《公元物業管理文摘》（第91期）

非贏利共享型信息選編　　　第91期/20080702　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——鞍山：開發企業須與物業配套方可售房 ——深圳：物業維修資金將收歸政府監管 【行業要聞】 ——天津：寧河法院創新物業糾紛審理新機制 ——遼陽：白塔區社區 讓小區舊貌換新顏 ——濟南：部分物業公司難過成本關 ——西安：專項整頓物業保安 保安須持證上崗規范著裝 ——深圳：要確保明年完成特區內老住宅區引入物業管理 ——貴州：貴州省物管條例進入起草階段 ——全國：物業管理 三大問題加大生存壓力 ——深圳：深圳市物業管理協會成立十五周年 【數據說話】 ——全國：物管生存壓力加大 【物管采風】 ——上海：徐匯區成立房地物業糾紛人民調解委員會 【學習平臺】 ——高端物業服務凝思 【業主之聲】 ——北京：物業糾紛案件　三年首次下降 【自由論壇】 ——對中國物業管理可持續發展戰略的初步研究 【案例選編】 ——滴水結冰,職工在小區內摔傷,物業公司是否應該承擔責任?

【法規動態】

鞍山：開發企業須與物業配套方可售房

遼寧省人民政府網/20080703
鞍山市物業管理工作會議表示，為進一步規范物業管理工作，加強對小區驗收的全方位監管，市房產局下發了《關于規范物業管理中有關問題的通知》?！锻ㄖ芬?，在辦理《商品房預售許可證》前，開發建設單位須招標選聘有相應資質的物業服務企業。市房產局還將會同市物價局出臺相關制度，明確物業服務收費。

深圳：物業維修資金將收歸政府監管

盧先兵/《南方日報》/20080701
昨日上午,深圳市國土房產部門透露,為防范風險,將把各物管公司賬戶中的維修資金收歸到政府手中,集中監管,相關賬目將對外公示,以求透明。為規范物管行業,將開展規范企業經營行為、整頓物業管理市場秩序的專項檢查。在建章立制上,相關部門將配合《深圳經濟特區物業管理條例》的出臺,新頒布或修訂多個條例配套的法規文件。

【行業要聞】

天津：寧河法院創新物業糾紛審理新機制

北方網/20080702
天津市寧河縣人民法院在“大學習、大討論”活動中，積極改變創新工作招法，在審理這類案件時從徹底化解物業公司與業主的矛盾糾紛入手，通過召開物業公司與業主代表座談對話和平等協商的形式，著力幫助解決衍生業主拖欠物業費的其它方面的問題，從而從根本上徹底解決紛爭，此舉受到了物業公司與業主的歡迎。

遼陽：白塔區社區 讓小區舊貌換新顏

嚴佩鑫/《遼寧日報》/20080703
從今年3月開始，遼陽市白塔區借鑒封閉式物業管理模式，在5個小區試點推行社區、業主委員會和物業管理企業“三位一體”的管理模式。這次推行的物業管理由社區、業主委員會共同成立物業公司，不以盈利為目的，由財政投入對社區基礎設施進行改造?，F在，公路社區的小區里設7個探頭，進行24小時監控，院里保安已達到15名。

濟南：部分物業公司難過成本關

李夢/《大眾日報》/20080703
記者調查發現，在物業管理費難以提高的情況下，濟南市眾多小區物業管理公司出現了用工緊張、專業人員流失等現象，部分公司陷入困境。據濟南市中檔小區物業管理公司的利潤原來多在16％—20％之間，如今隨著勞動力成本、維修材料價格上升，這些利潤已所剩無幾。

西安：專項整頓物業保安 保安須持證上崗規范著裝

楊明/《華商報》/20080630
近日起，西安市公安局開始了為期三個月的清理整頓物業保安的專項行動。工作重點有:統一基本招錄條件、統一基本培訓要求、統一基本保安標識、統一基本服務標準；嚴把保安“入口關”，嚴格招聘程序。還要求物業保安員持證上崗、規范物業保安的著裝、加強物業保安員信息錄入工作，力爭全市物業保安員信息錄入率達到100％。

