紹興物業企業發展現狀

　　紹興市區一些物業服務企業在發展過程中始終徘徊在初級階段，沒有跨出實質性的發展步伐，在追求“保本”、“微利”的同時，還面臨著生存危機。

　　1.市場過于飽和。據調查，紹興市區目前共有物業服務企業75家，其中本地企業66家企業，外地企業9家，物業項目總面積合計960余萬平方米，平均每家企業在管項目面積14.8萬平方米。這個數量相對浙江其它城市來說是相當低的。也就是說，目前紹興市區存在著企業飽和度過大的現象，大量的企業爭奪有限的物業服務項目，導致行業惡性競爭現象出現，企業利潤和規模難于提高。

　　2.企業規模偏小。在紹興市區，本地的66 家物業服務企業中僅1 家為二級資質，相應的注冊資本達300萬元，其余均為三級或暫三級資質，注冊資本僅為50萬元，還沒有一級資質企業。這固然有本地物業服務企業在資質申報上不積極的原因，但從實際調查情況來看，管理規模偏小，某些硬性要求不足也是主要的原因之一。

　　3.隊伍素質不高。目前市區物業服務企業固定的從業人員人數約有4000余人，其中物業管理人員持證上崗率達85%，文化水平雖較之以前有了大幅度的提高，但大量的從業人員還是以外來務工人員、下崗再就業人員為主，素質普遍偏低仍是實際情況，相應的各類工程技術人員相當匱乏，一些現代化的設施、設備的技術維護仍需依賴專業公司。

　　4.經營狀況不佳。通過抽樣調查，發現紹興市區物業服務企業虧損面比較大，其中盈利的企業只占20%，基本持平的占10%，虧損的高達70%，一些小區管理面積較大的物業服務企業虧損甚至高達每年30萬元以上，出現了舉步維艱的局面。

從上述可知，當前紹興市區物業服務企業的發展現狀是不容樂觀的，究其原因，涉及到行業環境、社會意識、企業經營能力等多方面主客觀原因，主要為：

 

    一、觀念意識“誤區”較大

　　物業管理走出困境不只是管理方式的簡單轉換，而且涉及到觀念的更新，政府職能的轉變。但目前人們在對物業管理的認識上仍存在著較大的“誤區”。主要表現為：1.錯誤地認為實行了一體化的物業管理，就可以“包治百病”了，把一些社會治安職能、社會保障職能、公用事業經營職能及應由開發商承擔的建設質量與保修責任，都誤認為是物業服務企業該做的事情。從而造成物業管理中相關主體的“缺位”，如小區內違章建筑、違法裝修和擅自改變房屋用途、開店經營等（對紹興市區前2年有關物業管理的投訴案件統計，此類投訴占22%）。相關部門尚未做到各司其責，而物業服務公司無權執法從而使得物業服務公司不能有效制止個別業主的違法行為，使矛盾進一步激化，直接導致物管費收繳率的下降。2.長期以來的福利制住房分配方式，使一些業主對物業管理的認識失之偏頗，對自己的權利與義務更是知之甚少。一是過分強調權利，缺少自覺守約的意識；二是對物業管理的有償服務有抵觸情緒，尤其是老住宅區的住戶。3.業主自治意識不強。目前，紹興市區實行物業管理小區中未成立業委會的尚占一半以上，這其中業主參與意識不夠是最大的原因之一。即使是已成立業主委員會的小區，其作用大多也是流于形式。同時還有一些業主對業主大會、業主委員會的性質、地位和工作程序的認識有偏差，致使業主大會、業主委員會不能有效履行物業管理法規所賦予的職責，造成業主委員會內部矛盾，業主與業主之間矛盾，制約了物業管理的正常運作。

 

