《公元物業管理文摘》（第179期）

　　小區物業收費一直備受市民關注。為進一步提高物業服務水平，規范物業服務收費行為，近日，巢湖市制定出臺了《巢湖市住宅小區物業服務管理辦法》，針對市民普遍比較關注的幾項物業收費做了詳細的規定?！掇k法》規定，巢湖市住宅小區物業服務由房地產行政管理部門制定甲乙丙丁4個服務等級標準，綜合服務費實行分等級定價。此次制定新的物業收費辦法將從2012年8月1日起實行。  

　　商業物業節能環保的實施
　　商業物業的節能環保管理應做到全員參與，從制度建設、量化管理、監控分析、改造升級等方面推進實施。推進過程中要兼顧客戶在企業形象、效益等方面的要求，以期獲得最佳的效果。
　　（一）制度建設、量化管理
　　節能環保管理和其他管理行為一樣，也要做到依法管理、按制度辦事、循標準實施。
　　要在物業服務過程中貫徹節能環保的理念，要求我們在制定企業的規章制度和服務標準過程中，充分考慮節能環保的需要。同時，還應根據客戶的需求，靈活調整，通過磨合，達至平衡。
　　大廈原擬作為企業自用辦公用房，設計上并未考慮太多市場運作的需要，后因企業改革等因素的影響，將部分樓層出租（至今出租樓層已占大半），由此帶來了不少管理上的不便。大廈外墻采用了玻璃幕墻層疊式結構，每個樓層僅設置了部分可開啟窗口供應急使用，樓層設計為核心筒布局，重點解決辦公區域的采光問題，而樓內的通風則由中央空調系統及新風系統解決。為解決樓層公共部位的通風采光需要，配置了大量的燈盤和風口，導致公共用電的數額較大，占據了相當比例的物業服務成本。鑒于此，公司在對大廈實施物管之初，即規定管理人員在巡樓過程中，必須注重控制樓層照明、公共場所盤管風機開關、大堂玻璃門乃至樓層可開啟窗口的狀態。從環保的角度出發，在封閉式的辦公環境內，充足的通風有利于降低室內裝修殘留氣體的濃度，為兼顧大廈日常運行節能的需要，我們在保障大廈空調系統和新風系統滿足客戶室內需求的同時，嚴格控制用戶自行開啟樓層窗戶的行為，并對公共場所的盤管風機調節器的風量和溫控開關采取了限量措施，還根據不同季節的特點，在冬季開啟大堂玻璃門，在夏季則注意保持玻璃門處于關閉狀態。從節約公共電能消耗的層面出發，我們還要求適當減少公共照明燈盤的開啟數量。但是，在實際操作中，我們也接到部分用戶的針對性投訴。對空氣質量方面的意見，我們及時組織分析用戶的工作規律，實施分時段控制的措施；對照明方面的意見，則視不同用戶分別處理。對全層租用的客戶，我們建議其延伸租用面積至樓層電梯間，并協助其設置前臺，既提升了其企業形象，也通過增加租賃面積提高了物業公司的收入。對分割出租的樓層則依然采用分時段控制的方式，以盡量降低公共用電的消耗。在實際操作中，我們通過層級管理強化監督，確保工作的落實。要求大廈管理中心的員工都能掌握上述原則的實質，巡樓的管理員要根據規律采取控制能耗的措施，監控門窗的開啟狀態；大堂的秩序維護人員也要及時關注大堂各出入口門戶的狀況；技工在維修過程中，則要有意識地調整各種能耗開關，并逐步形成了相應的制度。
　　日常服務的節能環保，還體現在通過規范的設備設施管理，降低設備設施運行中的用能損耗和噪音。為此，我們制定了詳細的設備設施養護標準，力圖通過標準化的管理，降低設備的用能損耗，延長設備的使用壽命，減少設備設施運行對環境的污染。同時，還在各污染源設置監控點，及時采集相關的數據和資料，作為申報技術改造的基礎資料。
　　所以，日常管理中的節能環保要建立在日常數據的收集整理分析基礎之上，并通過制度和規范來體現并落實。
　　（二）監控分析、改造升級
　　日常管理的規范，對于既有物業的節能環保而言屬治標之舉，但卻是基礎。而要達到治本的目標，還必須進行必要的技術改造。廣州地區的商業物業普遍實施一費制，且物業服務費價格已不再納入政府指導價管理范圍內，在這方面的適當投入不僅可行，還將有助于營造一個共贏的局面。
　　我們在實施大廈的節能環保技術改造過程中，最深刻的體會是前期的監控與數據分析必不可少。
　　我們在大廈的技術改造主要分為兩個部分，一是改用節能電氣用品和蓄能用品等，二是通過技術升級，在既有設備上采用節能新技術和新器件。改用節能電氣用品如燈具等、蓄能用品如感應器電池等，技術含量并不高，一般比較容易實施，其開支也大多屬于物業服務費正常成本范圍，物業服務企業一般通過分析對比變更前后的使用壽命和單位成本，即可做出相應的決策。而技術改造，則涉及較大的投入，其申報及實施需要大量的數據分析支撐。
　　上述大廈的節能環保技術改造工作經過了兩個階段的摸索。第一階段是向業主申請技術改造資金，對空調系統、照明系統、隔油池排污系統進行升級改造，以節約電能消耗。但是，由于項目投入資金較大，其可行性分析涉及了改造后的節能效果。由于物業設備運行規律的非線性曲線特征，必須綜合考慮不同季節、不同氣候因素的影響，甚至必須結合階段性突發因素進行綜合考慮，如2003年非典疫情期間，就必須加大新風量和制冷量，同時開啟各活動門窗等，令大廈電耗急劇增加。即便收集了數年的數據，仍難以形成可比性，效果難以評價。最終未能取得業主的認可，僅實施了隔油池排污改造。
　　隨著環保產業的發展，部分環保技術企業提出了合作實施節能改造，改造費用由其承擔，節約能耗按比例分成的設想。至此，我們的工作轉入了第二階段。以空調系統節能改造為例，由于其改造主要著眼于冷風的循環再利用，早期的合作計劃仍然遇到了上述的可比性問題。目前我們接觸的合作方，其改造方案從源頭抓起，在主機后設置節能器件及計量表，具備一定的可測量性，為獲取對比數據，我們采取逐步推開的辦法，與未安裝節能器件的主機形成對比組。初步的技術分析已經獲得業主的認可，列入了年度改造計劃，具體實施效果仍待觀察。
　　回顧近幾年大廈采取的節能措施，考慮到廣州地區炎熱時段逐年增加等因素的影響，我們通過加強管理和實施小技改項目，逐步掌握了能耗規律。從2005年度至2007年度的數據看，三年來公共電量控制情況理想，總體保持穩定。自2006年起基本能跟上大廈出租率的變動狀況（見圖），雖然幅度不大，但已能克服其他環境因素的影響。如今，較大的技術改造也獲準啟動，節能環保工作將得到極大的促進（據合作方介紹，節能效果可達40％）。如果沒有多年來數據的積累，要取得上述成效，實施技術改造，就只能通過單純的理論分析，不僅其實質效果難以體現，而且也難以取得突破。
　　商業物業節能環保的前景
　　推行商業物業節能環保工作，就社會效益而言，符合基本國策的要求。對企業來說，能夠節約運行成本，提高經營管理的效益。于行業發展角度看，對于行業的健康快速發展具有助推器的作用。
　　但是，單純依靠企業自身的力量還不夠。首先是標準和規范的問題。沒有統一的實施標準和規范，由企業各顯神通，難以真正兼顧服務質量和經濟效益二者的平衡，行業亟待一套有效的、符合業主和物業服務企業共同利益的第三方評價體系。日前，廣東省技術質量監督局批準了廣州市物業管理行業協會關于商業物業節能環保管理規范的立項申請，對這個問題的解決提供了一個方向。而此前，廣州市海珠區技術質量監督局和廣州市物業管理行業協會在住宅小區節能環保方面，以聯盟標準形式制定的管理規范也已經進入了專家評審階段，這不失為一個有益的嘗試。
　　其次的難題在于數據的分析，要建立一套綜合考慮各種內外部因素影響的、科學的設備能耗運行模型，才能拿出真正權威的可行性報告，才能讓業主認可技術改造的必要性。這需要研究機構和環保企業的共同參與和努力。

