《公元物業管理文摘》（第120期）

非贏利共享型信息選編　　　第120期/20090330　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——哈爾濱：4月1日起 物業費最高1.25元/平方米 ——東莞：成立業委會有政府“撐腰” 物管收費可以管 【行業要聞】 ——蘭州：開征垃圾處理費 ——上海：本市誠信物業企業承諾規范使用維修資金 ——吉林：出臺物管辦法 物業投訴10日內要回復 ——北京：發布《樓宇內生產經營單位安全生產規范(試行)》 ——錦州：下月起物業公司整改不合格將注銷資質 ——江西：用3年時間重點整頓物業收費 ——秦皇島：住宅物業費將分六等級收取 ——沈陽：維修資金沒交 不能賣房 【數據說話】 ——皖西：出臺《六安市物業管理行業規則》 【物管采風】 ——廈門：物業管理將重新立法 將現物業監理新行業 【學習平臺】 ——未來物業管理企業角色－服務集成商 【業主之聲】 ——廣州：物業費超1.96元/平方米 需報物價局審批 【自由論壇】 ——降低物業管理成本的三大途徑 【案例選編】 ——車庫限高不達標 開發商被判賠償業主

【法規動態】

哈爾濱：4月1日起 物業費最高1.25元/平方米

李佳琪/《新晚報》/20090331
《哈爾濱市物業服務收費暫行辦法》將于4月1日起實施?！掇k法》中規定，哈爾濱市普通住宅小區物業費指導價格按照“五等級五項目”，可劃分出3000多種收費標準，如以目前最高標準收取物業費，按建筑面積其價格為高層1.14元/平方米、多層1.1元/平方米，再對其進行最高上浮10%后，兩者最高價分別為1.25元/平方米和1.21元/平方米。

東莞：成立業委會有政府“撐腰” 物管收費可以管

肖劍雄 孫楠/《東莞時報》/20090327
昨日開始，《東莞市業主大會和業主委員會成立若干規定》公開向社會征求意見，該規定對成立業主大會和業主委員會的條件和程序都作了明確規定，同時規定，各鎮（街）人民政府依法對轄區內業主大會的活動進行指導、監督。業內人士認為，有了這兩個“法寶”，今后東莞的業主委員會成立之困有望破解。

【行業要聞】

蘭州：開征垃圾處理費

石玉龍 楊麗娟/《蘭州晨報》/20090331
蘭州市城市垃圾處理費經過3年多的醞釀準備，終于在2009年3月20日啟動。征收標準為居民每戶每月5元，殘疾人、低保戶可憑相關證件辦理“減免證”予以減免。環衛部門收取城市垃圾處理費后，包括垃圾代運費等政府環衛部門此前收取的各種衛生費用(小區物業收取的衛生費不在取消范圍)等收費項目和標準一律取消。

上海：本市誠信物業企業承諾規范使用維修資金

崔建棟 茅茂春 朱燕亮/《新聞晨報》/20090331
近日上海市物業管理行業協會正式向社會公布了477家誠信承諾企業名單，主動接受公眾監督。這些物業企業將承諾“保證規范使用維修資金”等九項具體物業服務，并保證周一至周日均有接待業務，實行24小時受理居民報修，急修項目2小時內到現場。其中，如果市區設有物業管理處的小區半小時內到現場，一般修理項目3天內修復。

吉林：出臺物管辦法 物業投訴10日內要回復

東亞經貿新聞/20090321
昨日記者從省建設廳獲悉，《吉林省物業管理辦法》將于5月1日起正式實施，《辦法》規定，縣級以上人民政府房地產行政主管部門受理業主、物業服務企業或其他管理人投訴的，應在10日內做出處理，對當事人確有違法不當行為的，應責令改正，對涉及財產糾紛和人身損害賠償的，應進行調解，調解不成當事人可通過仲裁或訴訟解決。

北京：市安監局正式發布《北京市樓宇內生產經營單位安全生產規范(試行)》

北京市安全生產監督管理局/20090326
3月20日，北京市安監局會同市建委、市公安局消防局正式發布《北京市樓宇內生產經營單位安全生產規范(試行)》。該《規范》明確了產權單位、物業單位、使用單位的安全職責，強化了城市樓宇的安全管理。為推動《規范》的落實，北京市安監局將收集規范的修改意見和建議，力爭將《規范》納入立法規劃，早日上升為地方規章。

