東莞市業主大會和業主委員會成立若干規定

各鎮人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：

《東莞市業主大會和業主委員會成立若干規定》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

二○○九年六月三十日

東莞市業主大會和業主委員會成立若干規定

為規范我市業主大會和業主委員會成立程序，保障業主利益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《廣東省物業管理條例》，結合我市實際，現就業主大會和業主委員會成立等事項規定如下：

一、鎮（街）職責

鎮人民政府（街道辦事處）依法對轄區內業主大會、業主委員會的成立、運作及活動進行指導和協助，鎮（街）社區辦或社會事務辦承辦具體指導和協助工作。

二、業主大會和業主委員會成立程序

已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積50%的，建設單位應當書面報告物業所在地鎮人民政府（街道辦事處），并在物業管理區域顯著位置公告。

（一）申請成立業主大會。20%以上業主可以聯名向鎮人民政府（街道辦事處）提出成立業主大會籌備組的書面要求；或者已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積50%以上的，業主可以向鎮人民政府（街道辦事處）提出成立業主大會籌備組的書面要求。接到申請后，鎮人民政府（街道辦事處）應在5個工作日內審查，符合《廣東省物業管理條例》第十三條前兩款情形之一的，應在收到申請之日起30日內會同房管所指導、協助業主產生業主大會籌備組；不符合的，書面回復申請人。

（二）產生籌備組成員?；I備組由業主代表、建設單位以及鎮人民政府（街道辦事處）代表組成，其成員為7人至15人，其中業主代表應當不少于60%。建設單位若不參加籌備組，視為放棄權利，不影響籌備組的成立，但不免除其《廣東省物業管理條例》第十四條規定的義務。業主代表采用業主自薦或業主推薦的方式產生：

1、居委會（村委會）在規定時間內接受業主報名參加籌備組，若報名人數超過規定人數的，由報名人先協商，協商不成的，由鎮人民政府（街道辦事處）協調解決；

2、居委會（村委會）應當會同房管所對自薦人及被推薦人進行身份核實；

3、產生籌備組成員。

（三）公示籌備組成員名單?；I備組成員名單由鎮人民政府（街道辦事處）在物業管理區域內進行公示，公示時間不得少于7日。業主對籌備組成員名單有異議的，應當在公示期內以書面形式實名向鎮人民政府（街道辦事處）提出，鎮人民政府（街道辦事處）應當在公示結束之日起5個工作日內書面答復。

（四）籌備組應當履行下列職責：

1、確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

2、參考主管部門提供的范本擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案；

3、確定業主的身份和業主在首次業主大會會議上的投票權數；

4、確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；

5、在業主中推選選票發放人、記票人和監票人。

以上內容應當在首屆業主大會召開前15日在物業管理區域的顯著位置公告，并書面通知全體業主。

（五）產生業主委員會候選人。業主委員會委員人數的確定及候選人的產生應當符合以下規定：

1、業主委員會委員為5人以上15人以下單數，具體人數根據該物業管理區域的實際情況由籌備組確定；

2、業主委員會委員選舉可采用差額選舉或等額選舉方式。采用差額選舉的，業主委員會委員候選人與業主委員會人數的差額比例為20%至30%；

3、業主委員會委員候選人通過業主聯名推薦、業主自薦等方式產生；

4、居委會（村委會）應當會同房管所對業主委員會候選人進行資格審查。符合資格的被推薦人超過規定委員人數30%以上的，由籌備組組織被推薦人進行投票確定人選；

5、業主委員會候選人產生后，應當在首屆業主大會召開前15日將候選人名單在物業管理區域顯著位置公示，公示無異議則視為同意。

（六）召開首屆業主大會，按以下規定投票表決管理規約草案、業主大會議事規則草案并選舉產生業主委員會：

1、業主大會會議表決采用記名投票的方式。選票、表決票和書面委托書應當妥善保管，以備查詢。

2、業主大會會議可采用集體討論或者書面征求意見的形式。

3、業主大會會議采用集體討論形式的，按照以下程序進行：

（1）籌備組會同居委會（村委會）核實到會業主身份，發放選票；

（2）按照會議議程進行選舉或者表決；

（3）回收選票；

（4）現場公開計票；

（5）現場公布業主大會會議結果；

（6）公告業主大會會議結果。

4、業主大會會議采用書面征求意見形式的，應當按照下列程序進行：

（1）發放選票

業主大會籌備組會同居委會（村委會）組成發放組（發放組至少由2人組成，其中1名須是居委會（村委會）或鎮人民政府（街道辦事處）代表），將選票送達每戶業主。投票表決期間業主不在物業管理區域內居住的，應當通過快遞或其他有效方式將選票送達。

