張萬和/《慶祝深物協成立15周年優秀論文集》/20080628
前 言
在科學發展觀越來越受到我們黨和國家乃至全社會的高度關注時，物業管理作為與廣大公眾日常生活密切相關的行業，如何更好的提升自己以適應社會的整體進步和滿足人們的生活水平提升要求，是目前物業管理行業發展所必需思考和面臨的問題。
在2004年的一次行業研討中，我曾經就目前我國物業管理的可持續發展課題提出了一些初步的設想，從相對理論化的角度提出實現行業發展的可持續性，需要從發展度、協調度、持續度三個主要指標方面進行綜合衡量的認知體系?，F在，在此基礎上，進一步就物業管理行業可持續發展這一問題完善認識，尋求更多解決思路。同時也為拋磚引玉，與同行共同磋商，促進行業更好發展。
第一部分 國家宏觀政策法規對物業管理可持續發展的長遠推動及戰略導向
一、國家宏觀政策對物業管理可持續發展的導向
立法是行業及企業生存的保障。法律的實施程度標志著一個國家的文明程度，同樣，也是一個行業健康發展的標志。先進發達國家的物業管理行業，就因為有一整套完善的法律、法規體系，保障和推進了物業管理行業的健康發展。我們國家近幾年來，在物業管理的政策法規制定和出臺方面做出了很大的進步，對行業的長遠發展起到了積極的導向和推動作用。我國目前正處于市場經濟轉型期，在這個過渡時期里，應更加深入研究、調整國家相關政策、法律法規，使之更加適應市場及行業的發展需求。
（一）國家“十五”綱要中提出的房地產業與物業管理業的分業經營。首次將物業管理作為獨立的行業在國家發展計劃綱要中提出。
（二）2001年建設部下發《建設事業“十五”計劃綱要》中明確提出“規范發展物業管理業，提高物業管理綜合服務水平。逐步推廣企業化、專業化經營的物業管理，加快物業管理的立法步伐，規范物業管理企業行為，形成合理的物業管理收費制度和規范的物業管理招投標制度，逐步解決工資中物業管理消費含量不足問題。”這一導向為物業管理消費的貨幣化奠定了良好的基礎。
（三）2003年國務院頒發《物業管理條例》（以下簡稱：《條例》）。同年黨的十六屆三中全會召開，針對經濟體制改革提出科學的發展觀，促進經濟的協調統籌發展，對于新時期物業管理行業的改革與發展具有重要的現實指導意義。落實科學發展觀，就是要堅持以人為本，堅持質量興業，以憂患意識，以前瞻性的思路，推進物業管理行業的市場化進程，使物業管理行業在國內外的新形勢下，獲得健康持續發展。
（四）2004年全國建設工作報告進一步提出保持房地產市場持續健康發展。堅持住房市場化的基本方向，調整住房供應政策，進一步促進住房消費。加快完善住房分配貨幣化制度，加大住房補貼發放力度。進一步搞活住房二級市場，積極培育和規范發展住房租賃市場，促進增量市場和存量市場的聯動。加大住房公積金歸集和貸款發放力度，進一步加強監督和規范化管理，提高使用率；完善個人住房貸款擔保機制。加強宏調調控，整頓規范市場秩序。大力推進住宅產業現代化；規范發展物業管理。
（五）截止到2005年上半年，建設部已經根據《條例》，先后印發《前期物業管理招標投標暫行辦法》、《業主大會規程》、《物業管理企業資質管理辦法》以及《業主臨時公約》、《前期物業服務合同》兩個示范文本。期間，又與國家發改委共同制定了《物業服務收費管理辦法》、《物業服務收費明碼標價規定》兩個規范性文件。