　　案例描述：
　　半年前，林麗從一家開發商處購買了一套位于七樓的住房。入住后，由于所處單元的電梯運行噪聲過高，給林麗家正常生活造成了嚴重影響。經環境監測認定，位于主臥室的噪聲晝夜分別為70db（A）、60db（A）。林麗曾多次要求開發商采取隔聲降噪措施，使之達到環保限額，但被開發商拒絕，理由是電梯噪聲超標系業主使用或物業公司維護不當所致?？砷_發商就此又不能提供任何證據加以證明。請問林麗究竟能否要求開發商停止侵害？

　　律師說法：
　　林麗有權要求開發商停止侵害。
　　一方面，本案已構成噪聲污染?！渡鐣瞽h境噪聲排放標準》中“結構傳播固定設備室內噪聲排放限值”規定，以睡眠為主要目的，需要保證夜間安靜的A類房間（包括住宅臥室、醫院病房、賓館客房等），室內噪聲排放限值為晝間40db（A）、夜間30db（A）。小區住宅電梯作為房屋的配套公用設施，開發商應保證其不存在質量和功能上的瑕疵。而林麗家主臥室的噪聲晝夜分別為70db（A）、60db（A），顯然因已大大超過國家標準限值而形成了污染。另一方面，開發商應就舉證不能承擔責任?！肚謾嘭熑畏ā返诹鶙l規定：“因污染環境發生糾紛，污染者應當就法律規定的不承擔責任或者減輕責任的情形及其行為與損害之間不存在因果關系承擔舉證責任。”《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第四條第（三）項也指出：“因環境污染引起的損害賠償訴訟，由加害人就法律規定的免責事由及其行為與損害結果之間不存在因果關系承擔舉證責任。”
　　故開發商雖主張電梯噪聲超標是業主使用或物業公司維護不當所致，但因其不能提供任何證據加以證明，也就決定了應當依據上述規定第二條第二款處理，即：“沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。”此外，開發商必須承擔民事責任?！肚謾嘭熑畏ā返诹鍡l規定：“因污染環境造成損害的，污染者應當承擔侵權責任。”《民法通則》第一百二十四條也指出：“違反國家保護環境防止污染的規定，污染環境造成他人損害的，應當依法承擔民事責任。”即林麗有權要求開發商停止侵害、排除妨礙、賠償損失。