住宅專項維修資金是否安全？電梯出故障，能否緊急使用住宅專項維修資金？住宅專項維修資金增值收益歸誰？近日，惠州市房產管理局和惠州市財政局發出了關于貫徹落實《惠州市住宅專項維修資金管理實施細則》有關規定的通知(以下簡稱《通知》)，對2009年出臺的《惠州市住宅專項維修資金管理實施細則》(以下簡稱《細則》)進行補充說明。
昨日，《東江時報》記者采訪了惠州市房產管理局物業科工作人員楊先生，對《通知》內容進行解讀。解讀《通知》的同時，楊先生對市民關心的何時繳存住宅專項維修資金？繳存的標準是多少？房產是否和維修資金一起過戶？什么情況下能退還住宅專項維修資金？一一作了解釋。
解讀
誰來保證住宅專項維修資金安全？
必須存儲到財政部門批復同意的銀行賬戶
《東江時報》：《細則》中提到住宅專項維修資金應當統一由市、縣(區)人民政府房產主管部門委托指定一家商業銀行為專戶管理銀行。而《通知》里提到必須存儲到財政部門批復同意的商業銀行賬戶。這是否有沖突？
楊先生：以前指定的商業銀行也得到財政部門的同意。以前是一家商業銀行，現在是2家商業銀行可存儲，更加方便?！都殑t》采用四級核算監管方式，即總賬戶(市房管局賬戶)為一級核算，每個物業管理區域(如東湖花園4號小區賬戶)設立二級核算，每一棟樓(如東湖花園4號小區3棟的賬戶)設立三級核算，每個業主(業主個人賬戶)設立四級核算。
為了更加規范管理住宅專項維修資金，《通知》采取住宅專項維修資金的歸集款項嚴格實行專戶存儲原則，必須存儲到財政部門批復同意的商業銀行賬戶。未經財政部門同意，不得另行開設賬戶存儲和核算住宅專項維修資金，違者按違反財經法規政策和住宅專項資金管理規定從嚴處理。
住宅專項維修資金在所有受托銀行開設的賬戶如需更換銀行預留印鑒，應當加蓋財政部門印章。住宅專項維修資金的沉淀資金購買國債或者轉存定期、以及其他方面的調度，須經財政部門審核同意并加蓋其印章后方能撥付。
住宅專項維修資金財務管理和會計核算等制度，由市、縣(區)房管部門按財政部的有關規定制定，市、縣(區)財政部門監督執行。住宅專項維修資金正常使用時，物業服務企業或者業主委員會弄虛作假，如冒充業主簽名、虛報維修項目、價格等，由市、縣(區)房管部門依法處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
哪些情形下可立即列支此資金？
遇上六類緊急情況可以使用綠色通道
《東江時報》：《細則》中提到發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，可列支住宅專項維修資金，但要經過相關程序審批?！锻ㄖ穼o急情況進行細分，包括哪幾項？有無綠色通道？
楊先生：《通知》對《細則》中第十四條所稱緊急情況進行說明，主要有屋面防水損壞嚴重造成滲漏；電梯故障危及人身安全；高層住宅水泵損壞導致供水中斷；樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險危及公共安全；消防、安全監控等系統出現功能障礙，不能正常運行以及其他嚴重危及房屋和人身財產安全的情形。
如果出現上述緊急情況，可立即列支住宅專項維修資金。住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，發生危及房屋及配套設施設備安全緊急情況的，不需住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修。由物業服務企業或業主委員會立即組織搶修和更新、改造，同時立即報業主委員會和房管部門、做好現場記錄、拍照、攝像等證據保全工作，其費用按規定報房管和財政部門審查核準后辦理列支手續。物業服務企業未按規定實施搶修和更新、改造，造成業主、使用人損失的，應當依法承擔相應的賠償責任。
住宅專項維修資金增值收益歸誰？
收益經受托銀行分配給全體業主
《東江時報》：《細則》中提到住宅專項維修資金的存儲利息；利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；住宅共用設施設備報廢后回收的殘值等應當轉入住宅專項維修資金滾存使用。而《通知》則規定住宅專項維修資金增值收益歸屬于業主。
楊先生：歸集的住宅專項維修資金存儲利息依法屬業主所有。在確保住宅專項維修資金安全和正常使用的前提下應當依法采取購買國債或者轉存定期等方式讓其增值，增值收益(活、定期存款利息及國債收益減去票據工本費等)為業主所有，由市、縣(區)房管部門每年根據交存金額、交存時間等因素計算相關積數，再將增值收益通過受托銀行分配給全體業主。
熱點
何時繳存？
分預售房和現房兩種情況
《東江時報》：市民在購房時經常碰到這樣的問題，簽訂購買合同時，開發商就要求購房者繳存住宅專項維修資金。什么時候繳存住宅專項維修資金才是準確的？
楊先生：預售房，在辦理商品房預售登記備案收件前繳存；現房，在辦理房屋產權登記收件前繳存。開發商不能代收住宅專項維修資金，由購房人自己到開戶銀行繳存。
繳存標準？
多層50元/平方米 高層60元/平方米
《東江時報》：《通知》里沒有對住宅專項維修資金繳存標準進行補充說明。目前，住宅專項維修資金繳存標準是多少？
楊先生：惠城區、仲愷高新區商品住宅的業主、非住宅的業主繳存首期住宅專項維修資金的數額為住宅建筑安裝造價每平方米的5%，即商品住宅多層(樓層小于或等于8層)為50元/平方米；高層(樓層高于或等于9層)為60元/平方米，車庫(車位)為75元/平方米。其他縣區的商品住房的業主、非住宅的業主，建設單位留用(空置)、贈與的房屋，以及安置被拆遷戶的房屋，相關業主以其所擁有物業的建筑面積繳存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積繳存首期住宅專項維修資金的數額為當地上年度住宅建筑安裝工程平均造價的5%至8%，具體標準由各縣、區自行制定。
怎樣過戶？
房產要和維修資金一起過戶
《東江時報》：現實房產交易中，很多業主不關注自己維修資金賬戶的情況。房產是否和維修資金一起過戶？
楊先生：房屋所有權轉讓時，業主繳存的住宅專項維修資金余額不予退還，應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到當地房產部門及專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。
何時退還？
兩種情況返還
《東江時報》：什么情況下能退還住宅專項維修資金？
楊先生：房屋滅失的，房屋分戶賬戶中結余的住宅專項維修資金返還給業主；售房單位繳存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位，售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。
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2012/4/9 11:17:00