空置房物業費

西寧


根據《西寧市物業管理條例》第四十一條規定：

第四十一條 物業交付業主前，物業服務費、采暖費、電梯使用費由建設單位承擔；物業交付業主后，由業主承擔。

前款所指物業交付，是指業主收到書面交付通知并辦理完相應手續。業主收到物業交付通知后在兩個月內無正當理由不辦理相應手續的，視為交付。

物業交付后，業主未實際入住的，按應交納物業服務費數額的70％交納費用。物業管理區域內規劃設計為集中供熱，業主要求停止供熱的，應當在本供熱期開始30日前與供熱單位簽訂停熱協議。停止用熱的業主，應當按采暖費總額的50％交納費用?？赡芪：ζ渌脩粲脽峄蛘哂绊懯覂裙苍O施安全運行的不得停止用熱。

臺州

《臺州市物業管理實施辦法》規定，業主應自建設單位交付物業之日的次月起，按物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。也就是說，交房后即便房屋空置，業主也應按合同約定交納物業費。

根據臺州市人民政府令第99號《臺州市物業管理實施辦法》第四十七條 業主應當遵守與建設單位簽訂的商品房買賣合同和《業主臨時管理規約》，并自建設單位交付物業之日的次月起按物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。 
物業管理區域內尚未出售或者尚未交付給買受人的物業，其物業服務費用由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。 
前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。 
建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費用。建設單位承諾或者約定減免的物業服務費用，由建設單位承擔。 
業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主與非業主使用人未約定的，由業主交納。 
物業產權交易時，買賣雙方當事人應當對物業服務費結算有明確的約定。買賣雙方當事人未約定的，由買受人交納。 

湖南


根據湘價服〔2010〕76號《湖南省物業服務收費管理辦法》第十九條規定：
已辦理交付手續但未使用的物業，物業服務費按照90%交納。
物業服務費按月計收，經雙方約定可以預收，但最長預收期限不得超過十二個月。

蘭州


根據蘭州市人民政府令[2008]第6號《蘭州市物業服務收費管理辦法》第二十一條 納入物業服務范圍已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

已交付給物業買受人的，物業服務費用或者物業服務資金自物業交付業主或者物業使用人次月開始計收。

業主或者物業使用人未入住的或者入住后不使用房屋連續超過3個月以上的，可以書面告知物業服務企業，經物業服務企業確認登記后，從第4個月起其物業服務費用按收費標準的70%交納。

江蘇


根據蘇價服[2O1O]12號《江蘇省物業服務收費管理辦法》第十六條規定：納入物業管理和服務范圍的已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位金額交納。

分期開發建設、分批交付使用的物業，期間的物業服務費由業主按物業服務合同約定規定交納。

因業主原因未及時辦理入住手續、業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業，期間的物業服務費應不低于合同約定標準7O％。具體可由當地價格會同物業管理行政主管部門確定。

物業出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費由業主或使用人交納，但業主負最終交納責任。

空置房屋的物業費


    空置房屋指業主獲得產權而未入住的、業主辦理了入住手續未裝修使用的、已裝修使用后又無人入住的以及開發商尚未出售出租的房屋、車位及會所，開發商銷售的尾房、被法院罰沒、羈押的部分房屋、開發商用于抵債的債權房都在空置房的范疇之內。


　　產生房屋空置的原因


　　未售出的房屋空置


　　空置房源主要是商品房的尾盤、長期無法變現的空置房產或“債權房”等，其中又以商品房的尾盤為主。


　　已售出的房屋空置


　　居民住宅空置：投資或給子女購房，常年是“鐵將軍把門”的長期空置；
　　暑期或假期去外地旅游避暑、走親訪友等短期空置；長期積壓在公司或個人手中的多套房屋的長期空置；因暫未租出等導致房屋短期空置。


　　寫字樓房屋空置：入伙后因工作關系長期在外地，經常無人使用的長或短期空置；投資或給子女購房的長期空置；購房后因未確定經營方向而無人入住的短期空置。


　　商場商鋪空置：鋪位前租戶撤出，后續租戶未入住或業主調整經營品種未到位致使鋪位短期空置；商場長年經營狀況不良，影響租金收入或鋪位所處地段不佳，難以出租形成長期空置。


