《公元物業管理文摘》（第127期）

非贏利共享型信息選編　　　第127期/20090616　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——佛山：南海小區動用專項維修資金需2/3業主同意 ——福州：小區新設車位 業主大會定 【行業要聞】 ——中山：擬開展物業管理大檢查 ——西寧：全面清理交繳情況 挪用住房維修資金者將被嚴查 ——北京：新城小區配套設施不全 禁銷售 ——廈門：將實行停車場分級處理 形成明確政府指導價 ——東莞：廉租房小區物管費敲定1.1元/㎡ ——成都：社會監督員上崗 第三方監督助推和諧物管 ——重慶：萬州區展開大規模物管專項檢查 ——上海：徐匯區出臺非住宅物業消防安全管理意見 【數據說話】 ——長沙：今年將建50個“平安物業” 【物管采風】 ——鄭州：物業企業公開承諾 自覺維護業主權益 【學習平臺】 ——物業管理企業發展戰略問題探析 【業主之聲】 ——上海：黃浦區物業呼叫平臺962121正式啟動 【自由論壇】 ——居民小區物業管理中存在消防安全問題 【案例選編】 ——房主以房屋貶值拒交物業費成被告 法院判十日內繳清

【法規動態】

佛山：南海小區動用專項維修資金需2/3業主同意

鄧柱峰/《廣州日報》/20090618
根據國家新出臺的《住宅專項維修資金管理辦法》，南海區建設局特制定了《住宅專項維修資金使用申請暫行程序》和《住宅專項維修資金使用審批流程》，根據《程序》，小區動用專項維修資金的話，需2/3的相關業主同意才行。根據《程序》，小區的物業維修資金使用申請人包括：物業服務企業、業主委員會或業主代表三方。

福州：小區新設車位 業主大會定

闕文龍/《海峽都市報》/20090618
昨日《福州市停車場管理條例》經福州市人大常委會表決通過?！稐l例》規定，居民住宅區規劃建設的停車場，產權屬建設單位的，由建設單位依法確定管理方式；產權屬業主共有的，由業主共同決定管理方式。居民住宅區規劃建設的停車場不能滿足業主停車需求的，經業主大會決定，可在住宅區內公共道路或其他場地設置停車泊位。

【行業要聞】

中山：擬開展物業管理大檢查

《中山日報》/ 20090618
6月下旬至7月，中山市建設局將在全市范圍內開展物業管理企業大檢查，對在這次檢查中不積極參與不配合檢查的企業，將按有關規定予以通報，檢查結果作為企業資質年檢換證審批依據。據悉，此次的檢查內容包括，企業資質證及相關證照；物業服務合同履行情況；業主委員會成立及運作情況；維修資金收繳情況等。

西寧：全面清理交繳情況 挪用住房維修資金者將被嚴查

嘯宇/《西寧晚報》/20090612
西寧市房產管理部門近期以來加大對維修資金管理政策的宣傳力度，鼓勵業主企業對維修資金進行查詢監督；同時，管理部門將通過行政處罰和資產質押手段加大對個別企業住房維修資金的催繳力度，將維修資金票據作為辦理商品房權屬登記的前置條件，房屋權屬登記中心在收到并審查維修資金發票后，方可辦理房屋權屬登記。

北京：新城小區配套設施不全 禁銷售

王萍/《北京晨報》/20090616
昨天北京市政府公布了《關于推進新城基礎設施公共服務和生態環境建設發展的實施意見》?！兑庖姟分刑岢?，搞好中小學、幼兒園、就業服務、社區衛生服務、文體活動、養老服務、消防等公共服務配套設施，新建住宅區公共服務不配套的不得發放銷售許可證。加強新城特別是新城待建設開發區域的酒店、寫字樓等服務設施的統籌規劃。

廈門：將實行停車場分級處理 形成明確政府指導價

廈門熱線/20090616
記者從市物價局了解到，我市即將出臺《機動車停放服務收費管理辦法》，現有的停車收費標準可能修改。市物價局相關人員透露，《廈門市機動車停放收費管理辦法》已經進入最后審批階段，該辦法將對停車場分級處理，形成政府指導價，并對收費方式、收費標準、費用的具體用處作出明確規定。目前的停車費標準將得到修改。