    二、市場化運作程度不高

　　1.市場機制尚待完善。雖然紹興市區相繼出臺了《物業管理招投標管理辦法》和相應的配套政策，但目前很多物業項目都不愿“試水”，市場準入、雙向選擇機制均沒有真正建立，市場競爭還很不充分。由于行業準入門檻低，不論是“不得已而為之”，還是“肥水不流外人田”，早些年，開發商組建物業服務企業似刮起了“流行風”，“建管一體”問題突出，也給物業管理行業的發展帶來了一系列的問題。據統計，目前，市區有一半以上的小區物業管理系“父子關系”，這直接導致“父債子償”的問題很為突出，許多項目的承接驗收工作落實不力，影響項目的延續性。同時，由于缺乏必要的競爭，服務不到位的情況時有出現，業主意見比較大。另外，由于這種“建管不分”的模式造成了市區物業服務企業數量較多但規模較小，許多物業服務企業靠的是開發企業的“供血”來維持生存，在運行上根本無法形成專業化、集團化的管理體系和規模效應，從而不能完全按照市場經濟要求進行運作，獨立民事主體地位被弱化，致使物業服務企業處于行業性虧本狀態。

　　2.市場環境未成氣候。從總體來看，紹興市區目前物業管理市場化運作客觀上也存在著一定的制約，主要有：收費的市場定價機制尚未真正建立，政府定價偏低。近年來，物價普遍上漲，但紹興市區物業服務收費標準則是多年未變，且標準偏低，最低僅為0.12元/M2；市場提價較困難，前期物業管理結束后，物業服務收費價格實行市場調節價管理，但由于“免費午餐”的習慣性思想影響，收繳率本來就很低（市區住宅小區物業服務費平均收繳率不足60%），市場提價不容易被業主接受；前期建設的遺留問題較多，一些住宅小區或其他物業，由于在規劃、設計時沒有考慮到日后的管理，致使物業分散，建設規模過?。ㄓ械男^總建筑面積不到1萬平方米），配套不完備，設施移交不及時，各種管理隱患較多，勢必造成物業建設、管理的投入和產出沒有形成良性匹配，給物業管理帶來了一定的難度，造成物業管理成本提高，物業管理難以提高水平和檔次，同時也造成了物業資源的浪費。

 

    三、企業承受的負擔過重

　　物業服務企業的負擔主要表現在：1.公用設施、設備維修養護及公共用電、用水費用較高，投入的經營成本居高不下，同時由于企業規模及運行規模都普遍偏小，但必備的“五臟俱全”的機構使人力、物力、財力浪費極大，單位成本大大增加。2.供電、供水等壟斷行業至今沒有完全按照國務院《條例》規定向最終用戶收取費用，代收代繳和養護責任轉嫁給物業服務企業的狀況仍然存在。3.《勞動合同法》的實施，物業服務從業人員成本支出大大增加，以秩序維護員為例，《勞動合同法》實施后支出增加約30%，從而導致利潤的大幅縮水，特別是一些規模小的企業，從保本微利轉向虧損，這一現象已在2008年凸現出來，相當數量的小型物業服務企業在業主不同意增加物業管理費或收繳困難的情況下，被迫退出小區管理。

　　對于紹興市物業服務企業的發展，應實行“主輔分離”，確立物業服務企業主體地位?！敖ü芤惑w”使得物業服務企業沒有追求發展與效益的原動力，沒有穩定持續的經營發展戰略，其成長道路曲折而漫長。但從長遠來看，物業服務企業對開發商的依附是有時限的，總有“斷奶”的一天。物業服務企業要清醒地看到這種依附所帶來的弊端，與其以后變成“包袱”被棄離，不如盡快脫離依附，通過改制成為真正的企業，增強自主意識、獨立意識和市場競爭能力。應該說，明晰的產權，發展與效益導向的產權機制是物業服務企業成功的基礎。同時政府也要積極鼓勵物業服務企業脫鉤，可出臺一系列政策，使其真正成為自主經營、自負盈虧的經濟實體。

　　同時，針對當前外地一些大型物業服務企業快速搶占紹興市區高品質物業管理市場的實際，本地的物業服務企業要盡快結束勢單力薄，分散作戰的局面，通過企業間的“強強聯合”，擴大企業規模，實現資源互補，發揮企業在資金、人才、技術、管理、服務等方面的優勢，提高競爭力。