（六）另外，《條例》頒布之后，各地也在按照《條例》精神，結合本地實際，制定或修訂地方性物業管理條例或辦法。這些配套法規和地方性法規和《條例》是一個系統的整體，使《條例》具有了更強的操作性。以深圳為例，2004年深圳市政府先后通過了《深圳市業主委員會指導規則》、完成了《深圳經濟特區物業管理條例（草案送審稿）》、啟動了《條例草案送審稿》附件的起草工作、制定了《深圳市物業管理招投標專家庫管理辦法》、出臺了物業管理考評專家庫管理辦法等一系列的地方性法規，進一步加強對深圳物業管理行業的規范和管理。
（七）《條例》實施兩年多來，已經基本形成了比較完善的物業管理法規規章體系。但物業管理活動中的問題，有的是直接適用《條例》進行規范，有的則由其他法律法規進行規范?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》、《公司法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》等法律法規，都是規范物業管理活動的法律依據。
（八）目前，國家正在積極探討制定的《物權法》亦正在成為影響物業管理行業發展的一個重要立法基礎，對規范財產關系，維護經濟、社會的秩序相當重要。物權法的出臺，能更好地促進社會主義市場經濟發展，鼓勵人們創造財富的積極性。它從建筑物區分所有權出發，將物業作為私有財產加以確認。有利于揭示物業法律關系與建筑物區分所有權的內在聯系，對于明確物業管理中各當事人的法律地位具有重大意義。
首先，《物權法》出臺將更加規范物業管理業，有利于物業管理健康有序發展，推進行業的法制化進程。
其次，對業主行為進行約束。將目前行業中面臨的如違章搭建、侵害公共部位業主共同權利等事項在法律中進行確認，便于各方規范行為。
另外，《物權法》也是對現行物業管理的一項挑戰?！段餀喾ā分?，業主的訴訟資格主體地位得到確認，業主可對物業進行自管成為可能，這也是對目前物業管理企業的一項重大挑戰和突破。
最后，在物權的歸屬問題上有了更規范明晰的界定，物業管理企業、開發商、業主，按建筑物區分所有權分類劃定，產權明晰，不易發生互相扯皮、推諉。有利于我國物業管理行業的良性發展。
二、適應可持續發展要求，仍需建立一系列行業政策規范。
（一）針對行業發展中遇到的矛盾和問題，以及新形勢、新任務，制訂扶持物業管理行業發展的政策措施，重點是扶持和發展具備競爭力的品牌物業管理企業，出臺一些扶持性政策措施，為其創造平等競爭、一視同仁的法治環境、政策環境和市場環境，努力消除束縛資源配置的政策性和體制性障礙，積極引導企業選擇符合市場發展規律、有自身特色的發展之路。
（二）基于物業管理行業既有自發形成的區域化發展特征下的南北差異、全國性品牌企業推動行業規?；a業化發展特征等，深入研究其經濟功效和形成方式，引導促使中小物業管理企業、欠發達地區的關聯企業走向規?；?、集約化、專業化的發展路徑。在國家經濟政策上的優惠并輔以專業上的指導和扶持。
（三）建立起物業管理職業經理人制度，加快大中專院校增設物業管理專業進程，鼓勵企業培養和儲備多層次的人才，構筑人才高地，建立立體化人才平臺。
目前，物業管理行業仍未擺脫勞動密集型的行業現狀，行業人才素質有待進一步提高，企業應加快人才培養，全面提高物業管理人員整體素質。構建物業管理行業從業人員從高層到基層員工的多層次平臺是行業可持續發展戰略的重要組件?？赏ㄟ^采用以下六點做法實現：
1、加快培養市場需要的管理人才、科技人才和服務一線操作人員，特別要注意培養具有創新精神和創業能力的企業家。積極創造有利于人才成長的環境，促進形成相對穩定的科技骨干隊伍，高度重視對青年人才的培養和使用。加強物業管理行業涉外人才培訓工作，加快造就一批掌握具備工程、管理、服務、營銷、金融、法律、外語等多方面知識的復合型人才，以適應行業新形勢的需要。
