資金使用的原則與特點

一、物業管理資金的使用原則

    
多層次、多渠道籌措到的物業管理資金，必須合理地使用，最大限度地提高資金使用效益。使用時應遵循以下原則：


(一)為業主服務原則 

為業主服務是物業管理的本質和宗旨。物業管理的資金使用也應體現這一本質和宗旨。因此，物業管理資金的使用應接受業主管理委員會的監督、檢查。


(二)最合理使用原則


物業管理資金來源不多，數量有限，在使用時一定要貫徹最合理使用原則，做到事前預算，事后核算，精打細算，合理使用，用在管理的“刀口”上，使物業管理資金都發揮效益。


(三)合理收益原則


物業管理企業是自主經營、自負盈虧、自我發展的經濟實體，其經營活動以贏利為目的。在資金使用時，應貫徹合理收益原則，盡可能降低管理的成本，節約管理費用，保證實現合理利潤、合理收益。


二、物業管理資金的使用特點


(一)物業管理周期決定物業管理資金使用的周期性


我們知道任何一項物業都具有由新到舊，最后更新的生命周期，因此對物業的管理也有周期性，即具有起步、成長、成熟、衰退直至消亡的生命周期。住宅的生命周期一般是60～70年，物業管理周期也是60～70年．物業管理資金的使用也在這60～70年之間從少到多變化。


對物業管理公司而言，分析所承接的每一項物業，它們是處于生命周期中哪個階段很重要，因為對處于不同生命周期階段的物業，就要有不同的管理方法和策略，而且其資金的使用量也不同，從而可以靈活調劑使用，達到最佳使用效果。當物業管理公司承接的是一項剛剛建成的新建物業管理的重點是熟悉和了解物業性能，及其使用者和業主，建立一支高效的管理隊伍和各項有針對性的物業管理規章制度，并逐一宣傳、落實和不斷改進等。因此在此階段，需要投入和墊付的是一定量的物業管理資金。隨著時間的推移，物業管理公司對此物業已經完全熟悉和掌握，與各業主和使用者也相處融洽，各種特約服務也隨之開展了起來，物業各種功能的發揮都很正常，而且各項物業經營管理費的收取工作也已納入正軌，這時對此物業的管理重點是日常養護，物業管理所需投入和墊付的資金便大大減少。接著，這項新的物業逐步開始步入成熟期的“中年”，其內外部的一些零部件可能開始出現不能正常運作的狀況，這時此物業的管理重點在于檢修，物業管理所需要的資金也開始增加，但這一階段維修的間隔期較長。最后，這項物業開始步入衰退期的“老年”，其內外部的各種零部件已經開始輪番不能使用，需要大修或更新，這時物業管理的重點是大修和更新，大修更新的間隔期比前一階段短得多，并呈越來越短的趨勢。這時，需要墊付的物業管理資金最達到最大。由此可見，物業管理資金使用的特點是由物業管理的周期性決定的，不同階段的物業管理重點明顯不同。物業的生命周期或長或短，物業管理周期也隨之變化，管理資金的使用也跟著變化。


(二)物業管理資金使用周期性特點決定了物業管理資金使用的靈活性


由于物業生命周期不同，物業管理的重點也不同，從而使物業管理資金的使用量、使用重點和方式也不同。每一家物業管理公司一般都同時承接著不同的物業，即處于不同生命周期的物業，有新建的，也有建成好幾年的和步入“中年”與“老年”的物業；這些物業需要墊付的管理資金各不相同，有的多，有的少，而物業管理公司在這些物業上取得的物業管理營業收入卻并沒有因生命周期的不同而少收或多收，而是平均收取的。因此物業管理公司就可以在各物業上靈活地調劑使用，既達到控制資金使用的目的，又可以最大限度地利用資金，達到最佳的資金使用效果。而要達到這些效果，物業管理公司就要針對不同物業生命周期的不同，制定各物業管理資金的使用預算，匯總后就可以得到每年、每月所需要的全部管理資金，對暫時不用的多余資金，物業管理公司可以用于無風險的投資。這樣只要嚴格執行，對超出預算的進行細致分析，找到原因不斷根據新情況、新變化改進預算，就可以控制物業管理資金的使用。