錦州：下月起物業公司整改不合格將注銷資質

朱秋戌 朱忠鶴/《遼西商報》/20090323
4月1日，《錦州市物業服務企業檢查考核管理辦法》正式實行。今后，所有物業公司將定期或不定期接受考核。記者在《管理辦法》中獲悉，物業公司的六大方面內容將成為考核重點：小區的公共秩序管理情況、環境衛生管理情況、綠化養護管理情況、房屋維修與裝修管理情況、市政設施維護管理情況、企業管理情況。

江西：用3年時間重點整頓物業收費

劉媛 熊婷婷/《江南都市報》/20090327
江西省出臺了價格公共服務工作3年計劃，利用3年時間將公共價格政府職能由管理轉變為服務，深入社區、農戶、醫院、商場、學校、企業、景區等領域服務公眾，并將重點整頓物業服務收費和小區停車收費，加強社區醫療服務和藥品價格管理。今后，在較大規模的景區將設立價格舉報聯絡站，公布12358投訴舉報電話，及時查處投訴。

秦皇島：住宅物業費將分六等級收取

李淑麗/《燕趙都市報》/20090327
昨日秦市政府發布了《秦皇島市物業服務收費分等定級管理辦法（試行）》，從4月1日起實施的該辦法依據“分等定價，按質論價”原則，可最大限度地避免物業企業和業主之間的紛爭。普通住宅小區的物業費實行政府指導價，根據物業企業所服務的住宅小區的整體環境、公共服務設施的配備等情況，實行星級管理制度，全部分為六個等級。

沈陽：維修資金沒交 不能賣房

陳軍/《華商晨報》/20090324
沈陽市正在進行維修資金欠費清理。個人欠費不補的，將限制房屋轉讓；開發商或物業公司代收挪用的，可能面臨挪用數額兩倍以下的罰款。在維修資金交納成為取得房產證等工作的前提條件后，就面臨著曾經的欠費戶補交的問題。沈陽市將規定，物業服務企業應每半年向住宅區內的業主公布該住宅小區維修資金收、支及結余情況。

【數據說話】

皖西：出臺《六安市物業管理行業規則》

李超/《皖西日報》/20090330
3月26日，記者從安徽省皖西市物業管理工作會議上獲悉，皖西市將貫徹皖西市政府常務會議審議通過的《關于進一步加強六安城區物業管理工作的意見》，出臺了強化行業自律的《六安市物業管理行業規則》。截至去年底，皖西市住宅物業管理覆蓋率達71.6%，物業管理項目共238個，總建筑面積984.74萬M2，其中住宅物業796.65萬M2。

【物管采風】

廈門：物業管理將重新立法 將現物業監理新行業

吳斯婷/《廈門商報》/20090327
市建設與管理局局長阮躍國昨日接聽市長專線電話時透露，我市將對物業管理行業重新立法，這個新法規可能會催生一個新的行業：物業監理?！稄B門市物業管理若干意見》今年下半年將送交市人大常委會進行審議，最近，這個法規在立法前正在向市民征求意見，市民的意見可能會被寫進法規中。

