物業管理體制的法律思考

“物業管理”，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。隨著經濟的發展和人民生活水平的不斷提高，大家對物業管理的要求也越來越高。但物業管理在國外有 100多年的歷史，而在我國，從深圳開始到目前只有二十多年的時間。我國的房屋管理體制和物權法律結構還很不完善，還有許多問題值得思考。

一、物業管理的性質是服務還是管理

1、物業管理企業是管理者還是服務者?

所謂管理，實際上包含“管”和“理”兩個方面。“管”，是約束的意見；“理”，是理順的意思。而物業管理則應該更加突出后者。我國的物業管理，在發展初期帶有從房管部門對公房的管理轉向對不同產權人行使管理權的痕跡，因而“物業管理”中“管”的特征往往被特別強調。而物業管理的產生，其基本動因是業主對物業服務的需求，從本質上說是業主的服務需求與物業管理企業提供服務的結合，業主與物業管理企業的關系是被服務人與服務提供人的關系。物業管理企業是服務者而不是管理者?？梢哉f，物業管理的本質是服務，是業主行使財產權，選聘物業管理企業為其提供服務。叫“物業管理”只是約定俗成。從這個意義上講，現代物業管理不應強調“管”，而應強調“理”。

2、物業管理具有哪些法律特征?

物業管理重在“理”的服務性質決定了其不同于強調“管”的傳統的物業管理的法律特征。

第一，物業管理合同是雙方法律關系的基礎。隨著房改的深化，福利房已基本取消，新型的住房消費關系已經確立。物業管理合同作為雙方法律關系的基礎，以合約的形式，按照雙方意思自治原則，確立雙方法律關系。物業管理合同涉及雙方的權利和義務。依據《合同法》的有關規定，雙方地位平等，權利義務一致。依法成立的合同有法律約束力，應當全面履行，一方不履行或者履行不合約定，應承擔相應的法律責任。

第二，物業管理合同是服務合同，業主履行了付款義務后，物業管理公司就應承擔相應的義務。由于服務具有無形性和不可儲藏性，體現在商品屬性之外并與費同時發生，即服務的過程即是消費的過程。就服務和消費的關系上講，由于服務產生時同時被消費，物業管理公司和業主形成一種互動關系，物業公司要在互動中不斷理順新產生的各種關系，提高服務質量，不應當單方面強調對業主的約束。

第三，調整物業合同雙方法律關系的法律較復雜，不僅涉及合同法，還涉及相關的一系列行政法規。物業管理作為一個新興的行業，逐漸走進人們的生活也是近幾年的事。因此，反映在司法訴訟實踐中的問題對人們而言也是全新的。以前是通過居民委員會調解。1995年頒布實施的《城市房地管理法》僅僅是規范城市房地產建設，幾乎不涉及物業管理。合同法也沒有專門的條款予以規范。物業管理的立法有大量的工作需要去做。

3、現行的物業管理體制法律關系錯位。從法律關系看，業主選舉產生業主委員會，業主委員會代表業主同物業公司簽訂合同。業主委員會與物業公司是委托與被委托的關系，因此業主委員會行使了委托的權利，也應履行付費的義務，這樣法律關系就理順了，但現實生活中并不是業主委員會向物業公司交費，而是由物業公司直接向業主收費。

這種錯位的權利義務關系，一方面給物業公司收費及維護自身的利益留下隱患，另一方面業主委員會難以留取必要的活動經費，從而造成無經費活動而形同虛設。很多人認為，業主不交費，物業公司可以打官司，起訴業主。但實際上委托物業公司的是業主委員會而非某個業主，要起訴也只能起訴業主委員會，再由業主委員會起訴業主。而業主委員會只是一個代表性的組織，其成員不可能也沒有能力承擔責任。反過來說，如果法律明確業主委員會要承擔法律責任，那么由于業主委員會沒有報酬和收入來源所造成的權利與義務的不對稱性，就沒有人愿意當業主代表，業主委員會也將出現不復存在或形同虛設的局面。

物業管理主體的缺位，造成物業管理法律關系的無從確立。

二、物業管理糾紛在法律方面的原因

從媒體報道中我們知道，當前物業管理糾紛頻發，究其原因主要有以下幾種：

1、物業產權界定不清晰。當前，我國建筑物區分所有的制度沒有建立，小區的物業產權不清晰，如：綠地、會所、停車場、道路、物業管理公司所用房屋等等權屬問題，界定不清晰。

2、業主自主治理的意識不高。很多小區的業主自從入住后，連首次業主大會都沒有召開。據有關報道，即使在物業發達的北京地區，成立業主委員會的也不到所有小區的一半。由于業主自主治理的意識不高，出現糾紛后，更多的是尋求政府的介入，而不是通過業主大會，或其他業主自治組織，同物業管理企業進行交涉解決。

3、《物業管理條例》的有關規定不太合理。我國《物業管理條例》規定：“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式但應當有物業管理區域內持有 1／2以上投票權的業主參加”。規定最低數額的限制，主要是為了防止少數人通過業主大會的合法形式來損害廣大業主利益。社會學家袁岳有一個“1+3+6”理論：一個社區，10％的人是積極分子，30％的人是追隨者，60％的人是一般群眾，而許多地方積極分子實際只有5％左右?？梢?，在我國目前的情況下，這一規定將會直接導致業主大會無法召開，極大地阻礙業主自治。

4、法制不健全。物業管理作為一個新興的行業，也是近幾年的事。1995年頒布實施的《城市房地管理法》，僅僅是規范城市房地管理，幾乎不涉及物業管理。目前國家還沒有相應的條例和法律法規。僅在部分地區有立法。在實踐中雙方簽定的合同有時又不規范，責權利不清，出現問題很難處理。調解不成而進行訴訟時，法律適用又比較困難。

