公司于2007年11月21日零時前撤出小區。老物業公司對業委會更換物業公司存在異議，未按業委會要求移交相關材料。2007年11月18日下午，業委會全體成員和部分業主強迫老物業公司的工作人員撤出小區，所有的辦公用品、設備設施及相關材料均鎖在柜中未帶出小區。     隨后，業委會將老物業公司起訴至法院，認為其未按通知移交資料和財務賬冊的行為違反了法律規定，業委會有權要求老物業公司移交資料和財務賬冊以知曉物業收支情況。老物業公司一方則表示，業委會強行接管物業的行為是違法的，公司原辦公場所及相關資料都被業委會控制，公司不具備移交相關材料的條件。

案例點評：     法院判決認為，根據相關法律的規定，前期物業服務合同期限屆滿或依法終止，物業公司拒不撤出物業管理區域的，新的物業管理企業和業主委員會應通過司法途徑解決，不得強行接管。朗琴園業委會因與老物業公司就移交問題存在異議，未通過司法途徑解決，而是強迫物業公司撤離小區，強行接管，造成了物業管理的混亂。老物業公司被迫撤離小區，其辦公用品及所有的物業管理的相關材料均未帶走，現由業委會及新的物業公司占用及控制。業委會要求老物業公司向其移交物業管理所必需的相關材料及財務賬冊，不具備移交條件，故對業委會的訴訟請求法院不予支持。

閱讀： 14166 次     2009/7/18 12:30:00