物業管理公司類型

物業管理公司類型劃分

　　隨著房改的逐步深入，物業管理公司應運而生，據統計全市已達959家注冊經營，但是許多人對它還是膚淺的認識，感興趣的是成立業主委員會，有權選擇物業管理公司為業主服務，如管理服務不盡人意，有權中止合同，炒物業管理公司的“魷魚”，選擇大家滿意的物業公司上崗。而實際情況遠非想象的那么簡單。

在新舊矛盾交錯、類型復雜的情況下，物業管理公司嚴格規范住宅小區管理制度，提供方便快捷的優質服務，贏得業主的滿意，是占領市場的首要選擇。況且類型繁多，有必要對各種類型的物業管理公司有初步的認識，相互了解，勤于溝通，共建美好家園才是物業公司與業主的共同心愿。

　　第一，由商品房開發商組建的物業管理公司，由于硬件環境優越，人員素質高，各種服務設施齊備，商業娛樂休閑場所全都具備，再加上有千畝森林，百畝水面，自然環境優越，使小區物業管理水平能很快向智能化管理邁進，這是很大優勢，但也存在管理脫節，計劃經濟體制下“官商”意識，服務質量不高的問題，提高“軟件”水平是當務之急。

　　第二，是中央國家機關、企事業單位委托市房管部門管理的住宅小區，由于雙方有幾十年的良好合作基礎，資金充足，即便國家機關進行調整，人員分流，給物業管理帶來一定困難，但經過溝通，達成共識。委托管理改為物業管理后，良好的合作基礎，經費到位。使住宅小區維護修繕，設施改造逐步完善，物業管理水平的提高有目共睹。

　　第三，由房管所改制為物業管理公司，經費短缺嚴重，由于小區內住宅建設年代長，設施改造項目過多，無資金保障，運行最為困難。

　　由于接收建設單位遺留下的問題，一直沒予解決，住戶以拒交各種費用為報復手段，多年積累，成了這些公司很大的虧損黑洞。再加上許多設施的強制更新，為提高首都大氣質量，供暖燃料改為油料和天然氣。成本不斷上漲，供暖費收繳由于計劃經濟體制下福利怪圈沒有改革，成了老大難問題，多年未果。在這種情況下，房管所改為物業管理公司，難度之大可想而知。況且改制難，生存更難。在這種情況下輕管理、重開發經營，餐館擾民事件屢有發生。求生存如此之難，哪里有什么精力提高物業管理水平。據一家媒體報道，西郊一住宅小區垃圾成堆，環衛部門不予清運，原因是小區物業公司拒交清運費，而物業小區則辯稱，我們是房管所改制的，奉上級領導之命改的，既不可能，又無能力交納垃圾清運費，而環衛部門反駁說：既掛牌改制，就應按章交費。雙方爭執不休，遭殃自然是小區的居民。這樣無能力交納費用的物業公司，何必掛牌改制呢？

　　第四，是企事業單位行政房管部門改為的物業公司，由于歷史原因和各種因素，企事業單位蓋職工宿舍，社會化問題的矛盾越來越突出，成了阻礙企事業經濟發展的巨大包袱。如何讓行政房管部門分離出去，減輕企事業負擔成了企事業領導頭痛的問題，而讓行政后勤分離，成立物業公司，扶持幾年后，完全斷奶，成了最好的選擇。但人員素質低，住宅設施老化，急待修繕的房產居多，資金短缺就更讓物業管理公司領導頭痛的首要問題，求生存發展，廣拓門路，增加員工凝聚力，盡管保證員工收入不低于過去水平。這一切一切都需要資金支持，而企事業領導恨不得立竿見影，改制后減少投入，直到逐年遞減，最后能夠反過來上交企事業利潤，這種急功近利的做法，很難讓物業公司有什么發展前景，提高物業管理水平，讓物業公司健康發展。

　　一輪又一輪的討價還價的資金投入討論，雙方絞盡腦汁，衡量輕重，員工生存成了首要選擇。多開商業網點增加服務種類，這種不顧具體情況的經營方式很難奏效。面對大型超市以連鎖方式，步步緊追的擴大服務范圍，除了交通干道附近和繁華路口外，小而全的服務經營小店只能慘淡經營。

　　第五，也是幾種物業公司里最為復雜的類型，就是企事業單位過去相互委托管理的住宅小區和宿舍樓，由于過去的歷史原因和各種因素，住宅樓產權分屬幾個單位，然而委托其中一個單位管理，每年按分攤面積，交納費用。這種情況實際很復雜，這里有過去年代，由于經費不足，幾個單位分別購買一棟樓，有上下級單位合蓋的宿舍樓，有出賣地皮和出資金共建的房子，一個單位分成幾個小單位，產權變更的宿舍，中央和本市企事業單位合蓋的住宅，在改制前，許多單位由于關停并轉，人員分流遺留下的矛盾令人揮之不去，資金缺口嚴重妨礙了對住宅樓日常管理修繕。你中有我，我中有你的房產關系，互相拖欠經費，形成三角債。鍋爐改造、一戶一表改造工程都需要資金實施。你急他不急的策略，令改制后的物業公司束手無策。怎么辦？

　　讓人著急，卻暫無良策，但有一點卻令物業管理公司領導馬虎不得，那就是改為物業管理公司就要在國家主管部門統一規范下按照物業管理標準，進行資格審核認證合格后，合法經營。逐年檢驗發現違反規定取消你的經營資格。