包干制

關于包干制計費模式的思考


    中國內地的物業管理到今年已經走過了30年的歷程，物業管理行業迅速發展壯大，物業服務涵蓋了幾乎所有的商業住宅小區，成為受到社會廣泛關注的一個焦點。目前，住宅小區物業管理計費模式主要有包干制和酬金制，目前大多數住宅小區物業計費模式，還是選擇了比較“簡單”的包干制。

    本人居住的小區7年來一直實行包干制計費模式，聘請的是規模較大、相對正規、具有一級資質的物業服務企業。雖然聘請的物業公司注重品牌形象，但是，在提供物業服務的過程中，保安、保潔人員長期嚴重缺編；在維修和養護方面能不做就盡量不做：很多門禁長期是壞的，形同虛設，設施設備、園林建筑缺少維修保養。由此計算，僅缺編一項，每年可以節省成本開支或多獲利20萬元以上；因減少維修和養護節約的成本也應該在10萬元以上。對物業公司存在的問題，業主投訴很多，如果涉及到費用問題，一般也很難得到解決，有的業主選擇了拒交物業費來進行對抗，而且業委會對物業公司也缺乏有效的監管手段。

    作為長期關注小區物業管理的業委會主任，我在觀察實施包干制模式的過程中，對其存在的弊病感觸頗深，一直在思考出路在哪里……

    一、包干制物業計費模式

    包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的計費方式。即物業服務企業將管理服務費作為收入，扣除運作支出后的剩余管理費用則是利潤，若管理費用收不抵支，則由物業管理公司來彌補。包干制的物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

    隨著物業管理行業的發展，物業管理理念正在悄悄發生改變，逐漸由管理型向服務型轉變。但是，由于目前住宅小區普遍存在的業委會成立難、運行難、維權難的問題(武漢市住宅小區成立了業委會的只有20％多，其中有50％的業委會還不能正常運行)，業主作為分散的個體，如果沒有強有力的業主委員會，在物業管理計費模式的選擇上，只能選擇相對簡單的包干制的計費模式。

    二、包干制是一個獎懶罰勤的計費模式

    在包干制物業管理計費模式下，不管選擇什么資質的物業公司提供服務，業主向物業服務企業支付物業服務費用是固定的，物業公司完全憑良心做事，優秀物業公司提供的服務項目越多、水平越高物業公司的利潤就越低。這就導致了物業服務企業的服務質量與經濟效益相悖，多干不如少干，實際上是鼓勵物業服務企業偷工減料，降低服務標準，獎懶罰勤，違背基本的市場價值規律。所謂干得越多越好，掙得就越少，這樣物業公司提高服務質量的動力就很小。

    同樣的，由于是包干制的計費模式，物業公司往往以物業費是包干為由，拒絕業主和業委會了解物業費的收支情況，物業日常維護上收支不透明，業主對物業管理企業的服務缺少客觀的評價依據，服務水平難以量化。這樣一來，物業企業通過少服務、多計費、亂計費，侵占業主的利益，減少服務人員，減少服務項目來獲取更多的利潤。

    由于業主處于弱勢地位，他們的權益常常得不到保障，物業服務矛盾突出，許多小區只能選擇更換物業服務企業，但是在包干制這個獎懶罰勤的模式下，即使更換物業服務企業，業主也難以獲得滿意的服務。有的小區因此出現了頻繁更換物業公司的問題，耗費了大量的人力和財力，還是無法達到業主要求，并陷入“物業服務差——業主不交物業費——物業服務更差——業主更換物業公司”的循環，長此以往，嚴重影響業主的正常生活。

    如何化解日益增多的物業糾紛，既能讓業主享受優質的服務，又能使物業公司得到應有的報酬，共創雙贏的局面，是很多人關注的一個問題。

    三、包干制物業計費模式的改革

    除了包干制還有酬金制計費模式，是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金，支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。在國外和我國很多物業管理較成熟的地區，很多都是實行酬金制的，效果也非常好。但是很多地區物業管理還處在發展階段，小區物業管理還沒有形成完整、系統的法律體系，缺乏有效的法規加以
規范：業主委員會工作機制不健全，業主參與意識不強，業主自治水平低下，缺乏“有能力、有權威”的組織者，實際工作難開展。因此，酬金制的計費模式還存在著許多困難，包干制物業計費模式還要存在相當長的時間。怎樣才能盡可能地減少包干制的弊病，在現有情況下對包干制模式進行一些改革也許是一個不錯的選擇。

    物業服務費成本構成一般包括以下部分：1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用：3、物業管理區域清潔衛生費用；4、物業管理區域綠化養護費用；5、物業管理區域秩序維護費用；6、辦公費用：7、物業服務企業固定資產折舊；8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9、經業主同意的其他費用。以上各項的支出在物業費中各占一定的比例，各項費用是完全可以測算的。如果物業服務企業的花錢行為都可以得到業主委員會或業主的有效監控，這樣在物業服務企業發生資金使用問題和偷工減料時，就容易被發現，可以依據合同條款督促整改，業主獲得質價相符的物業服務。

    在包干制物業服務模式下，如何強化業主對物業公司監督管理方面，上海業偉業主咨詢服務有限公司通過8年的實踐，探索出了“業主主導型”物業管理模式。他們的物業管理模式做法是：1、小區銀行賬戶單列，業委會指定代表與物業公司法定代表人共同用??；2、小區財務獨立核算，實行年度審計；3、物業服務費實行部分包干、部分按實結算的計費模式：4、實行履約保證金制度、服務達標嘉獎制度；5、實行第三方專業機構參與監管制度；6、通過市場競爭方式產生物業服務企業；7、業主大會、業主委員會組織機構完善，職責分明。

    這種部分包干部分酬金按實結算的物業計費模式，操作相對比較簡單，既突出了業主的物業管理主體地位，又保證了物業服務的專業性、可靠性，解決了普遍存在的業主決策難、知情難、監督難、物業費調整難等諸多問題。

    我個人覺得包干制模式還可以做以下改革嘗試，業主與物業服務企業簽訂包干制物業合同時應該約定：1、物業企業繳納不少于年度總物業費5％的保證金，用保證金來約束物業合同的履行；2、合同約定物業企業必須同意進行年度物業費收支審計；3、定編、定崗，在合同中約定好物業企業各崗位人員編制，每月核查各崗位的實際在崗人數，缺編的人員工資從保證金中扣除，物業公司要及時補充扣除的相應保證金數；4、確定量化服務、保安、保潔標準，每季度或半年進行業主滿意度測評，滿意度達不到要求的，扣除相應數量的保證金；5、合同約定好設備維修和綠化養護在總物業費中的比例，確定具體數目，年終審計時結余的部分從保證金中扣除。

    這種用合同約定、履約保證金作擔保的監督管理辦法，可以有效地解決物業費收支不透明，易于監督，杜絕物業公司減人增效和減少服務項目來獲取更多的利潤等問題。

    完全的包干制物業管理模式已經成為物業管理行業發展的瓶頸，對包干制物業管理模式進行改革勢在必行?！皹I主主導型”物業管理模式在實踐基礎上的探索值得向全行業推廣，部分包干部分按實結算以及酬金制物業管理模式應該在有關部門和行業協會的支持和指導下盡早推廣。

    是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔。
    實行包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、額定稅費和物業管理企業的利潤。