東莞：廉租房小區物管費敲定1.1元/㎡

黃觀平/《東莞日報》/20090616
記者昨日從市住房保障工作領導小組獲悉，市廉租房、經濟適用房小區的物業管理費標準，最終以1.1元/平方米的價格，定下由東莞市安民物業管理有限公司“接棒”。市住房保障工作領導小組有關負責人表示，本周內將和該公司簽訂合同，督促其盡快入駐小區，并加快施工進度，保證市廉租房、經濟適用房小區一期在年底順利入住。

成都：社會監督員上崗 第三方監督助推和諧物管

焦點成都房地產網/20090610
日前，記者從市房產管理局獲悉，由市房產管理局聘請的24名和諧物管社會監督員成立了督查工作組，并從即日起分片區對我市和諧物管構建工作進行監督檢查，督查工作組成員還包括市、區（市）縣房產管理局相關負責人、物管行業專家、市物管協會工作人員。督查工作將一直持續到10月份。

重慶：萬州區展開大規模物管專項檢查

張龍平 程麗宏/《三峽都市報》/20090604
6月1日開始，萬州區房管局、區工商分局、區物價局聯合開始對全區物業服務企業及托管項目開展專項檢查，規范物業服務及收費行為，保障業主合法權益。這也是萬州規模最大、內容最齊全的一次對物業服務企業的專項檢查，檢查結果將記入企業誠信檔案并向社會公布，違反相關法律法規情節嚴重的將給予處罰直至吊銷資質證書。

上海：徐匯區出臺非住宅物業消防安全管理意見

中國消防在線/20090611
近日，上海徐匯區消防安全聯席會議辦公室制定了《關于進一步加強本區非住宅物業消防安全管理工作實施意見》，并經徐匯區政府研究同意，轉發至區政府各委、辦、局及各街道（鎮），進一步加強區非住宅類物業消防安全管理。 《意見》強化了各職能部門職責分工，明確了非住宅物業服務企業職責。

【數據說話】

長沙：今年將建50個“平安物業”

文潔/《瀟湘晨報》/20090612
昨日，長沙市房屋產權管理局下發《關于開展平安物業建設的實施意見》，明確表示，將與長沙市社會治安綜合治理委員會辦公室一起開展為期4年的“平安物業”建設活動。“今年將制定具體實施細則，并在全市50個物業管理項目開展平安物業試點工作”，力爭通過四年的努力，全市85%的物業管理項目達到平安物業建設的標準。

【物管采風】

鄭州：物業企業公開承諾 自覺維護業主權益

中原網/20090618
從即日起至2010年5月底，鄭州在全市范圍內開展物業行業“規范服務年”活動。會上，鄭州物業與房地產協會發布了《鄭州市物業管理行業自律公約（試行）》，同時，全市物業企業向業主作出了不利用工作上的便利侵犯業主合法權益，不侵占業主的公共利益和財產；保證自覺維護業主的合法權益，保守業主信息秘密等公開服務承諾。

