物業管理綜合經營服務

　　 一、物業管理綜合經營服務含義
　　 物業管理綜合經營服務是指物業管理企業圍繞所管物業開展的與服務對象(業主、住戶、用戶)生活、工作、學習、娛樂等相關的各種專門性、收益性服務項目。它的范圍很廣，可以說只要是服務對象所需的都可以成為服務項目，如餐飲、購物、康樂、室內裝修、搬家、房屋代租售、家政、室內綠化裝飾等各個方面，主要是利用物業企業在公共服務項目方面舶特長而延伸展開(不限于此)。綜合經營服務與公共性服務項目(治安、綠化、清潔等)構成物業管理范圍內的服務體系，可以使住用戶充分享受居家、辦公等的方便與舒適。物業管理企業應主動適應市場經濟的要求，在接管物業時，根據所管物業的區域條件和服務對象的生活消費水平，因地制宜地開展物業綜合經營服務項目。但物業綜合經營服務的開展應從屬于公共性服務，不能本末倒置，削弱、淡化公共性(非盈利性)服務。
　　 二、開展物業管理綜合經營服務的意義
　　 開展物業管理綜合經營服務的意義主要體現在以下幾個方面： 
　　 1．能促進城市公建配套設施建設，方便群眾生活，帶動商品房交易
　　 物業管理綜合經營服務的開展，必然會增加完善原物業范圍的各種經營配套設施，如商業網點、肉菜市場、郵電、儲蓄、文教體衛娛樂等各種配套設施，彌補老城區改造和新區開發中公建配套設施的不足。完善的物業配套設施，可以保證住用戶的生活工作方便，解除人們遷居、買房的后顧之憂，自然會促進商品房的交易。如廣東的碧桂園、麗江花園等大型郊外居住小區，在開發中就十分注重小區綜合經營服務配套設施的建設，建成后其完善的配套經營服務，讓居民足不出區就能盡享生活方便，加之其比市區優越的環境、優惠的價格，自然在銷售方面取得了極大的成功。
　　 2．能增加物業管理企業收入，促進物業管理行業的良性發展
　　 物業管理企業要想發展壯大，提高管理水平，必須有活水之源，即要有充足的財力支持。而限于我國經濟發展水平等因素，靠提高管理收費來支撐企業發展，顯然不合實際。惟有拓展經營管理思路，發揮物業企業熟悉、接近居民的優勢，因地制宜地開展各種綜合經營項目，“以區養區、以業養業”才能擴大收入來源，增強物業管理企業的后勁和活力，推動物業管理行業的良性發展。
　　 3．能拓展物業管理的空間，增強物業企業的適應生存能力
　　 綜合經營服務的開展，必然要求物業企業不拘泥于一般的物業管理范疇，想方設法開展有生命力、有市場的新服務項目。同時，每一個項目的啟動、運作、經營效果的維持都是對物業管理企業的一次挑戰與考驗。經營服務項目的拓展能打開物業企業的經營空間，擴大物業管理行業的影響，避開經營服務項目單一的局限和經營風險；同時，各種經營服務項目的經營運作必然要接受大眾和市場的考驗，在這個過程中，物業企業經受各種歷練，必然會大大增強綜合能力，更易在復雜多變的市場中生存。
　　 三、物業綜合經營服務的原則
　　 1．有償原則 
　　 綜合經營服務的目的是為了增加物業管理收入，以實現“以業養業、自我發展”，增加積累。只有按商品經濟價值規律辦事，在經營過程中實行等價交換、有償服務，才能達到上述目的。
　　 2．競爭原則
　　 這一原則要求引進競爭機制，進行綜合服務項目招標，即對所開設的綜合經營服務項目，實行企業內部或公開招標，擇優汰劣，以保證經營水平和服務質量，以及良好的經營效益。
　　 3．服務原則
　　 盡管經營是為了增加企業收入，但始終不能忘記要寓經營于服務之中。綜合經營服務是為了方便住用戶工作、生活享樂需要而開展的一系列服務性經營內容或項目，要急人所急，想人所想，優先開設柴、米、油、鹽、醋，吃、穿、用、行、樂等與日常生活密切相—關的服務項目，始終把服務放在第一位。
　　 四、物業管理綜合服務的基本要求
　　 1．業主和非業主使用人對物業管理綜合經營服務的要求
　　 業主和非業主使用人的需求雖然多種多樣，但歸根結底是對綜合經營服務有著高效、優質要求。高效、優質服務的含義包括：①效用。效用是業主和非業主使用人對于服務的使用價值的要求，它是由物業管理人員的知識、技能或體力轉化所帶來的實際效果。這種實際效果體現在物業管理人員必須達到有關的服務或技術標準。②方便。這是業主和非業主使用人在要求服務效用的同時，提出省力、省時、省事的要求。例如：房屋、設備等維修服務的報修方便；家居生活服務做到“開門七件事，不出社區門”等。③態度。態度是業主和非業主使用人對于物業管理人員的禮貌禮節和行為方式的要求。為了提供高效優質的服務，物業管理人員必須做到禮貌服務、微笑服務，與業主和非業主使用人相互溝通、協調一致，服務貼心周到，獲得業主和非業主使用人的信任。④合理。各項綜合服務的收費標準應該合理，質價相符。⑤滿意。滿意是業主和非業主使用人對于服務產生的心理感受，也是對所需服務效果的總體評價；業主和非業主使用人對服務的滿意感受是具有安全感、舒適感、方便感、歸宿感等。物業管理企業將業主和非業主使用人的滿意當作追求的最高目標，努力創造符合業主和非業主使用人乃至整個社會生存、發展與享受的完善的綜合經營服務體系。
　　 2．綜合經營服務的服務要求