2、按照分類管理原則，對專業技術關鍵崗位，建立和完善行業執業資格總體框架，完善行業各類執業資格考試制度和注冊管理制度，加強國際間的交流合作，逐步實現與國際標準接軌和執業資格互認。
3、完善物業管理行業職業技能崗位培訓與從業資格鑒定制度，爭取把從業人員繼續教育列入企業考核范圍，大力開展職業技能崗位培訓工作，推行勞動預備制度。逐步實現關鍵崗位、特殊工種持證上崗，以保證管理與服務質量、安全生產，提高生產效率和服務水平。
4、通過政策導向和人才需求信息的發布，優化人才專業結構，促進人才在行業和地域之間的合理分布。促進物業管理專業培訓在全國范圍的普及，為邊遠地區和基層單位專業技術管理人員的教育培訓創造條件。加大對不同地區物業管理行業人才的培養力度，加強對物業管理欠發達地區的智力服務和人才支持。
5、建立規范化的在職人員崗位培訓和繼續教育制度，大力發展以新技術、新成果、新規范等方面為重點的繼續教育，結合科技成果的推廣應用開展培訓，促進行業科技進步。加強對各類培訓機構培訓質量的評估檢查，促進提高培訓質量。
6、與國家教育機構密切合作，切實加強對物業管理行業中高等專業教育的指導，及時更新教學內容，構建適應市場經濟和物業管理行業發展的課程體系，改進教學模式，擴大高新技術手段的應用，采取有效措施，促進產學研的結合。形成與物業管理職業經理人制度相銜接的物業管理中高等專業教育評估體系，提高專業教育教學質量。
（四）推行和完善物業管理稅收制度。政府政策在立法、稅收、環境等方面應積極導向，運用政府的影響力，鼓勵產權多元化，加快培育民營物業管理企業，強化和規范物業管理市場競爭，推動物業管理產業化進程。
目前我國物業管理行業面臨的營業稅、增值稅、所得稅等造成企業整體賦稅過重，與行業的微利特征形成明顯反差，應從物價核定角度進行調整?！稐l例》已規定物業管理收費按照合同約定進行，實行市場定價方式亦是經濟發展的必然要求。政府物價部門隨意定價現象仍舊存在，這就容易出現決策有失公允，背離價值規律的現象。以2005年9月《上海市住宅物業分等收費管理暫行辦法》出臺為例，根據該《暫行辦法》，上海市居民住宅物業費自10月1日起最高將不超過2.3元，這一規定在上海物業管理企業中引起了不小的波動，尤其對于管理高端物業為主的品牌物業企業，影響更為明顯。由于管理的大多是高檔住宅，為了維持物業管理的水平，標準也定得非常高。雖然暫行辦法仍然留出了一定的空間，如果物業管理公司提供的服務超過標準，那么其收費也允許超過2.3元的上限，但是又必須要通過市物業管理協會組織的專家論證，并經區、縣物價局確認備案后才可實施。這顯然無法滿足企業的運行實際。因而，當我國物業管理處在發展期時，應當以市場作為促進企業競爭的助推器，從宏觀政策方面盡力為行業的長久發展創造一個寬松的環境。
當前，中國的物業管理正處發展的重要時期，堅持以科學的發展觀引導行業的整體發展方向，走可持續發展道路是行業發展的關鍵。這就要求物業管理企業從自身出發，固本強身，進中求變，變中求新，盡快實現兩個根本性轉變。
一是實現經濟增長方式的轉變。提高科技含量，提高企業利潤率和勞動生產率，從外延量的擴張轉移到內涵發展的質的提高上。
二是實現經營方式的轉變。提高管理水平，走規?；?、品牌化發展道路，堅持資本經營和多業并舉，延長行業產業鏈，從粗放經營轉向集約化管理。