【學習平臺】

未來物業管理企業角色——服務集成商

石寒 謝水清/《中國房地產報》/20080927
物業管理發展的20年歷史，經歷了管理理念從“管理型”到“服務型”的深刻變革。不管時代如何變遷，也不管物業管理的模式創新到何種程度，為業主服務的理念和主旋律一定會得到秉承，物業管理的核心正在于如何滿足和超越顧客不斷增長的需求。有了這份喜悅的心情，我們同樣要正視物業管理企業存在的問題。我們認為，物業管理企業要從基礎性的事務中尋求解脫，要轉變企業的職能，未來物業管理企業就要扮演服務集成商的角色。物業管理企業不是業主服務需求的生產者，不再直接向業主提供有形服務，而是通過提供間接服務、人文服務和信息服務，組織和落實社會專業服務資源，為業主提供服務，達到業主滿意的目的。所謂服務集成商，就是社會服務資源的搜集者、統籌者和組織者。     轉向服務集成商角色的必然性     1、市場經濟發展推動社會專業分工細化隨著科學技術的快速發展，市場競爭也越來越激烈，對企業型的社會組織也相應提出了更高要求；大而全、市場反映遲鈍的企業很難在競爭中尋到一席之地。像世界知名的大企業如摩托羅拉、IBM，他們只負責新技術的研究和市場營銷模式的組建、創新，生產產品是生產商的事情；日本的本田汽車，80%左右的零部件是其中小生產商提供的。服務行業也是如此，特別是社會信息化、智能化和網絡化進程加快，服務手段和技術層出不窮的情況下，如何有效地組織這些服務，為服務提供平臺，促進交易的規范、高效性，成了服務行業的核心競爭力。物業管理作為服務行業，也必然要走專業化服務的道路。     目前眾多物業管理企業將機電、綠化、清潔外包，一方面在人財物成本上得以降低，另一方面，促進了機電、綠化、清潔公司的市場化發展。還有社區文化、家政服務、車場管理、房屋管理等等，我們都可以尋求社會資源在有效的監控之下予以完成。物業管理企業不能做服務的生產者，而要成為服務的組織者。     2、業主對服務需求的多元化與物業公司能力有限性之間的矛盾社會思潮的多元化和業主生活環境的差異性直接導致了業主需求的復雜化和差異化。而實際上，物業公司自身服務能力是有限的，靠企業本身所生產的服務產品不可能全面滿足業主的要求，也無力去挖掘業主服務需求，既使挖掘出來，也無法提供相應的服務。這種矛盾在目前的服務方式下不可能得到解決，也不利于促進物業管理向經營型企業轉變。當這種矛盾激化到一定程度時，就使向服務集成商轉型成為可能甚至必然。     3、國際標準化質量管理體系的換版理念也印證了這種職能轉變的正確性最近，國際標準化質量管理體系正在進行94版到2000版的換版工作。在改版內容中，有一條值得意注意，那就是物業管理供應鏈所使用的術語進行了如下更改：94版是“分承包商－－供方－－顧客”，而2000版是“供方－－組織－－顧客”，用“組織”代替了“供方”，用“供方”代替“分承包商”。從更改中我們不單看到了“字詞”的更改，更重要的是，在管理服務過程中物管企業角色的換位，從服務供方和制造商的角色變為服務的組織者，這就是服務集成商的概念。

【業主之聲】

廣州：物業費超1.96元/平方米 需報物價局審批

彭美 藍嵐/南方網/20090324
廣州市物價局副局長邱億通昨日在接訪中透露，今年廣州物業管理收費標準不作調整，但目前，不少樓盤售樓時標出的物業費動輒高達2.8-3元/平米。物價局擬對開發商售樓過程中涉及的物業服務收費標準進行規范。要求開發商在售樓過程中標出的物業費不得超出1.96元/平米的政府最高限價。如要超出，必須報物價局審批。