【學習平臺】

物業管理企業發展戰略問題探析

石力/山東物業管理網/20081107
物業管理企業發展戰略構建建議     1 ．全面提升物業管理服務品質，建立企業核心競爭力。物業管理企業可以引進國際質量管理體系標準作為服務規范指導，做好差異化服務和服務創新工作。提升物業管理服務品質的另一重要途徑為向規?；?、專業化發展。規?；⒉皇峭泄艿奈飿I面積的簡單累加，不計成本和效益的無限擴大，而是要建立一種良好的運行機制，在主營項目不斷擴大的同時，使專業項目和輔助配套項目形成新的分工。專業化是指物業管理的專項服務由專業服務公司來承擔。物業管理企業只是一個“集成者”、“組織者”，因自身專業化的組織管理結構和辨別合格供應商的專業管理水平而發展得更專業，從而提高服務水平。     2 ．企業文化發展戰略。物業管理企業要構建長遠發展戰略，企業文化構建是統一全體員工思想、使員工融入企業的關鍵。企業文化的核心是價值觀，物業管理企業首先要樹立“以人為本”的價值觀，賦予傳統意義上的“服務意識”以時代的精神，向“以人為本”的人性化服務邁進，提升物業管理的人文內涵，使物業管理企業逐步融入現代人文文化。      3 ．物業管理人力資源戰略。培養一支專業、嚴謹、作風過硬的團隊是企業健康持續發展的基石。目前，物業管理企業中人才缺乏的現象較為普遍，突出表現為：傳統的繼承型房產管理人才多，新的創新型物業管理人才少；能勝任單一普通崗位工作的人才多，能勝任多個崗位工作的復合型人才少；初級管理人才多，高級管理人才少，特別是能擔任部門經理以上職務的人才更少。這種人才不足的局面，已嚴重制約了物業管理行業向高水平發展。所以制定人力資源發展戰略對企業的長遠發展具有重要意義。 在物業管理領域，高素質的員工，不僅意味著高學歷，同時還意味著較高的政策水平、較強的協調能力和良好的職業道德。企業實施人力資源戰略，首先必須重視專業人才對企業發展的重要作用，樹立人才成本意識、人力資源資本意識。其次要注重復合型人才的培養與儲備，積極吸引高水平人才加入，實行優勝劣汰的用人機制，完善企業競爭機制。還要注重人才的增值開發，建立一套科學、客觀、實用的培訓體系，定期對員工進行實務技能和職業素養的訓練，提高整體團隊綜合素質以及高層次人才水平。     4 ．品牌發展戰略。物業管理企業的品牌代表著業主對物業管理服務特性、形象和性能的總體認識。良好的企業品牌形象，不但有助于與直接相關的公眾建立一種良好信任的合作關系，也有助于在公眾中樹立威信，產生親和力。品牌能夠創造價值，它既能夠贏得業主的忠誠和更高的信任，同時還會增加物業管理企業的市場份額和利潤。 品牌是一個企業綜合實力的體現，實施品牌戰略是一個長期的工作。不同性質、規模的企業品牌戰略也不盡相同。其中共性就在于：品牌的本質是賣者對交付給買者的產品特征和服務一貫性的承諾。培育一個優秀的品牌，是一項系統工程，需要從多方入手協調一致地進行，如企業理念宣傳、企業形象宣傳、資質建設等。業內有關專家指出，物業管理是房地產開發的重要環節，也是最終環節，是小區、樓盤的賣點。一個物業管理企業要稱得上有品牌必須抓住三個要素，即客戶、創新和員工。也就是說，物業管理企業品牌建設必須以業主需求為導向，在業務創新中，逐步形成員工的品牌意識，為企業品牌建設積累資源。     總之，完整科學的發展戰略方案對于企業改善經營管理提升經營業績，具有不可估量的巨大作用。物業管理企業應從戰略發展的角度，從根本上提升企業的市場生存、競爭能力，提升企業的可持續發展能力；克服物業管理缺乏服務資源、能力以及“大而全”弊端，提供更加專業、全面的服務；確立市場主體自主經營的地位，真正走企業型和效益型發展道路，全面提升企業的經濟效益與社會效益。

【業主之聲】

上海：黃浦區物業呼叫平臺962121正式啟動

中國上海網/20090617
黃浦區住房保障房屋管理局會同南房集團在原南房集團房屋維修應急中心的基礎上成立了黃浦區物業事務受理中心，建立統一的特服號962121，旨在將分散的報修點和社會專業化維修資源整合到事務受理中心一個平臺上，采用網格化管理模式，建立全覆蓋的維修網絡，受理房屋報修和投訴事項，最大限度地解決我區居民的住房維修問題。