（2）組織投票

投票采用“流動投票”及“固定投票”相結合的方式進行。

業主收到選票后可以立即投票，并應將填好的選票投入流動投票箱內。每次發放選票結束后，應當立即封箱交由居委會（村委會）集中保管。

物業管理區域內設置固定投票箱，業主在規定的時間內將選票填好投入投票箱。

郵寄的選票應當放入投票箱，在開票時當場拆封。

（3）組織計票

組織計票時，為投票截止時間。投票結束后，由業主大會籌備組組成監票組、計票組，進行現場驗票、計票。計票結束后，計票人及監票人應當立即對計票結果簽名確認。必要時可邀請公證機構現場公證。

（4）公告業主大會會議結果

業主大會籌備組應當以書面形式將業主大會會議結果在物業管理區域內公告，公告時間不得少于30日。公告應當由居委會（村委會）加蓋公章確認。

5、選舉產生業主委員會委員后，盡快組織召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1名，副主任1-2名。

（七）業主委員會應當在選舉產生之日起30日內持下列材料到鎮人民政府（街道辦事處）和市房產管理局登記備案：

1、業主委員會備案登記表；

2、管理規約、業主大會議事規則；

3、業主大會的會議記錄和會議決定；

4、業主委員會委員（候補委員）房產證明文件復印件及身份證復印件（須提交原件核實）。

符合規定的，由市房產管理局出具《業主委員會備案回執》；不符合規定的，告知理由，提出處理意見。

（八）業主委員會備案后，持《業主委員會備案回執》向公安部門申請刻制業主委員會印章，印章內容應當包括任期時間。

三、業主委員會委員資格終止的情形

業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格終止：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）無故連續缺席業主委員會會議三次以上的；

（三）喪失履行職責能力的；

（四）任職期間被依法追究刑事責任的；

（五）以書面形式向業主大會或業主委員會提出辭職的；

（六）拒不履行業主義務的；

（七）在物業區域內的物業服務機構任職，或與其關聯機構有利害關系的；

（八）法律、法規規定的其他不適宜擔任業主委員會委員的情形。

四、撤銷業主委員會程序

業主委員會存在以下情形之一的，業主可向鎮人民政府（街道辦事處）提出撤銷業主委員會的請求：

（一）業主委員會挪用住宅專項維修資金或業主委員會日常工作經費，或侵害業主其他權益；

（二）業主委員會沒有經業主大會同意，擅自與物業管理公司簽訂物業服務合同，或擅自與物業管理公司簽訂合同提高物業管理收費；

（三）業主委員會的行為嚴重擾亂了小區管理秩序；

（四）經占建筑總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一的業主要求罷免業主委員會。

鎮人民政府（街道辦事處）應在收到請求5個工作日內會同房管部門調查處理。情況屬實的，鎮人民政府（街道辦事處）應將調查情況和擬撤銷業主委員會的決定在物業管理區域顯著位置公示7日；情況不屬實的，鎮人民政府（街道辦事處）應告知請求的業主。

公示無異議的，鎮人民政府（街道辦事處）聯合市房產管理局發出撤銷業主委員會的通知，并由物業管理公司將通知張貼在物業管理區域顯著位置，被撤銷的業主委員會應當在收到撤銷通知5個工作日內將備案回執交回市房產管理局；公示有異議的，鎮人民政府（街道辦事處）處理解決。

五、業主委員會換屆程序

（一）業主委員會任期屆滿前三個月，應當會同鎮人民政府（街道辦事處）組織成立業主大會籌備組進行換屆選舉，其程序與成立首屆業主大會和業主委員會相同。

（二）業主委員會集體辭職或因違反相關法規被撤銷的，按業主大會和業主委員會成立程序成立新一屆業主委員會。

六、業主委員會增補委員程序

（一）業主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業主委員會應當及時將業主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業管理區域顯著位置公告。

（二）業主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍不足五人，或者后期物業的業主入住后需增補業主委員會委員的，業主委員會應當組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

業主委員會增補委員后，應重新持原備案申請表及回執向鎮人民政府（街道辦事處）及市房產管理局備案。

七、附則

（一）業主公約示范文本、業主大會議事議程規則示范文本由省建設廳制定，相關表格樣本由市房產管理局制定。

（二）本規定由市房產管理局負責解釋。

（三）本規定自2009年7月1日起實施，有效期至2014年6月30日。