　　如何看待空置房屋物業費的繳納


　　開發建設單位


　　開發商自管的小區里，或者與物業服務公司有“父子”關系的開發商，空置房不交物業費的現象并不罕見。開發商不交物業費的理由是房子沒有使用，用于房子日常管理服務的物業費用自然不能像其他小業主一樣繳納。因此，在小區入住后，開發商一般會與物業服務公司討價還價。交費的開發商則有的按首年100%，次年70%，第三年按50%等比例交費。


　　從業主角度來看，繳納物業費說法不一


　　1．全部減免


　　小區業主張女士提出，自己家已搬出小區近兩年，在這近兩年的時間里，她及家人根本沒有使用及享受到小區的公用設施以及物業服務，連生活垃圾都不能產生，理所應當的完全可以不用交這近兩年空置的物業費。


　　2．認可繳納公共部位的物業費


　　商廈業主劉女士在多個樓層購買了共六間房屋，都是以租賃形式經營，當房屋出現空置時，她只認可繳納公共部位的物業費，對物業費中包括的自用部位的制冷、供暖費用因未使用則認為應當扣除。


　　3．按入住人數收費


　　寫字樓王先生說：“自己公司工作人員共4人，房屋建筑面積與同層另一家公司面積相同，但那個公司工作人員達11人，每月物業費繳納金額相同，但那家公司公共用電用水顯然要多，這也就算了，畢竟我們使用就應交物業費，但在我公司組織全員到外地學習一個余月時間里，房屋空置也要和使用一樣對待來收費，我認為很不合理。我們兩家公司都在一個樓層，這一個多月來，電梯、洗手間我們根本沒用，即便是交費，也應該按入住人數交，有人使用就應該交費，這是不容置疑的，但沒使用還交費，真是太不合理了?！?br>

　　4．對半付費


　　商場業主李先生在外地有生意，由于業務繁忙，導致本市的商場鋪位因無人經營空置三個余月，對空置期間繳納物業費有自己的看法：“我沒使用商場的一度電一滴水，連租金都收不到，讓我交費可以，可我只交一半，終究物業秩序維護人員每日巡邏保衛著商場的安全，我對此也放心，因為鋪位里還有一些貨架及柜臺，公共設備設施也在維護保養著，我不會分文不交，各擔負一半吧！”


　　以上是不同交費方從不同角度，根據自身實際情況來看待繳納空置物業費，盡管說法不一，但“沒有入住，就沒有正常享受物業服務，從而認為房屋空置時全額繳納物業費顯失公平?！睅缀跏墙^大部分交費方的一致觀點。


　　從情理角度上講如何收取物業費


　　一般來講，物業費基本上是公共區域服務的收費，如設備設施的維保、秩序維護、保潔、綠化等，是為整個社區樓宇服務的，盡管沒有入住使用，物業服務公司已經開始提供相應的服務，業主的房產也享受到了因這些服務帶來的保值和增值，另外，物業管理服務是針對整個物業項目的，提供的服務是公共的無法分割的，單個或局部的房屋空置并不代表物業管理與服務的成本會降低，所以，無論是否入住或是空置，原則上物業管理與服務已經產生了。作為開發商也好，或是沒有入住的業主也好，同是空置房屋的業主，應該盡同等的義務。


　　針對寫字樓或商場的物業費來說，公共區域服務的收費外，通常還包括：


　　1.公共部位及自用部位的供暖費用


　　此項費用是代收代繳的費用，有的城市熱力公司對寫字樓或商場整層空置的會免收供暖費，但對于局部空置的則全額收費。如果業主不交費，物業服務公司則承擔全部損失。


　　2.公共部位及自用部位的制冷費用


　　此項費用雖非代收代繳費用，但若僅有個別業主不使用，對制冷能源供應也不會受到影響，此項費用不收，也必將使物業服務公司承擔損失。


　　3.公用部位電費


　　包括公用部位的照明、電梯、空調供暖及制冷等所產生的電費。少數房間空置時并不代表此項管理與服務的成本會降低，為此，空置期此項費用也不能免除。


　　4.公用部位（洗手間、拖布池）用水費用


　　房間空置會直接導致公用部位（洗手間、拖布池）用水量的減少，可根據收費標準，通常是按每月每建筑面積收取，來扣除此項費用。


　　5.公共環境的秩序維護、衛生的清掃、綠化盆栽的費用


　　個別業主的不入駐，公共環境雖會減少點生活垃圾及腳印，但對管理與服務的投入則無變化。如果寫字樓有的空置房間業主作為倉庫，屋內存有物品，則與房間空無一物的監管力度相比就要大些。