【自由論壇】

居民小區物業管理中存在消防安全問題

中國消防在線/20090522
加強管理的對策      1、加強小區整體消防規劃，各房地產開發單位應把消防設施器材配齊配足、設計單位進行小區規劃時，要增強消防安全意識，從整體上對小區進行合理消防規劃設計，嚴格按國家有關消防技術規范進行消防設計或編制專門消防設計專篇，并報送規劃、消防等部門進行審查，各設計、施工、監理等單位要各負其責，相互監督、密切配合，嚴格按設計施工圖紙組織施工，把小區消防規劃真正落到實處。各級房產管理、建委、工商等職能部門要強化監督管理，對違反規定的設計、施工和開發商，要采取暫扣或吊銷執照或許可證、降低資質、罰款等辦法，同時要嚴格設計、施工隊伍的管理，對無設計、施工資質的單位和個人不得承攬消防設施的設計施工，從源頭上保證消防設施和器材安裝到位。     2、要將消防安全管理作為物業管理的重要內容融入到小區日常管理之中，真正抓好落到實處各物業管理單位要按照《中華人民共和國消防法》等法律的有關規定，結合實際，制定符合小區自身特點的消防安全管理制度，按國家有關規定配置消防設施和器材，設置消防安全標志，并定期組織檢驗維修，同時要對小區保安進行上崗前消防技能培訓，未經消防安全培訓的一律不準上崗執勤，并定期進行強化訓練，使小區保安隊成為維護小區消防安全的主力軍。各級政府要采取有力措施，大力推進和加強小區物業建設步伐，將物業小區管理納入社區消防安全管理之中，依托社區服務，將物業小區消防工作納入社區消防安全服務范疇，共享社區消防服務資源，積極推進小區消防管理的社會化進程。     3、大力開展消防宣傳教育和培訓，提高廣大居民的消防安全意識和消防法制觀念針對小區內居民消防安全意識和消防法制觀念淡薄的問題，要充分利用周六、周日空閑時間及119消防宣傳日，通過設立宣傳站或宣傳欄、發放消防法律常識及家庭防火等宣傳材料、播放喜聞樂見的消防電視宣傳片、邀請消防隊員傳授滅火和疏散逃生常識技能等形式，積極主動地向小區內居民進行消防安全常識、消防法規的教育，提高他們的消防安全意識和消防法制觀念，自覺做好家庭防火滅火，教育子女愛護公共消防設施，同各種違法行為作斗爭，共同把小區的消防安全工作做好。     4、加強消防監督管理，嚴格消防執法公安消防監督機構要切實加強物業小區的消防監督管理，小區建設時要提前介入，嚴格小區消防規劃審核關，施工過程中要重點把好給水管道、室內外消火栓選用和安裝關，驗收時要嚴格按有關消防技術規范把好驗收關，確保小區消防規劃和各項消防設施建設落到實處。     轄區公安派出所要充分發揮消防監督職責，要把居住人口較多的小區納入消防重點單位加強管理，要把對小區消防監督管理納入責任區民警的考核內容，開展經常性的消防檢查工作，督促和幫助小區物業管理單位落實各項消防安全職責。要加大消防執法和處罰力度，對于不按消防規劃建設的小區，未按規定配備消防設施和器材的，要責令限期進行改正；對破壞小區公共消防設施的單位和個人要依法嚴厲查處；對小區周圍或小區內違法設置的液化氣代灌點、加油站或煤氣調壓站要責令限期整改、搬遷或依法取締，積極消除火災隱患，為小區居民生活居住創造一個良好的消防安全環境。

【案例選編】

房主以房屋貶值拒交物業費成被告 法院判十日內繳清

案例分析：     今年五十歲的趙先生家住下關某小區，從半年前開始，小區業主委員會就多次派人上門要他交納前一年的物業費，共計近千元?？哨w先生卻不想交這筆錢，他心里憋著一口氣，自家外墻部位被樓下開飯店的豎了根煙囪，每天油煙、噪音很煩人，他認為不解決這個事情，錢他是不會交的。經多次交涉，趙先生就是不交錢，業主委員會一紙訴狀將他告上法庭。 　　在庭審中，小區業主委員會的委托人稱，該小區已實行業主自治，不再委托物業管理公司管理小區物業，而是由業主委員會行使物業管理公司的職權。因此，業主委員會有權向業主們收取物業管理服務費，趙先生作為小區的業主之一未按業主公約規定交納物業管理服務費，已損害了廣大業主的公共利益，因此，他們有權向其索取欠下的近千元物業管理服務費。 　　“你們是民間組織，不具有法人資格，當然不具有合法收費的權利！”趙先生對業主委員會的理由當場進行反駁。同時，趙先生稱，不交物業費的原因主要是他的住房外墻面上被人為地豎了根大煙囪，天天遭受油煙噪音的損害，房屋也貶值了。“上一屆業主委員會曾作出決定，我家可免交物業管理服務費，況且小區的管理也存在臟、亂、差的情形，我不交錢是有道理的！”趙稱。

案例點評：     經法院審理查明，趙先生所在住宅小區一年多前決定由業主自治。當時，業委會在房產局進行了登記備案。全體業主簽字通過小區業委會公約，該公約明確規定：長期拒不交物業費者，全體業主有權委托業主委員會提起訴訟。 　　法院認為，趙先生所在小區的業委會符合訴訟主體資格。關于趙先生是否享有減免物業管理服務費的權利問題，趙先生僅提交了蓋有往屆業主委員會印章的兩項減免物業費的決議，但該決議均為復印件，且不能提供相關原件,本屆業主委員會亦不認可上述決議，故趙先生提出的要求減免物業管理服務費的請求因證據不足，不予采納。至于趙先生提出的因飯店豎煙囪對其造成的損害，其可以通過其他方式另行處理。據此，法院判決趙先生在判決生效之日起十日內向小區業主委員會交納拖欠的全部物業費。

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