第二部分 構建開放的產業結構體系。
一、要求加快行業市場化進程和市場體系的建設，完善行業組織結構，增強行業意識，推進行業規?；l展。
（一）優化、整合物業管理行業，推進建立多元、多層次的物業管理服務體系。
1、以現代企業制度為核心，建立產權明晰，多元、開放的行業格局。
在可持續發展狀態下，物業管理將不僅僅表現為目前國內普遍存在的公司化的物業管理服務提供者，而是更加廣泛地涉及不同產權基礎上的以事務所形式、職業經理人等各種專業、多元化的物業管理形式出現，從而呈現出一種開放的市場形態?！段餀喾ā酚绊懴碌臉I主自治、自我管理等都將預示今后物業管理服務的多元化格局，市場需要出現多樣化的物業管理服務提供者。物業管理行業的投資者也會突破傳統的公司局限。
2、建立一個多層級的物業服務體系。
物業管理是以為物業和人提供服務為產品的。這種源自于物業類型的差異及人們對服務需求的差異，帶給物業管理行業一個廣闊的市場。物業管理的有序發展，需要順應市場經濟的細分化和專業化要求，根據物業的不同分類（如住宅、別墅、大廈、工業園區等），相應建立起高、中、低檔多層次并存的物業服務體系，滿足不同層面的市場需求，為物業管理的協調發展奠定基礎。服務有需求梯次、層級，物業管理企業就需要確立不同市場客戶的細分體系，以滿足不同客戶的服務需求，形成多層面、多方位的物業管理服務體系，逐漸細分市場，細分客戶，使物業管理服務更趨專業化。
同時，物業管理行業可以通過對不同層面服務的提供，實現對物業管理企業的市場分流，建立起物業企業在行業不同層面上的動態分層，形成相對完整的行業市場，滿足市場的多樣化需求。
（二）實現規模經濟以對付行業危機
規模經濟是通過邊際成本遞減原理來實現的。其經濟性表現為：一定時期產品的單位成本（或者說生產一件產品的操作或運行的成本）隨總產量的增加而降低。物業管理行業推行規?；l展，可使社會有限資源在行業中得到最有效的、最合理的配置，形成規模經濟，產生最大的社會效益和經濟效益。最典型的是WALLMART，其商業運行模式充分體現了規模經濟的優勢，取得了顯著的成績。
隨著物業管理作為社會經濟生活中的“商品”之一，正越來越多地被人們廣泛接受，物業管理一旦作為一種“商品”出現在生產和流通渠道中，其資源必定會受到市場規律的調控，通過物業管理的市場化、專業化、品牌化、企業體系化、活動系統化等方式，即可達到物業管理的規?；洜I和管理，有效整合物業管理的上下游資源，使物業管理的行業形成一條更長和更廣泛的價值鏈。利用價值鏈，深化了物業管理的內涵，拓展了物業管理服務方式和手段，實施多角化經營，以物業管理服務為核心輻射，使上下游的資源得到優化配置、充分有效利用，從而實現物業管理的優化配置，提高整個行業的現代化管理水平，產生更好的社會效益、經濟效益和環境效益。
由此，物業管理可突破現有局限，擴大行業內涵，獲取整體規模優勢，降低成本，提高優勢，充分利用資源，充分利用現有的生產能力、利用現有的顧客基礎等，進行多角化經營，開展環境服務業、安全服務業、工程服務業、房地產中介咨詢服務業、網絡配送業、物業管理咨詢業等。倡導行業多角化經營戰略，不是權宜之計，而是具有長遠性、全局性、根本性的戰略行為。多角化的多種實務相關程度較高，兩者享有相近的技術和相近的顧客群，原材料也有相近的采購渠道。除了有形關系，還有共用商標、共享資源，各業務之間產生協同效應。
1、實現規模經濟意味著成本降低