【自由論壇】

降低物業管理成本的三大途徑

黃繼鋒/《現代物業》/2008年9期總第95期
物業管理階段如何有效降低管理成本     這個階段降低物業服務成本的渠道有二：一是物業服務方式；二是物業服務內容。 《中華人民共和國物權法》第八十一條指明了業主管理自身物業的三種途徑或方式：自行管理、委托物業服務企業或者其他管理人管理。     我們現在看到的多是業主或開發商委托物業企業實施物業管理服務的方式。這種方式要求物業企業提供正規化、專門化的物業服務，服務項目一般包括秩序維護、維修運行、衛生保潔和綠化管護等。業內人士都知道，物業管理規模效益特別明顯，拿普通住宅小區來說，理論上每一個項目一般至少要在10萬平方米以上，才能使物業服務成本按面積分攤后，費用水平不突破業主可以接受的比較合理的水平。如單獨管理一個10萬平方米以下的小區，物業企業要維持小區物業服務正常運轉，只有選擇收取較高的物業服務費，或是提供縮了水的物業服務了（除非有另外渠道的費用補貼）。對于物業企業而言，客觀上還要求各個管理項目的面積總量達到一定的規模（如二級資質要求的面積標準）才能維持企業必需的收支平衡，實現一定的經濟效益。小型物業企業又往往“麻雀雖小，五臟俱全”，管理費用相對大型物業企業要高很多，往所服務的項目中一分攤，物業服務費不高才怪呢！     因此，只有比較大型的小區，或是地理位置相對集中的數個零星小區，選擇一家有一定規模、實力的物業企業實施管理服務時，業主才有可能獲得比較實惠的物業服務價格。然而，由于種種現實原因，我國“小規模的物業”和“小型物業企業”不斷生成，大量存在，占有著大部分的市場份額，是目前物業管理的“主流”。只有期待有關行政管理部門下大決心，拿出切實辦法，使“兩小”逐步退出“主流”，最終淡出市場。否則，物業服務費一般沒有什么“性價比”可言的。     關于業主自行管理物業的方式，雖然得到《物權法》的明文認可，但顯然沒有得到相關行政部門的實際支持。其實，小區業主完全可以約定，由各家業主輪流清理小區衛生或者提供其他公共服務。這對于規模和共用部分面積較小、物業服務需求不大的小區來說，顯然極大地節省了物業服務費支出，減輕了業主的經濟壓力。     《物權法》還明確規定，業主可以委托物業服務機構之外的其他管理人管理物業。這就是說，在業主不愿委托具有獨立法人資格的物業企業進行管理服務，也不愿自行管理小區事務的情況下，可以委托普通的自然人來為業主服務。例如，規模不大的小區，業主完全可以決定聘用一些下崗職工、退休在家的老人負責來客登記、車輛看管、小區保潔等，而無須選聘正規的物業公司。這樣也可讓業主大大節省費用。     至于物業服務內容，一般綜合性物業公司都承諾提供較全面的服務項目。業主雖然也需要，但不一定非得照單全收。一些地方推出了菜單式物業服務辦法，比如杭州市將物業管理分為公共區域清潔衛生服務、秩序維護服務、綠化養護服務等五大類，每大類又細分成數個小類，每個小類服務等級均從高到低分甲乙丙丁四級，根據等級的高低，收費標準也各不相同，業主可以選擇需要的服務等級。筆者認為，除了選擇物業公司，選擇服務等級外，業主的選擇范圍、權利應該更大些，譬如，對服務大項的選擇。如果業主認為某大項（如秩序維護服務）成本太高（這項服務讓物業公司做的話，費用一般占到物業服務總成本的一半以上），在簽訂物業服務合同前完全可以提出不要。當然，物業企業可以同意，也可以因此放棄簽訂合同。另外，業主還可以根據小區特點靈活選擇專業公司（如維修公司、保潔公司、綠化公司等）提供物業服務?？傊?，“點菜”比“合菜”要來得便宜、實惠。     也有人說，物業服務費的高低完全是市場的事兒，讓業主和物業公司去商定。這種說法過于表面。只有開發商、建筑（規劃）設計師、業主、物業公司及相關行政管理部門共同關心，共同努力，從物業管理對象、方式、機制等方面多管齊下，才能從根本上把物業管理的成本降下來，合理、實惠、質價相符的物業服務費才能成為現實。

【案例選編】

車庫限高不達標 開發商被判賠償業主

案例分析：     2006年，劉某購買了位于豐臺草橋新園一區的戀日嘉園二期住房，后又向小區購買了地下車庫停車位，并交納了管理費。2008年10月22日晚10點，劉某將車停入小區地下車庫，不料下車時頭撞到車位右上方排風管道裸露在外的角鐵支架，頓時鮮血直流。醫院診斷為頭皮外傷，劉某為此休假2個月。出院后，劉某將開發商華野投資管理有限公司及物業華野家園物業管理有限公司告上法庭，索賠4.2萬元經濟損失及5000元精神損失費。

案例點評：     豐臺法院認為，《汽車庫建筑設計規范》規定，汽車庫內室內最小凈高微型車、小型車為2.2米，而劉某所停車輛的地下車庫內排風管道限高僅1.55米，開發商的設計違反了《汽車庫建筑設計規范》的規定，沒有達到限高標準，致使劉某碰傷，開發商及物業理應作出賠償?！　?/td>

閱讀： 14394 次     2009/3/29 22:16:00