5、物業管理體制和社會行政體制不順。近年來，我國房地產發展迅速，但還存在一定程度上的不規范。首先，審批缺位，不該上的項目上了；其次是監管缺位；第三是驗收缺位，導致出現質量問題。這些缺位導致的合同違約糾紛，在現實中占有相當比重。簽訂合同之前，開發商往往承諾過多，有些已經超越了開發商的能力范圍，如三通的問題，有些是政府壟斷行業的行為和體制行為，開發商難以作為，審批程序復雜，有時很難及時解決?？墒?，作為合同所確立的雙方法律關系的主體——業主，依據《消法》的有關規定，就可以依據合同所確立的雙方法律關系，尋求法律救濟。因此，由于社會行政體制不順導致的社會行政責任就通過合同的形式轉嫁到開發商和物業公司。這種體制不順造成的糾紛往往很難追究誰的責任。

6、法律意識的淡化也是物業糾紛的主要原因之一。一方面，開發商和物業公司的行為不規范，公司只收費不服務或者多收費少服務，侵害了業主的合法權益；另一方面，業主的法律意識和消費意識還沒有完全樹立起來。業主的意識正好和公司只收費不服務或者多收費少服務相反，這一矛盾關系反映到物業糾紛中就是法律意識的淡化。維權意識差和法律意識的淡化往往導致采取違法的方法，如不繳費和不服從管理等最簡單的手段進行維權，進一步導致矛盾激化。這樣一來，保安打業主，業主集體上訪等一系列極端事件的頻繁發生舊成為必然了。

三、健全法律，預防糾紛

1、建立物業管理監督機制。

監督機制包括三個方面：一是政府部門的依法監督管理。

二是消費者，即業主對物業管理服務進行合法監督。具體的形式是召開全體業主大會。業主委員會選舉產生業主委員會，代表全體業主決策有關物業管理事項并監督物業管理企業的管理服務。業主委員會的組建和運作應當體現以下原則：(1)物業管理的委托權及監督權是公民財產權利的重要內容，應當從法律上予以體現和保障。(2)業主委員會是群眾性民事權利組織，不注冊為社團法人，不獨立承擔民事責任，其民事責任由全體業主共同承擔。(3)業主委員會與物業管理企業之間是平等的民事關系，雙方依據法律法規和物業管理合同進行活動。 (4)業主委員會不得從事具體的經營管理，其成員的工作一般屬義務性質。(5)政府應當加強對業主委員會的監督指導。

三是物業管理行業自律組織或行業協會對物業管理企業的監管。該組織的目標包括：(1)提高業內的管理水平；(2)制定自律規定及監管會員；(3)維護物業管理企業及業主的合法權益，(4)鼓勵物業管理企業彼此合作，提高服務水平；(5)向政府提供專業意見及方便公眾人士咨詢。

目前中國的物業管理自律還處于起步階段，物業管理發展的畸形是難免的。我們認為，可以由房地產行政管理部門牽頭，盡快建立體制上類似于消協的建筑物業主與管理人員協會，實施行業自律。對于物業管理企業的投訴可以由協會受理，維護業主合法權益，并由該協會對物業管理從業人員進行培訓審查，從而在物業管理領域實現政府職能由微觀管理向宏觀調控的轉變。

2、理順物業管理中的幾個法律關系

(1)物業管理牽涉多方面關系。市場經濟下的物業管理不僅涉及物業區域維修養護、安全防范、環境衛生、綠化美化、車輛管理等多方面公共服務，而且影響市民工作生活的質量，甚至關系到現代化建設。因此，物業管理牽涉多方面關系，包括房地產生產、流通、消費領域的眾多參與者，既有業主、開發商、物業管理企業之間平等的民事關系，也有相關政府部門對物業管理企業監督參與的行政關系。在復雜的各種關系中，通過立法能夠明確各方主體——政府、業主、物業使用人、物業管理企業、開發商的地位、作用、權利義務，使物業管理有法可依，避免糾紛的產生。

(2)物業管理服務的法律關系是民事法律關系。物業管理服務的法律關系，主要體現在民事法律關系方面。是開發商、物業管理公司、業主、(使用人、以及業主委員會)等民事主體之間對于一定區域的不動產，特別是公共部位、公共設施、公共場地等在使用、維護過程中所產生的各種法律關系。當然也有一些行政法律關系，比如：對業主自治的指導、審核，對物管企業的行業管理、市場準入等等。但主要還是以民事關系為主。

(3)物業管理與房屋買賣是兩個不同的法律關系。在實踐中，這樣的界限有時非常模糊。很多開發商在建設與營銷的過程中，關于物業管理方面進行了不少運作與宣傳，給人感覺物業管理工作很像是這個樓盤的售后服務工作。實踐中還有一個現象，就是由于目前物業管理行業發展不完善，真正市場化競爭與運作、發展的格局遠沒有形成，很多物業管理公司往往極度依靠開發商，與開發商有千絲萬縷的關系。有些開發商在蓋完房子后搖身一變，直接成立個物業管理公司管理自己的樓盤；有些樓盤的開發商，干脆連物業管理公司都不成立，就成立自己的物業管理部，提供物業管理服務。這些機構的人員、啟動資金等大都是開發商提供的，有些開發商則是物業管理公司的股東。所以有些物業管理機構收取的物業管理費還要向開發商分流一部分。還有一些物業管理機構是通過開發商的關系才得到管理樓盤的業務，自然比較聽話。因此，就有不少的物業管理機構與開發商聯系緊密。業主只能這樣理解：開發商與物業管理機構是一回事，一套人馬兩塊牌子。