規模經濟幾乎可以表現在一個企業經營的每一個職能環節中：包括制造、采購、研究、開發、市場營銷、售后服務網、銷售能力的利用及分銷等方面。其經濟性表現為：一定時期產品的單位成本（或者說生產一件產品的操作或運行的成本）隨總產量的增加而降低。
規模經濟的存在阻礙了替代者對產業的侵入，它迫使侵入者一開始就以大規模生產并承擔遭受原有企業強烈抵制的風險，或者以小規模生產而接受產品成本方面的劣勢，這兩者都不是進入者所期望的。當存在縱向整合經濟性時，即在生產或分銷的各銜接環節進行整合經營，其規模經濟也形成“進入壁壘”。在這種情況下，新的進入者就會面臨成本上劣勢以及在上下游市場中遭到“封阻”。
2、成本降低后，努力提升行業經營水平及競爭力，改變物業管理傳統從業方式（勞動力密集型專業），贏得空間與時間進行行業變革，打造管理技術型、集約經營型企業，提升行業地位。物業管理行業的服務集約化特征歸根到底要靠技術提高，“科學技術是第一生產力”。目前，現代資訊科技和網絡科技的發展已為物業管理產業化的發展提供了一個良好的平臺。如何將現代社會中的信息、智能、機械、電氣等純技術層面的知識更好地運用到物業管理行業中，是提升我國物業管理可持續發展的關鍵。
二、提高行業經營管理水平，發展資本運作，促成企業結構優化。
（一）規?；l展對企業實行資本經營方式的要求。
追求企業經營能力提升，調動企業積極探索適合自身發展的道路，實現跨越式發展。一方面鼓勵企業堅持走資本經營之路，以資本為紐帶，進行規?；?、集約化經營。一方面鼓勵企業堅持走多元化發展，向物業管理行業上下游領域延伸，實行多業并舉。同時，鼓勵企業堅持品牌經營，以品牌拓市場。實現物業管理行業企業凈資產的大幅度提升，促進行業更多企業上市，增強企業活力，提高企業的資本實力和綜合競爭力。
（二）構建企業盈利模式，提升企業的綜合盈利能力。
管理與服務創新是提升企業盈利能力的關鍵。管理是基礎，這是永恒的真理。沒有管理企業就沒有秩序和紀律，也就不可能產生效率；沒有管理，員工就缺乏積極性，企業就會成為一盤散沙。但是管理并不是目的，管理是為經營服務的。企業經營的目的就是在市場上通過競爭獲得最大的投入產出比，產生實際的利潤和效益。沒有良好的管理就無法實現這一目的，抓管理能創造效益。有一句話說得好：向管理要效益。這里所指的效益是指：提高質量效益，降低成本效益，節約能耗物耗效益，提高勞動生產率效益，節約一度電一度水的效益。誕生于80年代的物業管理行業一直被社會及業界公認為“微利行業”。企業只有始終抓好管理關，向管理要效益，才能在僅占企業營業收入10%的管理費酬金基礎上實現利潤的最大化。
服務創新是人類智慧在社會經濟領域的具體運用。創新一旦規?；霓D化成了生產力，必然帶來可觀的經濟收益。從物業管理看，隨著社會經濟的不斷發展，城市住宅產業化的推進和人民住房消費能力的增強，在房地產行業不斷應用新技術、新材料，規?；鐓^，超前、超大體積樓宇和高技術含量樓宇等，各種高檔、高品質樓盤，商業物業及工業物業也隨著大幅增長，引發人們對住房消費觀念產生了深刻變化，生存型住房向生活型住房轉變，物業管理服務深入人心，物業管理消費逐步成為人們消費支出的固定構成。如何針對這些新事物創新出物業管理服務，將之轉化為生產力，是物業管理企業向市場要效益的重中之重。
因而，物業管理企業應不斷提高自身的管理服務水平，尋求推動物業管理提升策略，依靠科技和管理理念的創新不斷為客戶提供更加周到的服務，努力提升物業管理企業的經營能力，發展和提供多層次的物業服務，增強自身的盈利能力。
第三部分 完善市場監管體系。