深圳：要確保明年完成特區內老住宅區引入物業管理

王慧瓊/《深圳特區報》/20080701
昨日，深圳市政府在福田區召開物業管理進社區工作會和現場會，市委常委、副市長呂銳鋒強調，各級政府部門要高度重視物業管理進社區的意義，要繼續加大投入，攻堅克難加快推進步伐，按照“寧可標準低一些，也要覆蓋多一些”的原則，確保明年圓滿完成特區內老住宅區環境綜合整治和引入物業管理的任務。

貴州：貴州省物管條例進入起草階段

張杰/《貴陽晚報》/20080627
昨日上午，貴州省物管條例起草小組與貴陽市物管企業代表、業主代表、物管行政主管部門座談，共同探討物管行業的癥結所在，以使即將出臺的貴州省物管條例更具有可操作性。據悉，座談主要圍繞物管企業的服務標準、核定物管費收取標準、破解拖欠物管費、物管區域劃分、住房維修金的收取方式和監督等八個現實難題展開討論。

全國：物業管理 三大問題加大生存壓力

孫玉波/新華網/20080630
根據中國物業管理協會近期組織的行業生存狀況調查，物業管理三大問題加大生存壓力：一、物業管理成本不斷追高，物業服務費價格不漲反降，勞動力成本提高等原因，造成物業管理行業利潤率明顯下降。二、企業用工問題愈見緊張。三、專業人員短缺日益嚴重，操作人員流失問題凸顯。

深圳：深圳市物業管理協會成立十五周年

馮杰/中國網/20080629
昨日,深圳市物業管理行業協會成立十五周年大會舉行。深圳市近千家物業管理企業的代表以及來自香港、澳門、臺灣地區以及全國各地物業管理行業的千余名代表參加了會議。大會還對在深圳物業管理行業發展、理論實踐中做出突出貢獻的人員頒發了紀念獎章。大會還選舉產生了深圳市物業管理協會新一屆理事會。

【數據說話】

全國：物管生存壓力加大

馮杰/中國網/20080629
根據中國物業管理協會近期組織的行業生存狀況調查，物業管理行業近年來行業平均利潤率出現下降趨勢。調查統計顯示，全國接受調查的4600家企業中，僅有40.07%的企業盈利,平均盈利額為81.28萬元/年；有40.76%的企業虧損，平均虧損額為37.22萬元/年；另有20%左右的企業持平或未予披露。

【物管采風】

上海：徐匯區成立房地物業糾紛人民調解委員會

中國上海網/20080630
日前，房地物業糾紛人民調解委員會在徐匯區成立。通過成立專業性調委會將人民調解引入房地、物業糾紛的化解。以中心城區徐匯區為例，過去兩年中，區各類基層人民調解組織調解的糾紛中近半數是鄰里糾紛，而鄰里糾紛中近30%是由共用部位使用、房屋維修等與物業管理有關的事由引起的，累計達2200余件。

【學習平臺】

高端物業服務凝思

王昭綏/搜狐焦點房地產網/20050627
我們傾力讓業主和客戶體驗高端物業服務，從做精品做代表作入手，磨礪三個完美。     第一個完美是高舒適度完美服務。精心設計服務產品，度身定制的客戶服務模式，精致的服務標識，端莊的禮儀服務，貼心的管家服務，周到的環境安全呵護，綠色的空氣質量，顯著的節能效果，配套設備設施的優良運行和維護，高舒適度的商務生活環境，提供完美服務。     第二個完美是高技術含量完美匹配。我們每做一個項目，第一件大事就是在理解和品味物業的設計理念基礎上，全面評估物業構成和設備設施的配置功效，設備性能及其運行狀態，從“長效管理，完美呵護”理念出發制訂出相吻合的管理服務方案。在工程技術服務全過程中使物業價值不但得到應有的保持，而且不斷獲得物業生命周期的良好延續。對物業的建筑物和配套設備設施的維護、更新改造，我們傾注心血，以“改進為魂，創新為本”的宗旨為業主和客戶既節約后續投入，又持續提升工作和生活的高舒適度環境品質。     第三個完美是標準化與個性化完美結合。首先是對一個項目有獨特的個性化管理與服務的策劃，力求有創意有思路，不落俗套，充分體現物業項目的品質地位，體現物業的品牌魅力，成為一張彰顯個性美的城市名片。其次是提供的高端物業服務在濃郁的人性化服務氛圍中，精雕細琢細節品質，彰顯人文關懷，不但滿足環境品質物化要求，更關注人的心理感受精神要求，讓業主和客戶處處體驗到高端物業服務確確實實價有所值甚至價有超值，工作和生活空間彌足愜意，不感缺憾。