　　面對空置的情況比較多樣，需要考慮的因素也有很多，為此，很多物業服務公司在收取物業費上經業主大會表決通過，或征集全體業主意見。還有的物業服務公司不是按照同一標準收取，而是針對不同的空置實際情況來分類對待。


　　物業服務企業收取物業費要有據可依


　　國務院《物業管理條例》并沒有明確物業出售后，業主或使用人入住前物業管理服務費應該怎么收。有的省市規定，業主辦理入住手續后長期（連續六個月以上）未入住的空置物業及入駐后長期未使用的空置物業，業主應向物業服務企業書面備案，按規定或約定服務標準的70%至90%交納空置物業費，具體比例由當地價格、物業管理行政主管部門制定。已交付給業主的，物業費用自物業交付業主次月開始計收。車輛管理費卻要全額繳納，對未入駐或未使用連續超一個月以上的物業、車位，業主應事前向物業服務企業書面申請，并經確認后按規定標準的70％繳納機動車輛停放服務費或車位水電、衛生等管理費用。


　　開發建設單位實施分期開發，分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵污染的，環境、配套設施尚未完善的，經相關部門確認后，業主可按規定標準的80％交納前期物業公共服務費，差額部分由開發建設單位補償物業服務企業。

石家莊


根據《石家莊市物業管理條例修訂案》第三十七條規定： 連續三個月以上無人居住、使用、裝修空置的物業，空置期間按百分之二十繳納物業服務費。物業服務合同雙方另有約定的除外。業主空置物業的起止時間，應當事先和事后告知物業服務企業，并辦理相關手續。

安徽


根據《安徽省物價局關于物業綜合服務費有關問題的通知》 ，為貫徹落實《安徽省人民政府辦公廳轉發省物價局關于進一步運用價格政策促進經濟平穩較快發展意見的通知》（皖政辦〔2009〕24號）精神，現就未入住新建普通商品住房，減半收取物業綜合服務費問題明確如下：

“未入住新建普通商品住房”指沒有裝修、每月發生的電費不超過2度的新建普通商品住房。從通知印發之日起，半年以上18個月以下符合未入住條件的新建普通商品住房住戶，期間物業綜合服務費減半收取。

無錫


根據（錫價服［2007］1號）《無錫市物業服務收費管理辦法》第十七條規定：對未入住或未使用連續超一個月以上的物業、車位，業主應事前向物管企業書面申請，并經確認后按規定標準的70%繳納物業管理費，機動車輛停放服務費或車位水電、衛生等管理費用亦按此標準收取。物管費用從房屋銷售合同約定的交付日期的次月計算。開發建設單位實施分期開發，分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵污染的，環境、配套設施尚未完善的，經相關部門確認后，業主可按規定標準的80%交納前期物業公共服務費，差額部分由開發建設單位補償物業管理企業。 

海南


根據海南省發改廳、省建設廳關于印發《海南省物業服務收費管理辦法的通知》（瓊發改收費[2006]1052號）第二十一條第二款：經物業管理企業登記確認，物業管理區域內房屋售出后從未入住使用，或者連續三個月以上間斷入住使用的，執照物業管理費收費標準的70%計收。

濟南


根據濟價房字[2004]168號《濟南市物業服務收費管理實施辦法》第九條規定：物業服務費自辦理入住手續起按月收取。經雙方協商約定亦可預收，預收期限由業主和物業管理企業協商確定。業主購買房屋已辦理入住手續但未入住的，經物業管理企業確認后，其物業服務費按物業服務收費標準的70%繳納。