行業的規范發展，不僅需要宏觀政策的長遠導向，更需要通過法制的剛性手段，規范市場秩序。密合的市場監管與嚴密的法制保障體系不可分割。一方面需要通過立法對物業管理的硬件進行規范，對物業管理涉及到的招投標、服務與費用標準等與企業和人們生活密切相關的環節進行確認，防范和約束不良市場行為。另一方面也要對行業軟環境及宏觀市場環境等進行有效引導，注重從行業道德、社會輿論導向、媒介宣傳等各個方面對行業進行監督和規范。
一、規范物業管理招投標領域，繼續整頓和規范市場秩序，維護統一、開放、競爭、有序的市場秩序。
二、深入研究招投標管理的方式方法，規范物業管理行業收費標準，杜絕低價競標的不良市場行為，推進合理低價中標，強化標前、標后全過程管理。
三、全面加強物業管理行業自律及誠信建設工作。
誠信從企業行為泛化為行業整體特征時，就表現為行業的自律性。物業管理行業要實現可持續發展，必須建立起整個行業的自律機制。充分發揮市場的自發資源配置作用，從行業主管部門、企業、從業者等多個方面推行自律機制，通過建立科學的第三方監控方式，切實強化行業主管部門的信用，顯著提升企業信用，建立個人信用，健全信用制度，弘揚信用文化，完善行業信用監管體系。
四、推進行業標準化建設，設立市場準入制度，健全法規和標準體系。
目前，我國物業管理行業資質規范還不夠，在市場準入標準、各種不同類型物業的規范管理標準等方面還需要進一步加強。政府、企業與行業專家應共同努力編制一整套全面的標準體系，作為物業管理的運行依據和參考基準。同時，標準體系作為科研成果，也將有力的指導和推動企業的各項發展工作。
（一）依據科研、制定標準，精心組織、宣傳標準，抓住契機、貫徹標準，運用行業統一標準引領企業競爭力提升，直到企業競爭力的合理綜合運用。隨著行業規模的成長和物業管理技術的成熟，建立起科學規范的行業準入標準，通過充分的市場競爭實現社會資源向優質企業聚集，淘汰市場中追逐短期利潤行為的不良企業，使有限的資源集中到優勢企業，資源得到充分有效利用，實現經濟的良性增長。打破新興行業低門檻造成的行業質素整體偏低局面，利用市場充分競爭和宏觀政策調控兩種手段對物業行業進行引導和保護，保證行業成員的競爭力。
（二）依靠統一標準促進物業管理行業新技術的開發利用，帶動行業新規范的應用，保證新技術體系、規范體系的推廣。
建立起完善的技術評價體系，對物業管理各方行為加以規范和保障，也對其他行業的滲透和消解產生防御作用，可防止其他行業競爭者輕易進入、簡單模仿而喪失競爭優勢；同時，可以促進整個行業的優化，保障服務質量，從而贏得客戶的信賴，保持旺盛的市場需求，達到經濟增長的目的。
目前我國已經出臺的關于物業企業資質管理辦法、服務收費規定，及對物業管理職業經理制度的積極探索，都在朝著提升行業準入機制，強化行業專業形象，提高行業整體素質的方向努力。
第四部分 構建強大的技術支撐體系。
物業管理要發展，就必須走技術提升的道路，建立行業的技術支撐體系。主要通過管理、營運、研發這三個方面的技術提升來實現。
一、管理技術提升。
從管理上看，物業管理在我國作為“舶來品”，經過20多年的發展后，在管理方面的創新仍較為局限，目前仍停留在主要依靠對國外發達地區物業管理服務的經驗借鑒層面，自我創新成果屈指可數。我國物業管理要走向可持續發展，就必須沖破固有的局限，首先在管理服務上創新。從企業發展戰略、人力資源管理、物業管理品質、服務體系、內部管理等各個方面，學習借鑒其他行業的成熟經驗和理論，結合本行業實際，創造和形成物業管理的專業的管理技術。