【業主之聲】

北京：物業糾紛案件　三年首次下降

劉砥礪/《北京青年報》/2008080627
昨天，北京市司法局和市建委聯合召開物業糾紛調解委員會成立一周年總結大會，記者了解到，隨著物業糾紛專項調解的開展，全市去年物業糾紛案件下降491件，這也是三年來此類案件首次降低。自去年6月全市對物業糾紛進行專項調解以來，全市各級物業糾紛調解組織共受理物業矛盾糾紛6863件，成功調解5147件，成功率75%。

【自由論壇】

對中國物業管理可持續發展戰略的初步研究

張萬和/《慶祝深物協成立15周年優秀論文集》/20080628
適應可持續發展要求，仍需建立一系列行業政策規范。     （一）針對行業發展中遇到的矛盾和問題，以及新形勢、新任務，制訂扶持物業管理行業發展的政策措施，重點是扶持和發展具備競爭力的品牌物業管理企業，出臺一些扶持性政策措施，為其創造平等競爭、一視同仁的法治環境、政策環境和市場環境，努力消除束縛資源配置的政策性和體制性障礙，積極引導企業選擇符合市場發展規律、有自身特色的發展之路。     （二）基于物業管理行業既有自發形成的區域化發展特征下的南北差異、全國性品牌企業推動行業規?；a業化發展特征等，深入研究其經濟功效和形成方式，引導促使中小物業管理企業、欠發達地區的關聯企業走向規?；?、集約化、專業化的發展路徑。在國家經濟政策上的優惠并輔以專業上的指導和扶持。     （三）建立起物業管理職業經理人制度，加快大中專院校增設物業管理專業進程，鼓勵企業培養和儲備多層次的人才，構筑人才高地，建立立體化人才平臺。

【案例選編】

滴水結冰,職工在小區內摔傷,物業公司是否應該承擔責任?

案例分析：     2001年2月23日,上海市某工廠職工李某早晨去工廠上班,因連續的天氣寒冷二樓臺階出現結冰,李某走上臺階時滑倒摔傷。李某認為物業公司未盡到維修保養責任，沒有及時處理臺階結冰問題，應該對其滑倒摔傷負有賠償責任，物業管理公司認為李某自己走路不小心而摔倒，責任應該由自己承擔，不同意賠償。李某向法院提起訴訟。     李某對自己的滑倒受傷主觀上有過錯，應負有一定責任。李某在白天行走，應當發現臺階上有接冰，并應當預見到有滑倒的危險，在走路時因自己不小心而摔倒，主觀上顯然有過錯。而被告物業公司負有對物業進行養護、保障物業使用方便、安全的義務，在出現結冰天氣時應當及時清理小區范圍內的結冰?！段飿I管理條例》第三十六條規定了物業管理公司未履行合同約定義務時應當承擔賠償責任。物業管理公司和李某對傷害的發生都有過錯，構成民法理論上的“混合過失”《民法通則》第131條規定：“受害人對于損害的發生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任。”     上海市人民法院作出一審判決：物業管理公司對李某滑倒摔傷應承擔相應的賠償責任，需支付李某由于滴水結冰摔倒受傷醫療費中的60% 即800元人民幣。

案例點評：     物業管理日常工作當中的每一個細節都不容忽視，很明顯該案例是由于物業管理公司對滴水結冰可能造成損害事故情況的忽略而造成的，因此物業公司在對小區的日常管理當中應該制定嚴格的環境衛生管理規程，（比如，清潔制度建設、清潔員崗位職責制、清潔衛生檢查制度、清潔衛生操作規程等），此外，清潔衛生管理是一項日常性的長期工作，所以還應加強對清潔員工素質、環保意識的培訓。以盡量避免此類事故的發生。

  

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