論如何處理與業主委員會的關系

 

　　一、業主委員會與物業管理公司認識上存在矛盾

 

　　我國的物業管理行業屬新興行業，許多業主對物業管理公司也不是很了解，一些業主甚至無法接受花錢買服務的消費理念，再加上部分物業管理公司的亂收費現象和部分企業對開發商所遺留的問題不能妥善解決導致了業主對物業管理公司不信任和排斥。一些本不屬于物業管理企業的責任，業主強行嫁轉到我們身上，而物業管理公司則認為個別用戶的不滿是因為業主的年齡、學歷、想法的不同所導致的眾口難調；物業管理企業認為開發商遺留的問題和物業管理企業無關，而業主委員會則認為，開發和物業管理屬于連帶關系，所以，稍有不滿就拒絕交納物業管理費。

 

　　誠然，業委會代表業主的利益維權無可厚非，物業管理企業要經營運轉、降低成本、提高效益也是合情合理的。那么矛盾就永遠繼續下去嗎？筆者認為需要雙方良好的溝通和采取有效的措施是解決矛盾。

 

　　二、物業管理公司可采取的措施

 

　　(一)守法經營、誠信服務，也要敢于維權。

 

　　作為物業管理企業，做好服務工作是第一位的，物業管理公司應同廣大業主坦誠相待，維護業主的各項合法權益，做好業主維權的代言人。

 

　　1、物業管理公司將發展商在施工設計階段的遺留問題進行專業分析匯總,并公布,使廣大業主明白物業管理諸多先天不足的真實原因以及認識到發展商為銷售房屋對物業管理服務所做出的“假、大、空”等無效承諾，讓廣大業主明白誰才是怨氣的源頭，而不是一味地轉嫁到物業管理企業身上。比如高檔住宅公寓樓宇在物業管理公司接管后陸續發現的電梯以舊代新，發電機組功率過小，天頂等公共區域面積被出售等現象都屬開發商的責任，但業主大多將這些責任歸于物業管理企業。

 

　　2、誠信經營。如何良性運營、優質服務，對物業管理公司來說，必須準確界定服務范圍和服務內容，收取相應報酬。一方面要明確物業管理的法律義務范圍，另一方面要注意規避風險。不能過度強調一體化管理、全方位服務，而使物業管理公司大包大攬；不切實際地做出諸如社區不發生機動車丟失、人身安全事故、重大刑事案件等承諾。物業管理公司同業委會之間簽約時應該應量力而簽約，否則只會“費力不討好”，背離經營獲利的初衷，破壞誠信服務的美名。

 

　　3、做業主的維權顧問。對各類侵害業主權利的行為給予專業的分析和對策，使廣大業主能夠明白事由原委，進而運用法律手段討回公道。就發展商的諸多不到位或侵權行為，物業管理公司要作為業主的見證人和協調人，出面召集發展商和業主見面展開建設性的對話，逐步解決實際問題，充分體現物業管理公司與廣大業主是心連心的。

 

　　(二)全程引導業主委員會規范運作。

 

　　業主委員會是代表全體業主的合法權益，遵照業主大會的決議、決定和業主委員會章程，對所屬物業管理區域實施自治管理的組織。其在物業管理諸方關系中，具有“雙刃劍”的作用。一方面它可促進專業物業管理服務的提供，促進廣大業主遵守業主公約、物業管理法律法規和小區重大維修工程的實施等；另一方面，因其自身運作管理不規范，亦可嚴重影響小區物業管理工作的開展或嚴重侵害業主合法權益。因此，物業管理公司要從其組織誕生時起，就必須全程關注、全程輔導，配合房地產行政主管部門將一批熱心本物業管理區域的公益事業，責任心強、道德品質高、模范遵守物業管理規章制度的業主選進業主委員會，并加強日常溝通和交流，達到教育并督促全體業主及使用人遵守物業管理法律政策，服從物業管理單位的正當管理，按時交納物業管理費、水電費等有關費用，督促對危害公共安全或影響房屋外觀現象及時維修整治的目的。

 

　?。ㄈ┮哉\心贏得業委會的信任和理解。

 

　　隨著我國住房制度的改革，房屋私有化進程進一步加快，這個速度無論是國家、政府、物業管理企業，包括業主本身都需要有一個適應過程，而由于我國的物業管理行業起步較晚，人們的思想一時還不太適應，業主擁有哪些權力義務，物業管理企業擁有哪些權力義務，一時很難界定清楚，需要雙方的溝通和理解。

 

　　1、從維護業主切身利益入手，爭取信任。

 

　　1998年我公司所管理的一棟涉外公寓在北京率先成立了業主委員會，考慮到開發商尚有多套房屋未出售，我公司建議業委會主任一職暫由大產權人擔任，但遭到了全體業主的一致反對，因為他們認為開發商擔任主任是不能解決業主提出的問題，所以，以拒交物業費表示抗議，并多次到市、區辦反映情況，并借助輿論加以宣傳，甚至要上街游行。面對業主們的情緒，起初我們也是抵觸，認為是個別人鬧事，但是隨著物業管理企業與業主的不斷溝通，當時，涉外公寓的水電費都是按照公寓標準收取的，經過和相關部門的協調，我公司為業主爭取到按普通居民的標準收取水電費，這一舉動讓業主看到物業管理公司的是為業主辦事實的。終于，大家能夠冷靜地坐下來，就業委會主任一職進行協商。

 

　　2、從理解業主入手，贏得信任。

 

　　由于業主委員會是代表大多數業主的利益，所以業主委員會做出的決定，也應該得到廣大業主的認可，特別是遇到重大工程時，應征求業主們的意見。例如在外墻進行粉刷時，其方案要經過業委會的審查，甚至施工隊伍也是由業主們推薦的，也因為這樣很多人認為這些事業委會都能干，那還要物業管理公司干什么？為了緩解這種矛盾，統一思想，我們從自身找原因，發現業主們之所以參與這么多，一方面是維護自己的利益，另一方面是對我們公司仍有戒心、不信任。而我們能做的就是用實際行動讓業主們放心的把物業交給我們管理，雖然業主們既不懂工程，又不懂財務，但是我們還是盡力向他們解釋，并及時指出施工中存在的問題，向業委會提出合理化建議，最終贏得了業主們的信任與理解。雙方的關系得到了改善，理解多了、配合多了、滿意度也高了。

 

　　總之，只有妥善處理好物業管理公司與業主委員會的關系，物業管理工作才能有效地開展，業主、物業管理公司的利益也就有了切實的保障。因此，作為物業管理公司，要把同業主委員會的溝通作為一項重要工作來對待，真正從業主的角度出發去解決實際問題，這樣才能促進物業服務工作的順利開展。