首先，在物業管理技術硬件投入上，從建立信息平臺到加強智能、機械、電氣、工程等各個方面，提升物業管理在對“物”的管理和使用壽命延長上的能力。
另外，在技術軟件投入上，不同類型物業在行政、人力資源、安全、設備設施管理，業主服務上應能滿足物業服務及業主多樣性需求，重視人性化的服務，減少“物化”的管理。
二、營運技術提升。
從營運上看，物業管理在我國仍舊屬于勞動密集型行業，技術含量整體水平偏低。要走上行業的可持續發展道路，就必須改變這一現狀。首當其沖是要降低人耗，以技術含量高的方式合理取代目前粗放型的發展模式。適應現代化城市發展中全新建筑設備、工藝、技術等需求，不斷提升行業服務技術。其次，從人力資源支持力上，建立起立體化的行業人才培育體系，從行業高級管理人才到基層操作人才全面覆蓋，才能真正滿足行業的可持續發展要求。最后，針對目前行業發展中專業研發機構對物業管理關注度欠缺的現狀，應積極主動與專業研發機構進行接觸，吸引專業研發機構的注意力，提升物業管理行業在社會整體結構中的地位。
三、研發能力提升。
通過建立全國性理論及實踐研究、實驗體系，引導物業管理企業牢固樹立科技強企的觀念，使企業成為行業技術創新的主力軍。鼓勵大型物業管理企業建立企業技術研發中心，加大技術創新投入力度，加強對行業發展關鍵技術的研究開發。
一方面堅持自主開發，利用好科研院校的力量，繼續走產、學、研相結合的道路；另一方面開展各種形式的合作，積極引進國際先進技術，并加以消化吸收，形成自有核心技術和優勢技術體系。通過技術革新、科技創新，實現低成本戰略和利潤最大化。
（一）物業管理理論對實踐具有能動性。
理論是實踐的指路明燈，為實踐提供方向和引導。要堅持物業管理可持續發展，就必須建立起對物業管理的理論研究體系，加大理論研究工作力度，研究、解決、檢驗行業發展中的突出問題，夯實行業的理論基礎，為行業的中長期發展做好準備和規劃。我國物業管理行業20多年的發展經歷為理論研究提供了豐富的素材，我們要善于把實踐經驗升華為理論知識，善于用理論創新的成果指導路線方針政策的制定，通過理論創新推動制度創新、科技創新、文化創新以及其他各方面的創新。
（二）建立完善的理論研究組織架構，引導整個行業向學習型行業發展。
有步驟、有計劃地推進行業理論研究工作。同時各物業管理企業也要加強理論研究的水平，不斷總結自身發展經驗，自行或者與主管部門一起研究行業內重要的課題，不斷提升企業的理論水平和學術涵養，為物業管理可持續發展奠定基礎。
（三）確定理論研究課題，攻堅行業發展中的理論障礙。
對行業發展中面臨的矛盾和問題進行深入分析，確定一段時期的課題攻堅項目，對需要研究的重點問題進行重點推行。避免把行業理論創新簡單化、庸俗化；把理論聯系實際簡單化、庸俗化的現象。從管理層面上深入分析行業發展中面臨的問題并提出有效的解決方法，站在戰略高度，從政府、企業、業主三維空間尋找物業管理發展的可持續問題。
結束語
可持續發展是人類面臨的一個恒久課題，實現一個行業的可持續發展就已構成整個社會可持續發展的一部分，本文作為對中國物業管理行業可持續發展探討的一部分，只是我的一點初步想法，我國物業管理可持續發展作為我們目前面臨的一個重要課題，理應得到更加廣泛和深入的研究，在此，我謹希望向行業提出一種想法，引起更多重視。
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2008/6/30 10:55:00